FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET
KALMAR 2012
Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen.
Människor bor, arbetar, konsume- rar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvär- dar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastig- hetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjunde året i rad låtit Demo- skop genomföra en undersökning.
Under november 2012 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner.
Kommunerna ligger alla inom Fastig- hetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår.
Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fast- ighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Därefter anses också dagens hyresnivåer bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Tidigare år har även regeringens politik ansetts vara en positiv faktor, men de två senaste åren har allt fler fastighets- företagare tappat tilltron till dess utvecklingskraft. I 2012 års mätning är det fortfarande något fler som är positiva än det är som är negativa till regeringens politik, men mittpunkten är nära. Även när det gäller kommu- nernas hantering av fastighetsfrågor är detta något som svagt överväger till det positiva. Någonting som har blivit mindre av ett hinder för utvecklings- möjligheterna de senaste två åren är de kommunala fastighetsföretagens hyressättning. Sannolikt beror detta på att den nya lagstiftningen ställer krav på att allmännyttan ska bedrivas affärsmässigt. Inställningen till de
INLEDNING OCH
SAMMANFATTNING
kommunala bolagens hyressättning har nu övergått från svagt negativ till svagt positiv. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. Men det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa fak- torer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöj- ligheter. Vad som avses med kommu- nens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen.
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2012 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 fak- torer som kommunens engagemang i utvecklin- gen av centrum, de allmänna kommunikation- erna, kommunens hantering av plan- och byg- gärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styr- kor och svagheter ur de lokala fastighetsföreta- gens perspektiv.
I 2012 års undersökning ligger det genom- snittliga indexet för samtliga 20 städer på 94 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Den övergri- pande trenden för samtliga undersökta kom- muner har varit stadigt negativ sedan 2007. I Kalmar är årets index 90 vilket är klart under snittet i 2012 års mätning. Samtidigt är resul-
tatet det lägsta som uppmätts för kommunen och det näst lägsta bland samtliga undersök- ta kommuner. Bäst resultat hade Kalmar år 2007 med ett index på 101 vilket var genom- snittsnivån det året för samtliga kommuner i undersökningen. Sedan år 2009 sjunker resulta- tet för Kalmar markant från år till år, först från ett index på 100 till 95, därefter till 92 och i år till 90.
I de flesta kommuner har Fastighetsföreta- garindex sjunkit i 2012 års mätning. Det gjorde det år 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant för- bättring. Lidköping toppar listan år 2012 med ett index på 100, det vill säga samma nöjdhet som var genomsnittet för samtliga kommun- er år 2006. De kommuner som tappar mest i årets mätning är Linköping, Skara, Borås och Mölndal som alla minskar med fem enheter, medan Västervik är den kommun som med ett värde på 89 får lägst index i årets mätning.
Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att ut- vecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100.
Samtliga svar, även ”Vet ej”, ingår i underlaget för beräkningen.
TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2012 (PROCENTBALANS)
FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2012
Kommentar: Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN
För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Kalmar är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Kalmar mot ett genom- snittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen.
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de fles- ta sorters företag är att det i allmänhet i kom- munen finns ett klimat som gynnar företagan- de och att det finns förutsättningar för rim- lig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet
Näringslivsklimatet är gynnsamt
Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering
Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor
Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är relativt goda i Kalmar.
Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lön-
samheten. Det är dock ingenting unikt för Kalmar utan gäller de flesta undersökta kommuner. Totalt 72 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är strax under genomsnittet på 75 procent för samt- liga undersökta kommuner. Totalt 55 procent ans- er att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är en bra bit under snittet för samtliga kommuner som ligger på 69 procent. Resultatet är något högre när man ser till andelen som anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kom- munen. Här är det 69 procent av fastighetsföreta- gen i Kalmar som instämmer vilket är i nivå med genomsnittet. Utöver detta är det 31 procent som anser att det råder konkurrens på lika villkor mel- lan kommunala och privata fastighetsägare vilket är betydligt lägre än de andra parametrarna och strax under snittet på 37 procent i samtliga under- sökta kommuner.
SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommu- nala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighets- företagarna fått ta ställning till följande sex påståenden:
De allmänna kommunikationerna fungerar bra
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2012 - KALMAR
De kommunala avgifterna är rimliga
Kommunens krav på sophantering är rimliga
Planärenden fungerar smidigt i min kommun
Byggärenden fungerar smidigt i min kommun
Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga
När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighets- företagen i Kalmar både ris och ros åt kom- munen. Totalt 80 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra vilket är strax under snittet på 85 procent. En nästan lika stor andel (77 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket är strax över genomsnittet i undersökningen som ligger på 73 procent. Totalt 54 procent anser att de kom- munala avgifterna är rimliga vilket är istället är strax under snittet för samtliga kommuner som ligger på 60 procent. Klart färre anser att plan- och byggärenden fungerar smidigt i kommunen.
35 procent av fastighetsföretagen tycker att byg- gärenden fungerar smidigt i kommunen vilket kan jämföras med genomsnittet på 44 procent.
Något färre (32 procent) anser att planärenden fungerar smidigt i Kalmar vilket är 6 procenten- heter under snittet i undersökningen. Något fler (37 procent) tycker att handläggningstiderna är rimliga, men även detta är under snittet som lig- ger på 42 procent för samtliga kommuner.
SAMARBETET MED KOMMUNEN
Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjän-
stemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöj- ligheter är det också en förutsättning att kom- munen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av det- ta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden:
Kommunen informerar om viktiga föränd- ringar i rimlig utsträckning
Kontakterna med politiker fungerar bra
Kontakterna med tjänstemän fungerar bra
Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum
Överlag ger fastighetsföretagarna i Kalmar kom- munen ett godkänt betyg i samarbete. Totalt 65 procent anser att kommunen informerar i till- räcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är strax under snittet på 68 procent för samtliga kommuner i undersökningen. En något större andel (72 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket istäl- let är strax över snittet på 68 procent. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommu- nala tjänstemän fungerar bra än det är som tyck- er att den fungerar bra med kommunens politik- er. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Kalmars fall är dock resultatet för tjänstemännen precis i nivå med snittet medan resultatet för politiker är strax över snittet. Totalt 65 procent av fastighets- företagen tycker att kontakten med kommun- ens tjänstemän fungerar bra. Motsvarande är det 42 procent som tycker kontakten fungerar bra med stadens politiker medan snittet ligger på 36 rocent.
FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID
För Kalmars räkning är det några områden som uppvisar långsiktiga förändringar. Andelen som tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra har minskat från 91 procent till 80 procent mellan åren 2006 och 2012. Under samma period minskar också andelen som tyck- er att näringslivsklimatet är gynnsamt med 17 procentenheter från 72 till 55 procent. Även andelen som tycker att de kommunala avgifter- na är rimliga minskar med 18 procentenheter under perioden, från 72 procent år 2006 till 54 procent år 2012. Sedan år 2007 har ande- len som tycker att kraven på sophantering är rimliga minskat från 93 procent till 77 procent.
Under samma tidsperiod minskar även andelen som tycker att byggärenden fungerar smidigt i kommunen, från 51 procent till 35 procent.
Om man ser till enbart de senaste två årens mätningar sker det en del större förändringar.
Några av de tydligaste är att andelen som tycker
att konkurrensen med det kommunala bostads- företaget sker på lika villkor ökar från 24 pro- cent till 31 procent. Det är också fler som tyck- er att kommunen informerar om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning år 2012 än det var år 2011. Denna andel ökar från 56 procent till 65 procent. En tredje tydlig förändring gäller de kommunala avgifterna där år 2012 marker- ar ett trendbrott. Efter flera år av ökat missnöje vänder kurvan uppåt från 48 till 54 procent.
Samma sak gäller kommunens hantering av planärenden samt bedömningen om det är en god affär att köpa fastigheter i kommunen, som båda får ett lyft i 2012 års mätning.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående
FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID – KALMAR
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföreta- gen i hela kommunen. En levande och attrak- tiv stadskärna fungerar som stadens skyltfön- ster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förläng- ningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskär- nan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer.
På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad
står sig i denna ökade konkurrens.
På frågan om hur väl stadskärnan i Kalmar står sig i konkurrens med andra handelsplat- ser i regionen svarar de lokala fastighetsföreta- gen att den har en varken stark eller svag posi- tion. Totalt sett är det 65 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra vilket är i nivå med genomsnittet för samtliga kommuner.
Endast 11 procent anger att stadskärnan står sig
”Mycket bra” medan tyngdpunkten ligger på svaret ”Ganska bra” med 54 procent. Bland de 35 procent som är negativa ligger tyngdpunk- ten på svaret ”Ganska dåligt”. Det är dock värt att notera att det är en procentenhet fler som har svarat ”Mycket dåligt” än det är som har svarat ”Mycket bra”.
Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handels- platser i regionen?
Kommentar: Ny fråga år 2012
STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2012 – KALMAR
TILLVÄXTFAKTORER
Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningar- na på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar till- växtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar
möjligheterna i negativ riktning. I följande dia- gram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till till- växt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna posi- tivt eller negativt samt hur mycket de påverkar.
I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket pos- itivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen.
Det generella mönstret för samtliga kom- muner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på till- växtmöjligheterna. En majoritet anser att kom- munens hantering av fastighetsfrågor, skat- tenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ
påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kom- munernas stöd till egna bolag.
Fastighetsföretagen i Kalmar avviker inte sär- skilt mycket från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Man är något mindre positiv till efterfrågan på marknaden och något mer positiv till dagens hyresnivåer samt det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten. Något fler ser kommun- ens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt kommunens stöd till egna bolag som hinder för utvecklingen.
Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt.
PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - KALMAR
KOMMUNENS PRIORITERINGAR På den kommunala nivån fattas mängder av beslut som berör fastighetsföretagens verk- samhet. Här drivs prioriteringarna av lokala förutsättningar, nationella och regionala hänsyn samt av politisk ideologi. Det rör exempelvis infrastruktursatsningar, miljöfrågor samt inte minst bygg- och stadsutvecklingsfrågor. Hur och i vilken riktning dessa beslut fattas påverkar fastighetsföretagen. Inom ramen för årets undersökning av fastighetsföretagarklimatet ställdes därför en fråga om hur fastighetsföreta- gen ser på kommunens prioriteringar inom des- sa områden.
Överlag är det en majoritet av fastighets- företagen som tycker att Kalmars kommun pri- oriterar rätt i dessa frågor. Resultaten ligger gan- ska nära genomsnittet för samtliga undersökta kommuner. Starkast stöd har kommunen för
sina prioriteringar när det gäller miljöfrågor.
Här är det 68 procent som tycker kommunen prioriterar rätt och 17 procent som tycker att prioriteringarna är felaktiga. Detta resultat är strax över snittet för samtliga undersökta kom- muner. När det gäller kommunens infrastruk- tursatsningar är det något färre, 55 procent av fastighetsföretagen som tycker att de prioriterar helt eller mestadels rätt, vilket är något under snittet på 59 procent. Här finns det också en stor andel (31 procent) som tycker att kom- munen prioriterar helt eller mestadels fel. Slut- ligen är det 45 procent som tycker att kom- munen prioriterar rätt när det gäller bygg- och stadsutvecklingsfrågor och hela 34 procent som anser att prioriteringarna går i fel riktning. Det- ta är klart under snittet för samtliga kommuner i undersökningen där 56 procent tycker kom- munen prioriterar rätt.
Fråga: Vad anser du om kommunens prioriteringar i allmänhet när det gäller…?
Kommentar: Ny fråga år 2012. I diagrammet anges den procentuella andel som anser att kommunen prioriterar helt eller mest rätt. Frågans övriga svarsalternativ ”Mest fel”, ”Helt fel” samt ”Vet ej” särre- dovisas ej. Andelen ”Vet ej/ej svar” uppgår för respektive fråga till 15, 10 respektive 20 procentenheter.
Dessa ingår i underlaget för procentberäkningen.
KOMMUNENS PRIORITERINGAR 2012 – KALMAR
FASTIGHETSÄGARNA
Fastighetsägarna är en rikstäckande branschor- ganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighets- marknaden, handeln och annan företagsverk- samhet. Fastighetsägarna representerar omkring 17 000 medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrät- ter för bostäder, lokaler och industrifastigheter.
Övriga är bostadsrättsföreningar.
Fastighetsägarna GFR är en av fyra region- föreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 700 fastigheter i Västra Götalands-, Värm- lands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlems- företag i Kalmar kommun uppgår till omkring 190 stycken.
Våra medlemmar utgör en central del av sam- hällsekonomin och deras affärsidéer, verksam- het och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsam- mans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra vikti- gaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet.
Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföret- agarklimatet i Kalmar. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive min- dre bra i Kalmar kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighets- företagarklimatet och dels för att kunna iden- tifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Kalmar och Fastighetsä- garna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbe- tet framåt.
OM UNDERSÖKNINGEN
Under perioden 5 till 22 november genom- fördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Kalmar är 65. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighets- företag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Anto- ni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm.
Fastighetsföretagarindex är ett samman- fattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhål- lande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2012 var 94 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien.
Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex:
1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra?
2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga?
3. Är förutsättningarna att i framtiden bedri- va lönsam fastighetsverksamhet inom kom- munen goda?
4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum?
5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet?
6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen?
7. Informerar kommunen om viktiga förän- dringar i rimlig utsträckning?
8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra?
9. Är de kommunala avgifterna rimliga?
10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun?
11. Är handläggningstiderna inom kom- munen rimliga?
12. Fungerar planärenden smidigt i din kom- mun?
13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra?
14. Råder det konkurrens på lika villkor mel- lan kommunala och privata fastighetsägare?
Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: 031-755 33 00 Fax: 031-755 33 39
E-post: infogfr@fastighetsagarna.se
