SAMRÅDSHANDLING TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 3 M.FL. MIDGÅRDSOMRÅDET, ÄNGELHOLMS KOMMUN SAMRÅD TOM DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN

Diarienummer 10-1163

SAMRÅDSHANDLING

SAMRÅD 2011-01-17 TOM 2011-02-06

DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN

T RÄDGÅRDSMÄSTAREN 3 M . FL .

M IDGÅRDSOMRÅDET , Ä NGELHOLMS KOMMUN

REBBELBERGA

ÄNGELHOLM ÄNGELHOLM

ÄNGELHOLM

ÄNGELHOLM ÄNGELHOLM ÄNGELHOLM

Lokegatan dsgatan

Kopparbergsgatan Gamla vägen

Lå ng ske

pp sga tan

Mjö lner

Sleipnerg Skånegatan

Iduna gatan Sköldg

Karlslundsg

Hjälm g

Vattento rnsvägen

Bragegatan

Vikingagatan Äg

irsg

Bå ge

g

bron Munka Lång

skepps Kristia nstadsg g

Munka Ljungbyvägen

Sv ärd

sg Mim

er g

Norregårdsgatan

Hug ing

atan Kyrkstigen

Älvsborgsg atan

Spjutg

Kuvettg

Sk ruvga

ta Kungsgå

rdsgatan

eimdallgatan

Skarabo rgsg

Brynjeg Midgårdsg

Pilga tan

Margretetorpsvägen

Traf ik plats R ebbel

E6

allm än vä

g 1 71 0

E20

Karls gården R ebbelberga ky rk a

F örs am lingshem

Vattentorn

Kungs haga N orregårdens f örs k ola

F örs k olan Barnbo-Laget

årdss k olan

GAM LA KUNGSGÅRDEN

M IDGÅRDEN M IDGÅRDEN

KARLSLUND

0 150 300 m

Översiktskarta med planområdesgräns

ÖP SAMRÅD ANTAGANDE PRÖVNING LAGA KRAFT

SAMRÅDSHANDLING

D ETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN T RÄDGÅRDSMÄSTAREN 3, M IDGÅRDSOMRÅDET , Ä NGELHOLMS KOMMUN

P LANBESKRIVNING

HANDLINGAR

Planhandlingarna består under samrådstiden av följande:

 denna planbeskrivning med illustrationer

 genomförandebeskrivning

 detaljplanekarta med planbestämmelser, skala 1: 1000

P LANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG

Syftet med detaljplanen är att ge möjlighet att etablera ny handel och nya verksamheter i anslutning till ett område med befintlig handel och verksamheter.

Detaljplaneområdet är nyligen planlagt för sitt ändamål, att den planläggs ytterligare en gång beror på ändrade ägandeförhållanden som möjliggör ett effektivare

markutnyttjande, större möjligheter till samordnade parkeringsytor och en samordnad varudistribution samt ett bra internt gång- och cykelvägssystem. Allmän platsmark överförs till kvartersmark, allmänna ledningar säkras genom inrättande av u- område Planen tillkommer för att möjliggöra aktuella projekt med utbyggnad av en

byggnad för i första hand handelsändamål. Byggrätten är 50 % av fastigheternas yta.

T ^IDPLAN

Samråd 1:a kvartalet 2011, antagande och laga kraft 1:a kvartalet 2011.

P LANFÖRFARANDE

Detaljplanen för fastigheten Trädgårdsmästaren 3 m.fl. handläggs med enkelt planförfarande och förväntas kunna antas av byggnadsnämnden 1: a- kvartalet 2011.

F ÖRENLIGT MED 3,4 OCH 5 KAP . M ILJÖBALKEN

Avvägningen mot 3, 4 och 5 kap Miljöbalken är gjord i ÖP 2004, där området ingår i ett område för befintlig service och verksamhetskvarter.

P ^LANDATA

Lägesbestämning och areal

Planområdets läge framgår av översiktskartan på försättsbladet.

Markägoförhållanden

Fastigheterna Trädgårdsmästaren 3, Lantbrukaren 3 och Järnhandlaren 5 är i privat ägo. Den allmänna platsmarken ägs av kommunen.

T IDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan

I gällande översiktsplan för Ängelholms kommun, ÖP 2004, är området utpekat som område för service och verksamhetsområde.

Riksintressen

Området berör inte några riksintressen.

Detaljplaner

Planområdet är detaljplanelagt tidigare och ingår i en detaljplan från 2010-02-24.

Detaljplaneprogram

Med hänsyn till planens ringa omfattning har det inte bedömts nödvändigt att upprätta något detaljplaneprogram.

B EHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING

Stadsarkitektkontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i Plan- och bygglagen 5 kap 18 § eller i Miljöbalken 6 kap 11 §, med utgångspunkt från kriterierna i bilaga 2 och 4 till MKB-förordningen (1998:905). En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därför inte behöva upprättas.

Miljökvalitetsnormer

Från och med sommaren 2003 finns miljökvalitetsnormer för sju typer av ämnen i luft. De är kvävedioxider och kväveoxider, partiklar (PM10), bensen,

svaveldioxid, bly, ozon och kolmonoxid.

Ängelholm kommuns miljökontor har under vinterhalvåret 2003-2004 genomfört mätningar av luftens kvalitet vid mätpunkt i Ängelholms centralort.

De genomförda mätningar visar värden för kväveoxid, svaveldioxid och bensen som inte överskrider miljökvalitetsnormen. För bly, ozon och kolmonoxid utfördes inga mätningar (bly mäts generellt bara i särskilt utsatta områden).

Värdet för partiklar kan ibland närma sig normen.

Sedan den 22 december 2009 finns även miljökvalitetsnorm för yt- och

grundvatten. I det fortsatta planarbetet skall hädanefter en redovisning av hur åtgärder inom det aktuella planområdet kan komma att påverka de

miljökvalitetsnormer som vattenmyndigheten för Västerhavet beslutat om. De

vattenförekomster som främst kan beröras av detta planförslag är

grundvattenförekomsten (Ängelholm- Ljungbyhed och ytvattenförekomsten Rönne å, Rössjöholmsån och Hunnerödsbäcken).

Slutsats

Kommunen gör den bedömningen att inga värden för de i miljökvalitetsnormen ingående ämnena riskerar att överskridas, i och med att dagvatten i huvudsak skall omhändertas lokalt förväntas inte heller aktuella vattenförekomster påverkas negativt.

F ÖRUTSÄTTNINGAR , PLANFÖRSLAG OCH KONSEKVENSER

Mellankommunala intressen

Under plansamrådet kommer planförslaget att kommuniceras med berörda an- gränsande kommuner.

Områdesbeskrivning

Stadsbild

Norr om planområdet och Kristianstadsgatan håller den norra delen av den tidigare detaljplanen på att genomföras. Söder om Kristianstadsgatan har den nya infarten till ICA Brännborns parkering etablerats. Inom det nu aktuella planområdet är all bebyggelse riven förutom Elfirman på Lantbrukaren 3. Det nya vägsystemet med Emblagatan är på plats.

Mark och vegetation

Planområdet består huvudsakligen av sand och lerig sandjord. Området sluttar svagt i sydostlig riktning. Genom förberedande markarbeten saknar området i stort sätt vegetation.

Geotekniska förhållanden/markbeskaffenhet

De geotekniska förutsättningarna för uppförandet av det aktuella huset har bedömts som goda.

Markradon

Med bakgrund av tillgängligt material har bedömningen gjorts att planområdet är ett lågriskområde för markradon.

Fornlämningar

Fornlämningssituationen har utretts i tidigare planarbetes, där det konstaterades att det inte fanns behov av ytterligare åtgärder. Om det ändå, vid markarbeten, skulle påträffas under mark dolda fornlämningar skall arbetet omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas.

Risk för skred och höga vattenstånd Någon risk för högt vattenstånd finns inte.

Bebyggelseområden

Ny bebyggelse

Detta planförslag innebär etablering av nya handelsbyggnader med tillhörande kontor och lager, i de flesta fall enbart för den egna verksamheten.

Ett undantag är att inom fastigheten Järnhandlaren 5 föreslås en byggnad med handel i bottenplanet med en kontorsdel i 3 våningar på en begränsad del av byggnaden

närmast Hugingatan.

På fastigheten Trädgårdsmästaren 3 finns intressenter till handelslokaler i en gemensam byggnad.

I kvarteret Lantbrukaren finns möjlighet för expansion av befintliga han- delsbyggnader och nyetablering.

Arbetsplatser

Möjligheter att skapa ett stort antal arbetsplatser kommer att finns.

Offentlig- och kommersiell service

Ängelholms centrum ligger ca 2 kilometer från planområdet med ett stort och allsidigt utbud av service. Planområdet ligger även i direkt anslutning till ett handels- och verksamhetsområde som innehåller bland annat livsmedelshandel, övrig handel, läkarmottagning, apotek, restaurang och bensinstation.

Tidigare handelsutredningar

En handelsutredning togs fram för Midgårdens handelsområde (ej fastslaget namn) i Ängelholm (ZÖK, maj 2005). Av den kan man konstatera att en utveckling av detalj- handel med vissa branscher skulle konkurrera med stadskärnan men att en utbyggnad av volymhandel kan vara positivt konkurrensmässigt med hänsyn till andra handels- etableringar i nordvästra Skåne. Branschsammansättningen måste ta hänsyn till handeln i stadskärnan och man måste begränsa etableringen till inriktning mot skrymmande varor och sällanköpsvaror. Området har potential att utvecklas till ett starkt regionalt handelsområde. Vad gäller planområdet är beräkningen av handelsyta och parkering beräknat på volymhandel.

Ovanstående skrevs 2005. Under tiden till fram till 2008 har förändringar skett i Ängelholm och i regionen, detta har påverkat köptroheten i Ängelholm negativt.

Beträffande köptroheten i Ängelholm görs kontinuerliga mätningar. Här ligger

dagligvaruhandeln från en topp mellan åren 1994 och 2000 på handelsindex 125-120, till en relativt konstant nivå under 100 mellan 2003 till 2005, vilket kan ses som acceptabelt.

Under samma tidsrymd har sällanköpshandeln däremot har gått ned till 77 från 116.

Kommunen och näringslivet vill att se ett handelsindex som återigen närmar sig 100.

Orsaken till nedgången är troligen de stora närliggande handelsplatserna Hyllinge och Väla där stora satsningar skett.

Ett tillskapande av nya handelsytor förutom omlokaliseringen av Willys livsmedelhall ger möjlighet till etablering av nya attraktiva sällanköpsbutiker, positiva för en ökning av köptroheten i Ängelholm.

Ängelholms centrum klarar inte på egen hand att öka dessa siffror. Här behövs ett handelscentrum som Midgård med ett varierat utbud av varor och tjänster, från livsme- delshallar med goda parkeringsmöjligheter för veckohandling, till ett bra utbud av butiker med sällanköpsvaror som också kräver goda parkeringsmöjligheter och som därför ofta inte platsar i centrum- miljön.

Kommunen och Ängelholms näringsliv är helt eniga om att centrumhandel och handelsområdet vid Midgård är båda lika viktiga för Ängelholms kommuns handel och att det inte råder några motsatsförhållanden eller konkurrens mellan de båda handelsområdena.

Beträffande förhållandet mellan Midgårdsområdet och inom kommunen näraliggande orter såsom Hjärnarp, Munka Ljungby och Strövelstorp, alla med fungerande handel, kommer en utbyggnad av Midgårdsområdet troligen att märkas. Dock är dessa orter av den storleken och ligger på sådant avstånd från Ängelholm att det alltid kommer att finnas utrymme för olika former av närservice.

Kompletterande handelsutredning

Till den tidigare detaljplanen bilades en handelsutredning daterad maj 2009, ut- förd av Tyréns Temaplan, där det bland annat konstateras att Midgårdens handelsområde och Ängelholms centrum bör utvecklas var för sig och efter sina egna förutsättningar. Men att en kontinuerlig dialog bör ske när det gäller utvecklingsprojekt, skyltning mellan områdena, etableringsstrategier mm.

Förutsättningarna i kommunens handelsstrategi har inte förändrats och fortsätter att gälla även för denna plan.

Gator och trafik

Gatunät, även gång och cykeltrafik

Planområdet omges av tre gator, Kristianstadsgatan i norr, Emblagatan i väster och Hugingatan i söder, dessa gator innehåller all separata gång- och cykelbanor.

I östra kanten av planområdet planeras en genomgående gång- och cykelbana på kvartersmark.

Kollektivtrafik

Ängelholms stadsbuss, linje 1, går från Ängelholms centrum till industriområdet ca en gång i halvtimmen. Hållplatsen finns på Hugingatan söder om planom- rådet och vid Kristianstadsgatan norr om planområdet. Skåneexpressen, nr 9, går från Ängelholms centrum till Munka Ljungby via Kungsgårdsleden. Buss-

hållplats ligger ca 200-300 m från planområdet. Turerna är oregelbundna, allt

Parkering, utfarter, varumottagning

Tillfart till kundparkering för Trädgårdsmästare 3 sker i huvudsak från Emblagatan, tillfart finns också genom samverkande parkeringar från Järnhandlaren 5. Lantbrukaren 3 har sin kundtillfart från Hugingatan.

Järnhandlaren 5 delen inom planområdet har sin tillfart och parkering gemensamt med den större delen av fastigheten, ICA- Brännborns.

Till samtliga tre fastigheter sker varudistributionen genom en gemensam distributionsgata mellan Emblagatan till Hugingatan.

Tillgänglighet

Tillfart till samtliga lokaler i nybyggnaden ska utformas på ett sådant sätt att de blir tillgängliga även för personer med nedsatt rörelseförmåga.

Störningar

Planområdet berörs inte av område för flygbuller.

Området påverkas inte heller av störningar från omkringliggande verksamheter som till exempel bensinstationer eller uppställningar av fordon med farligt gods.

Teknisk försörjning

Vatten och avlopp

Ett större ledningsstråk leder genom planområdet inom den tidigare

allmänplatsmarken. Ett u- område inrättas för ledningarna i och med att de nu kommer att ligga inom kvartersmark. En omläggning på grund av utbyggnaden inom fastigheten Trädgårdsmästaren 3 kommer att ske. Denna omläggning bekostas av fastighetsägaren.

Dagvatten ska i huvudsak omhändertas lokalt på fastigheterna då kapaciteten på dagvattensystemet inte är tillräcklig. Fastigheten får endast släppa 1,5 l/s x ha till det kommunala dagvattennätet, resterande del skall omhändertas lokalt.

Tele och bredband

Tele och bredbandsnätet är utbyggt i området

Värme

Den nya bebyggelsen kan anslutas till stadens fjärrvärmenät. Kulvertar finns i gatan.

El

Elförsörjning finns i området.

Avfall

Av tekniska kontoret anlitad entreprenör svarar för avfallshantering enligt kommunens föreskrifter.

G

FASTIGHETERNA

T

3

M

, Ä

ORGANISKATORISKA FRÅGOR

Planförfarande

Planen handläggs med enkelt planförfarande.

Preliminär tidplan

 Detaljplan – samråd, januari- februari 2011

 Detaljplan – antagande i BN februari 2011

Genomförandetid

Genomförandetiden är fem år från den dag detaljplanen vinner laga kraft.

Ansvarsfördelning/Huvudmannaskap

Ängelholms kommun är huvudman för allmän platsmark och för det allmänna VA-nätet. Öresundskraft AB står för el- och

fjärrvärmeförsörjning i området.

Avtal

Avtal mellan kommunen och respektive markägare upprättas för den mark som förs över från allmän platsmark till fastigheterna Trädgårdsmästaren 3, Järnhandlaren 5 samt Lantbrukaren 3.

F

Fastighetsbildning kan ske med stöd av planförslaget. Mark tillhörande kommunen i form av allmän platsmark (gatumark) överförs till fastigheterna Trädgårdsmästaren 3, Järnhandlaren 5 samt Lantbrukaren 3.

Ekonomiska frågor

För den tidigare detaljplanen, där detta planområde ingick, upprättades ett exploateringsavtal där även planavgift ingick.

Innan denna detaljplans antagande skall ett nytt tilläggsavtal beträffande överföring av mark samt kostnad för nedlagt detaljplanearbete finnas undertecknat av de ingående parterna vilka är Ängelholms kommun, NC Brännborn, N.P. Nilsson och Elbolaget.

Tekniska frågor

Beträffande dagvatten får från fastigheten endast släppas ut 1,5 l/s x ha till det kommunala dagvattennätet, resterande skall

omhändertas lokalt.