Strategi lån, avgifter och amorteringar - Brf The Village STHLM i Stockholm
Bakgrund
Vår förenings skuld är idag ca 304 Mkr (våren 2021), det gör att belåningsgraden per kvm blir över 16 000 kr. En nivå som inte är jättehög, men som gör att både bankerna och potentiella köpare av era lägenheter tänker till en extra gång.
I praktiken är detta inte ett problem. Vi har en nybyggd och energisnål fastighet och inga stora underhållsbehov under överskådlig tid. Vår förening har stabila intäkter både från avgifter och lokalhyror och mycket låga driftkostnader.
Driftkostnader och underhållsbehov borde spela större roll när man värderar en förening.
Jämfört med många andra ändra föreningar med lägre belåning, men med större framtida underhållsbehov, så är en bostad i vår fastighet en trygg investering.
I föreningens ekonomiska plan räknade byggherren med räntor på 3%, en nivå som det sannolikt kommer dröja ett tag tills vi når. Det senaste lånet föreningen förhandlade om hamnade på 0,22 %. Det innebär att föreningen varje år gör ett stort överskott. 2020 så hamnade resultat minus avskrivningar på ca 8,3 Mkr.
Sammanfattningsvis, vi har hög skuld och är därmed mer räntekänsliga än andra föreningar med lägre skuld. Men vi har låga driftkostnader, inga underhållsbehov i närtid och en god ekonomi, vilket skapar ett stort överskott varje år som vi behöver förvalta.
Nedan följer två olika extrema scenarier för hur vi ska förvalta detta överskott samt till sist styrelsen valda strategi.
Scenario A
Föreningen amorterar 1 Mkr varje år (enligt ek plan) och använder i princip hela överskottet för att sänka avgifterna, detta skulle innebära en avgiftssänkning på ca 65%. Då låga avgifterna gör våra lägenheter attraktiva men föreningen kan behöva höja avgifterna igen inom några år om räntorna går upp. Belåningsgraden kommer sjunka, men ytterst långsamt och det kommer ta flera hundra år att nå snittbelåningsgraden i Hammarby Sjöstaden.
Fördelar
1. Föreningens nuvarande medlemmar får dra full nytta av de låga räntorna, ungefär som de hade gjort ifall de hade ägt sitt eget hus. Därmed kan detta uppfattat som det mest rättvisa alternativet. Avgifterna går från dagens nivå på 632 kr/kvm (jmf med snittet i Sjöstaden 661 kr/kvm) till rekordlåga 223 kr/kvm. (Det innebär att någon som idag betalar 5000 kr/mån skulle betala 1700 kr/mån i avgift)
2. Värdet på våra lägenheter skulle sannolikt bli högre eftersom månadsavgiften är så låg.
Nackdelar
1. Föreningen har inte en trovärdig strategi för att snabbt minska sin belåningsgrad vilket kan påverka bankerna vilja att låna ut pengar och värdet på vår lägenheter när de väl ska säljas.
2. Föreningens ekonomi blir på kort sikt mer känslig för räntehöjningar och oförutsedda kostnader. Styrelsen måste vara snabb att höja avgifterna för att undvika
likviditetsbrist. Detta kan i viss mån uppvägas av att vi förutspår att räntekostnaderna kommer sjunka ännu mer (se frågor och svar nedan).
Scenario B
Föreningen amorterar hela överskottet på ca 8 Mkr varje år och sänker inte avgifterna. Våra avgifter är idag helt rimliga och i nivå med ekonomisk plan. Belåningsgraden kommer sjunka snabbare och vi borde inom ca 15 år nå dagens snitt i Hammarby Sjöstad (2021 ca 9 418 kr/kvm).
Fördelar
1. Föreningens visar upp en mycket trovärdig strategi att snabbt minska sin
belåningsgrad vilket kan göra att banker och ev köpare anser att det mer attraktivt medlemmar får dra full nytta av de låga räntorna, ungefär som de hade gjort ifall de hade ägt sitt eget hus.
2. Föreningen blir mindre räntekänslig på både lång och kort sikt och kan hantera framtida räntehöjningar utan att höja avgifterna.
Nackdelar
1. Föreningens avgifter är inte i nivå med de nuvarande driftkostnaderna och därför får föreningens nuvarande medlemmar en högre kostnad än framtida medlemmar eller jämfört ifall de som äger sitt egen hus. Därmed kan det uppfattat som mindre rättvist än andra alternativ.
2. Dagens ränta på våra lån är så låg att det inte kan anses vara det bästa alternativet för att inflationssäkra våra medlemmars pengar. En medlem som själv placerar sina pengar i t.ex en fond får sannolikt mer avkastning än 0,22% per år.
Styrelsens beslutade strategi för amortering och avgifter
Föreningen amorterar ca 3 Mkr varje år och använder resterande överskott för avgiftssänkningar, avgiftsfria månader och återinvesteringar.
Avgiftssänkningen ska tillåta en buffert på minst 1-2 Mkr som kan användas för
återinvesteringar eller avgiftsfria månader om kassan blir för stor. På så sätt kan avgiften hållas stabil.
Återinvesteringar kan t.ex. vara energibesparande åtgärder, med kravet att dessa ger en bättre årlig avkastning än räntan på det senaste omlagda lånet.
Denna strategi ska omvärderas iallafall vart annat år och absolut ifall föreningens snittränta överstiger 2%. Det är även fritt för styrelsen att extraamortera en mindre del ifall överskottet blir extra stort ett år.
Fördelar
1. Föreningens visar upp en trovärdig strategi att minska sin belåningsgrad samtidigt som dagens medlemmar får ta del av de låga räntorna genom en avgiftssänkning, ungefär som de hade gjort ifall de hade ägt sitt egen hus. Den exakta
avgiftssänkningen är inte bestämd, men ett exempel är att vi går från dagens nivå på 632 kr/kvm (jmf med snittet i Sjöstaden 661 kr/kvm) till ca 330-390 kr/kvm. (Det innebär att någon som idag betalar 5000 kr/mån skulle betala mellan ca 2500-3000 kr/mån i avgift)
2. Bankerna och ev köpare ser en förening med låga avgifter och en trovärdig strategi för att minska belåningen. Belåningsgraden kommer sjunka, men inte lika snabbt och det tar ca 40 år att nå dagens snitt i Hammarby Sjöstad (2021 ca 9418 kr/kvm).
Nackdelar
1. Detta ska ses som en gyllene medelväg och en hel del av nackdelarna från både scenario A & B finns kvar, dock i mindre omfattning.
Styrelsens beslutade strategi för låneförvaltning
Föreningen har följande strategi när det gäller omläggning av lån:
1. Förening anlitar en professionell låneförvaltare som aktivt bevakar löptiderna på lånen samt genomför upphandlingar i god tid inför varje omläggning. Föreningen väljer alltid den bank som erbjuder lägst ränta.
2. Föreningen sprider riskerna genom att 50 % av lånen placeras på löptider på 1 år
Frågor och svar
Kan föreningen inte få ännu lägre räntekostnader än de vi har idag
Jo, absolut, föreningen hade vid bokslutet 2020 en snittränta på 1,10%. Den bästa räntan vi fick när vi lade om ett lån på 60 Mkr våren 2021 var 0,22%. Skulle vi lyckas förhandla om samtliga våra lån till denna lägre ränta så skulle föreningen få 2,6 Mkr lägre räntekostnader på årsbasis.
Hur påverkar vår höga belåning föreningens ekonomi på lång sikt
På lång sikt (30-40 år) är föreningens lån inte ett stort problem, inflationen och
fastighetsvärdet gör att värdet på lånen minskar och värdet på fastigheten ökar. Jämfört med föreningar med högre driftkostnad, så är vår framtid ljus.
Hur kan jag jämföra föreningens ekonomiska situation
När du tänker på hur vi ska hantera vår förenings ekonomi så ska du inte jämföra med din egen privatekonomi och hur du skulle tänka ifall du t.ex. köpte en villa eller ett sommarhus.
En bostadsrättsförening är inte heller jämförbart med hur ett företag förvaltar sina tillgångar.
En mer korrekt jämförelse är att titta på hur en nation förvaltar sina pengar (t.ex. Sverige).
Risken för att ett land blir av med sina medborgare är mycket låg, precis som en bostadsrättsförening. Det betyder att så länge en bostadsrättsförening kan betala sina löpande kostnader, dvs driftkostnader plus räntor, så har föreningen eller landet inga problem.
Värdet på de lån som finns minskar pga inflation och amorteringar, medan priset för arbete (driftkostnader) kommer öka. Det betyder att vi om 10-20 år kommer ha en rätt lagom belåningsgrad jmf med andra nyproducerade lägenheter. Och så länge kostnaden för drift och underhåll inte skenar (något vi inte förutser) så kommer värden på en lägenhet i vår förening vara en god investering.
Hur hanterar framtida underhållsbehov
Idag har vi garantier på hela fastigheten, men på lång sikt så kommer föreningen behöva göra underhåll. Vi har påbörjat ett projekt att ta fram en underhållsplan som gör att vi kan börja sätta av en korrekt summa pengar till en underhållsfond. Tills dess sätter vi av en schablon på 30 kr/kvm.
Eftersom vi uppskattar att de flesta stora underhållsinsatser är långt bort så anser vi att det är mer lönsamt att amortera av på lånen idag och sedan ta nya lån när det väl är dags att t.ex. byta stammar, fönster och renovera fasaden.
