2018
Årsredovisning
Bostadsrättsföreningen
Vallbostrand nr 10
Årsredovisning
Bostadsrättsföreningen Vallbostrand nr 10
Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari 31 december 2018.
Förvaltningsberättelse
Verksamheten
Allmänt om verksamheten
I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Förändringen av föreningens likvida medel kan utläsas under avsnittet Förändring likvida medel.
• Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2018 och 2039.
• Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Läs mer i förvaltningsberättelsen.
• Föreningens lån är för närvarande amorteringsfria. För mer information, se lånenoten.
• Avgifterna kan komma att höjas, sannolikt till halvårsskiftet.
Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns längre fram i förvaltningsberättelsen.
Föreningens ändamål
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal.
Grundfakta om föreningen
Bostadsrättsföreningen registrerades 20020925. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 20030207 och nuvarande stadgar registrerades 20171006 hos Bolagsverket.
Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening.
Föreningen är medlem i samfällighetsföreningen Bällsta Gård. Föreningens andel är 59/75. Samfälligheten förvaltar vägar, sophus, gatubelysning, vatten.
Styrelsen
JanErik Hilding Broman Ledamot
Bertil Hillerström Ledamot
JanErik Jatko Ledamot
Torsten Ossian Hermann Ström Ledamot
Annika Wallenskog Ledamot
Hans Axel Lennart Hansson Suppleant
Helena Klange Suppleant
Lena Seling Suppleant
Gunnar Tångring Suppleant
Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandatperioden ut för följande personer:
JanErik Hilding Broman, Hans Axel Lennart Hansson, Bertil Hillerström, JanErik Jatko, Helena Klange, Lena Seling, Torsten Ossian Hermann Ström, Gunnar Tångring och Annika Wallenskog.
Styrelsen har under året avhållit 7 protokollförda sammanträden.
Revisorer
Karin Rosén Ordinarie Extern Revidentia AB
Rickard Wagner Suppleant Extern Revidentia AB
Valberedning
AnnSofie GullströmPellfolk
Agneta Lundgren Sammankallande
Stämmor
Ordinarie föreningsstämma hölls 20180502.
Fastighetsfakta
Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan:
Fastighetsbeteckning Förvärv Säte
Bällsta 2:547 2002 Vallentuna
Fullvärdesförsäkring finns via Moderna Försäkringar.
Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen.
Uppvärmning sker via luftvärmepump för merparten av lägenheterna.
Byggnadsår och ytor
Fastigheten bebyggdes 1929 2003 och består av 13 flerbostadshus.
Värdeåret är 2003.
Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 5 022 m², varav 4 832 m² utgör lägenhetsyta och 190 m² utgör lokalyta.
Lägenheter och lokaler
Föreningen upplåter 59 lägenheter med bostadsrätt.
Teknisk status
Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2018 och sträcker sig fram till 2039.
Underhållsplanen uppdaterades 2018.
Nedanstående underhåll har utförts eller planeras:
Utfört underhåll År
Stamspolning 2017
Planerat underhåll År
trappor, rötskador 2019
balkongrenovering, värmepannor, trappor
2022
Målning ytterväggar mm, fönsterrenovering
2023
Förvaltning
Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal.
Avtal Leverantör
Markskötsel Miljö & Trädgård AB
Fiber, kabelTV, internet Svenska Stadsnät Transit AB
El, nät Ellevio
Löpande underhåll 08Bygg AB
Lägenhetsförteckning Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Ekonomisk förvaltning Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB
Föreningens ekonomi
Föreningens ekonomiska verksamhet kan sägas bestå av fyra olika delar. Basen är driftverksamheten som omfattar alla åtgärder som krävs för den löpande verksamheten med räntor som den normalt dominerande utgiften.
Närliggande men redovisningsmässigt åtskilda är de planmässiga åtgärderna som beskrivs nedan. Investeringar utgör en tredje del och slutligen kan föreningen ibland upphandla varor eller tjänster för en del av medlemmarna som var och en betalar för sig. En återkommande sådan aktivitet är vatten och, för vissa lägenheter, el.
Föreningen avskriver ej utgifter för underhåll och reparationer. Dessa tas som kostnader i resultaträkningen vilket innebär att resultatet kan variera kraftigt mellan åren. För att garantera att medel finns avsatta för sådana större, sk planmässiga, åtgärder arbetar styrelsen med en 20årig underhållsplan med fokus på de närmaste 35 åren. Behovet av årliga avsättningar som under många år uppgått till 640 tkr före eventuella åtgärder enligt plan har styrelsen beslutat höja till 700 tkr. Den årliga skillnaden mellan sådan planerad avsättning och årets eventuella utgifter för planmässiga åtgärder avsätts till eller belastar en reparationsfond. Denna redovisas i balansräkningen och uppgår till 2 059 236 tkr för 2018. Detta sparande har hittills i sin helhet skett genom minskning av lånevolymerna som alltså kan komma att öka om medlen behöver ianspråktagas.
Föreningens lån är uppdelade i fyra delar som samtliga just nu löper till rörlig ränta. Detta innebär en möjlighet att årligen reglera likvida överskott eller behov i lånebeloppen. Avsättning till/uttag ur reparationsfonden har normalt skett på det sättet. Långsiktig amortering, som tidigare var nödvändig för att successivt anpassa skulderna, sker för närvarande endast om långivarna kräver detta. Lånevolymen uppgår till 39,9 Mkr. Lån med rörlig ränta innebär alltid en osäkerhet. För att minska denna risk och temporärt absorbera ökningar har en finansiell kontantreserv byggts upp.
Årets ränteutgifter motsvarar en årsränta på ca 0,43%. Detta ligger i linje med styrelsens förväntningar. Avgifterna sänktes 2017 och 2018. Medlemmarna har rekommenderats att utnyttja detta för att minska sina eventuella privata skulder.
En bostadsrättsförenings avgifter måste, tillsammans med övriga intäkter, täcka såväl driftkostnader som planmässig avsättning till reparationsfond och eventuella amorteringar. Överskjutande medel är fria för sparande eller annan åtgärd.
Ett av flera sätt att stämma av detta är att justera årets resultat för driftfrämmande kostnader (bla planmässiga åtgärder) och addera avskrivningarna. Detta ger, utgående från årets resultaträkning, ett netto på ca 670 tkr. Om resultatet justeras för andra smärre poster landar man strax över det nya målet, 700 tkr, i avsättning till
reparationsfonden. Planerat överskott har dock inte genererats, vilket beror på att vissa driftmässiga kostnader ökat mer än väntat.
Totala disponibla bankmedel uppgår vid årsskiftet till knappt 1.8 Mkr. Av dessa bedöms ca 300 tkr vara nödvändiga likvidmässigt och 616 tkr skall (se nedan) avsättas till reparationsfonden. Det återstår alltså ca 900 tkr som den reserv för räntevariationer mm som omnämnts ovan.
Styrelsen har, vilket medlemmarna informerats om, beslutat att tv anpassa avgifterna till en ränteuppgång i efterhand istället för att gissa i förväg. Den finansiella reserven medger en sådan strategi.
Inför 2019 har årsavgifterna därför behållits oförändrade. Höjningen av reporäntan i december 2017 med 0.25%, som inträffade efter styrelsens beslut om avgifterna, innebar emellertid en höjning av den rörliga räntan med drygt 0,4% motsvarande ca 170 tkr på årsbasis. Samtidigt behöver intäkterna, som ovan påpekats, öka något för att medge ett rimligt överskott. En avgiftshöjning blir därför nödvändig, sannolikt redan till halvårsskiftet.
Styrelsen föreslår slutligen att reparationsfonden, genom stämmobeslut, tillförs den planmässiga årliga avsättningen 700 000 kr. Samtidigt ianspråktages redovisade 83 853 kr för planmässiga åtgärder under 2018. Fonden ökar då med 616 147 kr till 2 675 383 kr.
FÖRÄNDRING LIKVIDA MEDEL 2018 2017
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 1 238 494 979 844
INBETALNINGAR
Rörelseintäkter 2 412 493 3 252 819
Finansiella intäkter 3 482 2 212
Minskning kortfristiga fordringar 277 0
2 416 252 3 255 031
UTBETALNINGAR
Rörelsekostnader exkl avskrivningar 1 662 101 1 598 770
Finansiella kostnader 171 814 200 699
Ökning av kortfristiga fordringar 0 68 579
Minskning av långfristiga skulder 0 1 100 000
Minskning av kortfristiga skulder 23 538 28 334
1 857 453 2 996 381
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT* 1 797 293 1 238 494
ÅRETS FÖRÄNDRING AV LIKVIDA MEDEL 558 799 258 650
*Likvida medel redovisas i balansräkningen under posterna Kassa och Bank samt Övriga fordringar.
Fördelning av intäkter och kostnader
Skatter och avgifter
Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 337 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Grusplan N om Herrgården ersatt med plantering. Slyröjning gjord på sluttning mot sjön. Röta upptäckt i ett antal träbalkar och trappsteg.
Genom samfälligheten Bällsta Gård har fartbegränsande gupp anlagts, dränering förbättrats vid sophus 3 och gatubelysningen förbättrats vid entrén till området.
Medlemsinformation
Medlemslägenheter: 59 st Överlåtelser under året: 1 st
Överlåtelse och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare.
Antal medlemmar vid räkenskapsårets början: 85 st Tillkommande medlemmar: 1 st
Avgående medlemmar: 2 st
Antal medlemmar vid räkenskapsårets slut: 84 st
Flerårsöversikt
Nyckeltal 2018 2017 2016 2015
Årsavgift/m² bostadsrättsyta 331 497 552 552
Hyror/m² hyresrättsyta 421 428 413 437
Lån/m² bostadsrättsyta 8 257 8 257 8 485 8 816
Elkostnad/m² totalyta 71 61 62 69
Vattenkostnad/m² totalyta 32 36 14 28
Kapitalkostnader/m² totalyta 34 40 75 114
Soliditet (%) 57 57 56 55
Resultat efter finansiella poster (tkr) 227 647 235 703
Nettoomsättning (tkr) 2 372 3 232 3 353 3 701
Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 4 832 m² bostäder och 190 m² lokaler.
Hyror 4%
Årsavgifter 66%
Övriga intäkter 30%
Periodiskt underhåll
3%
Taxebundna kostnader
23%
Fastighets
avgift 3%
Övrig drift 33%
Avskriv
ningar 31%
Kapital
kostnader 7%
Förändringar eget kapital
Belopp vid årets utgång
Förändring under året
Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut
Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital
Inbetalda insatser 55 436 000 0 0 55 436 000
Fond för yttre underhåll 2 059 236 0 822 533 1 236 703
S:a bundet eget kapital 57 495 236 0 822 533 56 672 703
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 3 333 714 0 175 831 3 157 883
Årets resultat 226 801 226 801 646 702 646 702
S:a ansamlad förlust <3 560 515 <226 801 <822 533 <2 511 181
S:a eget kapital 53 934 721 <226 801 0 54 161 522
Resultatdisposition
Till föreningsstämmans förfogande står följande medel:
årets resultat 226 801
balanserat resultat före reservering till fond för yttre underhåll 3 333 714
summa balanserat resultat <3 560 515
Styrelsen föreslår följande disposition:
extra reservering till fond för yttre underhåll 700 000
av fond för yttre underhåll ianspråktas 83 853
att i ny räkning överförs <4 176 662
Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat och balansräkning med noter.
Resultaträkning
1 JANUARI 31 DECEMBER 2018 2017
RÖRELSEINTÄKTER
Nettoomsättning Not 2 2 372 433 3 231 767
Övriga rörelseintäkter Not 3 40 060 21 052
Summa rörelseintäkter 2 412 493 3 252 819
RÖRELSEKOSTNADER
Driftkostnader Not 4 1 428 408 1 411 068
Övriga externa kostnader Not 5 151 797 139 033
Personalkostnader Not 6 81 896 48 669
Avskrivning av materiella anläggningstillgångar
Not 7 808 861 808 861
Summa rörelsekostnader <2 470 962 <2 407 631
RÖRELSERESULTAT <58 469 845 188
FINANSIELLA POSTER
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 3 482 2 212
Räntekostnader och liknande resultatposter 171 814 200 699
Summa finansiella poster <168 332 <198 487
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER <226 801 646 702
ÅRETS RESULTAT <226 801 646 702
Balansräkning
TILLGÅNGAR 2018<12<31 2017<12<31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark Not 8 92 643 351 93 442 985
Inventarier Not 9 9 227 18 453
Summa materiella anläggningstillgångar 92 652 578 93 461 438
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 92 652 578 93 461 438
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar
Avgifts och hyresfordringar 200 3 501
Övriga fordringar inkl SBC Klientmedel Not 10 1 037 692 81 180
Summa kortfristiga fordringar 1 037 892 84 681
KASSA OCH BANK
Kassa och bank 843 805 1 238 494
Summa kassa och bank 843 805 1 238 494
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 881 697 1 323 175
SUMMA TILLGÅNGAR 94 534 274 94 784 613
Balansräkning
EGET KAPITAL OCH SKULDER 2018<12<31 2017<12<31
EGET KAPITAL Bundet eget kapital
Medlemsinsatser 55 436 000 55 436 000
Fond för yttre underhåll Not 11 2 059 236 1 236 703
Summa bundet eget kapital 57 495 236 56 672 703
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 3 333 714 3 157 883
Årets resultat 226 801 646 702
Summa fritt eget kapital <3 560 515 <2 511 181
SUMMA EGET KAPITAL 53 934 721 54 161 522
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Skulder till kreditinstitut Not 12,13 0 39 900 000
Summa långfristiga skulder 0 39 900 000
KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut
Not 12,13 39 900 000 0
Leverantörsskulder 195 610 113 103
Skatteskulder 160 986 164 937
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Not 14 342 957 445 051
Summa kortfristiga skulder 40 599 553 723 091
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 94 534 274 94 784 613
Noter
Belopp anges i kronor om inte annat anges.
Not 1
REDOVISNINGSPRINCIPERÅrsredovisningen har upprättats i enlighet med BFNAR 2016:10, Årsredovisning i mindre företag (K2).
Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats.
Samma värderingsprinciper har använts som föregående år.
Reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar görs i årsbokslutet. Förslag till ianspråktagande av fond för yttre underhåll för årets periodiska underhåll lämnas i resultatdispositionen.
Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga
anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas.
Lån som har slutförfallodag inom ett år från bokslutsdagen redovisas som kortfristiga skulder, oavsett om fortsatt belåning sker hos bank.
Avskrivningar 2018 2017
Byggnader 100 år 100 år
Inventarier 5 år 5 år
Not 2
NETTOOMSÄTTNING 2018 2017
Årsavgifter 1 600 034 2 400 047
Hyror lokaler 79 991 81 299
Hyror garage 19 200 19 200
KabelTV intäkter 161 460 161 460
Bredbandsintäkter 2 250 3 000
Vattenintäkter 172 353 181 741
Vatten/värmeintäkter 22 779 20 247
Elintäkter 254 385 296 823
Överlåtelse/pantsättning 896 7 819
Avgift andrahandsuthyrning 59 151 60 101
Öresutjämning 66 29
2 372 433 3 231 767
Not 4
DRIFTKOSTNADER 2018 2017 FastighetskostnaderFastighetsskötsel entreprenad 79 630 25 144
Fastighetsskötsel beställning 22 125 8 410
Fastighetsskötsel gård entreprenad 64 435 54 878
Fastighetsskötsel gård beställning 33 250 0
Gemensamma utrymmen 4 238 120
Gård 8 419 3 611
Förbrukningsmateriel 4 888 1 935
Fordon 14 893 2 457
231 877 96 555
Reparationer
Lås 920 0
VVS 13 799 0
Värmeanläggning/undercentral 2 203 0
Elinstallationer 0 21 981
Mark/gård/utemiljö 8 250 0
Vattenskada 0 88 906
25 172 110 887
Periodiskt underhåll
VVS 0 104 803
Ventilation 22 494 0
Elinstallationer 20 396 0
Bredband 40 963 0
Mark/gård/utemiljö 0 46 000
83 853 150 803
Taxebundna kostnader
El 357 991 308 112
Vatten 161 205 178 809
Sophämtning/renhållning 77 896 64 757
Grovsopor 9 444 10 372
606 536 562 050
Övriga driftkostnader
Försäkring 94 434 85 849
Samfällighetsavgift 144 081 155 745
KabelTV 60 300 60 300
Bredband 105 024 105 024
403 839 406 918
Fastighetsskatt/Kommunal avgift 77 131 83 855
TOTALT DRIFTKOSTNADER 1 428 408 1 411 068
Not 5
ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2018 2017Revisionsarvode extern revisor 18 656 20 719
Föreningskostnader 3 988 1 075
Styrelseomkostnader 7 860 8 721
Fritids och trivselkostnader 3 315 1 728
Förvaltningsarvode 61 911 60 105
Förvaltningsarvoden övriga 12 288 11 541
Administration 8 719 22 432
Korttidsinventarier 3 690 0
Konsultarvode 19 950 6 831
Tidningar facklitteratur 451 451
Bostadsrätterna Sverige Ek För 10 970 5 430
151 797 139 033
Not 6
PERSONALKOSTNADER 2018 2017Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd.
Följande ersättningar har utgått
Styrelse och internrevisor 69 750 44 650
Kostnadsersättningar 352 0
Sociala kostnader 11 794 4 019
81 896 48 669
Not 7
AVSKRIVNINGAR 2018 2017
Byggnad 799 635 799 635
Inventarier 9 226 9 226
808 861 808 861
Not 8
BYGGNADER OCH MARK 2018<12<31 2017<12<31 Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 101 800 000 101 800 000
Utgående anskaffningsvärde 101 800 000 101 800 000
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början 8 357 015 7 557 380
Årets avskrivningar enligt plan 799 635 799 635
Utgående avskrivning enligt plan <9 156 649 <8 357 015
Planenligt restvärde vid årets slut 92 643 351 93 442 985 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 21 836 536 21 836 536
Taxeringsvärde
Taxeringsvärde byggnad 48 357 000 48 357 000
Taxeringsvärde mark 15 004 000 15 004 000
63 361 000 63 361 000
Uppdelning av taxeringsvärde
Bostäder 62 734 000 62 734 000
Lokaler 627 000 627 000
63 361 000 63 361 000
Not 9
INVENTARIER 2018<12<31 2017<12<31 Ackumulerade anskaffningsvärdenVid årets början 264 525 264 525
Nyanskaffningar 0 0
Utrangering/försäljning 0 0
Utgående anskaffningsvärde 264 525 264 525
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början 246 072 236 846
Årets avskrivningar enligt plan 9 226 9 226
Utrangering/försäljning 0 0
Utgående ack. avskrivningar enligt plan <255 298 <246 072
Redovisat restvärde vid årets slut 9 227 18 453
Not 10
ÖVRIGA FORDRINGAR 2018<12<31 2017<12<31Skattekonto 84 204 81 180
Klientmedel hos SBC 953 488 0
1 037 692 81 180
Not 11
FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2018<12<31 2017<12<31Vid årets början 1 236 703 1 263 375
Reservering enligt stadgar 0 0
Reservering enligt stämmobeslut 973 336 306 664
Ianspråktagande enligt stadgar 0 0
Ianspråktagande enligt stämmobeslut 150 803 333 336
Vid årets slut 2 059 236 1 236 703
Not 12
SKULDER TILL KREDITINSTITUTRäntesats
2018<12<31
Belopp 2018<12<31
Belopp 2017<12<31
Villkors<
ändringsdag
Nordea 0,340 % 8 400 000 8 400 000 20190819
Nordea 0,590 % 10 300 000 10 300 000 20190612
Nordea 0,590 % 10 100 000 10 100 000 20190423
Nordea 0,380 % 11 100 000 11 100 000 20190827
Summa skulder till kreditinstitut 39 900 000 39 900 000
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 39 900 000 0 0 39 900 000
Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 39 900 000 kr.
Lån som har slutförfallodag inom ett år från bokslutsdagen redovisas som kortfristiga skulder, oavsett om fortsatt belåning sker hos bank.
Not 13
STÄLLDA SÄKERHETER 2018<12<31 2017<12<31Fastighetsinteckningar 46 543 000 46 543 000
Not 14
UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER2018<12<31 2017<12<31
Arvoden 69 750 67 200
Sociala avgifter 21 915 21 114
Ränta 7 113 17 352
Avgifter och hyror 179 069 152 090
Revisionsarvode 19 000 19 000
El 46 110 37 274
Vattenskada 0 88 906
VVS 0 42 115
342 957 445 051
Not 15
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER ÅRETS SLUTUnder 2019 kommer rötskador i några träbalkar att åtgärdas. Två yttertrappor byts ut.
