Beskrivning och värdering. Aspås-Nygården 1:20

Beskrivning och värdering

avseende fastigheten

Aspås-Nygården 1:20

Krokoms kommun

     

   

Uppdragsgivarens dnr: F‐2145‐20‐23 

   

   

 

SAMMANFATTNING

Värderingsobjektet Krokom Aspås‐Nygården 1:20 utgörs av en be‐

byggd lantbruksenhet. Fastigheten består av 1 skifte som håller   bostadshus, ekonomibyggnader samt åker‐ och skogsmark. Enligt  digital mätning omfattar fastigheten totalt ca 50,0 ha.  

Av totalarealen beräknas ca 40,5 ha utgöras av produktiv skogs‐

mark, ca 5,5 ha åkermark, 0,4 ha tomtmark, 2,5 ha skogs‐ 

impediment och ca 1,1 ha övrig mark (väg). 

Skogsmarken utgörs i huvudsak av röjnings‐ och gallringsskog. 

Skogen har en medelbonitet om 3,5, se detaljer i bilaga 2. 

Brukningscentrum är belägen i Rensbodarna, ca 11 km nor om Kro‐

koms samhälle. 

 

Marknadsvärdet för Krokoms Aspås‐Nygården 1:20 bedöms vid  värdetidpunkten till 2 650 000 kronor. 

UPPDRAG

Uppdragsgivare  Kronofogdemyndigheten, Försäljning Norr. 

Syfte  Utlåtandet syftar till att beskriva värderingsobjektet samt att be‐

döma dess marknadsvärde som avses ligga till grund för försälj‐

ning. 

Värderingsobjekt  Aspås‐Nygården 1:20 i Krokoms kommun. 

Värdetidpunkt  2021‐01‐08. 

Förutsättningar  Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på  uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser  samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. 

För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den bygg‐

nadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedöm‐

ningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfatt‐

ning om objektens karakteristik och har ingen självständig bety‐

delse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedöm‐

ningen. Se även bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlåtande” (bi‐

laga 6).   

Underlag  ‐ Besiktning av värderingsobjektet 2020‐12‐15. 

  ‐ Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS). 

  ‐ Marknadsinformation 

  ‐ Kartmaterial 

   

BESKRIVNING

Lagfaren  Privatperson. 

Fastighetstyp  Enligt taxeringsinformationen bebyggd lantbruksenhet, typkod  120.  

Läge  Värderingsobjektets bostadscentrum är beläget på fastighetens  norra del och har fin utsikt. Bostadshuset ligger enskilt och nära  mindre allmän väg. 

Servitut, samfälligheter,  Avtalsservitut elledning mm‐last. Inskriven 200‐12‐06    Nyttjanderätt avverkning. Inskriven 2012‐12‐11. Utlöpt. 

  Väg‐Last samt förmån. Officialservitut. 

  Starkström‐last. 

  Elkommunikation (rörledning optofiber)‐last. 

   

 m.m.     

inteckningar, m.m.  fyra inteckningar om totalt 1 500 000 kr, den senaste från 2010‐

07‐06. Se även bifogade utdrag ur fastighetsregistret (bilaga 1). 

Förvärvstillstånd  Fastigheten ligger i Krokoms kommun, Aspås socken som är inte  utpekad som glesbygd och normalt krävs därför inte förvärvstill‐

stånd för privatperson. Juridisk person måste alltid ansöka om för‐

värvstillstånd. 

Areal  Grafisk mätning via fastighetskarta/ortofoto ger att fastighetens  totalaareal inklusive tomt‐, jordbruks‐ och skogsmark uppgår till ca 

50,0 hektar.   

Ägoslag    Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: 

SKOGSMARK INKL IMP  42,5 ha 

ÖVRIG MARK  1,1 ha 

ÅKER/INÄGA  5,5 ha 

TOMTMARK  0,4 ha 

SUMMA  5,0 ha 

 

Taxeringsvärde  Fastigheternas taxeringsvärde (2020) fördelar sig enligt följande: 

     

SKOGSMARK  447 000 SEK   

SKOGSIMPEDIMENT  8 000 SEK   

ÅKERMARK    78 000 SEK   

SMÅHUSTOMT    62 000 SEK   

SMÅHUSBYGGNAD   339 000 SEK   

EKONOMIBYGGNAD  ÖVRIG MARK 

    109 000 SEK  0 SEK 

   

SUMMA  1 043 000 SEK   

BESKRIVNING SMÅHUS

Småhus:  1,5 plans hus  

Byggnadsår:  Nybyggnadsår 1918 enligt taxeringen, men ursprunglig del be‐

döms utifrån byggnadssätt och utformning kunna vara äldre.  

Grundläggning:  Gjuten med källare 

Stomme:  Timmer/trä 

Fasad:  Trä 

Yttertak:  Plåttak  

Fönster:  Treglasfönster, isolerglas på utbyggd del. 

Boyta:  Enligt egen mätning, ca 125 kvm. Utbyggd del om ca 18 kvm ej in‐

räknat då det inte är färdigställt. Nybyggt badrum uppe ingår dock  i boyta. 

Biyta:  Ca 85 kvm som i huvudsak utgörs av källarvåning. 

Anslutningar:   El. Enskilt vatten och avlopp.  

Uppvärmning:  Jordvärme finns indraget, funktion okänd. Drivs idag med ved‐

panna med ackumulatortank.  

Övrigt:  Normalt till bra skick invändigt. Utbyggnad berör bägge vånings‐

planen och är inte färdigställd, se bilder nedan. Standardpoäng be‐

döms till 30. 

 

 

  Bostadshus, västerläge 

     

     Bostadshus, sydläge 

    Rumsbeskrivning 

Entréplan 

 Entré: Ca 9 kvm. Entréhall som till vänster håller trapp till över‐

våning och ingång till kök åt höger. Vardagsrum rakt fram kor‐

ridor till vänster som håller sovrum samt toalett och tvätt‐

stuga. 

 Kök: Ca 16 kvm laminatgolv, målad takpanel, kök i normalt  skick och standard.  

 Toalett: Ca 5 kvm. Kakel/klinkers. 

 Vardagsrum: Ca 17 kvm. Laminatgolv och målad takpanel. 

Braskamin. Anslutning till oinredd del på nedervåningen.  

 Sovrum: Ca 12 kvm. Laminatgolv och takpanel i trä. 

 Tvättstuga med dusch: Tvättstuga om ca 7 kvm. Klinkers på  golv och takpanel i trä. Duschkabin. 

Övre plan 

 Hall: Hall om ca 10 kvm. Laminatgolv och takpanel i trä.  

 Sovrum: två sovrum om vardera ca 15 kvm (snedtak på gav‐

larna). 

Källare

 Hall: Ca 10 kvm. Klinkers på golv 

 Pannrum: Ca 10 kvm med anslutande vedförråd om ca 7 kvm. 

Gjutet golv‐målat/flingat. 

 Gästrum: Ca 7 kvm. Klinkers på golv och träpanel i taket. Käl‐

larfönster. 

 Allrum: Ca 22 kvm. Klinkers på golv och träpanel i tak.  

   

Standard och skick  Utvändigt är bostadshuset delvis i behov av ommålning. Anslut‐

ningar mot utbyggnation är ej färdigställda. Fönster har treglas,  utbyggnation har isolerglas. Invändigt är skicket normalt med  tanke på ålder. Standarden bedöms som normal. Utbyggnationer  är ej färdigställda, detta gäller utvändigt som invändigt samt uppe  och nere.  

 

Tomt till bostadshus  Det finns ingen avstyckad tomt, istället används en ”tänkt” tomt  runt gårdscentrum där bostadshus samt ekonomibyggnader ligger. 

Tänkt tomt uppgår till 4 000 kvm. Tomten består av gräsytor samt  enstaka buskar. Bostadshuset ligger ca 75 meter från närmaste  granne men i övrigt helt enskilt. 

BESKRIVNING AV EKONOMIBYGGNADER

 

Stall med höloft  Ca 175 kvm byggnadsarea. Uppförd i ett plan med höloft. Timmer‐

stomme samt gjutet golv. El och vatten. Enklare avlopp enligt fas‐

tighetsägaren. 8 boxplatser varav 2 för ponny. Håller även fikarum. 

Skicket bedöms som normalt till sämre‐slitet. Standarden är nor‐

mal till sämre. Utvändigt som invändigt finns renoveringsbehov. 

Utvändigt saknas delvis takavvattning‐hängrännor.  

  

Stall 

Härbre  Härbre om ca 9 kvm. Uppförd i timmer. Plåttak som delvis saknas. 

Inga anslutningar. Sämre skick. 

 

Härbre   

   

 

BESKRIVNING AV JORDBRUKSMARK

Besiktning  Okulär besiktning av jordbruksmarken (åker) ger att den bedöms  som normal till sämre vad avser produktion. Marken bedöms som  delvis igenväxande från kanterna och dåligt dränerad i söder. 

 

BESKRIVNING AV SKOGSMARK

Besiktning  Skogsmarken har besiktats med stöd av ortofoto samt laserdata. 

Areal  Enligt arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av  ca 40,5 hektar produktiv skogsmark.  

Skogstillstånd  Fastigheten har 1 skifte och den produktiva skogsmarken återfinns  söder om gård och inägomark. Arronderingen bedöms som god. 

Tillgången på närbelägna vägar är god och medeltransportavstån‐

det uppgår till ca 180 meter. Boniteten är normal för området. 

Skiftet ligger ca 310 meter över havet. Skogen är fördelad på 18  avdelningar. Skogen har delvis inslag av fuktigare partier som  myr/sumpmark. Ungskogen är delvis luckig och vissa partier har  röjningsbehov.  

   

Skogliga nyckeltal 

VÄRDERING

Metodtillämpning

Syfte  Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets mark‐

nadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset  vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna  marknaden. 

Ingående byggnader  Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av  värderingsobjektet i fyra delar: 

   

MEDELBONITET  3,6 m³sk/år  LÖPANDE TILLVÄXT  4,6 m³sk/ha, år  VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL  86 m³sk/ha  VIRKESFÖRRÅD, TOTALT  Ca 3 470 m³sk 

PRODUKTIV AREAL  40,5 ha 

TRÄDSLAGSFÖRDELNING  Tall  Gran  Björk 

41  27 %  32 % 

I Småhusenhet och tomt II Ekonomibyggnader III Jordbruksmark IV Skogsmark och jakt

Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en  sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets mark‐

nadsvärde. 

 

I Småhusenheter och tomt

Bostadshuset har värderats med hjälp av ortsprismetoden. Den  bygger på en jämförelse med likartade småhusfastigheter som  sålts inom ett begränsat geografiskt område och inom tre år från  värdetidpunkten. Urvalsområdet ligger norr om Krokoms sam‐

hälle. 

Urval på genomförda köp av småhus 2018‐01‐01 till värdetid‐

punkten med kriterierna: 

 Boarea över 50 kvm 

 Standardpoäng över 20  

 Ej strandläge 

Utfallet av sökningen gav 13 jämförbara köp. Köpeskillingarna va‐

rierar mellan 300 000 till 2 750 000 kr med ett medeltal om ca 1  572 000 kr eller 12 913 kr/kvm. Materialet har i genomsnitt 125  kvm boarea och tomtstorlek om ca 2 942 kvm. 

 

   

Värderingsobjektets läge bedöms som bättre än genomsnittet i  ortsprismaterialet då det ligger närmare Krokoms samhälle. Det  bedöms som något värdehöjande. Bostadshuset bedöms vara i  jämförbart skick med genomsnittet i ortsprismaterialet. Om orts‐

prismaterialets genomsnitt 12 913 kr/kvm appliceras på värde‐

ringsobjektet (12 913 x 125) erhålls ca 1 614 000 kr. Värderingsob‐

jektet har boyta och standardpoäng jämförbar med orts‐

prismaterialet. Tomtstorleken är större för värderingsobjektet det  bedöms ha en marginellt värdehöjande effekt.  

Genomsnittligt köpeskilling/taxeringsvärde (K/T) för orts‐

prismaterialet uppgår till 2,2. Applicerat på värderingsobjektets  samlade taxeringsvärden för tomt (62 000 kr) och bostadshus (339  000 kr) ger en marknadsvärdenivå om 882 000 kr.  

Värderingsobjektet har en pågående utbyggnation på bägge pla‐

nen som ej är färdigställd, det bedöms ha en värdesänkande ef‐

fekt. Hänsyn tas till allmän värdeuppgång vid bedömning av orts‐

prismaterialet. 

 

Samlat marknadsvärde för småhusenhet och tomt bedöms utifrån  ovanstående resonemang till 1 500 000 kronor. 

 

II Ekonomibyggnader (stall och härbre)

Stallet har underhållsbehov av varierande grad. Det bedöms dock  som funktionellt och kunna vara attraktivt och ge ett mervärde till  gården (hästgård. Värdet av härbret bedöms som marginellt i sam‐

manhanget och bedöms inrymmas inom värde av stallet.

 Med tanke på skick och användningsområde så bedöms ett sam‐

manlagt marknadsvärde för ekonomibyggnaderna till   100 000 kronor.  

 

III Jordbruksmark

Jordbruksmarken (åker) värderas med stöd av taxeringsuppgifter  och Jordbruksverkets prisstatistik. Marken ligger i ett skifte och  uppgår till ca 5,5 hektar åkermark. 

Marknadsvärdet bedöms till 90 000 kronor. 

IV Skogsmark och jakt

Värderingsmetoder

Beståndsmetoden  Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts‐/kost‐

nadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade  avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på beho‐

vet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur  skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa.  

Skogsmarken på värderingsobjektet består till huvuddelen av röj‐

nings‐ och gallringsskog. Transportavstånden är förhållandevis  korta och ligger i medeltal på ligger på ca 180 meter. 

Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att  kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en ana‐

lys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats  vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta  mellan 2,7 och 2,9 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet  av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår. 

Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de  marginella värdena bedömts mer schablonmässigt.  

Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla mark‐

nadens syn vid budgivning.  

 

Prislista  För värdetidpunkten gällande virkesprislistor för timmer och mass‐

aved från SCA har använts i samband med värdeberäkning. Ett  påslag har gjorts med 30 kr/m³to för tall och grantimmer och 20  kr/m³fub för massaved. 

Skogsvårdslagens   Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas  ransoneringsregel  inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler då den understiger  (11 § SVL, 1979:429)  50 ha (skogen). 

Värde av skog, impediment och hänsynsmark bedöms enligt av‐

kastningsmetoden till 858 000 kr. 

Naturvårdshänsyn  I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats   (30 § SVL, 1979:429)  in (2 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. 

Jaktvärde Jaktens värde har bedömts utifrån en uppskattad arrendenivå om  ca 20 kr/ha i detta område. 

  Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 500 kr/ha för all fram‐

tid. För värderingsobjektet bedöms det totala jaktvärdet till  25 000 kr. 

Avkastningsvärden   Enligt bilaga 3 bedöms marknadsvärde (skog och jakt) enligt av‐

kastningsmetoden till 883 000 kr eller ca 21 802 kr/ha produktiv  skogsmark. 

Ortsprismetoden  Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden som bygger  på en jämförelse med likartade skogsfastigheter som sålts inom  ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderings‐

tidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispå‐

verkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med  värderingsobjektet. Korrigering görs för tids‐ och egenskapsmäss‐

iga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedöm‐

ning bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar eller  kr/m³sk. 

 

  Bedömning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en  analys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Krokoms,  Bergs och Åre kommuner i Jämtlands län. Som underlag för orts‐

prisanalysen har fastigheter sålda från 2017‐01‐01 och framåt med 

virkesförråd mellan 40‐100 m³sk/ha samt ungskogsandel högre än  15 %.  Utfallet ger 13 köp. 

 

   

  Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Orts‐

prismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 74 m³sk/ha och bo‐

niteten är 3,8 m³sk/ha och år.  

 

Värderingsobjektet har något sämre men ändå jämförbar bonitet  med genomsnittet i ortsprismaterialet. Virkesförråd är högre för  jämförelsematerialet.   

Värderingsobjektet bedöms sammantaget som väl överensstäm‐

mande med jämförelsematerialet.  

  Se ortsprismaterial i bilaga 4. 

 

En analys av jämförelseobjekten visar på ett genomsnittspris om  287 kr/m³sk respektive 20 576 kr/ha inkl. jaktvärde.  Då det i detta  fall handlar om fastigheter med huvudsaklig andel ungskog läggs  störst vikt vid normeringsmåttet kr/ha, dvs normeringen kr/m³sk  är endast svagt vägledande. 

 

Med beaktande av värderingsobjektets speciella egenskaper, ge‐

nerell prisutveckling och köpeskillingarna för jämförelseobjekten  pekar ortsprismetoden på ett marknadsvärde om 860 000 kr inkl. 

jaktvärde.  

 

Samlat marknadsvärde  I detta fall bedöms de två värderingsmetoderna komplettera  varandra på ett bra sätt och lika stor vikt läggs vid dem. Med stöd  av ovanstående utfall för avkastningsmetoden och ortsprismet‐

oden bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår  till; 870 000 kronor. Det bedömda marknadsvärdet för skogsmar‐

ken motsvarar ca 21 481 kr/ha. 

   

SUMMA DELVÄRDEN

 

 Summan av alla delvärden blir 2 560 000 kr. 

MARKNADSANALYS

Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en  enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom del‐

objekten värderats som självständiga enheter måste en samman‐

vägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större en‐

het. I detta fall bedöms det samlade marknadsvärdet för värde‐

ringsobjektet vara något högre än summan av delvärdena då  delarnas utformning och arealer gör den lämplig som hästgård.  

Bostadshus m tomt  1 500 000 kr  Ekonomibyggnader  100 000 kr  Jordbruksmark  90 000 kr  Skog och jakt  870 000 kr 

MARKNADSVÄRDE

  Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fas‐

tigheten Aspås‐Nygården 1:20, i Krokoms kommun, vid värdetid‐

punkten 2021‐01‐08 till: 

Tvåmiljonersexhundrafemtiotusen kronor  [2 650 000 kr] 

Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som  skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastig‐

heten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild för‐

säljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda  marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder  vid just denna försäljning. 

 

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB 2021‐01‐08 

   

  Mattias Löfqvist 

Skogs‐ och lantbruksvärderare 

BILAGOR

1. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter  2. Skogstillstånd 

3. Kartor 

4. Allmänna villkor fastighetsvärdering   

 

             

   

           

   

 

   

   

 

   

SKOGSKARTA