BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Valhall 10, Valevägen 9, Djursholm, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Vale Invest Aktiebolag
Uppdragsgivare Vale Invest Aktiebolag
Närvarande vid besiktningen
Per Westman Jan B Westman
Anders Tjärnvall, kort del av tiden
Besiktningsman Mikael Sivertsson
Besiktningsdag Måndag 2013-04-15
Väderlek Mulet, regn ca 5° C
Byggnaden 1¾-plans villa med källare / souterrainvåning och inredd vind uppförd 1909. Tillbyggnader från 1996, 2001 och 2005.
Övriga byggnader Garage
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund Berg, morän (bedömt) Grundkonstruktion Grundsulor, krypgrund Grundmurar Betong, Leca
Bjälklag Trä
Stomme Trä
Fasad Puts, träpanel
Yttertak Betongpannor, plåt Uppvärmning Vattenburen. Bergvärme
Delvis direktverkande el Ventilation Självdrag
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna handlingar
- ”Huspärmar” fanns att tillgå.
Säljares
upplysningar via Per och
Jan B Westman, uppgifterna har ej kontrollerats
- -
-
Inga problem föreligger med elsystemet.
Elcentraler är utbytta och elledningar är i huvudsak omdragna år 1996.
Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Avloppsservis (avloppsledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är utbytt ca år 1975.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden.
- Kondens kan vid mycket sträng kyla förekomma på ett fönster i plan 2.
- Radonmätning är ej utförd.
- Öppen spis med insats i plan 2 nyttjas och fungerar. Öppen spis i plan 1 har ej nyttjats under se senaste ca 20 åren.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar är äldre.
- Yttertaket belagt med betongpannor är omlagt under senare delen av 1980-talet. Yttertak belagt med falsad plåt är från ca år 2001.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ytvattentryck mot husgrunden.
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet intill husgrunden.
- Stuprörsvatten bör i några fall ledas bort från husgrunden.
Hussockel - Sockeln är putsad.
- Lokalt noterades några mindre sprickor vilket är normalt förekommande för denna typ av konstruktion.
- Lokalt noterades mindre bomputs på sockel mot nordväst.
- Platonmatta noterades lokalt. Synlig Platonmatta är ej fackmässigt monterad.
Fasad - Fasaden är i huvudsak putsad och har endast stickprovskontrollerats.
- Några mindre sprickor noterades.
- Putsfasaden är delvis något ”flammig”.
- Fasaden är delvis utförd med stående träpanel.
- Tvättning och målning av träpanelsfasad bör kalkyleras / utföras.
Fönster - Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är till stor del enkelfönster med innanfönster.
- Fönster är delvis kopplade tvåglas.
- Fönster är delvis två- eller treglas isolerglas.
- Två av trapphusets fönster saknar fönsterbleck.
- Lokal skada i en fönsterbåge i källare / souterrainvåningen.
- Spricka noterades i någon fönsterruta.
- Skrapning, kittning och målning av några fönster bör kalkyleras / utföras.
Yttertak - Yttertaket är till större del utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt.
- Yttertaket har stickprovskontrollerats avseende de flackare takdelarna, från takstege samt i övrigt har besiktning utförts från marknivå.
- Yttertaket belagt med betongpannor är enligt uppgift omlagt med ny papp, läkt och betongpannor under senare delen av 1980-talet.
- Normal livslängd för yttertak belagt med betongpannor uppskattas till 40 – 50 år.
- Delar av yttertaket har en för flack taklutning för att beläggas med takpannor. På lägre taklutningar rekommenderas falsad plåt eller ytpapp. Det noterades lokalt rinningar på
underlagspappen. Förhållandet bedöms kunna innebära att takdelens livslängd förkortas.
- Sprickor noterades i två takpannor. Utbyte av skadade takpannor bör utföras.
- En del mossa förekommer lokalt på yttertaket.
- En del färgflagning noterades i ränndalar.
- Det noterades en del sprickor och bomputs på ena skorstenen.
- Mindre del av yttertaket är utfört med falsad plåt. Falsar är i huvudsak enkelfalsar och delvis dubbelfalsar. Dubbelfalsar är att föredra.
Kallförråd under bottenvåningens altan
- En del fuktpåverkan på yttre delar av balkar.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Altan i
bottenvåningen
- Inga speciella noteringar.
Garage - Byggnaden har ej besiktigats.
INVÄNDIGT
Krypgrund - Grundläggningen är delvis utomhusventilerad krypgrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–, mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare.
- Det finns inte plast på marken i utrymmet. Det finns organiskt material på marken i utrymmet. Lokalt noterades smärre fritt stående vatten. Lokalt noterades en del mögel i jordlagret.
Källare /
souterrainvåning
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning.
Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö.
- Betonggolvet är delvis påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift äldre eller från tillbyggnadsåren 1996 och 2001. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20 – 40 år.
Omdränering och omisolering av ej åtgärdade grundmurar bör kalkyleras på grund av ålder och lokalt spår av fuktgenomslag.
- Grundmurar är i ett rum i ”uthyrningslägenhet” påbyggda med en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys.
Vindfång - Tegelgolv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Hall - Tegelgolv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Gästrum - Tegelgolv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Förråd 1 - Tegelgolv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Kapprum - Tegelgolv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Tvättrum - Tegelgolv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Wc-rum - Tegelgolv och målade väggar.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Hall 1 - Inga speciella noteringar.
Hall 2 - Inga speciella noteringar.
”Allrum” - Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Pentry - Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
”Rum” - Utrymmet uppvärms via direktverkande elradiator.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Wc-rum - Plastmatta på golv och målade väggar.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Duschrum / tvättstuga
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett år 2006.
- Klinker eller sjösten på golv och kakel eller mosaikplattor på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoverings- / inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Golvbrunnen är placerad närmare vägg än vad som föreskrivs.
- Det noterades ingen klämring i duschplatsens golvbrunn och förväntat tätskikt bedöms därmed ej vara korrekt anslutet till golvbrunnen.
- Ovanstående noteringar bedöms kunna innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
Bastu - Utrymmet är enligt uppgift inrett år 2006.
- Klinker på golv.
- Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor.
- Det finns ingen klämring i spygatt (golvbrunn utan vattenlås) vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
Hobbyrum - Klinker på golv med vattenburen golvvärme.
- Det noterades delvis färgblåsor på nedre delar av grundmurar och mellanväggar och hög fuktindikation.
- Det finns en golvbrunn med förhöjningsring i utrymmet. Det finns ingen klämring i golvbrunnen vilket i detta fall bedöms vara ett acceptabelt utförande.
Pannutrymme - Bergvärmeanläggning (värmepump och varmvattenberedare) är tillverkad år 2001.
- Kompressor i bergvärmepumpen är enligt uppgift utbytt år 2009.
- Det bedöms ej finnas någon golvbrunn i utrymmet.
Evakueringsvatten leds via rör ned i golv.
Förråd 2 - Inga speciella noteringar.
Bottenvåning
Trapphus - Utrymmet uppvärms via elradiator.
Kök - Klinker på golv med elgolvvärme.
- Droppskyddsbricka saknas under kyl-/frysskåp.
- Delvis (elspis och köksfläkt) ”äldre” maskinell utrustning. Normal teknisk livslängd är uppnådd.
Sovrum - Klinkergolv med elgolvvärme eller trägolv i utrymmet.
- Inga speciella noteringar.
Klädkammare - Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av hantverkare år 1996.
- Klinker på golv och kakel eller målade väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i golvbrunnen vilket är korrekt. Klämringen sitter något löst i golvbrunnen.
- Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och
villaförsäkringens omfattning.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel i duschplats. Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt
”plant”.
- Små sprickor noterades i två klinkerplattor i duschplats.
- En del skador i tvättställ.
Serveringsrum - (Spricka i dörr till bibliotek).
Bibliotek - (Lokalt missfärgning i parkettgolvet bedöms vara orsakad av blomkruka).
Vardagsrum - Inga speciella noteringar.
Veranda - Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Enligt uppgift har inga tecken på läckage noterats från ovanliggande altan.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Matsal - Inga speciella noteringar.
Våning 1 tr
Trapphus - Inga speciella noteringar.
Entré - Inga speciella noteringar.
Duschrum /
tvättstuga
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 1996.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Enligt uppgift har nytt klinkergolv monterats i samband med installation av elgolvvärme.
- Golvbrunnen är av gjutjärn och ej utbytt i samband med renoveringen av utrymmet.
- Tätskiktet är ej korrekt anslutet till golvbrunnen. Det noterades golvbrunnsmanschett och lös klämring.
- Det är endast lokalt golvlutning mot golvbrunnen i duschplats.
Golvet bedöms i övrigt vara relativt ”plant”.
- Förhållandet bedöms kunna innebära risk för uppkomst av fuktrelaterade skador och inskränkning i hem- och
villaförsäkringens omfattning.
- Tvättmaskin och torktumlare är ”moderna”.
- Det noterades ett skvallerrör i slitsbotten. Det bedöms mynna under klinkergolvets nivå vilket ej är lämpligt / korrekt.
Wc-rum - Klinker på golv och målade väggar.
- Frånluftsventil saknas.
Matrum - Inga speciella noteringar.
Förråd 1 - Några äldre fuktfläckar noterades.
Kök - Köket är enligt uppgift inrett år 1996.
- Droppskyddsbricka finns ej under kylskåp.
”Arbetsrum” - Inga speciella noteringar.
Vardagsrum - Inga speciella noteringar.
Altan - Altanen är utförd med falsad plåt.
- Det finns trätrall ovan plåten.
- Smärre färgflagning på altanräcket.
Klädkammare - Inga speciella noteringar.
Vind
Allmänt - Vinden är inredd.
Hall - Delvis golvlutning.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Snedgarderob - Belamrad och ej besiktningsbar. Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt.
Garderob - Inga speciella noteringar.
Sovrum 2 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 3 - Inga speciella noteringar.
Badrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 1996.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- På grund av utförande i golvbrunnen med förhöjningsring kan det ej fastställas att förväntat tätskikt är korrekt anslutet till golvbrunnen.
- Spricktendens i tvättställ.
Övre vind - Vindsbjälklaget är isolerat med mineralull.
- Det noterades en del smärre missfärgningar samt vit
beläggning / påväxt på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
- Några getingbon noterades.
Övrigt - Det noterades en del lutningar samt svikt / knarr i golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre byggnader.
- Enda sättet att kontrollera rökgångarnas täthet är via provtryckning.
RISKANALYS
- Invändigt påbyggda / isolerade grundmurar i
källare / souterrainvåning är riskkonstruktioner för mikrobiella skador (mögel, röta etc) när organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma rådande förhållanden är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
- Påbyggda golvkonstruktioner ovan betonggolv i
källare / souterrainvåning är riskkonstruktioner för uppkomst av fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma
förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
- Se under krypgrund ovan.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- - - -
Solna 2013-04-17
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson
