I IN I N NN N NE E E H HÅ H Å Å L L L L LS L S S F F F Ö Ö Ö R RT R T TE E EC C C K K K N NI N I I N N N
DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN
NISSAFORS 1:155 M.FL (STRANDUDDEN) I GNOSJÖ KOMMUN
ANTAGANDEHANDLING
PLANBESKRIVNING
HANDLINGAR
• Planbeskrivning
• Behovsbedömning
• Genomförandebeskrivning
• Plankarta med bestämmelser
• Fastighetsförteckning
• Samrådsredogörelse över planprogram
• Samrådsredogörelse
• Utlåtande över utställning
Upprättad 2010‐04‐12 Reviderad 2010‐05‐21 och
Redaktionellt ändrad 2010‐06‐24
Miljö‐ och byggförvaltningen i Gnosjö kommun
Antagen av Kommunfullmäktige: 2010‐06‐29 §55 Laga Kraft: 2011‐08‐01
PLANBESKRIVNING
Till handlingarna hör detaljplanekarta i skala 1:1000.
Bilaga 1 Planprogram upprättat i februari 2010 Bilaga 2 Programskiss upprättad i februari 2010
Bilaga 3 Exploateringsavtal upprättat 2008‐03‐14 mellan Gnosjö kommun och Strandudden AB.
P P P L L L A A A N N N B B B E E E S S S K K K R R R I I I V V V N N N I IN I N N G G G
INLEDNING
Planeringens syfte
Syftet med detaljplanen är att funktionsomvandla mark som i gällande detaljplan är avsett för industriändamål till mark för bostadsändamål.
Planområdet
Planområdet kallad ”Strandudden” är beläget i västra delen av Nissafors stationssamhälle. Nissafors stationssamhälle ligger utmed järnvägslinjen mellan Borås och Alvesta.
Planområdet gränsar mot Vikaresjön (Nissansjöarna) i väster och söder och järnvägen i norr. I anslutning till planområdet ligger en industrifastighet (JD Stenqvists AB) och i sydöstra delen av planområde ligger två enbostadshus längs
Sjöängsvägen.
Programskedet
PROGRAMSKISS
På begäran från ägarna till stamfastigheten, Strandudden AB, om att få upprätta en detaljplan avseende bostäder på udden i Nissafors, svarade miljö och byggnämnden i beslut 2009‐06‐
30, § 129 bland annat att detaljplan fick upprättas.
Planprogram upprättades av miljö‐ och byggförvaltningen i Gnosjö kommun i februari 2010 (se bilaga 1 och 2).
Planprogrammet skickades ut på samråd under tiden 8 mars till den 9 april 2010. Ett samrådsmöte hölls den 23 mars i Nissaforsskolan.
D
d
en befintliga järnvägsbron över Nissan strax norr om planområdet ‐ Vy från en kommunala badplatsen.
PLANFÖRHÅLLANDEN
Översiktsplaner som berör planområdet
• Översiktsplan för Gnosjö kommun, antagen av kommunfullmäktige 2001‐03‐29.
• Fördjupad översiktsplan för Nissafors, antagen av kommunfullmäktige 1983‐02‐24.
Detaljplaner
För området gäller byggnadsplan för Nissafors
stationssamhälle i Källeryds socken som vann laga kraft 1961‐
07‐27. I planen är bland annat detta aktuella planområde avsatts såsom industriområde. För södra delen av udden har området utmed stranden givits beteckningen industripark.
Förordnanden, riksintressen
Strandskyddet på land är upphävt inom planområdet genom den för området gällande byggnadsplanen för Nissafors stationssamhälle (1961‐07‐27). Dock ligger strandskyddet kvar för sjöområdet (100 meter ut i vattnet).
Järnvägen norr om planområdet (Borås – Karlskrona/Kalmar eller kust till kustbanan) är ett riksintresse.
Kust till kustbanan förbi planområdet. Vy mot väster.
OMRÅDESFÖRUTSÄTTNINGAR
Allmänt
Tätorten har utvecklats kring järnvägen och träindustrierna.
Nissafors Bruk, ett av länets äldsta järnbruk, beläget norr om samhället har anor långt bakåt i tiden. Den tidigare
impregneringsanläggningen för telestolpar som låg på detta aktuella planområde var också en stor arbetsplats under början av 1900‐talet. I tätortens nordöstra del ligger kyrka och skola. På 1950 – 60 talet utvecklades Nissafors tätort mycket snabbt då flera småindustrier och serviceföretag anlades på orten.
Topografi
Stationssamhället har brett ut sig på en terrass mellan Vikaresjön i sydväst och ett kuperat höjdparti i norr.
Planområdet ligger på en udde med Viksjön och Källerydsåns mynning i söder och Vikaresjön i Nissan i väster.
Vikaresjön ligger på 155,2 och uddens platå ligger på mellan 166 och 168 meter över havet.
Hydrologi
Vid översvämningar stiger vattennivån i Nissan så mycket att landområden som normalt är torra ställs under vatten. Höga vattennivåer och kraften hos framforsande vatten kan orsaka stora skador på bebyggelse och infrastruktur.
Strandudden, vy mot norr vid Vikaresjön
Normalvattennivån i Vikaresjön (Nissandalgången) ligger enligt grundkarta på ca +156.
28 april, 1970 var högsta uppmätta vattenståndet 158,8 meter (RH70). Ett beräknat 100‐års flöde ligger på 160,9 (RH70) och risken för att detta skall inträffa inom en 100‐års period är ca 63 %.
Geologi
Nissadalen består av isälvsavlagringar med stor mäktighet.
Jordmånen inom Nissafors stationssamhälle består av lösa sedimentära jordarter på en berggrund av gnejs. Inom planområdet består större delen av jordlagret av fin sand.
Vegetation
Gnejs är en sur och näringsfattig bergart. Därför finner man inte många växter i fält‐ bottenskiktet i vanliga
barrblandskogar i området.
Inom planområdet finns större områden med blandskog, mest tall i norr och lövskog i söder. På grund av föroreningarna i marken inom delar av platån där impregneringsverksamheten tidigare förekommit, samt det relativt bristfälliga
saneringsarbete som utförts för ca 10 år sedan, är vegetationen inom vissa områden på gränsen till obefintlig.
Vatten
Vikaresjön ingår i Nissans vattensystem och ligger på en höjd över havet av 155,2 meter. Vikaresjön är en humös, oligotrof sjö i såkallad skogsbygd. Den har ett största djup på ca 12,0
meter med sandiga och/eller steniga stränder samt med en sparsam övervattensvegetation. I Viksjön i anslutning till Källerydsåns mynning strax söder om planområdet finns igenväxningsmarker.
Vikaresjön anses som påverkat, främst beroende på kommunala och industriella utsläpp.
Sjön har dock en mycket hög biologisk funktion och hyser vissa raritetsvärden även om sjöns biologiska mångformighet i allmänhet inte anses vara särskilt hög.
Större delen av avrinningsområdet är försurningspåverkat.
Löpande kalkningsplaner finns för större delen av området.
Markföroreningar
Inom del av planområdet har Televerket tidigare bedrivit impregneringsverksamhet. Under tidsperioden 1944‐1974 har
saltimpregnering med CCA‐medel innehållande koppar, krom och arsenik förekommit. Det har även förekommit impregnering med kopparsulfat enligt den såkallade boucheriemetoden.
Skiss som visar organiseringen av den tidigare träimpregnerings‐
anläggningen på platsen.
Under andra världskriget framställdes kol till gengasaggregat inom området. I undersökning utfört av VBB VIAK och redovisat 1990‐11‐30 framkom att vissa delar av området var förorenat i huvudsak av arsenik.
Hela det förorenade området sanerades i början på 1990‐talet ner till en arseniknivå som godkändes för mindre känslig markanvändning (MKM). Saneringen innebar att förorenade massor ner till ca 10‐20 cm djup; i vissa områden ner till 40 cm djup; schaktades bort.
Efter bortschaktandet har större delen av kvarvarande
schaktbotten blandats om med jordfräs eller harv. VBB VIAK har därefter utfört slutkontroll efter saneringen och
kompletterande markundersökningar 1993‐11‐30.
Markföroreningar ‐ sanering
Gnosjö kommun har genom sin Tekniska avdelning inlämnat en ansökan till Länsstyrelsen i Jönköpings län (2006‐02‐06) om omhändertagande av massor från fastigheten Nissafors 1:155 på avfallsupplaget Gynnås i Gnosjö kommun.
I april 2006 gjordes en anmälan enligt 28 § Förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd (SFS 1 998:899) till Länsstyrelsen i Jönköpings län för planområdet. I anmälan framgår att det övergripande åtgärdsmålet är att
markområdet skall saneras till känslig markanvändning (KM) och därmed kunna användas för bostadsbebyggelse. Detta innebär schaktning och borttransport av förorenade
jordmassor. Utredningar om detta har skett i nära samråd med tillsynsmyndigheten (Länsstyrelsen i Jönköpings län)
samt Miljö‐ och byggförvaltningen och Tekniska Kontoret i Gnosjö kommun.
Beslut om tillstånd för marksanering och för omhändertagande av förorenade massor på Gynnåstippen i Gnosjö beviljades av
länsstyrelsen 2006‐05‐
16.
Totalt har 11 000 ton jord schaktats upp och forslats bort. Av denna mängd beräknas ca 6 500 ton jord kunna användas som
konstruktionsmaterial på kommunens tipp medan resterande ca 4 500 ton deponeras i enskild cell på mottagaranläggningen.
Uppschaktade massor har kontrollerats genom provtagning utfört av konsult innan de lämnade området.
Återfyllningsmassor kommer sedan att läggas ut på området.
Massorna kommer att levereras från Gnosjö kommuns reningsverk och utföras som tätskikt på områden inom den del av planområdet var schaktning förekommit.
Då ingen provtagning och analys har utförts på grundvattnet bedöms detta inte lämpligt som dricksvatten och tvätt eller bevattning.
Markägoförhållanden
Det mesta av marken inom planområdet (fastigheterna
Nissafors 1:155, 1:163 och Algustorp 1:10) tillhör Strandudden AB. Dessutom ingår bostadsfastigheterna Nissafors 1:156 (ägare Anne Steinmetz och Tom Persson) och Nissafors 1:162 (ägare Sumichasa Tellefsen) i planområdet. Intilliggande fastighet Nissafors 1:146 tillhör kommunen. Andra större fastighetsägare i anslutning till planområdet är J. D. Stenqvist Aktiebolag i Kvidinge (Nissafors 1:27).
Bebyggelse
Bebyggelsen inne i stationssamhället är traditionell och enkel, omgiven av lummig grönska. Längs Fabriksgatan och
Hornsgatan strax öster om planområdet ligger villor från 1930‐talet till 1950‐talet i rader.
Nordost om planområdet ligger Stenqvists Industrier som tillverkar emballage för detaljhandeln. Ett par enkla
enbostadshus ligger intill varandra i söder på Sjöängsvägen.
Vid stranden mot Vikaresjön finns ett nedlagt pumphus som tidigare användes för att pumpa vatten upp till platån för vattning av virket.
I norra delen av planområdet ligger en kommunal badplats med flytbryggor och två servicebyggnader (omklädningsstuga och stuga innehållande torrtoalett).
Badplatsen, i bakgrunden skymtas järnvägen med sin bro över Nissan
En enkel bullermätning har i planprogramskedet utförts onsdagen den 12 november 2003 kl. 11.00 för att få en
ungefärlig storlek på det buller den befintliga industrin alstrar gentemot det planerade bostads‐ och fritidshusområdet i söder. Dessa mätningar gav värden på mellan 39 och 31 dBA på avstånd av mellan 100 och 200 meter från industrins fasadliv. Vid mer omfattande mätningar som utförts av bsv arkitekter & ingenjörer i juni månad 2006 konfirmeras de tidigare mätta bullernivåerna. I juli 2007 kompletterades bsv: s bullerutredning med en bedömning av buller från tågtrafik.
Vy mot väster vid Fabriksgatan.
Stenqvists industri till vänster och järnvägen till höger. Mellan dessa syns vägen ner till badplatsen.
Inga kända fornlämningar finns inom området.
Strandskydd
Strandskyddet på land är upphävt inom planområdet genom den för området gällande byggnadsplanen för Nissafors stationssamhälle (1961‐07‐27). Dock ligger strandskyddet kvar för sjöområdet (100 meter ut i vattnet).
Teknisk försörjning
Det kommunala reningsverket ligger på Hornsgatan strax intill planområdet. Anslutningspunkter för kommunalt avlopp och dagvatten finns längs Hornsgatan och Fabriksgatan samt inne på fabriksområdet (sydöst om fabriksbyggnaden). Kommunalt vatten finns i Hornsgatan och södra delen av Fabriksgatan.
Vägar
Till planområdet kommer man från öster via Fabriksgatan och vidare på Sjöängsvägen samt från Fabriksgatan och västerut mellan järnvägen och Stenqvists industri.
Buller
Kulturmiljö
OMRÅDETS PLANERADE UTFORMNING OCH INNEHÅLL
Avvikelse från översiktsplan
Översiktsplan för Gnosjö kommun antagen av
Kommunfullmäktige 2001‐03‐29 anger att rekommendationen är att Strandudden reserveras som strövområde samt att Stenqvist ges tillbyggnadsmöjligheter. Planförslaget strider mot översiktsplanen i den frågan då områdes avses
omvandlas till bostadsändamål. Dock står det även i
översiktsplanen att om det blir aktuellt med bostadsändamål så krävs ytterligare analyser av området p.g.a att området varit förorenat. Ytterligare analyser och sanering har
genomförts, så därför anser nu kommen att området lämpar sig som utvecklingsområde av Nissafors samhälle. JD
Stenqvist AB har ett flertal gånger erbjudits att köpa till mark inom området men inte varit intresserade. Fastigheten
Nissafors 1:27 ligger utanför planförslagets planområdesgräns vilket medför att utvecklingsmöjligheterna på den egna
fastigheten inte förändras, då den gamla planen fortfarande gäller för fastigheten. För området närmast befintlig industri (det skrafferade området på plankartan) upphävs den tidigare planen, Byggnadsplan för Nissafors stationssamhälle i
Källeryds socken laga kraftvunnen 1961‐07‐27.
Bostäder
Den befintliga industrimarken funktionsomvandlas till bostadsmark. Enstaka friliggande bostadshus/fritidshus föreslås placerade inom området längs platåkanten mot Vikaresjön samt i den södra delen av området. I övrigt inom planområdet föreslås bostäder i radhus. Kommunen har gjort den bedömningen att ett avstånd på ca.100 meter till befintlig industri från de planerade bostäderna är tillräckligt i det aktuella fallet.
Bostadshus som placeras i slänten ner mot sjön skall för att skapa säkerhet mot översvämningar, placeras med
golvbjälklag på +161, 0 meter över havsnivån (RH70) eller högre. Fyllnings‐ och schaktningsarbeten kommer att utföras inom hela planområdet.
De två befintliga bostadsfastigheterna vid Sjöängsvägen i öster funktionsomvandlas från dagens industrimark till bostadsändamål.
Ej planlagd mark
En del av planområdet lämnas utan att planläggas. Vid en eventuell senare etapp tar kommunen i samverkan med berörda ställning till en lämplig markanvändning inom den återstående delen av området för bostäder eller
industriändamål.
Inom området kommer det tillsvidare vara tillåtet anlägga tekniska anläggningar, vägar, parkering samt upplag för fyllmassor. I samband med antagandebeslut av denna detaljplan upphävs den gamla detaljplanen för området.
Friluftsområde
Området längst i norr med den kommunala badplatsen avsätts som frilufts‐ samt rekreationsområde.
Tekniska byggnader/anläggningar ‐ el, va etc.
Plats för eventuella anläggningar för el och tele föreslås ligga inom området som pekas ut som ej planlagd mark samt inom u‐
områden och eller i anslutning till lokalgata.
Samtliga fastigheter inom planområdet ansluts till kommunalt vatten och avlopp. U‐områden för avloppsledningar och avloppspumpstationer har avsatts på västra delen av planområdet. Dagvattnet kommer att tas hand om inom området (LOD). Föreslås att prefabricerade ”stenkistor”
(dagvattenbrunnar med utformning att placeras i grovt
bergkross) anordnas vid samtliga hårdgjorda ytor. I den mån diken kommer att anordnas skall dessa utformas med botten av grov bergkross.
Vägar och gångstråk
Sjöängsvägens nuvarande sträckning behålls. Bostadsområdet ansluts till Sjöängsvägens norra del. Inom bostadsområdet anordnas lokalgator. Befintlig väg till den kommunala badplatsen i norr får en förlängning ner till båtplatsen.
X‐område
Kommunen har valt en lösning av allemansrätten som bygger på X‐område. Det tio meter breda x‐området avses att regleras med avtalsservitut. X‐omårdet kommer att säkra allmänhetens rörlighet längs strandkanten.
Allmänhetens tillgänglighet
Kommunen anser inte att förslaget försämrar allmänhetens tillgänglighet till strandområdet i någon större utsträckning.
En gångstig kommer att anläggas utmed stranden där allmänheten kan promenera och detaljplanen möjliggör för anläggning av en mur som kan fungera som fysisk
avgränsning mellan bostadsfastigheterna och stranden. Det är endast en tomt, längst ner i söder på uddens spetts, där
allmänheten inte kommer ha tillträde till strandområdet.
Buller
Bsv arkitekter & ingenjörer i Värnamo har gjort två
utredningar avseende förebyggande åtgärder för minskning av bullerstörningar inom planområdet.
I maj 2008 upprättade ÅF‐Ingemansson AB i Jönköping en ny bullerutredning där några av förutsättningar var att få en bild av ljudutbredningen från järnväg och industri samtidigt som man ville få kunskap om det krävdes åtgärder för att uppfylla bullervillkoren. Av utredningen framgår att
Naturvårdsverkets bullerkrav kan uppnås för bostadshusen.
Detaljplanen möjliggör för erforderliga åtgärder så som bullervallar och/eller bullerplank.
Träd, vegetation
Befintlig trädridå mot Vikaresjön kommer att gallras.
Befintliga lövträd kommer att i möjligaste mån behållas.
Längs strandlinjen mot Vikaresjön kommer sly att rensas för att underlätta tillgängligheten.
Energiförsörjning
Uppvärmningen av bostadshusen inom exploateringsområdet kommer att ske med värme ifrån egna
värmepannor/anläggningar.
Sanering av markföroreningar/grundvatten
Se underrubriken ”Markföroreningar – sanering” under rubriken ”Områdesförutsättningar” ovan. Saneringen av föroreningar på fastigheten Nissafors 1:155 har godkänts av Länsstyrelsen i Jönköpings län i meddelande 2006‐12‐05 (beteckning 575‐18976‐06).
Grundvattnet kan inte med de förutsättningar som finns i dag användas som dricksvatten eller till tvätt och bevattning.
Eventuellt kan provtagningar i ett senare skede ge sådana möjligheter.
Strandskydd
Det finns i dagsläget inget strandskydd upp på land inom området. I gällande detaljplan för området ”Byggnadsplan för Nissafors stationssamhälle i Källeryds socken” laga
kraftvunnen 1961‐07‐27 är strandskyddet upphävt på land.
Strandskyddet gäller 100 meter ut i vattnet, för åtgärder inom strandskyddat område krävs dispens. Ansökan lämnas vid varje enskilt tillfälle. För att kommunen ska kunna bevilja dispens krävs att det föreligger så kallade särskilda skäl enligt miljöbalken 7 kap. 18 § c, dessutom måste åtgärder vara förenlig med strandskyddets syfte.
