07.3. Lokalrevision vård- och omsorgskontoret

(1)

NIRAS Sweden AB

Facility management tjänster

T: +46 8 503 844 00 E: info@niras.se

www.niras.se Org nr.556175-6197

Lokalrevision

Avseende lokaler för äldreomsorg och funktionsnedsättning

Vård- och omsorgsnämnden AB SOLOM

Sollentuna kommun

2018-05-31

NIRAS 2018

(2)

Innehållsförteckning

1 Introduktion 3

Förutsättningar för genomförande av lokalrevison 3

Läshänvisningar 3

2 Verksamhetsförutsättningar 3

Politisk inriktning 3

Valfrihet inom social omsorg 4

Kommunala bolag och aktörer 4

Strategisk lokalplanering 5

3 Äldreomsorg 7

Verksamhet och lokaler 7

Lokalanvändning 11

Lokalkostnader 13

Lokalernas ändamålsenlighet 15

Lokalernas tekniska status 17

Lokalbehov och lokalbestånd över tid 18

Lokalbeståndets utveckling i kvadratmeter och kostnader 22 Lokalbalans – jämförelse av lokalbestånd och lokalbehov över tid22

Förslag till åtgärder äldreomsorg 24

4 Funktionshinder 26

Verksamhet och lokaler 26

Lokalanvändning 30

Lokalkostnader 31

Lokalernas ändamålsenlighet 34

Lokalernas tekniska status 36

Lokalbehov och lokalbestånd över tid 38

Lokalbeståndets utveckling i kvadratmeter och kostnader 39 Lokalbalans – jämförelse av lokalbestånd och lokalbehov över tid41

Förslag till åtgärder 43

Bilaga 1. Kartbild Äldreboende 45

Bilaga 2. Kartbild LSS-boende 46

(3)

1 Introduktion

Detta är en lokalrevision avseende verksamhetslokaler för äldreomsorg och funktionshinder, revisionen omfattar både vård- och omsorgsnämndens och AB SOLOMs lokaler. Syftet med lokalrevisionen är att inventera Sollentuna kommunkoncerns lokalbestånd för att få ett effektivt, strategiskt beslutsunderlag. I inventeringen har ingått att analysera nyttjande verksamheters lokalanvändning, övergripande teknisk status för byggnaderna samt hur ändamålsenliga lokalerna är. Lokalbeståndet har sedan matchats med lokalbehoven och sist i denna lokalrevision presenteras en analys av lokalbalansen.

Förutsättningar för genomförande av lokalrevison

Denna lokalrevision är framtagen av NIRAS Sweden AB på uppdrag av Sollentuna kommun. Uppdraget är genomfört under perioden mars-maj 2018 och har från Sollentuna kommun letts av Vilhelm Backman, chef för strategisk lokalenhet och Aday Barsom, lokalsamordnare. Uppdragsledare från NIRAS har varit Ida Gäskeby som arbetat tillsammans med Emelie Krantz i uppdragets genomförande.

Insamling av uppgifter har skett från vård- och omsorgskontoret, trafik- och fastighetskontoret samt AB SOLOM och Sollentunahem AB. Uppgifter om nämndens lokalbehov har hämtats från ”Inventering av lokalbehov 2019-2026 vård-och omsorgsnämnden” daterad 2017-09-26. Denna benämns från och med nu som behovsinventeringen.

Läshänvisningar

Denna revision har delats in i två huvudkapitel utifrån nämndens verksamhetsområden, kapitel 3

Äldreomsorg och kapitel 4 Funktionshinder. Dessa kapitel redogör för verksamhetsområden som medför ett lokalbehov:

 Myndighetsutövning inom funktionshinder, äldreomsorg och bostadsanpassning

 Särskilt boende för äldre

 Bostad med särskild service för barn, unga och vuxna med funktionsnedsättning

 Biståndsbedömd dagverksamhet för äldre

 Förebyggande verksamhet såsom seniorträffar

 Korttidsboende

 Daglig verksamhet för personer med funktionsnedsättning

2 Verksamhetsförutsättningar

Detta avsnitt sammanfattar övergripande information om vilka förutsättningar som finns för vård- och omsorgskontoret samt generella trender som har betydelse för verksamhetsutvecklingen, framtida behov av lokaler och den strategiska planeringen av lokaler.

Politisk inriktning

Vård- och omsorgsnämnden har det politiska ansvaret för stöd, service och omvårdnad till äldre och till personer som har funktionsnedsättning. Nämnden svarar för ledningen av den kommunala hälso- och sjukvården och har ansvar som patientnämnd. Nämnden ansvarar också för bostadsanpassning och riksfärdtjänst.

Inom ramen för den politiska inriktningen (källa: Politisk överenskommelse för mandatperioden 2014-2018) lyfts bland annat under rubriken ”Förebyggande insatser och omsorg” att:

 ”I Sollentuna ska alla, utifrån sina förutsättningar, kunna leva som de själva önskar. Därför vill vi bevara valfriheten, värna och utveckla dagens möjligheter att välja.”

 ”När man blir äldre ska det finnas olika bostadsalternativ. Äldre ska kunna bo kvar hemma så länge de önskar men också byta till annan bostad när behov uppstår.”

 ”Kommunen ska uppmuntra externa aktörer att bygga och driva LSS-, trygghets- och

äldreboenden. Kvaliteten i äldreomsorgen ska bli bättre genom ökad uppföljning och kravställande

(4)

Valfrihet inom social omsorg

Sollentuna kommun har valt att tillämpa lagen om valfrihetssystem av utförare i hög utsträckning.

Valfriheten innebär att den enskilde brukaren själv kan välja utförare samt att ersättningen till utföraren följer den enskildes val. En förutsättning för att välja är att det finns ett biståndsbeslut om insats. Det är varje kommun som beslutar om valfrihet ska införas och inom vilka områden, vilka krav som ska ställas och hur ersättningen ska utformas.

Det vanligaste är att kommunen tillämpar lagen om valfrihetssystem (LOV) även om lagen om offentlig upphandling (LOU) också tillämpas. Inspektionen för vård och omsorg (IVO) är tillsynsmyndighet för verksamheterna.

Nämndens mål är att ingen vård eller omsorg ska bedrivas i egen regi av vård-och omsorgskontoret utan handlas upp. Idag har Sollentuna flertalet privata utförare, den största utföraren är dock AB SOLOM som är ett bolag inom kommunkoncernen och ses som ”det kommunala alternativet” bland valmöjligheterna.

I de fall när kommunen har handlat upp driften av en verksamhet (LOU, entreprenad) har kommunen fortsatt huvudmannaskapet för verksamheten. I huvudmannaskapets ansvar ingår bland annat att följa upp och kontrollera verksamhet som genom avtal utförs av privata utförare och uppföljning på individnivå.

Kommunen gör även uppföljningar på verksamheter som är upphandlade enligt LOV.

Kommunala bolag och aktörer

Sollentuna kommun har ett antal kommunala bolag och aktörer som berör socialnämndens verksamheter, det kan exempelvis vara i egenskap av verksamhetsutförare, men även fastighetsägare och hyresvärd.

För att renodla ägarskapet för kommunens fastigheter pågår byte av fastighetsägare mellan trafik- och fastighetskontoret och de kommunala bolagen Sollentunahem och Sollentuna kommunfastigheter. Vilket ansvar som ska ligga på Sollentuna kommunfastigheter är inte helt bestämt när denna revision genomförs Många av dessa förändringar pågår under 2018 och kommer troligtvis fortsätta även under 2019.

Det pågår även ärenden inom kommunen där ansvarig verksamhetsutförare ska flyttas från kommunens egna regi till AB SOLOM.

AB SOLOM

I AB SOLOM bedrivs Sollentuna kommuns vård- och omsorg. Bolaget är ett av få kommunala bolag med den inriktningen i Sverige. Namnet SOLOM står för Sollentuna Omsorg och bolaget är kommunens största utförare. I bolaget arbetar drygt 1200 medarbetare inom de tre tjänsteområdena – äldreomsorg, vuxna med funktionsnedsättning samt barn och unga med funktionsnedsättning.

Verksamheter som tidigare utförts inom kommunkoncernen av cård- och omsorgskontoret flyttas successivt över till AB SOLOM där så är aktuellt. Detta sker i takt med att verksamheterna får tillstånd att bedrivas av AB SOLOM, ansökningarna och tillsynen hanteras av Inspektionen för vård och omsorg (IVO). Under tiden för när denna lokalrevision genomförs (våren 2018), kommer nya besked om verksamheter som blir godkända eller får avslag. Verksamheter som blir godkända från 2018-05-01 eller 2018-06-01 noteras som att de bedrivs av AB SOLOM.

AB SOLOMS roll är att vara utförare av tjänster inom vård och omsorg.

Sollentunahem AB

Sollentunahem är ett kommunalt fastighetsbolag som utvecklar och förvaltar ca 6 000 hyreslägenheter och cirka 400 kommersiella lokaler inom Sollentuna kommun. Utifrån ett kommunalt beslut från 2016 ska Sollentunahem AB ägna sig åt att bygga, förvalta och utveckla hyresbostäder och samtidigt aktivt bidra till trygghets- och integrationsarbetet i bostadsområdena.

Sollentunahems roll är att vara ägare och förvaltarare av i huvudsak hyresbostäder.

Sollentuna kommunfastigheter AB

(5)

bebygga eller uppgöra, kommunala verksamhetsfastigheter, bland annat särskilda boenden och LSS-

boenden. Bolaget äger och förvaltar även kommersiella fastigheter. Verksamheten är under uppbyggnad och beräknas vara full drift 2018/2019.

Sollentuna kommunfastigheter AB har en roll att vara ägare och förvaltare i huvudsak av kommunala verksamhetslokaler.

Rätt ansvar på rätt aktör

Andra frågor som lyfts kopplat till detta om respektive parts ansvar utifrån kompetens har bland annat varit:

 Vilket ansvar ska ligga på hyresgästen för inre underhåll etc. när både fastighetsägaren och hyresgästen är parter inom kommunkoncernen?

 Tydliggöra ansvar för att redovisa:

o Teknisk status (ur ett fastighetsägarperspektiv)

o Långsiktigheten i nyttjandet/hyresavtalet (ur ett hyresgästperspektiv) o Ändamålsenlighet (ur ett verksamhetsperspektiv)

 Vilken part ska ansvara för att teckna avtal med och hyresavisera brukare?

Strategisk lokalplanering

Vad innebär den politiska inriktningen och de kommunala bolagens ansvarsområden för lokalrevisionen och nyttjandet av lokaler?

Vård- och omsorgskontoret har ett ansvar för att göra biståndsbedömningar för äldre och för personer som har funktionsnedsättning, bostadsanpassning samt administration och utvecklingsfrågor. Vård- och

omsorgskontoret ansvarar också för att handla upp utförare av vård och omsorg som krävs för att tillgodose behoven utifrån de bistånd som beviljas.

Behoven kan antingen tillgodoses genom upphandling enligt Lagen om offentlig upphandling (LOU, entreprenader) eller Lagen om Valfrihetssystem (LOV) eller i vissa fall direktupphandling, främst när personer har speciella behov som inte kan tillgodoses inom LOV eller LOU. Vård- och omsorgskontorets ansvar för lokaler sträcker sig främst till de verksamheter där kommunen fortfarande är huvudman och har handlat upp driften, men ofta själva har ansvar för lokalen. För verksamheter inom LOV följer ersättningen medborgarens, brukarens och patientens val och likaså ansvaret för lokalen. Tillsyn och kontroll å

kommunens vägnar sker utifrån vad det bedömda biståndet ska omfatta. IVO godkänner verksamheten (och lokalerna) ur ett övergripande perspektiv.

Syftet med lokalrevisionen har varit att kartlägga i vilka lokaler som verksamheten bedrivs och hur väl de fungerar för verksamheten samt vilken teknisk status de har. För att kunna göra det har det sammanställts vilken part som (maj 2018) är ansvarig för vad. Det finns många parter och ansvarsförhållandena är inte alltid tydliga. Exempel på parter som finns med olika anknytningar till lokalerna är:

 Fastighetsägare

 Ansvarig för lokalen o Hyresgäst (nr 1)

o Andra- och eventuellt tredjehandshyresgäst

 Verksamhetsutförare

Notera att det kan pågå byte av fastighetsägare för att renodla ägarskapet för fastigheter mellan trafik- och fastighetskontoret och de kommunala bolagen Sollentunahem och Sollentuna kommunfastigheter. Det kan även pågå ärenden där ansvarig verksamhetsutförare ska flyttas från vård- och omsorgskontoret till AB SOLOM och ärenden där en verksamhet ska gå från att bedrivas enligt LOU på entreprenad till att bedrivas som en LOV-verksamhet. Många av dessa förändringar pågår under 2018 och kommer troligtvis fortsätta även under 2019.

Hur ser kommunens ansvar för den strategiska planeringen av lokaler ut för vård- och

(6)

Oavsett på vilket sätt verksamheten bedrivs måste kommunen skapa förutsättningar för verksamheten att kunna finnas. Det kan exempelvis handla om att detaljplaner för nya områden ska möjliggöra grupp- och servicebostäder.

Mot bakgrund av att vård- och omsorgsnämnden har ett ansvar för att viss verksamhet finns bör även övriga parter inom kommunkoncernen arbeta för att stödja detta. Därför är det viktigt att kommunstyrelsen, kommunledningskontoret och den strategiska lokalenheten har ett ansvar för att skapa samverkan mellan;

 Vård- och omsorgsnämnden, i egenskap av beställare och ansvarig för behovsprognoser

 Sollentunahem AB, i egenskap av ägare och förvaltare av hyresbostäder

 Sollentuna kommunfastigheter & Trafik- och fastighetskontoret, i egenskap av ägare och förvaltare av kommunens verksamhetslokaler

 AB SOLOM, i egenskap av utförare och verksam i lokalerna

 Kommunledningskontoret och stadsbyggnadsavdelningen, i egenskap av kommunens ansvariga för planer etc.

(7)

3 Äldreomsorg

Avsnittet redogör för verksamhetsområden, lokalanvändning, lokalkostnader, lokalernas ändamålsenlighet och teknisk status.

Verksamhet och lokaler

Vård- och omsorgsnämnden har det yttersta ansvaret för den vård och omsorg som tillhandahålls enligt Socialtjänstlagen samt den del av hälso- och sjukvård som ska finnas på särskilda boenden och

biståndsbedömd dagverksamhet. Vård- och omsorgsnämnden delegerar till kontoret arbetet med att verksamheten ska nå de mål som kommunfullmäktige satt upp. Flera av kommunens nämnder

beställer/upphandlar tjänster där de får bäst kvalitet till lägsta pris, oavsett om det är från en kommunal eller privat utförare.

I detta kapitel sammanställer lokalrevisionen vilka lokaler som används för verksamhet inom äldreomsorg.

Där ingår lokaler från olika fastighetsägare och med olika utförare. Det kan både vara verksamhet i inom kommunkoncernen och i privat regi. Fokus ligger på att bedöma lokaler för vård-och omsorgsnämndens egen verksamhet, verksamheter som upphandlas på LOU samt verksamheter som bedrivs av AB SOLOM.

Syftet är att hålla ett koncernperspektiv genom lokalrevisionen.

Inom äldreomsorg medför följande områden ett lokalbehov:

 Myndighetsutövning inom äldreomsorg

 Särskilt boende för äldre

 Korttidsboende

 Biståndsbedömd dagverksamhet för äldre

 Förebyggande verksamhet såsom seniorträffar AB SOLOM har även lokaler för:

 Hemtjänst

Lokalbeståndet inom verksamheten för äldre uppgår till 38 610 m²och har årligen en hyra på ca 75

miljoner kronor. Av dessa har vård- och omsorgsnämnden ett ansvar för ca 90 %, främst äldreboenden och dessa uppgår till 34 844 m² och med en årlig hyra på 70,6 miljoner kronor. Äldreboendena drivs idag av 6 olika utförare.

Särskilt boende för äldre

I kommunen finns idag 10 särskilda boenden för äldre som är presenterade i tabell 1 nedan. Nämnden har idag totalt 454 platser i kommunen. Reducerat med kommunens nuvarande 22 korttidsplatser blir det 432 permanenta platser. Tidigare fanns det 71 lägenheter på Tors backe som under 2017 har fasats ut och blivit trygghetsboende.

Nedan framgår fördelningen mellan omvårdnads-, demens- och korttidsplatser samt vilka utförare som driver verksamheterna. Utöver denna volym tillkommer i nuläget 17 platser som köps externt samt 40 platser som tillgodoses enligt LOV.

Tabell 1. Översikt boenden och platser särskilt boende för äldre, enligt verksamhetsintervjuer 2018.

Objektsnummer Boende Antal lgh

(totalt)

Antal platser Varav demens

Varav omvårdnad Varav korttid

058-4007 Nytorp 40 38 8 8 22

078-4001 Norrgården 46 46 26 20

036-4042 Gillbogården 26 26 26

046-4001 Minerva 25 25 16 9

056-4001

Ulrikas och Gabriels gård

/Edsbergs äldreboende 80 80 20 60

054-4001 Ribbingsbacke 48 48 32 16

061-4008:10 Soltorp 40 41 41

048-4001 Lenalundgården 40 40 24 16

210 SE KOMM Bergkälla 58 58 25 33

82301 0100 00 Rådans 52 52 32 20

Summa 455 454 224 208 20

(8)

Korttidsboende

Korttidsboende är ofta ett komplement till hemtjänst eller en form av anhörigstöd. Korttidsboende är en tillfälligt boende där den enskilde får personlig omvårdnad, aktivering och stimulans. Nytorp är idag ett boende som är koncentrerat till att erbjuda korttidsplatser för personer som är i behov av vård och omsorg under en begränsad period och som inte kan bo hemma. Korttidsplatser är ofta ett viktigt mellansteg efter en längre sjukhusvistelse och innan flytt tillbaka hem.

Dagverksamhet

Dagverksamhet kan erbjudas äldre personer som har funktionsnedsättning och personer med

demenssjukdomar. Syftet med dagverksamheten är att underlätta för den enskilde att bo kvar hemma samt att ha kontakter med andra. I kommunen finns idag Edsbergsstugan, Häggviksgården och Solrosen, som erbjuder dagverksamhet.

Förebyggande verksamhet

Förebyggande verksamhet för seniorer omfattar bland annat ett antal seniorträffar/träffpunkter, men även fixartjänst, mm.

Hemtjänst

Målet med hemtjänsten är att underlätta för den enskilde individen att leva ett självständigt liv och att göra det möjligt att bo kvar hemma. Det kommunala bolaget AB SOLOM har idag Hemtjänstverksamheter utplacerade på 7 enheter.

(9)

Tabell 2. Översikt areor och kostnader särskilt boende för äldre.

Äldreboende

Objektsnummer Boende Verksamhet Utförare LOU/LOV Fastighetsägare Teknisk

status

Area

[m² LOA] Hyra 2017/2018 Antal platser

Snittarea per plats

Lokalkostnad Kr per plats

Lokalkostnad Kr per m²

058-4007 Nytorp Äldreboende AB SOLOM LOU

Sollentunahem AB Grön 2 557 6 029 262 38 67 158 665 2 358

078-4001 Norrgården Äldreboende Aleris LOU

Sollentunahem AB Gul 3 485 5 570 941 46 76 121 107 1 599

036-4042 Gillbogården Äldreboende AB SOLOM LOU

Sollentunahem AB Gul 900 1 481 165 26 35 56 968 1 646

046-4001 Minerva Äldreboende Aleris LOU

056-4001

Ulrikas och Gabriels

gård Äldreboende

AB SOLOM / Vardaga

LOU

054-4001 Ribbingsbacke Äldreboende Temabo LOU

061-4008:10 Soltorp Äldreboende Norlandia LOU

048-4001 Lenalundgården Äldreboende AB SOLOM LOU

210 SE KOMM Bergkälla Äldreboende Vårdstyrkan LOU

KB Rökpipan 3 & 5 Grön 5 520 9 694 634 58 95 167 149 1 756

82301 0100 00 Rådans Äldreboende Förenade care

LOU Bokbacken Fastigheter

AB Grön 4 308 10 464 743 52 83 201 245 2 429

Summa 34 844 70 586 687 454 723 1 454 015 19 952

(10)

Tabell 3. Översikt areor och kostnader för övriga lokaler inom äldreomsorg.

Övriga lokaler inom äldreomsorg

Objekts-

nummer Populärnamn Verksamhet Utförare Fastighetsägare Teknisk

status

Area

[m² LOA] Hyra 2017/2018 Snittarea per plats

Lokalkostnad kr per plats

Lokalkostnad kr per m²

- Häggviksgården

Dagverksamhet AB SOLOM Brf Gula husen i Häggvik - 209 267 764 - - 1 281

- Edsbergsstugan Dagverksamhet AB SOLOM Eliten 2 - 261 290 000 - - 1 111

- Solrosen

Dagverksamhet AB SOLOM Sollentunahem - 217 190 776 - - 879

- Äldrerehab Hemsjukvård AB SOLOM Hemsö Träkolet AB - 293 426 472 - - 1 456

- Hemtjänst Edsberg

Hemtjänst AB SOLOM Skandia Fastigheter AB - 165 206 252 - - 1 250

- Hemtjänst Tureberg

Hemtjänst AB SOLOM Carnegie - 179 245 784 - - 1 373

- Hemtjänst Norrviken

Hemtjänst AB SOLOM Kungsleden Storstad AB - 120 140 000 - - 1 167

- Hemtjänst Häggvik

Hemtjänst AB SOLOM Sollentunahem - 136 175 620 - - 1 291

-

Hemtjänst Tors Backe

-

Hemtjänst Helenelund

-

Hemtjänst Rotebro Hemtjänst /

Träffpunkt AB SOLOM Sollentunahem Gul 680 788 300 - - 1 159

035-4058 Terapi & hobby

Stöd och omsorg AB SOLOM Sollentunahem - 52 45 352 - - 872

035-4057

Dagcentral Terapilokal/Träffpunkt

Seniorträff Stöd och omsorg

AB SOLOM Sollentunahem -

501 436 948 - - 872

062-4002 Frivilligcentral

Träffpunkt AB SOLOM Sollentunahem - 176 391 142 - - 2 222

033-4025

Helenelund

Träffpunkt AB SOLOM Sollentunahem - 260 319 202 - - 1 228

080-4004 Edsberg

Träffpunkt AB SOLOM Sollentunahem - 289 214 763 - - 743

Summa 3 766 4 736 915 22 997

(11)

Lokalanvändning

Avsnittet redogör för hur väl lokalerna nyttjas i jämförelse med nyckeltal.

3.2.1 Kvadratmeter per plats särskilt boende för äldre

Beräkningarna av arean per plats omfattar hela arean för de särskilda boendena, inklusive lägenheter, gemensamhetslokaler och eventuella lokaler som inte definieras som särskilt boende, t ex hemtjänstlokaler, dagverksamhet, restaurang eller andra verksamheter som är inrymda i lokalerna. För att få en mer riktigt bild av lokalanvändningen per plats bör utrymmen som inte definieras som särskilt boende räknas bort från den gemensamma arean. Utöver den totala och den enskilda arean har ingen fördelning mellan gemensam, övrig eller andra verksamheters area framkommit till utredningen. Kvadratmeter per plats motsvarar kvadratmeter per lägenhet då det i hög uträckning finns lika många platser som lägenheter på boendena.

Den genomsnittliga arean per lägenhet för de särskilda boendena uppgick 2017 till 75 m². Vid beräkningen av den genomsnittliga arean har ytan för Gillbogården räknats bort för att inte ge ett missvisande snittvärde då vi saknar ytan för enskilda lägenheter. Högst jämförelsevärde har Bergkälla och Ribbingsbacke med 95 m² per plats och lägst har Minerva med 60 m² per plats. Gillbogårdens 35 m² per plats bli här inte jämförbar, då den ytan endast innefattar gemensamhetsytan. De övriga boendena, Nytorp, Norrgården, Ulrika och Gabriels gård, Soltorp, Lenalundgården samt Rådans, ligger alla mellan 63-86 m² per plats. För den enskilda arean har ett snittvärde för lägenheternas storlek använts.

Figur 1. Lokaleffektivitet (m² LOA per lägenhet i särskilda boenden samt gemensam area).

43 28

30 30 31

43 27

28 30

52 67 56 53 45

22 37 35 29 35

0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Bergkälla Ribbingsbacke Ulrikas och Gabriels gård Rådans Norrgården Soltorp Nytorp Lenalundgården Minerva Gillbogården

m2

Lokaleffektivitet

Jämförelse kvadratmeter mellan olika objekt

Enskild area Gemensam area

Riktvärde 65 m² 35

60 63

64 65

76 83

86 95

95

(12)

Ett riktvärde för storlek på lägenheter och gemensamma utrymmen är de riktvärden Boverket tagit fram för statligt investeringsstöd; Förordning (2016:848) om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla bostäder för äldre personer. Där beviljades bidrag för högst 50 m² om bostaden är avsedd för en person, varav 15 m² för gemensamma utrymmen. Är bostaden avsedd för två personer beviljas bidrag för högst 70 m² , varav 20 m² för gemensamma utrymmen. Utrymmen för personal och eventuella platskontor ingår inte.

Genom att addera yta för personal- och kommunikationsytor på 5 – 15 m² erhålls ett riktvärde för totalarea vid nyproduktion på ca 75 m² BRA (bruksarea) per plats. Riktvärdet bedöms eftersträvansvärt främst vid nyproduktion då det kan vara svårt att uppnå i befintligt bestånd. Motsvarande målvärde i LOA (lokalarean) är ca 65 m² per plats.

Analys

Bedömningen är att ca 65 m² LOA per boende är ett bra riktvärde för en effektiv lokalanvändning. Den genomsnittliga lokalanvändningen på ca 75 m² per plats i de särskilda boendena ligger på en bra nivå jämfört med en effektiv lokalanvändning enligt riktvärdet.

Jämförs den enskilda arean per plats med riktvärdet 33 m² LOA per plats så ligger 7 av 9 av Sollentunas boenden (exklusive Gillbogården där ytan inte är separerad mellan gemensam och enskild area) inom ett intervall på +/- 4 m² per plats. Soltorp och Bergkälla är de boenden som sticker ut med ett värde på 43 m² per plats. Att den enskilda arean är hög kan exempelvis bero på att lägenheterna har flera rum.

Jämförs den gemensamma arean, inklusive övrig area, per plats med riktvärdet 33 m² per plats så ligger boenden inom ett intervall på +/- 45 m² per plats vilket visar på en större differens än den enskilda arean.

Hänsyn bör dock tas till att andra verksamheter och funktioner nyttjar lokalerna och att övrig area, så som källarutrymmen, inryms i arean. Bland så har Ulrika och Gabriels gård restaurangkök. Detsamma gäller Ribbingsbacke (den används dock inte) Ribbingsbacke har en dagverksamhet (biståndsbedömd och därmed inte tillgänglig för de boende utan gästerna kommer utifrån). Bergkälla har parbo mm.

För en fördjupad analys över hur lokalerna används, hur skillnaden i lokaleffektivitet ser ut och för att göra det möjligt att öka lokalutnyttjandet bör det i kommande revisioner säkerställas hur uppdelningen mellan olika funktioner, verksamheter och utrymmen ser ut.

3.2.2 Teoretisk besparingspotential i kvadratmeter

För att skapa en bild över den teoretiska besparingspotentialen jämförs lokalbeståndet med ett lokalbehov utifrån riktvärdet 65 m² LOA per plats. Den kommunala verksamheten omfattar 454 platser, vilket innebär att lokalbehovet uppgår till 29 510 m² (454 x 65), lokalbeståndet för motsvarande boendeplatser uppgår till 34 844 m². Beräkningen visar en teoretisk förtätningspotential på ca 5 334 m² LOA (vilket motsvarar ca 82 platser). I det teoretiska överskottet finns dock lokaler som idag används av annan verksamhet så som restaurang, dagverksamhet, personal samt övrig area.

Figur 2. Jämförelse av ägt lokalbestånd och lokalbehov för de platser som de eget ägda lokalerna avser, 2017, i m² LOA.

34 844

29 510 5 334

0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000

Lokalbestånd Lokalbehov

Lokalbestånd, lokalbehov och teoretiskt lokalöverskott

Lokalbestånd Överskott

(13)

Analys

Teoretiskt inrymmer lokalöverskottet en potential att effektivisera verksamheten och öka lokalnyttjandet inom befintligt bestånd, motsvarande upp mot ca 82 platser. Det förutsatt att lokalerna går att anpassa för verksamheten och inte används till annan kommunal verksamhet. Utifrån kapacitetsbedömningar av olika lokalfunktioner är det också möjligt att bedöma om gemensamma ytor skulle klara en utbyggnad av fler lägenheter. Det går därför inte att omsätta överskottet till potentiella platser. Då lokalöverskottet är spritt kan det vara svårt att direkt göra effektiviseringar.

Vid om- och nybyggnation bör kommunen ta ställning till vilken lokaleffektivitet som ska uppnås. Väljer kommunen till exempel att gå efter ett högre riktvärde på 75 m² per plats blir effekten av detta stor och lokalöverskottet blir i detta fall endast 794 m².

Lokalkostnader

I denna revision har uppgifter om lokalernas kostnader hämtats i huvudsak från trafik- och

fastighetskontoret (TFK). För lokaler som ägs av TFK visas den hyra som debiteras hyresgästen från TFK avseende lokalen/bostaden. För lokaler som hyrs in via TFK från andra fastighetsägare visas den hyra som debiteras hyresgästen som verkar i lokalen.

Vad som ingår i hyran regleras i hyresavtalen och det innebär att vissa hyror kan vara så kallad ”varmhyra”

där kostnader för värme, vatten och i vissa fal el ingår och andra kan vara så kallad ”kallhyra” där det inte ingår. En del avtal kan också ligga någonstans däremellan. Hyresnivåerna kan också speglas av det ansvar som ligger på hyresgästen avseende exempelvis ansvar för inre underhåll och andra lokalrelaterade kostnader. Revisionen är genomförd under våren 2018 och aktuella kostnader har där det varit möjligt hämtats ur fastighetsregistret under april. År 2017 uppgick hyreskostnaden för särskilda boenden till ca 70,5 mnkr.

3.3.1 Kronor per kvadratmeter

Snittkostnaden, hyra per kvadratmeter och år, ligger på 2 026 kronor för de lokaler som ingår i revisionen.

Lägst hyreskostnad per kvadratmeter har Minerva, med 1 574 kronor per kvadratmeter. Högst hyreskostnad per kvadratmeter har Soltorp, med 2 915 kronor per kvadratmeter.

Figur 3. Lokalkostnad 2017 fördelat per m² LOA.

1 574 1 599

1 614 1 646

1 756 2 004

2 058 2 358

2 429

2 915

0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500

Kvadratmeter Kronor per kvadratmeter Jämförelse årskostnad mellan olika objekt

Lokalkostnad/m2 kr

(14)

Analys

Nio av tio boenden har en kostnad per kvadratmeter mellan 1 574 – 2 429 kr. Hyresnivåerna ligger generellt högt i jämförelse med statistik från Repab fakta 2018 Vårdbyggnader. I statistiken ingår värme, el, VA, sophämtning, tillsyn och skötsel, reparation samt underhåll. Medelvärdet för statistiken ligger på ca 1 200 kr kvm LOA/år. Soltorp är de boende som sticker ut med en kostnad per kvadratmeter på 2 915 kr. Olika ålder på boenden och olika fastighetsägare gör att kronor per kvadratmeter varierar något. Både Soltorp, Nytorp och Rådan är tre boenden med en lokalkostnad över 2 300 och är alla tre nya boenden, vilket också kan förklarar den högre kostnaden.

3.3.2 Kostnad per plats (lägenhet)

Snittkostnaden, hyra per plats och år, ligger på 161 462 kronor för de lokaler som ingår i revisionen (exklusive Gilbogården där endast den gemensamma ytan endast kan utläsas). För objekten omfattar kostnaden hela arean för de särskilda boendena, inklusive lägenheter, gemensamhetslokaler, övrig area och eventuella lokaler som inte definieras som särskilt boende, t. ex. hemtjänstlokaler, dagverksamhet,

restaurang eller andra verksamheter som är inrymda i lokalerna. Lägst kostnad per plats har Minerva, med 93 870 kronor per plats. Högst kostnad per plats har Rådan, med 201 245 kronor per plats. Kostnad per plats motsvarar kostnad per lägenhet då det i hög uträckning finns lika många platser som lägenheter på boendena. Kostnad per plats motsvarar inte den hyra som de boende betalar utan lägger samman kostnaderna för hela boendet.

Figur 4. Lokalkostnad 2017 för lokaler delat med antalet lägenheter.

Analys

Lokalkostnaden per lägenhet/plats ligger drygt dubbelt så högt på Rådans jämfört med Minerva och Lenalundgården. Både Minerva och Lenalundgården är lokaleffektiva med 60-63 m² per lägenhet jämfört med Rådans 83 m² per lägenhet. Minerva är totalt sett ett mindre boende med låga nyckeltal.

De lokaler som används av andra verksamheter och som inte definieras som särskilda boenden bör räknas bort för att få en mer riktigt bild av lokalkostnaden per plats.

93 870 102 141

121 107

158 665 167 149

177 411 185 910

189 549 201 245

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000

Antal kronor Kronor per lägenhet

Jämförelse årskostnad mellan olika objekt

(15)

3.3.3 Teoretisk besparingspotential i lokalkostnad

Den teoretiska besparingspotentialen i lokalkostnader kan jämföras mot besparingen i m² på 5 334² LOA.

Det teoretiska överskottet översatt till kr, enligt genomsnittskostnaden på 2 026 kr per m² för särskilda boenden, motsvarar ca 10,8 mnkr.

Lokalernas ändamålsenlighet

Detta avsnitt redogör för hur ändamålsenliga lokalerna är för verksamheten. En endamålsenlighetsenkät har skickats ut till verksamhetsutförarna. Enkäten innehåller fem parametrar som har bedömts:

 Uppfyller lagar och förordningar

Hur väl verksamheten uppfyller bestämda lagar och förordningar.

 Uppfyller verksamhetens krav

Hur väl lokalerna uppfyller verksamhetens krav.

 Inomhusklimat

Lokalernas inomhusklimat (inkl. ljus och ljud). Är ventilationen tillräckligt god? Är temperaturen god? Behöver verksamheten kunna justera temperatur eller forcera ventilation, går det? Är det rätt belysning? Är väggarna ljudisolerade efter behov?

 Tillgänglighet

Lokalernas tillgänglighet för medarbetare och besökare. Finns det bra entréer? Är dörrbredderna rätt? Finns det RWC?

Hjälpmedelsförråd?

 Flexibilitet

Lokalernas möjlighet till omställningsbarhet mellan aktiviteter. Behövs och finns det möjlighet att anpassa lokalen efter varje aktivitet? Flyttbara möbler? Skjutbara väggar? Detta är inte alltid ett krav och sätts då som 1.

Varje parameter har bedömts enligt en graderingsskala med fyra steg där 1 är bäst och 4 är sämst:

1 - Inga brister

2 - Mindre eller obetydliga fel eller brister 3 - Väsentliga fel eller brister

4 - Större eller allvarliga fel eller brister (.) Ej bedömd

Resultat av ändamålsenlighet

Bedömningen är att lokalerna överlag fungerar bra och att alla boenden i tabellen nedan har ett snitt under 2, vilket innebär mindre/obetydliga brister eller inga brister.

På den mest kritiska aspekten som är om verksamheterna uppfyller aktuella lagar och förordningar har alla boende en 1.

Snittet för inomhusklimatet för alla boende ligger på 1,8 vilket är det högsta snittvärde presenterat i tabellen.

För objekt som har statusbedömts med 3 eller 4 finns behov av åtgärder, vilket inte är aktuellt för de särskilda boendena i Sollentuna.

Tabell 4. Visar den bedömda nöjdheten avseende lokalernas ändamålsenlighet, tillgänglighet, inomhusklimat och flexibilitet.

Uppfyller lagar och förordningar

Uppfyller

verksamhetskrav Inomhusklimat Tillgänglighet Flexibilitet Resultat

Nytorp 1 1 1 1 1

Norrgården 1 2 3 1 1 1,6

Gillbogården 1 1 2 1 1,3

Minerva 1 1 1 1 1 1

Ulrikas och Gabriels

gård 1 1 1 1 1 1

Ribbingsbacke 1 1 2 1 1 1,2

Soltorp 1 1 2 1 1 1,2

Lenalundsgården 1 2 3 2 2,0

Bergkälla 1 2 2 1 2 1,6

Rådans äldreboende 1 1 1 2 1,3

(16)

Följande kommentarer har framkommit angående lokalernas ändamålsenlighet:

 Norrgården

Vissa rum har inte trinettkök och/eller kylskåp.

 Ribbingsbacke

På kontoret på neder plan är det dåligt luft, varmt, går inte att använda vid soliga dagar.

 Bergkälla

Hanteringen av sopor från avdelningarna är ett stort problem. Personalen behöver gå genom avdelning, ta hissen, och gå till ett sophus en bit bort på tomten, vi har själva köpt in pirror för detta ändamål men lösningen är i grunden inte hållbar, tidsödande, tungt och opraktiskt. Ute i sophuset behöver man dessutom slänga sopsäcken i ett högt kärl, är svårt om du som personal är kort, är dessutom en arbetsmiljörisk då det är ett tungt moment som dessutom kan innebära att säcken går sönder med allt vad det innebär. All godsmottagning sker genom den vanliga entrén, mycket manuell hantering av gods och varor utav vår personal då förråd finns i källaren. Detta gör att det blir rörigt och trångt i entrén, varubilar har svårt att komma in till huset. Tvättstugorna är opraktiskt inredda och svåra att hålla rent. Hissarna är för små, man får inte plats med en säng i hissen.

Mycket varmt i huset under vår och sommar, den nya delen, i rehab lokalen på plan 3 kan man inte öppna fönster, där behövs solskydd. För att ha tillgång till innergården behöver man gå genom demensavdelning, dvs det finns inget sätt om du bor på plan 2 att enkelt komma in på gården utan att gå igenom en annan avdelning. Man kan tex inte ta en säng ut på gården, dels beroende på att hissen inte är stor nog men även altandörrarna är för smala. TV apparaterna i huset behöver bytas.

Matsalsdelen på plan 2 är underdimensionerad för det antal vårdtagare som nyttjar den. I den nya delen är det installerat timer på korridorsbelysningen vilket innebär att om man sitter i

vardagsrummet på kvällen släcks belysningen efter ett tag, förvirrande om man är dement, vore bättre med timer via akustik. I den äldre delen är belysningsarmaturerna gamla, platser är torr och smular sönder, och dessa behöver bytas. Toasitsarna, de befintliga, i nya delen är inte

ändamålsenliga och behöver egentligen bytas ut på alla toaletter, helst i samråd med vår rehab personal. Kan orsaka skada hos våra vårdtagare.

 Rådans äldreboende

Lokalerna är i behov av renovering, ytskikt. Trösklar till uteplatserna gör det svårt för boende med rullatorer eller sittandes i rullstol att komma ut.

(17)

Lokalernas tekniska status

Syftet med avsnittet är att visa och analysera lokalernas tekniska status för att visa om statusen är god eller om det finns ett stort behov av underhåll. Sollentunahem har inte medverkat vid statusbedömningen trots att de är fastighetsägare för flera boenden. Bedömningen är gjord av lokalsamordnare tillsammans med VOK samt med input ifrån AB SOLOM Vid bedömningen har de fått ta ställning till varje objekt och bedömt om statusen är grön, gul eller röd enligt nedan:

Grön Objektet har god teknisk status och förutsättningar för långsiktigt ägande/hyrande.

Gul Objektet är i behov av åtgärder för att uppnå en god teknisk status och möjliggöra långsiktigt ägande/hyrande.

Röd Objektet är ej i god teknisk status och bör ses som avvecklingsobjekt nu eller på sikt.

Tabell 5. Teknisk status och långsiktigt hyrande.

Objektsnummer Boende Utförare Fastighetsägare Teknisk status och kommentar 058-4007 Nytorp AB SOLOM Sollentunahem AB Grön - Fint och fräscht

078-4001 Norrgården Aleris Sollentunahem AB Gul

036-4042 Gillbogården AB SOLOM Sollentunahem AB Gul - Slitet invändigt.

046-4001 Minerva Aleris Sollentunahem AB Gul

056-4001 Ulrikas och Gabriels gård

AB SOLOM /

Vardaga Sollentunahem AB Grön - Nybyggt. Men problem med att avfallshanteringen inte fungerar smidigt.

054-4001 Ribbingsbacke Temabo Sollentunahem AB Grön 061-4008:10 Soltorp Norlandia Sollentunahem AB Grön

048-4001 Lenalundgården AB SOLOM Sollentunahem AB Gul - Gjort ett genomgående byte av armaturer. Behov av renovering av golv.

210 SE KOMM Bergkälla Vårdstyrkan KB Rökpipan 3 & 5 Grön 82301 0100 00 Rådans Förenade care Bokbacken

Fastigheter AB Grön

Analys

Det finns en historisk problematik kopplat till att flera boenden är slitna invändigt. Vård- och

omsorgsnämnden har fortfarande hyresavtal där de har ansvarat för inre underhåll. Detta har inte skett i nödvändig utsträckning då resurser istället gått till verksamheten.

Kommunen har sammantaget inte prioriterat bedömningar av underhållsåtgärder. Det pågår ett viktigt arbete med att ta fram tydligare gränsdragningslistor. Till det krävs också att den part som får ansvar också får stöd i att utföra det arbete som krävs.

(18)

Lokalbehov och lokalbestånd över tid

I avsnittet redogörs för verksamhetens utveckling, lokalbehov, lokalbeståndets utveckling och lokalbalansen.

3.6.1 Verksamhetens utveckling

Detta avsnitt ska beskriva hur verksamhetens behov kommer att utvecklas, uppgifterna är hämtade från

”Inventering av lokalbehov 2019-2026 Vård- och omsorgsnämnden” daterad 2017-09-26.

Behovet av platser i särskilda boenden påverkas i första hand av antalet äldre men också av möjligheterna att bo kvar hemma med stöd i bostaden. Medelåldern för äldre på särskilt boende i Sollentuna var år 2016 84,4 år enligt kolada.se. För samtliga kommuner var medelåldern samma år i genomsnitt 83,9 år.

Beläggningsgraden för kommunens egna platser under 2017 var mycket hög. Tidigare år har beläggningen på egna permanenta boenden legat nära 100 % medan den för korttidsboenden legat mellan 85 och 95 %.

3.6.2 Befolkningsutveckling

På uppdrag av Sollentuna kommun har Sweco Society beräknat en befolkningsprognos för perioden 2017- 2026. Prognosen utgår från den folkbokförda befolkningen i kommunen per ålder och kön 31 december år 2016.

Figur 5. Befolkningsutveckling Sollentuna kommun

Av figur 5 framgår att antalet äldre i Sollentuna kommer att öka de kommande tio åren både inom gruppen 65-79 år och inom gruppen 80 år och äldre. Särskilt anmärkningsvärt är att gruppen 65-79 år bara ökar med 5 % medan gruppen 80 år och äldre under samma period väntas öka med hela 60 %.

2 788 2 875 2 997 3 134 3 265 3 470 3 702 3 953 4 182 4 384

8 511 8 622 8 642 8 728 8 815 8 843 8 854 8 838 8 871 8 941

11 299 11 497 11 639 11 862 12 080 12 313 12 556 12 791 13 053 13 325

0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Antal

Befolkningsutveckling 65 år och äldre

Enligt befolkningsprognos Sollentuna kommun 2017-2026 80 år och äldre 65-79 år Totalt

(19)

3.6.3 Prognos verksamhetsvolym

I behovsinventeringen har det gjorts en prognos över verksamhetens volymer fram till 2026. I prognosen spelar nivån på servicegrad en viktig roll då den antas vara konstant och multipliceras med

befolkningsutvecklingen. Servicegraden anger hur stor andel av befolkningen som har ett behov av särskilda boendeplatser.

Servicegraden i behovsinventeringen är beräknad utifrån hur många som bodde på särskilt boende under 2017. Under 2017 fanns 531 platser i särskilt boende, vilket gav en servicegrad på 4,7 %. Denna

servicegrad har använts för att räkna upp behovet fram till 2026 i tabell 5.

Under 2018 har äldreboendet Tors backe omvandlats till trygghetsboende, så antalet platser i särskilt boende har minskat till 454. Omvandlingen av Tors Backe till ett trygghetsboende medför att servicegraden kommer att minska successivt de kommande åren förutsatt att inga nya särskilda boendeplatser tillkommer.

För att få fram en ny servicegrad för 2018 har följande beräkning gjorts: antalet platser i särskilt boende för äldre / befolkningsmängd 2017-12-31. Den nya servicegraden för 2018 ligger då på ca 3,9 %.

Servicegraden har med anledning av nya LOV-avtal med det nytillkomna äldreboendet i Viby ökat marginellt det senaste året.

För prognoser över verksamhetens volymer visas i detta avsnitt vad som framkommit från behovsinventeringen samt ett tillägg i form av en jämförelse med 2018 års lägre servicegrad.

Samma servicegrad som idag för alla som är 65 år och äldre

Vid ett antagande om att servicegraden, d.v.s. andelen av befolkningen som har hjälp idag, kommer att vara konstant kommer det framtida behovet av särskilda boendeplatser se ut enligt tabell 5. Den första är en ackumulerad bild och den andra är en årlig behovsbild fram till 2026.

Ett antagande om att servicegraden förblir konstant till 2026 är dock orealistiskt då den grupp (80 år och äldre) som har störst hjälpbehov ökar betydlig mer än gruppen 65 år och äldre i stort.

 En konstant servicegrad på 4,70 % skulle generera ett behov av ca 95 nya platser i särskilt boende inom äldreomsorg fram till 2026.

 En konstant servicegrad på 3,95 % skulle generera ett behov av ca 72 nya platser i särskilt boende inom äldreomsorg fram till 2026.

Tabell 5. Behov av särskilt boende förutsatt konstant servicegrad, jämförelse mellan behovsbeskrivning samt tillägg för denna lokalrevision.

Ackumulerat behov Servicegrad 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 65 år och äldre 11 299 11 497 11 639 11 862 12 080 12 313 12 556 12 792 13 054 13 324

Hjälpbehov 4,70% 531 540 547 558 568 579 590 601 614 626

Hjälpbehov - tillägg 3,95% - 454 460 469 477 486 496 505 516 526

Årlig behovsbild Har

hjälpbehov nu 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

65 år och äldre 531 540 547 558 568 579 590 601 614 626

Hjälpbehov 531 0 9 16 27 37 48 59 70 83 95

Hjälpbehov - tillägg 454 - 0 6 15 23 32 42 51 62 72

En högre servicegrad än idag – uppdelat på två ålderskategorier

Sollentuna hade med ett servicebehov på 4,70 % en något högre servicegrad än vad kommuner i

genomsnitt har haft. Enligt kolada.se låg den genomsnittliga servicegraden på ca 4,1 % för 2016. Den nya

(20)

servicegraden på 3,94 % ligger väldigt nära genomsnittet. Skillnaden mellan 4,70-3,95% skulle inte göra någon större skillnad för det framtida behovet, den demografiska utvecklingen spelar större roll.

Det är mer relevant att separera gruppen i två intervaller, 65-79 år och 80 år och äldre. Med nuvarande servicegrad på 14,93 % för gruppen 80 år och äldre skulle enbart denna grupp generera ett behov av 244 nya platser i särskilt boende inom äldreomsorg fram till 2026 vilket framgår av tabell 6. Med nuvarande servicegrad på 1,34 % för gruppen 65-79 år skulle denna grupp generera ett behov av 8 nya platser i särskilt boende inom äldreomsorg fram till 2026.

Uppdelningen i två ålderskategorier är hämtad från behovsinventeringen och ingen justering har gjorts med utgångspunkt från eventuellt justerade nivåer på grund av omvandlingen av Tors backe.

Genom att separera gruppen äldre i de två huvudgrupperna, 65-79 år och 80 år och äldre, blir det uppskattade behovet av nya platser i särskilt boende inom äldreomsorg fram till 2026 totalt 244 jämfört med 95 vid antagande om konstant servicegrad 4,7 % eller jämfört med 72 platser vid en konstant servicegrad på 3,95% för hela gruppen (65 år och äldre).

Tabell 6: Ökad servicegrad per ålderskategori, hämtad från behovsinventering.

Ackumulerat behov Servicegrad 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 80 år och äldre 2 788 2 875 2 997 3 134 3 265 3 470 3 702 3 953 4 182 4 384

Hjälpbehov 14,93% 416 429 447 468 487 518 553 590 624 655

Ökning 13 31 52 71 102 136 174 208 238

Ackumulerat behov Servicegrad 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

65-79 år 8 511 8 622 8 642 8 728 8 815 8 843 8 854 8 838 8 871 8 941

Hjälpbehov 1,34% 114 116 116 117 118 118 119 118 119 120

Ökning 1 2 3 4 4 5 4 5 6

Summa 530 545 563 585 606 637 671 709 743 774

Ökning 14 33 55 75 106 141 178 213 244

LOV inom särskilt boende för äldre

Vård- och omsorgsnämnden har tidigare beslutat att Lagen om valfrihetssystem (LOV) ska tillämpas gällande särskilda boenden för äldre i Sollentuna kommun. Sex boenden är godkända i dagsläget, varav två är belägna i Sollentuna.

Detta medför vissa svårigheter vad avser att beräkna hur stor del av platsbehovet som behöver tillgodoses av kommunen. Dessutom har aktörer möjlighet att erbjuda individer från andra kommuner plats i särskilt boende. Hur stor andel av platserna som tillfaller kommunens invånare är med andra ord osäkert och delvis beroende på LOV-ersättningens nivå över tiden.

Hittills har aktörer inom LOV etablerat sig i Sollentuna vad avser särskilt boende för äldre, vilket tyder på att det kommer att etableras nya boenden i kommunen i framtiden. Hur stor andel av platserna som sedan tillfaller kommunens invånare är dock mera osäkert och beroende på LOV-ersättningens nivå över tiden.

Generella trender äldreomsorg

En generell trend inom äldreomsorgen är att socialtjänsten möjliggör för fler att kunna bo kvar hemma så länge som möjligt, för att senare flytta till äldreboende. Flytten sker först när behovet av vård och omsorg är så stort att det inte fungerar längre att bo kvar hemma. Att sjuka äldre som bor hemma också läggs in på sjukhus oftare än de som bor på äldreboenden visar på att det krävs en annan typ av vård i hemmet.

Följden blir också att äldreboendena behöver anpassas för personer med mer omfattande vårdbehov, demenssjuka och personer med psykisk ohälsa.

(21)

Att äldre bor kvar i sina hem längre minskar generellt efterfrågan på platser i särskilt boende men samtidigt så ökar därför kraven på en god beredskap av hemtjänst och hemsjukvård samt ett behov av korttidsvård, rehabilitering och bostadsanpassningar. I många fall är det en förutsättning för att den enskilde ska kunna bo kvar hemma.

I Vägval för socialtjänsten – underlag för omvärldsanalys beskriver Sveriges kommuner och Landsting ett antal faktorer som påverkar socialtjänstens verksamhet. Där nämns bland annat medborgarnas högre krav på mer flexibla lösningar. Vidare beskrivs den nya teknikens fördelar och utmaningar bland annat i form av behovet av utbildning.

Analys över prognos verksamhetsvolym

Den förändring som sker av servicegraden på grund av omvandlingen av Tors backe till trygghetsboende påverkar prognosen till stor del när man ser till prognoser för gruppen 65 år och äldre. Den uppdelning som gjorts i 65-79 år och 80 år och äldre i behovsinventeringen är viktig för att få en tydligare uppdelning av behoven. Servicegraderna för dessa två grupper bör säkerställas och ligga till grund för en ny prognos.

Det faktum att gruppen äldre ökar i en snabbare takt visar att behovet kan öka snabbare än vad en övergripande prognos visar.

3.6.4 Prognos lokalbehov i kvadratmeter

Lokalbehovets utveckling har beräknats genom att multiplicera platsbehovet enligt servicegraderna samlat för grupperna 65-79 år och 80 år och äldre (tabell 6) med riktvärdet 65 m² per plats. Jämförelsen visar att det lokalöverskott som finns 2017 minskar framåt 2021. Lokalöverskottet och beräkningarna har inte justerats för andra verksamheter i lokalerna då det saknas uppgifter. Diagrammet ska därför enbart ses som vägvisande.

Figur 6. Tillgång och efterfrågan på lokalbestånd (kvm) i äldreboenden samt bedömt lokalbehov

34 844

34 844 34 844

34 469

38 016

41 377

50 332

0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Tillgång och efterfrågan lokalbestånd (kvadratmeter) behovet är baserat på 65 kvm per plats.

Tillgång Behov

(22)

Lokalbeståndets utveckling i kvadratmeter och kostnader

Detta avsnitt redogör för kända förändringar i lokalanvändningen. Projekten är hämtade från Lokalresursplan 2017 Sollentuna kommun, bilaga 2 Lokalförsörjningsplan 2019-2023.

Tabell 7.Lokalprojekt enligt lokalförsörjningsplan samt med tillkommande kända förändringar.

Projekt Skapat Skede Investering Hyresbedömn. Tillträde Risk för

försening Kommentar

- - - -

Ej beställda:

Platsbehov äldreomsorg 2019- 2026, 104-252 platser.

2017

Äldreboende Väsjön, minst 54 platser.

2015 Privat fastighetsägare

Lokalbalans – jämförelse av lokalbestånd och lokalbehov över tid

Målet med detta avsnitt är att jämföra tillgång och efterfrågan i verksamhetskapacitet, exempelvis platsbehov och antal platser samt övergripande i kvadratmeter år för år under en 10-års period.

Bedömningen är att det kommer finnas ett ökat behov av äldreomsorgsplatser under den närmsta 10-års perioden. Beroende på hur man räknar enligt resonemang i 3.6.3 Prognos verksamhetsvolym kan behovet uppgå till mellan 526 till 774 platser:

 65 år och äldre servicegrad 3,95% behov 526 ökning +72

 65 år och äldre servicegrad 4,70% behov 626 ökning +95

 Uppdelat 65-79 & 80+ servicegrad 1,34 & 14,93% behov 774 ökning +244

I figur 7 visas en jämförelse mellan det högsta hjälpbehovet 2026, som uppgår till 774 platser, med antalet tillgängliga platser 2018, totalt 495 platser för personer med hjälpbehov, 455 LOU och ca 40 LOV. Jämfört med hur många platser som finns 2018 måste ytterligare 279 platser finnas 2026.

Figur 7. Prognos över behov av platser och tillgång platser vid oförändrat lokalbestånd

455 455 455 455 455 455 455 455 455 455

40 40 40 40 40 40 40 40 40 40

530 545 563 585 606 637 671 709 743 774

0 100 200 300 400 500 600 700 800 900

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Platser och efterfrågan i särskilt boende 455 platser LOU + LOV platser (40 st 2018)

Egna platser LOV Behov

(23)

3.9.1 Utmaningar och strategier för att omhänderta behov fram till 2026 I behovsinventeringen beskrivs följande sammanfattning och utmaningar:

Tidigare år har nämnden gjort antagande om en konstant servicegrad för hela gruppen 65 år och äldre vilket har lett till slutsatsen att tillkommande behov bör kunna täckas av befintliga boenden samt de boenden som kommunen har eller kommer att ha LOV-avtal med. Detta antagande kan inte längre antas realistiskt då behovsinventeringsperioden nu har förlängts och för att servicegraden antas öka p.g.a. att gruppen 80 år och äldre väntas öka med hela 60 % fram till 2026.

För att lösa det tillkommande behovet av platser till 2026 skulle det med nuvarande servicegrader för 65- 79-åringar respektive 80 år och äldre behöva byggas ca fem äldreboenden (av storleken 54 platser enligt nuvarande funktionsprogram). Alternativet att helt förlita sig på att aktörer som kommunen har eller kommer att ha LOV-avtal med ska tillgodose dessa platser innebär en risk då kommunen ej har rådighet.

Aktörer kan erbjuda individer i andra kommuner platser och antalet platser i kommunen kan därmed variera över tiden.

Nya äldreboenden

Möjligheten att på sikt bygga fler nya äldreboenden i kommunal ägo och drift via LOU upphandling bör inte uteslutas som ett komplement till att köpa platser av aktörer som ansökt om LOV i kommunen. Detta för att kunna garantera kommuninvånarna plats i äldreboende i takt med att andelen äldre i kommunen och i grannkommunerna ökar. Med fördel byggs dessa boenden på strategiskt lämpliga platser där andelen äldre väntas öka som mest, exempelvis i Tureberg, Häggvik eller Edsberg.

En möjlighet som bör övervägas är att i kommunal regi bygga ett större kombinerat hus för exempelvis äldreboende och förskola. Detta skulle vara kostnadseffektivt såväl ur ett byggnadstekniskt som ur ett hyres-/driftsmässigt perspektiv. Exempelvis kan då storkök, samlingslokaler, angöringsytor och utemiljöer samnyttjas av olika kommunala verksamheter. Dessutom finns det positiva mjuka värden som att integrera de äldres vardag med barnens pedagogiska utveckling, exempelvis genom uteservering för de äldre i anslutning till barnens utemiljö, eller gemensam örtträdgård.

Trygghetsboenden

En möjlig kompletterande strategi som kommunen bör ha i åtanke är att tillskapa fler platser i

trygghetsboenden. Omvandlingen av Tors backe till trygghetsboende är ett bra exempel på detta. Med bra tillgång till hemtjänst och sitt centrala läge blir det ett attraktivt tillskott på boendemarknaden för äldre och därmed ett komplement till särskilt boende. På detta sätt är det trots en åldrande befolkning möjligt att reducera behovet av platser i särskilt boende på sikt. Omvandlingen av Tors backe sker i samarbete med Sollentunahem och möjligheten till utökat samarbete i syfte att bygga ytterligare nya trygghetsboenden bör inte uteslutas. Det finns även andra aktörer på marknaden som inriktar sig på boendeformer för äldre vilket bör uppmuntras.

Nya trygghetsboenden byggs med fördel i så fall i t.ex. Tureberg, Häggvik eller Edsberg där gruppen äldre väntas öka kraftigt de kommande tio åren, vilket framgår av behovsinventeringen. Nya attraktiva boenden i dessa områden ger äldre möjlighet att bo kvar i sitt närområde och dessutom förbli hemmaboende längre med eller utan hemhjälp. Därmed skulle behovet av särskilt boende minska på sikt. Bra boenden för äldre skapar också flyttkedjor vilket är positivt och minskar kommunens investeringsbehov.

(24)

Förslag till åtgärder äldreomsorg

Sammanfattning

Lokalrevisionen har gett en överblick över vilka lokaler vård- och omsorgsnämnden har tillgång till inom äldreomsorg. Äldreboendena har en lägre kapacitet nu jämfört med tidigare då Tors backe har omvandlats till trygghetsboende.

Prognoserna visar på ett stort spann och ett ökat behov av platser beroende på hur man räknat och vilken servicenivå som ska gälla, mellan 72 till 244 platser. Att räkna ett snitt på hela åldersgruppen 65 år och äldre blir missvisande då det sker otroligt stor procentuella ökningar för gruppen 79 år och äldre – den kategori som också har det största vårdbehovet. Samtidigt kan en procentsats som ligger fel för en ålderskategori som ökar kraftigt snabbt ge fel indikationer såväl uppåt som nedåt. Prognoserna måste utvecklas till kommande lokalbehovsplaner för att lokalbehovet ska kunna planeras på ett bra sätt.

De särskilda boendena har inga eller mindre/obetydliga fel och brister i ändamålssynpunkt från

verksamheten. Ribbingsbacke är det särskilda boende som sticker ut eftersom inomhusklimatet bedöms ha större eller allvarligare fel och brister, där är det kontoren, inte verksamhetslokalerna, som verksamheten främst pekar på. Norrgården är ett annat boende där det på ett par punkter har rapporterats in fel och brister, vilket till stor del beror på att vissa rum/lägenheter saknar trinettkök och/eller kylskåp.

Lokalrevisionen visar att det finns ett stort behov av fler platser i särskilt boende för äldre och i den analys som gjordes i behovsinventeringen från 2017 lyfts ett antal förslag till åtgärder fram för att tillgodose behoven:

- Tillgodose platser hos privata aktörer via LOV

- Bygga nya särskilda boenden i kommunal ägo som drivs på entreprenad (LOU)

- Bygga kombinerade särskilda boenden med annan kommunal verksamhet för ökad lokaleffektivitet - Tillskapa fler platser i trygghetsboende för att minska servicegraden i särskilt boende

- Fasa ut mindre effektiva lokaler - Rätt ansvar på rätt aktör

Lokalrevisionen visar även att det finns en teoretisk besparingspotential på drygt 5 300 m² LOA (vilket motsvarar ca 82 platser) inom äldreboendena. I det teoretiska överskottet finns dock lokaler som idag används av annan verksamhet så som restaurang, dagverksamhet, personal samt övrig area. Detta teoretiska lokalöverskott skulle kunna utredas närmare, exempelvis genom en kapacitetsbedömning som även tar hänsyn till möjligheter att utöka antal platser på de boenden med högt antal kvadratmeter per plats.

Lokalrevisionen har tydliggjort att det mellan de kommunala bolagen och aktörerna inte finns tydliga ansvarsfördelningar mellan aktörerna i vissa frågor, däribland medverkan i den strategiska lokalplaneringen och ansvar för att leverera underlag och framtidsspaningar etc. Historiskt har det också funnits otydligheter eller ojämlikheter mellan olika typer av lokaler och hyreskontrakt angående vilket ansvar som ligger på hyresgästen respektive hyresvärden/fastighetsägaren när båda verksamheterna är en del i

kommunkoncernen.

Förbättringar och effektiviseringar

- Några äldreboenden bland annat Ulrika och Gabriels gård, Ribbingsbacke och Bergkälla har stora gemensamma ytor. Möjligheten till att förtäta / bygga till med ytterligare avdelningar och lägenheter men med samnyttjande av gemensamma ytor bör ses över.

- En fördjupad utredning avseende exempelvis kapacitet och möjligheter till förtätning bör genomföras för äldreboendena.

- Vid om- och nybyggnation bör kommunen ta ställning till vilken lokaleffektivitet som ska uppnås för äldreboenden.

- Tydliggör roller och ansvar för samtliga parter som berörs av strategisk lokalplanering samt övrig hantering av fastigheter, lokaler och bostäder.

(25)

Samordna lokalanvändning

- Förslag har lyfts på nybyggnation av äldreboende som är integrerat med förskola för att samnyttja vissa funktioner som exempelvis kök. Områden som lyfts är Väsjön, antingen i Norrsätra eller Västra Norrsätra.

Avvecklingar / andra användningsområden

- Edsbergs ungdomsboende, Ribbingsväg 28. Lokal uppsagd från 2019-08-31 och återgår då till vård- och omsorgsnämnden. Boendet är översta våningen på ett äldreboende. Behöver äldreboendet fler platser?

(26)

4 Funktionshinder

Avsnittet redogör för verksamhetsområden, lokalanvändning, lokalkostnader, lokalernas ändamålsenlighet och tekniska status.

Verksamhet och lokaler

Vård- och omsorgsnämnden ansvarar för insatser till personer med funktionshinder. Insatser beviljas enligt Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS). LSS är en rättighetslag och vänder sig till den som omfattas av någon personkrets enligt 1§ LSS.

Det finns tre kategorier av bostad med särskild service enligt lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS), gruppbostad, servicebostad och annan särskilt anpassad bostad.

Vård- och omsorgsnämnden anlitar olika utförare för att ge stöd, service eller vård och omsorg till kommunens invånare vid behov.

Ansvarsområden som medför ett lokalbehov:

 Bostad med särskild service för barn, unga och vuxna med funktionsnedsättning

 Daglig verksamhet

Tabell 9. Sammanställning över lokalkategorier, kvadratmeter och årskostnader. För vissa lokalkategorier framgår även antalet platser. * I lokalkategorin ingår även privata utförare. Se mer detaljer om vilka verksamheter och lokaler som ingår i tabell 9.

Lokalkategori Area

m² Lokalkostnader Antal platser

Antal platser som disponeras av VOK

LSS - Gruppbostad 5 666 9 984 334 77 69*

LSS - Servicebostad 2 656 6 699 993 65 65

Träffpunkt/Daglig verksamhet 3 663 4 285 502 - -

Externa platser LSS - - 55 31**

Externa platser SOL 19***

Summa 11 985 20 969 829 197 184

* För två barnboenden säljs sammanlagt 8 platser till andra kommuner.

** I dessa platser köps 28 platser för vuxna och 3 platser för barn i bostad med särskild service enligt LSS.

*** Det köps också 19 platser för vuxna och barn i särskilt boende enligt Socialtjänstlagen (SoL).

Gruppbostad

Gruppbostad är en boendeform som består av 3-6 lägenheter i direkt anslutning till gemensamma utrymmen. Gruppbostaden ska vara ett bostadsalternativ för personer med så omfattande tillsyns- och omvårdnadsbehov att det behövs tillgång till personal dygnet runt. Inspektionen för vård och omsorg (IVO) ger inte tillstånd för mer än 6 boende i en gruppbostad.

I kommunen finns 16 gruppbostäder varav 4 drivs inom kommunkoncernen, 6 enligt LOU och 6 enligt LOV varav 5 av dessa gick över till LOV efter 1 maj 2018 och räknas därmed som LOV-platser i denna

lokalrevison.

Totalt omfattar gruppbostäderna 77 platser och 5 666 m² LOA till en årlig kostnad på nästan 10 miljoner kronor år 2017. I nuläget finns i Sollentuna 50 platser i gruppbostad som är upphandlade enligt LOU eller drivs inom kommunkoncernen. Utöver dessa platser finns 27 platser i gruppbostad enligt LOV.

Servicebostad

En servicebostad är en boendeform där lägenheterna ligger nära varandra och som ger den boende tillgång till gemensam service och individuella insatser. En servicebostad inrymmer lämpligen ca 10 lägenheter. I en

(27)

servicebostad bor personer som klarar av ett mer självständigt boende. Även i servicebostad finns dock tillgång till personal dygnet runt om behov finns. Omsättningen är låg på LSS-boenden då insatsen ofta är livslång.

I kommunen finns 9 servicebostäder varav 3 drivs enligt LOU och 6 enligt LOV varav 2 av dessa gick över till LOV efter 1 maj 2018 och 4 efter 1 juni 2018 och räknas därmed som LOV-platser i denna lokalrevison.

Totalt omfattar servicebostäderna 65 platser och 2 656 m² LOA till en årlig kostnad av 6,7 miljoner kronor år 2017. I nuläget finns det 25 platser som är upphandlade enligt LOU och 40 platser i servicebostad enligt LOV.

Resurslägenhet

Vård- och omsorgskontoret har dessutom anvisningsrätt till 96 s.k. resurslägenheter samt 25

handikapplägenheter inom Sollentunahems bestånd. Handikapplägenheterna är anpassade i varierande omfattning av vård- och omsorgskontoret. Dessa bostäder omfattas inte av denna revision.

Daglig verksamhet

Det finns i kommunen 9 dagliga verksamheter för personer med funktionsnedsättning som bedrivs i huvudsak i AB SOLOM regi. Hundklubben bedrivs idag i VOK:s regi då verksamheten ej fått tillstånd i nuvarande lokal.

 Mimer

 Aktivitetscenter Brohuset

 Autismcenter Häggvik

 Autismcenter Löwet

 Frejas Bistro

 Hundklubben

 Kung Hans

 Kulturverkstan

 Norrhuset

Verksamheter som ska gå över till AB SOLOM

Det finns en pågående process där de verksamheter som idag bedriv enligt LOU och inom

kommunkoncernen ska gå över till AB SOLOM som LOV. AB SOLOM har under 2018 fått tillstånd för ett antal verksamheter men även fått avslag för:

 Gröndalsvägen 17A +B

 Stupvägen

 Lantgårdsvägen 170 A + C

 Hundklubben