BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Örvandel 3, Utgårdavägen 12, Djursholm, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Torun Hannam Jonathan Hannam
Uppdragsgivare Torun Hannam
Närvarande vid besiktningen
Anders Tjärnvall, del av tiden Arabella Donofrio
Besiktningsman Mikael Sivertsson
Besiktningsdag / uppdragsnummer
Tisdag 2014-04-08 / 2014 - 0070
Väderlek Mulet ca 4° C
Byggnaden 1½-plans villa med källare uppförd 1951 Övriga byggnader -
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund Berg, morän (bedömt) Grundkonstruktion Grundsulor, krypgrund Grundmurar Betong, betonghålsten Bjälklag Betong, trä
Stomme Lättbetong
Fasad Puts
Yttertak Betongpannor
Uppvärmning Vattenburen. Bergvärme Ventilation Självdrag
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna handlingar
- Planritningar, uppställning av utförda förbättringar och
renoveringar åren 2008 – 2012 samt radonmätningsprotokoll tillhandahölls.
Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats
- Säljare ej tillgänglig.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Pool med tillhörande utrustning har ej besiktigats.
- Marken lutar delvis mot byggnaden vilket kan medföra ett ökat ytvattentryck mot husgrunden.
- Det är viktigt att hålla rent utanför källarentré på gavel så att dagvatten kan avledas.
- En del rengöringsbehov av hängrännor och lövsilar.
Hussockel - Sockeln är putsad.
- Det noterades en del små sprickor vilket är normalt för denna typ av konstruktion.
- Grundmur mot norr (entrésida) är enligt uppgift omdränerad / omisolerad år 2008.
- Det noterades täcklist till grundmursisolering på delar av grundmur mot baksida och på gavel mot väster. Det är ej känt när dessa grundmurar omdränerats / omisolerats men det bedöms kunna vara på 1990-talet i samband med renovering av källare.
- Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20 – 40 år.
Fasad - Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats.
- Fasaden är enligt uppgift renoverad år 2012.
- Det noterades missfärgning och mindre putsskavank på utstickande fönsterparti i kök. Denna del bedöms kunna vara utförd med enstegstätad putsfasad. Denna typ av
fasadkonstruktion kan medföra uppkomst av fuktrelaterade skador i väggkonstruktionen. Det är mycket begränsad del av den utstickande delen som är putsad. Se även under kök nedan.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats.
- Samtliga fönster, fönsterdörrar och ytterdörrar är enligt uppgift utbytta år 2012.
- Inga speciella noteringar.
Yttertak - Yttertaket är utfört med betongpannor ovan underlagspapp och läkt.
- Med hänsyn till betongpannornas utseende bedöms det troligt att yttertaket är omlagt på 1970-talet.
- Normal livslängd för yttertak med detta utförande uppskattas till 40 – 50 år.
- På grund av brant taklutning och avsaknad av stege har yttertaket endast besiktigats från marknivå.
- Taköversyn och utbyte av hängrännor / stuprör har enligt uppgift utförts år 2012.
- Det noterades mossa i mycket begränsad omfattning på takpannor.
- Vindskivor bedöms på gavlar mot gata vara utbytta under senare år.
- Avloppsavluftningsrör på entrésida lutar och närmare kontroll av tätningen kring avluftningsröret rekommenderas utföras.
Förråd under altan på gavel
- Utrymmet är beläget under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och balkonger är alltid riskonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Inga tecken på läckage noterades vid besiktningstillfället.
INVÄNDIGT
Krypgrund - Grundläggningen är delvis utomhusventilerad krypgrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–, mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare.
- Förhållandet upplevdes som torrt i utrymmet. I inre del av utrymmet samt utanför matkällare noterades spår av fukt och delvis lokalt smärre kalk-/saltutfällning på grundmur. Det noterades en del mögel i jordlagret och en del organiskt skräp i begränsad omfattning på marken. Det är en relativt stor luftvolym i utrymmet vilket är positivt.
Källare
Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller problem med fukt.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö.
- Källaren bedöms vara renoverad på 1990-talet. Det bedöms finnas vattenburen golvvärme i hela källaren förutom i
matkällare och i ett av förråden.
Svale / hall - Klinker på golv.
- Elcentral med automatsäkringar är placerad i utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Matkällare - Klinker på golv.
- Det noterades smärre färgsläpp på nedre del av grundmur.
Ingen förhöjd fuktindikation noterades.
Förråd 1 - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Tvättstuga - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1990-talet.
- Klinker på golv och målade väggar.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor.
- Det noterades att golvbrunnen är utbytt vilket är korrekt. På grund av skåpsbotten i underskåp har besiktning av
golvbrunnen ej kunnat utföras.
- Det finns en grundvattenpump i utrymmet.
- Torkskåpet är ej frånluftsanslutet.
- Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning (tvättmaskin, torktumlare och torkskåp) bedöms vara uppnådd.
- Bergvärmeanläggning (bergvärmepump, varmvattenberedare och utjämningstank) är enligt uppgift installerad år 2005.
- Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet.
- Poolutrustning är placerad i utrymmet.
Relax - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Duschrum - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1990-talet.
- Klinker på golv och kakel på väggar.
- Med hänsyn till bedömt renoveringsår bör man kunna
förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det finns rörgenomföringar i golv i utrymmet vilket ej är lämpligt.
- Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen i duschplats vilket är korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av golvbrunnsmanschett ej fastställas.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är fullgod i den avdelade duschplatsen. Kontroll av golvlutningen utanför duschplats har ej utförts.
- Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler.
- Wc-stol är av typ Saniflo.
Korridor / källarentré
- Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Förråd 2 - Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Förråd 3 - Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar.
Bottenvåning
Entréhall - Klinker på golv med elgolvvärme.
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2008 -2009.
- Klinker på golv och kalkstensplattor på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Det noterades skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern vilket är korrekt.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Badrum 1 - Utrymmet är enligt uppgift inrett år 2008 – 2009.
- Klinker på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i duschplatsens moderna golvbrunn vilket är korrekt.
Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning.
- Golvbrunnen i duschplats är placerad närmare vägg än gällande regler vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Det finns rörgenomföringar i golv till handdukstork vilket ej är enligt gällande regler.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är fullgod i den avdelade duschplatsen.
- Det noterades golvbrunnsmanschett i golvbrunnen under det inbyggda badkaret. På grund av att golvbrunnen är belägen långt in under badkaret har besiktning endast delvis kunnat utföras på håll.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen under det inbyggda badkaret vilket är korrekt.
- Golvet i övrig del av badrummet inklusive framför det inbyggda badkaret bedöms vara relativt ”plant”.
- Dörrlåset fungerar ej.
- Det är ej känt om kvalitetsdokument avseende inredningen av utrymmet är upprättad.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 2 - Inga speciella noteringar.
Badrum 2 - Utrymmet bedöms vara renoverat / inrett på 1990-talet.
- Klinker på golv och kaklade eller målade väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoverings-/inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den moderna golvbrunnen vid sidan av det inbyggda
bubbelbadkaret vilket är korrekt.
Ångdusch - Utrymmet bedöms vara renoverat / inrett på 1990-talet.
- Sjöstensplattor på golv och kakel på väggar och i tak.
Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoverings-/inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den moderna golvbrunnen vilket är korrekt.
- Det finns en reostatstyrd frånluftsfläkt som styrs från angränsande wc-rum.
Wc-rum - Utrymmet bedöms vara renoverat / inrett på 1990-talet.
- Klinker på golv och kaklade väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoverings-/inredningsåret bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor.
- Det finns inget skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern.
Sovrum 3 - Inga speciella noteringar.
Allrum - Inga speciella noteringar.
Vardagsrum - Inga speciella noteringar.
Kök - Köket är enligt uppgift till största del renoverat år 2011.
- Klinker på golv med elgolvvärme.
- Maskinell utrustning är enligt uppgift utbytta år 2011.
- På grund av att golvsockel ej kunde avlägsnas har det ej kunnat kontrolleras förekomst av droppskyddsbricka under diskmaskinen.
- Bedömt mindre läckage från diskmaskinen noterades på golv.
Åtgärd bör kalkyleras.
- Det noterades hög fuktindikation och svälld sockel lokalt på utstickande fönsterparti. Se fortsatt teknisk utredning.
Våning 1 tr
Trappa - Smärre spår av rinningar under takfönster.
Hall - Glipor noterades i parkettgolvet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Duschrum - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1990-talet.
- Sjöstensplattor på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till bedömt renoveringsår bör man kunna förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i golvbrunnen vilket är korrekt.
- Golvbrunnen har ej bytts ut i samband med renoveringen av utrymmet vilket eventuellt kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning.
- Rensplugg saknas i golvbrunnen vilket kan leda till avloppslukt.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i duschplats.
Utanför duschplats bedöms golvet vara relativt ”plant” eller med mindre bakfall.
Allrum - Lokalt glipor i parkettgolvet.
Sovrum 1 - Inga speciella noteringar.
Sovrum 2 - Lokalt glipor i parkettgolvet.
Kattvindar - Det noterades smärre spår av fukt på yttertaksinbrädningen i anslutning till avloppsavluftningsrör.
- Några getingbon förekommer.
- Kattvindar är isolerade med mineralull ovan diffusionsspärr av plast.
- Det noterades missfärgning på yttertaksinbrädningen nedanför och vid sidan av skorsten i kattvind mot baksidan. Torrt vid besiktningstillfället och har sannolikt uppkommit innan yttertaket lades om.
Vind - På grund av avsaknad av stege har övre vindsutrymmen ej kunnat besiktigas. Via stol kunde liten del av vindsutrymme ovan hall besiktigas. På synlig del noterades inget avvikande.
- Allrum är utförd med parallelltakskonstruktion vilket innebär att ytter- och innertak är byggda parallellt utan
besiktningsmöjlighet av utrymmet mellan ytter- och innertak.
- Det noterades luftspalt mellan inredning och yttertakskonstruktionen vilket är korrekt.
Övrigt - Det noterades en del lutningar samt svikt och knarr i golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre byggnader.
- Rökgångar är provtryckta år 2008 enligt protokoll daterat 2008-04-25.
- Korttidsmätning av radon har utförts år 2008. Radonvärden mellan 70 – 100 Bq/m³ enligt protokoll daterat 2008-05-07.
RISKANALYS
- Se under krypgrund ovan.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- Med anledning till vad som noterades på sockel i utstickande fönsterparti i kök erfordras en fördjupad undersökning för att fastställa orsak och åtgärdsbehov.
Solna 2014-04-09
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson
