GUIDE - HYR UT DIN BOSTAD SJÄLV
Vi på Homecation AB arbetar för att göra det tryggare och enklare för privata
hyresvärdar att hyra ut sina bostäder, och framförallt, undvika framtida problem med din uthyrning.
Vi har därför skapat en guide med en mängd nyttig information som vi anser varje hyresvärd bör hålla koll på. Guiden är gratis och kan laddas ned på vår hemsida kostnadsfritt.
Har du några synpunkter eller funderingar om guiden får du gärna höra av dig till oss påinfo@homecation.se
Lagar och regler
HYRESRÄTT ELLER BOSTADSRÄTT - Du behöver tillstånd för att hyra ut
Om du bor i en hyresrätt eller bostadsrätt räknas din uthyrning som
andrahandsuthyrning. Det betyder att du behöver tillstånd från din hyresvärd eller bostadsrättsförening innan du kan hyra ut din lägenhet. Du kan vanligtvis få en
blankett för andrahandsuthyrning av din bostadsrättsförening eller hyresvärd. Tänk på ansöka om tillstånd i god tid då de flesta hyresvärdarna ofta har en handläggningstid på minst 1 vecka.
Om du bor i en hyresrätt krävs beaktansvärda skäl för att du ska få hyra ut lägenheten i andra hand. Beaktansvärda skäl kan exempelvis vara:
● Att du vill prova sambolivet med din partner
● Att du har fått jobb eller ska studera på annan ort
● Att du ska åka på en längre resa utomlands
Om du bor i en bostadsrätt krävs endast skäl och inte beaktansvärda skäl. Det innebär i princip att du endast kommer nekas tillstånd om din BRF har en god anledning till det.
Om din bostadsrättsförening eller hyresvärd säger nej så kan du ansöka om att få hyra ut din lägenhet hos Hyresnämnden.Du kan läsa mer om hur du gör det här.
VAD HÄNDER OM JAG HYR UT UTAN TILLSTÅND?
Reglerna för andrahandsuthyrning har skärpts för hyresrätter sedan 1 oktober 2019.
De nya reglerna innebär att hyresvärden kan säga upp ditt hyreskontrakt med omedelbar verkan om du olovligen hyr ut din lägenhet i andra hand.
Om du hyr ut din bostadsrätt utan tillstånd riskerar du också att din bostadsrätt förverkas, vilket innebär att du förlorar rätten till din bostadsrätt och kan bli tvingad att flytta.
Villa eller radhus
Om du bor i en villa eller radhus krävs inget tillstånd då det själv är du som
fastighetsägare som har rätten att bestämma över om du vill hyra ut bostaden, till vem du vill hyra ut bostaden till och under hur lång tid du vill hyra ut den.
Glöm inte skatten
Du kommer behöva betala skatt på hyresintäkterna som överstiger 40 000 kr på ett år.
Det finns olika regler beroende på om du hyr ut en hyresrätt, ett småhus eller bostadsrätt. Du kan läsa mer om vad som gäller för dig påSkatteverkets hemsida
Hyreslängd
Om du hyr ut din lägenhet i över 2 år kan din hyresgäst få besittningsskydd, vilket innebär att den har rätt att bo kvar i din lägenhet även fast du försöker säga upp avtalet. Det innebär dock inte att de har rätt att ta över förstahandskontraktet. För att undvika detta kan du och din hyresgäst avtala om att avstå från besittningsskyddet. Du kan läsa mer och ladda ner blanketten”Överenskommelse om avstående från
besittningsskydd” här.
Bestämd och obestämd tid
Hyrestider kan vara på bestämd och obestämd tid. Om hyresavtalet löper på obestämd tid (tillsvidare) måste det sägas upp för att upphöra att gälla. Vid andrahandsuthyrning är det vanligt att du hyra ut lägenheten under en bestämd tid. Hyr du däremot ut din privatägda bostad kan hyrestiden vara tillsvidare.
Privat bostad
Ibland kan du som hyresvärd behöva flytta tillbaka till den uthyrda bostaden. Du som hyresvärd har därför rätt att säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader efter uppsägningen, oavsett den avtalade hyrestiden. Det betyder att du kan säga upp hyresgästen med en uppsägningstid på 3 månader. Du kan inte avtala om en kortare uppsägningstid enligt lagen om uthyrning av egen bostad, då det är en nackdel för hyresgästen.
Din hyresgäst kan säga upp hyresavtalet med 1 månads uppsägningstid. Säger din hyresgäst upp avtalet 10 juni upphör avtalet att gälla sista juli. Om du, som hyresvärd, säger upp avtalet 10 juni, upphör avtalet att gälla sista oktober.
Uppsägning av hyreskontrakt
Uppsägning ska ske skriftligen och ska innehålla datum för uppsägning. Den bör skickas med rekommenderat brev till den adress där hyresvärden är folkbokförd.
Uppsägningen kan även ske via e-mail om hyresvärden bekräftar att de har mottagit uppsägningen. Då är uppsägningen giltigt på det datum som mottagaren (hyresvärden) bekräftar uppsägningen. Om du inte får svar via e-mail ska du skicka uppsägningen via rekommenderat brev och behålla kvittot. Uppsägningen är då giltig per dagen då det rekommenderade brevet skickades.
Vem ansvarar för skador i lägenheten
Hyresgästen ska vårda lägenheten väl under hyrestiden, det gäller även för möbler och inventarier. Hyresgästen är också skyldig att ersätta alla skador som uppkommer genom hans eller hennes vållande, vårdslöshet eller försummelse enligt hyreslagen.
Hyresgästen ansvarar dock inte för eventuella skador eller brister som betraktas som normalt slitage.
Vi rekommenderar både hyresgästen och hyresvärden att utföra en besiktning och upprätta en inventarielista på inflyttsdagen. Vanligtvis är det hyresvärden som ansvarar för detta. Du kan kontakta oss om du vill ha en blankett för detta, eller har frågor om hur en besiktning går till.
PRISSÄTTNING & ANNONSERING
Nu har du fått en överblick av de regler och lagar som gäller för dig. I nästa del kommer vi att gå igenom hur du annonserar och prissätter din bostad. Därefter kommer vi att gå igenom det som vi på Homecation AB antar är den mest väsentliga delen, nämligen granskningen av potentiella hyresgäster.
PRISSÄTTNING
Tänk på att du inte kan ta ut vilken hyra som helst. Om du tar ut en för hög hyra kan hyresgästen ha rätt till återbetalning av den del av hyra som är oskälig. Du behöver inte vara orolig, här kommer reglerna som gäller för de olika upplåtelseformerna.
Hyresnivå - Hyresrätt
Bor du i en hyresrätt får du ta ut en skälig hyra. Det innebär att hyran inte får
överstiga den hyran du själv betalar till din hyresvärd. Du får däremot göra ett påslag på 10-15 procent om du hyr ut bostaden möblerad.
Tar du ut en oskälig hyra kan din andrahandshyresgäst vända sig till Hyresnämnden och begära att hyran reduceras. De kan även begära om att få tillbaka den delen av hyran som var oskälig.
Hyresnivå – bostadsrätt, ägarlägenhet, villa, radhus
Enligt reglerna för uthyrning av egenägd bostad, exempelvis en bostadsrätt, ska hyresvärden och hyresgästen komma överens om hyresnivån tillsammans. Hyran ska däremot, även här, vara skälig. En skälig hyresnivå är en hyra som täcker dina
drift-och kapitalkostnader för bostaden. Du får även här göra ett påslag på ca 10-15
procent om lägenheten är möblerad. Om din hyresgäst anser att hyran är för hög kan de även här vända sig till Hyresnämnden.
Hur räknar jag ut en skälig hyra?
Hur stora driftskostnader du har beror på avgifter till bostadsrättsföreningen, el, bredband, värme och vatten. Kapitalkostnaden är däremot en schablonmässig beräkning på vad det kostar att ha ditt kapital bundet i bostaden.
Kapitalkostnaden är baserad på avkastningsräntan på bostadens marknadspris.
Avkastningsräntan är baserad påriksbankens referensräntaoch ett par procent över den räntan anses vara en skälig ränta. I ett avgjort fall slog hovrätten fast att en avkastningsränta på 3 % anses vara skälig (se RH 2017:34).
Om du exempelvis du har en avkastningsränta på 3 % och har en bostadsrätt med ett marknadsvärde på 3 000 000 kr och fasta kostnader (el, värme, avgift, etc) på 4500 kr /mån kan du räkna ut en skälig hyresnivå enligt nedan:
((3 000 000 * 0,03) / 12) + 4 500 = 12 000 kr / mån.
Du kan alltid kontakta oss på Homecation AB så kan vi hjälpa dig räkna ut en skälig hyra.
ANNONSERING
Tyvärr så är detta en del av uthyrningsprocessen som blir oprioriterad allt för ofta bland hyresvärdar. Vi på Homecation AB brukar tänka såhär: ‘De kandidater som ansöker till din bostad kommer vara av samma standard som din annons’. Bra hyresgäster vill ha bra bostäder, och annonseringen är den delen av
uthyrningsprocessen där du som hyresvärd har möjlighet att locka till dig bra
hyresgäster. För att ge dig som hyresvärd de bästa förutsättningarna för att göra detta har vi tagit fram en checklista som du bör följa varje gång du annonserar din bostad.
1. Se till att du har planlösning med mått för din bostad. Bor du i en hyresrätt kan du fråga din hyresvärd om en planlösning över din bostad.
2. Fotografera lägenheten - och följ instruktionerna nedan
- Städa undan personliga tillhörigheter och se till att personer inte syns på bilderna.
- Tänd alla lampor - och få in så mycket dagsljus som möjligt i lägenheten.
- Ställ in din kamera eller mobil så att de fotograferar i hög upplösning och liggande format.
- Fotografera alla rum i bostaden. (Tips: om du fotograferar från hörnen får du med mer av rummen om de är stora).
- Fotografera i navelhöjd och se till att hålla kameran rak .
- Se till att få med vitvaror så hyresgästerna vet vad som finns i bostaden.
3. Beskrivning av bostad - Börja med att ange antal kvm och rum. Gör sedan en kort beskrivning av bostaden och även området. Närhet till närmsta matbutik, restauranger, kollektivtrafik osv.
4. Lägg fram dina krav på hyresgäster - Gör det tydligt i beskrivningen över vilka krav du har på dina hyresgäster. Det kan vara krav på att de har en tillräcklig inkomst, tillsvidareanställning, inga betalningsanmärkningar osv.
Mer om vilka krav du kan (bör) ha på potentiella hyresgäster kan du läsa mer om i avsnittet om granskning av hyresgäster.
5. Hyr ut din bostad på relevant förmedlingssajt - Blocket Bostad är just nu den bästa platsen att hyra ut din bostad på. Du kan skapa en annons för lite under 200 kr och med enkelhet se alla som ansöker till din bostad.
GRANSKNING AV HYRESGÄSTER
En stor rädsla många privata hyresvärdar har är att deras hyresgäster inte kommer betala hyran, störa grannar eller andra i omgivningen och i värsta fall orsaka skada på bostaden. Det bästa sättet att undvika framtida problem med din uthyrning är att välja rätt hyresgäst, och du gör det genom att ställa krav på den som får lov att hyra din bostad.
Här kommer de kraven som vi tycker att du borde ha med i din annons:
- Inkomst som är 2.5 ggr hyran - Hyr du ut din bostad för 10 000 kr / mån ska de ha en inkomst på minst 25 000 kr / mån.
- Säker inkomstkälla - Tillsvidareanställning eller CSN - Be dem skicka en kopia på anställningsavtalet
- Inga betalningsanmärkningar - Oavsett vad anledningen till
betalningsanmärkningen är ska du inte acceptera en hyresgäst med en betalningsanmärkning. Har de fått en innan är risken stor att de får en igen.
Intressenten kan själv beställa en upplysning på sig själv kostnadsfritt, och sedan skicka en kopia till dig.
- Boendereferens från tidigare hyresvärd - Be om referens från deras tidigare hyresvärd. I boendereferenser ser du om de har skött sina hyresinbetalningar och om det har varit några störningar från bostaden.
När du sedan har valt en hyresgäst som uppfyller dina krav har det blivit dags för signering av kontrakt. Du kan alltid kontakta oss påinfo@homecation.seom du vill ha en mall på ett hyreskontrakt. Vi kan även hjälpa dig upprätta hyreskontraktet med din hyresgäst så att allt är korrekt.
INFLYTT
Du har nu hittat en hyresgäst och ni har signerat ett hyreskontrakt. Nu bör du utföra en besiktning av lägenheten. Hyr du ut bostaden med möbler och andra inventarier bör du även göra en inventarielista över allt som finns i lägenheten.
Besiktning och inventarier i bostaden
Du bör alltid utföra en besiktning av lägenheten innan den nya hyresgästen flyttar in och dokumentera alla eventuella skador i lägenheten på ett besiktningsprotokoll. Du bör även, om du hyr ut bostaden möblerad, göra en inventarielista över alla möbler och inventarier som finns i bostaden. Hyresgästen och hyresvärden ska signera
besiktningsprotokollet och inventarielistan. Bägge parterna får vardera ett exemplar av besiktningsprotokollet och inventarielistan. Du kan kontakta oss på
info@homecation.seför att få ett besiktningsprotokoll.
Du är nu redo att hyra ut din bostad. Om du fortfarande känner dig osäker kan du höra av dig till oss påinfo@homecation.se- så kan vi hjälpa dig hyra ut din bostad.
LYCKA TILL!
