22.8. Bilaga 4 - Planbeskrivning

(1)

Dnr 2008/391

Antagandehandling 2014-09-10

Viby

Bilaga 4

(2)

Innehåll

Planbeskrivning 3-8

Syfte 3

Handlingar 3 Planområdet 3 Bakgrund och beslut 3 Miljöbedömning 3

Gällande planer 4

Förutsättningar och förändringar 4 Beskrivning av området 4-5 Planförslaget 5-7

Strandskydd 7-8

Genomförandebeskrivning 9 Organisatoriska frågor 9

Planförfarande 9

Tidplan 9

Huvudmannaskap 9 Genomförandetid 9

Ansvarsfördelning, ekonomi 9 Fastighetsrättsliga frågor 9

Tekniska frågor 9 Bilaga: 10

(3)

2014-09-10 Dnr 2008/391 3

Planbeskrivning

Syfte

Syftet med planläggningen är att skapa förutsätt- ningar för ett vård-och omsorgsboende, ca 50 boende. Nybebyggelsen ska passas in med skala i samklang med omgivningens karaktär. Samt en trädgårdsanläggning som anpassas till den natur- sköna omgivningen, med park, ekbacke och närhet till Ravalen.

Handlingar

Till detaljplaneförslaget hör:

Planbeskrivning med genomförandebeskrivning

samt plankarta med bestämmelser.

Dessutom finns fastighetsförteckning, behovsbe- dömning för miljöpåverkan, samt gällande planer i sin helhet tillgängliga.

Planområdet

Planområdet är beläget i Viby, mellan Vassvägen och Viby Ekbacken. Planområdet omfattar fastighet Vinfatet 5 och 6, och del av Viby 12:1, och är ca 5000 kvadratmeter. Marken ägs av kommunen.

Bakgrund och beslut

Kommunstyrelsens plan- och fastighetsutskott 2008-08-25 (§ 163/2008) att riva den då befintliga

byggnaden på Vinfatet 5 och 6, och att uppdra till kommunledningskontoret att ändra gällande detaljplan till ända- målen omsorgsbostäder, äldrebostäder etc., som kan bedömas vara lämpligt för området.

2012 upprättades ett markanvisnings- avtal mellan kommunen och Seniorg- ården AB (exploatör).Syftet med markanvisningsavtalet är att verka för att fastigheten planläggs för ny bebyggelse med c:a 50 vårdbostäder, samt annan omsorgsrelaterad verksamhet om så inryms.

Kommunens plan-och exploaterings- utskott beslutade 2012-12-04 (Dnr 2011/1424 KS.258-23) att godkänna

markanvisningsavtalet, samt att ge ett inriktnings- beslut, som innebär att förbereda ett genomföran- de, och att markområdet planläggs för ca 50 vård- bostäder. Med detta beslut inleddes planarbetetet.

Markanvisningsavatalet innebär att Seniorgården, under en tid av två år från undertecknandet av avtalet, har en option att ensam förhandla med kommunen om överenskommelse om exploatering inklusive köpeavtal. Avtal ska tecknas i samband med detaljplanens antagnade.

Miljöbedömning

Bedömning av behov av miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning (Behovsbedöm- ning)

Inför att förslag till detaljplan upprättas ska en be- dömning göras om planen kommer att medföra en betydande miljöpåverkan (EG-direktiv 2001/42, införlivad i svensk lag 2005-07-01). Behovsbe- dömningen sker utifrån bedömningskriterierna i Bilaga 4 till förordningen om MKB: 1998:905.

En behovsbedömning är upprättad, med checklista inom detaljplaneuppdraget.

Planändringen bedöms inte ge upphov till en betydande miljöpåverkan vilket medför att en mil- jöbedömning med tillhörande miljökonsekvens- beskrivning (MKB) inte kommer att göras.

Motiven till ställningstagandet är att förändringen har begränsad omfattning inom mark som redan är detaljplanelagd, och som är ianspråktagen för be-

(4)

byggelse och parkering. Allmänheten kommer att kunna röra sig fritt längs befintliga stigar på parkmark, i kombination med att uppleva en lågskalig bebyggelse och trädgårdsanläggning, som höjer värdet av fastighetens omgivningar.

Gällande planer

För planområdet gäller detaljplan nr 268 (anta- gen 1982-02-11),och som anger handelsändamål i ett plan inom byggnadskvarter i norra delen av planområdet samt parkering inom specialom- råde på södra delen.

Inom den södra delen av planområdet gäller även strandskydd.

I kommunens översiktplan (2012-12-12) återfinns Viby under rubriken Villastaden, där det anges att det är av stor vikt att balansen mellan bebyggelse och den gröna lummigheten bibehålls vid förtät- ningar.

Förutsättningar och förändringar Beskrivning av området

Planområdet ligger naturskönt i Viby, i skärnings- punkten mellan villa/ radhusbebyggelsen från 1980-talet och naturområdet, samt i närheten av Ravalen. På platsen finns idag en parkeringsplats och återvinningsstation.

Natur

Inom planområdet finns en mindre gräsyta, men större delen består av parkeringsplats. Omgivning- arna beskrivs under ”kulturmiljö”.

Inom planområdet inryms inte några särskilt höga naturvärden, eller skyddvärda biotoper eller arter.

Området gränsar ner mot Ravalen som är viktig för friluftslivet och har anknytning till strandpromenad.

Kulturmiljö, fornlämningar

Den anslutande kulturmiljön i Viby-Ekbacken finns beskriven i Sollentuna kommuns kulturmil- jöplan, och består bl.a av gravfält från yngre stenål- dern, och har kultruhistorisk värdering, med högt upplevelsevärde, och även ett stort vetenskapligt intresse. Ekhagarna har även ett odlingshistoriskt intresse, med rester av äldre ängskultur.

Bebyggelse

Inom planområdet finns idag en elnätstation och en pumpstation.

Den återvinningsstation som finns på platsen idag, och drivs av FTI, Förpacknings-och tidningsin- samlingen, har tidsbegränsat bygglov till 2017.

Som en förutsättning för planen föreslås den att upphöra. Ersättning finns i närheten i Viby, på Hedemoravägen. Stationen på Hedemoravägen har en sådan placering att den även kan byggas ut.

Även återvinningsstationerna vid KOM köpcen- trum i Rotebro, och Stinsen köpcentrum i Hägg- vik har fungerande miljöstationer.

Uppdrag

• Uppdragshistoria

• Butiken, lokal mötesplats

• Uppdrag 2008 att riva byggnaden

• Förstudier till program för vårdbyggnad

• Markanvisning seniorgården

Platsen med omgivningar (den tidigare butiken enl. bef. stadsplan).

Bef. stadsplan från 1982.

(5)

2014-09-10 Dnr 2008/391 5 På platsen finns även en postlåda.

Service, kollektivtrafik

Planområdet ligger i anslutning till Norrvikens pendeltågsstation (drygt 1 km). Busshållplats med linje 520 finns vid Vibyvägen (ca 150m)

Gator och trafik

Planområdet gränsar till Vassvägen, med enbart villabebyggelsens trafik. Söder om planområdet finns en strandpromenad i naturområdet Viby- Ekbacken, som samtidigt utgör gångförbindelse till västra delarna av Viby.

Buller

Enl. kommunens kartunderlag har planområdet under 50 dB(A) ekvivalent ljudnivå. Längre upp i Vassvägen finns ljudnivåer 50-55 db(A).

Dagvatten

Enligt kommunens dagvattenpolicy ska dagvatten i första hand tas omhand inom planområdet, genom infiltrering och fördröjning. Detta kan göras genom att låta regnvattnet infiltrera i trädgård och övriga grönytor. Parkeringen kan ha genomsläpplig marktäckning, t.ex grus. Det dagvatten som ej tas om hand inom planområdet kommer att kopplas till befintligt dagvattennät som via ett dike har Ravalen som recipient. Ravalen avvattnas av Vi- byån där kommunen tidigare har anlagt dammar för fördröjning och sedimentering av föroreningar från sjön och tillkommande dagvatten. Vibyån mynnar i Edsjön som är en vattenförkomst som

idag har måttlig status. Dagvattnet från plan- området bedöms inte påverka möjligheterna för Edsjön att uppnå ekologisk status.

Grundvatten

Planområdet ligger utanför yttre skyddszonen för reservvattentäkt, Rotsunda/Jästbolaget.

Riskhänsyn

Bedömningen är att det inte finns risker att ta hänsyn till.

Planförslaget

Detaljplanen omfattar vård-och omsorgsboende med 54 platser i två våningsplan. Detta integrerat med en trädgårdsanläggning och parkering för anställda och besökande, med tot.12 platser på kvartersmark, och 5 platser som gatutparkering (besökande). Planförsla- get föreslår även en smärre justering av fastig- hetsgränserna mot Vassvägen, och även mot parkmark (Viby- Ekbacken)

Bebyggelseförslag

Bebyggelseförslaget utgörs av en byggnad i två plan med tre bostadsflyglar, interiört sam- manlänkade av gemensamma funktioner. Åt söder och väster inom tomten ges plats för en trädgårdsanläggning för de boendes behov.

Mot Vassvägen föreslås huset med förgårds- mark placerat marginellt närmare vägen än

Bebyggelseförslag: volymstudie och planlösning på tomten.

(6)

den befintliga anknytande villabebyggelsen. Detta för att i förslagets 2-våningsskala utnyttja tomten, hålla säkerhetsavstånd till bef. elnätstation, och ge bebyggelsen en lämplig utformning mot gatan.

Huvudentrén sker via en entréplats med angöring och integrerad parkering mot norr längs Vassvä- gen. Läget mot ängen och strandpromenaden utnyttjas för få den föreslagna trädgårdsanläggningen att passa ihop med ängen och det mer öppna läget mot strandpromenad i soliga väderstreck.

Den exteriöra utformningen utförs med stående och liggande träpanel, sadeltak och gavelmotiv, för att anknyta till Villastadens arkitektur. Fasadernas träpanel utförs stående i flyglarna och liggande i de sammanlänkande delarna. Varje flygel har getts en egen färgnyans. Hela byggnaden har en enhetlig fönsterkulör. Gavlarnas utrymnigstrappor utförs i trä, och taktäckning utförs i falsad plåt alt. na- turgrå takpannor. En vårdbyggnad utgör i sig en större byggnadsvolym än Vibys villa-och radhus- bebyggelse, men höjden, fasadmaterial och gavel- motivet anger ett släktskap med syfte att smälta in i omgivningarna.

Trädgårdsanläggning

Trädgårdarna är orienterade mot söder och väster vilket gör dem solbelysta och vindskyddade, med ambition att förlänga utevistelsen vår och höst.

Gårdarna har även viss kontakt och utsikt mot Ravalen. Trädgårdsanläggningens utformning har temat ”Sinnenas trädgård” där syn, hörsel, känsel,

Kv VINFATET 5 OCH 6, VIBY SOLLENTUNA KOMMUN VÅRD- OCH OMSORGSBOENDE SKISS 2014-04-02 ERIK ERIKSSON ARKITEKTKONTOR STORA NYGATAN 14 111 27 STOCKHOLM info@eeark.se FOTOMONTAGE ENTRÉ

(7)

2014-09-10 Dnr 2008/391 7 lukt och smak stimuleras. Andra ledord är trygghet

och tillgänglighet. De boende erbjuds promena- der längs slingrande gångvägan där upplevelser av växthus, odlingslådor, pergola samt träningsred- skap finns som målpunkter. Gårdarna innehåller två vindskyddade uteplatser, och ett flertal sittplat- ser, där det finns en liten damm, perennplantering eller annan grönska som ger vila och ro.

Mot Vassvägen ingår en trädrad samt planteringar som utformas i samma anda som trädgårdarna.

Elnätstationen i bef. läge kläs in med spaljéer och klätterväxter. Parkering och vändplan bäddas också in med träd och låga buskplanteringar. Entrén ges en väkomnande karaktär med sittplats och växter.

Mot grannfastigheterna i norr föreslås en skyd- dande trädrad och friväxande häck för att skapa en tydlig gräns. I den södra delen av tomten, där de boende vistas, ramas gårdarna också in av häckar, men även stängsel för ökad säkerhet. I söder place- ras en körgrind för underhållsfordon.

Planförslaget - parkering

Bedömningen är att parkeringstalet är 15 p-platser + 2 handikapp-parkeringar.

I planförslaget är det fördelat med 12 platser (inkl.

HKP) på tomtmark, och 5 platser för besökande, som parkering på gatumark. Cykelparkering (9pl.) finns vid huvudentrén.

Elnätstation

I planförslaget föreslås bef. elnätstation ligga kvar.

Det nya bebyggelsen utförs med mått 5 m till denna (elsäkerhetsavstånd enl. starkströmsföreskrifter- na) Elnätstationen kläs in, och platsen förses med ges en landskapsutforming lika övrig förgårdmark.

Sophantering, räddningstjänst

Utrymme för sophantering finns i huset i anslutning till huvudentrén, och den nya entréplatsen här utförs med vändradie 18 m (sopbilar, rädd- ningstjänst)

Tillgänglighet

Bebyggelsen och den yttre miljön i planområdet kommer att anpassas helt för personer med ned- satt rörelse- eller orienteringsförmåga eller andra funktionsnedsättningar. Då marken är i princip plan inom området är förutsättningarna goda för att åstadkomma god tillgänglighet.

Trygghet och brottsförebyggande

Med planförslagets funktionsändring till vårdbo- ende, med lågskalig karaktär, och ambitionerna att trägårdsanläggningen blir ett tillskott, finns förut- sättningarna för att platsen kommer att upplevas betydligt tryggare än dagens utnyttjande.

Kv VINFATET 5 OCH 6, VIBY SOLLENTUNA KOMMUN VÅRD- OCH OMSORGSBOENDE SKISS 2014-04-02

ERIK ERIKSSON ARKITEKTKONTOR STORA NYGATAN 14

111 27 STOCKHOLM info@eeark.se SOLSTUDIE VÅR-/HÖSTDAGJÄMNING KL 15:00 SOLSTUDIE SOMMARSOLSTÅND KL 15:00

SOLSTUDIE VINTERSOLSTÅND KL 12:00

Strandskydd, Viby-Ekbacken fornlämningar, bytomt .

(8)

Strandskydd.

Strandskydd finns inom södra delen av planområdet och har följande historik:

I planläggningen av södra, östra och västra Viby på 1980-talet har strandlinjen till Ravalen på västra och östra sidan planerats för villabebyggelse, i några fall med även med strandtomter. Detta för att utnyttja områdets naturliga kvaliteter, som en trädgårdsstad.

I naturområdet Viby-Ekbacken, med sina natur-och kulturhistoriska kvaliteter har det utökade strandskyddet, med 300 m på ett naturligt sätt upprätthål- lits. Gränslinjen för det utökade strandskyddet har följt villabebyggelsens fastigheter. I planläggning för handel, med butik inom det nuvarande planområdet har i antagandeskedet på södra delen av planområ- det getts områdesbeteckningen specialområde , med markanvändning parkering (ej kvartersmark). Därav har denna del av planområdet kommit att omfattas av strandskydd.

Som förutsättning för det nuvarande planförslaget finns dels att fastigheten Vinfatet 5 och 6, enl kommunens tidigare ställningstagande bör sökas annnan användning än gällande plan medger. Det vackra och lugna läget med natur-och kulturförutsättning- arna har av Sollentuna kommun ansetts lämpligt för vård-och omsorgsboende. Utanför fastigheten, på parkmark finns ett befintligt stigsystem för det rör- liga friluftslivet. I det nuvarande bebyggelseförslaget har hänsyn tagits till de omkringliggande förutsätt- ningarna, med en trädgårdsanläggning som förhöjer värdet av platsen.

Enl. miljöbalkens 7 kap. §18c krävs särskilda skäl,

för upphävande av strandskyddet.

Kommunen upphäver strandskyddet med hänvis- ning till pkt 1 i paragrafen: ”Platsen har redan tagits i anspråk på ett sådant sätt att den saknar betydelse för strandskyddets syften”

Den befintliga parkeringsplatsen, som idag har pro- visorisk användning som miljöstation, kan i kommunens ställningstagande, inte anses utnyttjas för strandskyddets syften. Den föreslagna användningen inom planförslaget bedöms höja upplevelsevärdet för det rörliga friluftslivet.

Det är i Stockholms närhet svårt att hitta lugna, av- skilda platser för denna typ av boende och det är ett angeläget allmänintresse att kunna utnyttja marken effektivt centralt i Stockholmsregionen. Ett smärre intrång i strandskyddet inom ett område där strand- skyddets syften är väl tillgodosedda anser kommunen ej motverka miljöbalkens syfte avseende strandskydd.

Vad avser den biologiska mångfalden kommer värdet att öka med en trädgård som ersätter den nuvarande parkeringen, och en mindre gräsyta.

Upphävandet sker i enlighet med 4 kap. 17§ PBL, med en administrativ bestämmelse i planen inom hela planområdet.

Radon

Hela kommunen bedöms vara högriskområde för radon. Nybyggnation ska utformas på ett sådant sätt att gällande riktvärde inte överskrids.

Markföroreningar

Inga kända markföroreningar finns i området.

Asfalten kan komma att behövas tas om hand.

Vid påträffande av material som kan antas inne- hålla hälso- och miljöfarliga material ska anmälan ske till kommunens miljö- och hälsoskyddskon- tor.

Energi och material

Den nya bebyggelsen ska utformas på ett sätt som minimerar material- och energiflödena.

För att minimera flödena bör ett livscykel- perspektiv antas som tar hänsyn till bl a både bygg- och driftskedena Den nya bebyggelsen ska utformas på ett sätt som minimerar material- och energiflödena.

För att minimera flödena bör ett livscykelper- spektiv antas som tar hänsyn till bl a både bygg- och driftskedena

(9)

2014-09-10 Dnr 2008/391 9

PLANSAMRÅD UNDERRÄTTELSE ANTAGANDE LAGA KRAFT

Enkelt förfarande, PBL 1987:10, 2010:900

Normalt förfarande, med programsamråd PBL 2010:900

PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD ANTAGANDE LAGA KRAFT

PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT

PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD ANTAGANDE LAGA KRAFT

GRANSKNING

GRANSKNING GRANSKNING

GRANSKNING

PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT

PLANSAMRÅD ANTAGANDE LAGA KRAFT

GRANSKNING

Normalt förfarande, PBL 2010:900

Enkelt förfarande, utan underrättelse PBL 1987:10 och 2010:900

PROGRAMSAMRÅD PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT

PLANSAMRÅD GRANSKNING ANTAGANDE LAGA KRAFT

Genomförandebeskrivning

Organisatoriska frågor

Planförfarande Planarbetet handläggs med normalt planförfarande enligt 5 kap plan- och bygglagen (2010:900, PBL).

Tidplan

Maj 2014 Samråd

Augusti/september

2014 Granskning

Oktober 2014

Handlingar lämnas till behörigt organ i kommunen för antagande- beslut

Ansökan om erforderliga fastighetsbildningsåt- gärder inlämnas efter antagande

december 2014 tidigast byggstart Huvudmannaskap

Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Kommunen är huvudman för till

planen angränsande allmän plats. Inom kvarters- marken ansvarar fastighetsägaren för genomföra- det.

Genomförandetid

Genomförandetiden för denna detaljplan är fem år, räknat från det datum som detaljplanen vinner laga kraft.

Ansvarsfördelning, ekonomi.

I samband med att detaljplanen antas i kommun- fullmäktige kommer exploateringsavtal att tecknas mellan Sollentuna kommun och exploatören (Seniorgården). Avtalet reglerar bl.a. ekonomiska överenskommelser, fastighetsköp, markregleringar och övriga åtaganden. Kostnaderna för planarbetet regleras i markanvisningsavtalet.

Exploateringen kan innebära att ombyggnad av omkringliggande gator, mm erfordras. Ansvar och kostnader för detta regleras i exploateringsavtalet.

Fastighetsrättsliga frågor

Del av Sollentuna kommuns fastighet Viby 12:1, Viby S:3 samt samt Vinfatet 5 (undantaget områ- det för elnätstationen) som enligt detaljplaneför- slaget ska utgöra kvartersmark, ska genom fastig- hetsreglering överföras till Vinfatet 6. Villkor för fastighetsregleringarna överenskoms och beskrivs utförligare i exploateringsavtalet.

Tekniska frågor

Vatten-och avloppsledningar finns i Vassvägen.

Exploatören ska erlägga anslutningsavgift enl. vid anslutningstillfället gällande taxa. Kommunen upprättar anslutningspunkt för VA. Ledningarna passerar inom fastigheten Vinfatet 6 (sydvästra hörnet). Marken tillgängliggörs med u-område.

Energileverantören (SEAB) ansvarar för elled- ningar på allmän platsmark och kvartersmark fram till servicecentral. Teleoperatören svarar för teleledningar på allmän platsmark, medan fastighetsägaren svarar för telekanalisation inom den egna fastigheten. Den punkt där operatörens kabel ansluts benämns anslutningspunkt och kan vara utförd på olika sätt.

Dagvattnet ska så långt som möjligt infiltreas inom planområdet. I den omfattning det inte är möjligt skall det fördröjas inom fastigheten innan det ansluts till kommunens nät.

Medverkande

Peter Hesselgren, planarkitekt kommunledningskonto- retBirgit Merecki/ Linda Sjögren, konsult för exploate- ringskontoret

Bebyggelseförslag: Eeark, Erik Eriksson Trädgårdsanläggning, förslag: Novamark

(10)

VINFATET 20140702

SKALA 1:300 (A3)

Bilaga

Illustration trädgårdsanläggning (ej skala)

Sektionsstudier byggnad

Byggnadshöjd, tänkt nockhöjd, och totalhöjd är redovisade.

Sektion B-B: generell sektion

Sektion A-A: genom mittdel och fläktrum