Beskrivning och värdering
avseende fastigheten
Hanaberg 2:1
Härnösands kommun
Uppdragsgivarens dnr: F‐2426‐21‐22
SAMMANFATTNING
Värderingsobjektet Härnösand Hanaberg 2:1 utgörs av en bebyggd lantbruksenhet. Fastigheten består av 2 skiften som håller
bostadshus, ekonomibyggnader samt inägo‐ och skogsmark. Enligt digital mätning omfattar fastigheten totalt ca 83,0 ha.
Av totalarealen beräknas ca 69,3 ha utgöras av produktiv skogs‐
mark, ca 6,1 ha inägomark, 0,6 ha tomtmark, 3,6 ha skogs‐
impediment och ca 3,4 ha övrig mark.
Skogsmarken utgörs i huvudsak av röjnings‐ och gallringsskog.
Skogen har en medelbonitet om 4,1.
Brukningscentrum är belägen i Hanaberg, ca 12 km väst om Härnö‐
sand.
Marknadsvärdet för Härnösands Hanaberg 2:1 bedöms vid värde‐
tidpunkten till 4 800 000 kronor.
UPPDRAG
Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Försäljning Norr.
Syfte Utlåtandet syftar till att beskriva värderingsobjektet samt att be‐
döma dess marknadsvärde som avses ligga till grund för försälj‐
ning.
Värderingsobjekt Hanaberg 2:1 i Härnösands kommun.
Värdetidpunkt 2022‐02‐10.
Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar.
För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den bygg‐
nadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedöm‐
ningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfatt‐
ning om objektens karakteristik och har ingen självständig bety‐
delse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedöm‐
ningen. Se även bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlåtande” (bi‐
laga 6).
Underlag ‐ Besiktning av värderingsobjektet 2022‐01‐19, 2022‐01‐24 samt 2022‐02‐07. Det var vid besiktningstillfällena snötäckt mark.
‐ Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).
‐ Marknadsinformation
‐ Kartmaterial
BESKRIVNING
Lagfaren Privatperson.
Fastighetstyp Enligt taxeringsinformationen bebyggd lantbruksenhet, typkod 120.
Läge Värderingsobjektets bostadscentrum är beläget vid Långsjön på fastighetens södra del, ca 13 km väster om Härnösand och har fin utsikt. Bostadshuset ligger relativt enskilt men nära allmänna vägen.
Servitut, samfälligheter, Gemensamhetsanläggningar: Härnösand Kullamark GA:1
Samfälligheter: Fastigheten har del i Härnösand Hanaberg S:1‐4.
Består av totalt ca 3,5 ha mark. Dessa avser myrtäkt 2,70 ha (Land‐
tjärn), linsänkningsplats 0,21 ha, svinlöt 0,56 ha och tvättplats 0,01 ha.
Rättigheter Laster: vändplan mm, kraftledning, vattenledning, väg, elledning, gångväg, vattentäkt‐vattenledning, väg avloppsledning avlopp, starkström, tele.
Inteckningar Fem inteckningar om totalt 1 525 000 kr. Se även bifogade utdrag ur fastighetsregistret (bilaga 1).
Förvärvstillstånd Fastigheten ligger i Härnösands kommun och är inte utpekad som landsbygd enligt jorförvärvslagen, varför du normalt inte behöver ansöka om förvärvstillstånd. Juridisk person måste alltid ansöka om förvärvstillstånd.
Areal Grafisk mätning via fastighetskarta/ortofoto ger att fastighetens totalareal inklusive tomt‐, jordbruks‐ och skogsmark uppgår till ca 83,0 hektar.
Övrigt I vissa ekonomibyggnader på fastigheten fanns en stor mängd lös egendom och flera skrotbilar var parkerade på tomten samt på öv‐
rig mark.
Om den tidigare ägaren inte har flyttat ut när du som köpare har rätt att till‐
träda egendomen kan du vända dig till Kronofogden och begära hjälp med handräckning (avhysning) enligt 8 kap. 18 § utsökningsbalken. En sådan handräckning är kostnadsfri för köparen när den behövs för tillträde till bo‐
stad på fastighet eller till lös egendom, t.ex. bostadsrätt eller annan nyttjan‐
derätt. Med bostad menas alla utrymmen som används för ett normalt bo‐
ende och även biutrymmen som t.ex. vind, källare och garage för privatbil.
Köparen kan däremot få betala för handräckning som behövs för tillträde till annat, t.ex. särskilda förrådsbyggnader, industri‐ eller hyresfastighet eller för bortforsling av miljöfarligt avfall, maskiner eller bilar på tomten. Bedömning av vad som är kostnadsfritt eller inte görs alltid vid handräckningen. Krono‐
fogden tar som huvudregel inte hand om den egendom som myndigheten be‐
dömer som sopor. Kontakta Kronofogden för mer information om handräck‐
ning.
Ägoslag Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande:
SKOGSMARK INKL IMP 72,9 ha
ÖVRIG MARK 3,4 ha
ÅKER/INÄGA 6,1 ha
TOMTMARK 0,6 ha
SUMMA 83,0 ha
Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde (2020) fördelar sig enligt följande:
SKOGSMARK 1 287 000 SEK
SKOGSIMPEDIMENT 20 000 SEK
ÅKER‐ OCH BETES‐
MARK
130 000 SEK
SMÅHUSTOMT 51 000 SEK
SMÅHUSBYGGNAD 832 000 SEK
EKONOMIBYGGNAD ÖVRIG MARK
88 000 SEK 0 SEK
SUMMA 2 408 000 SEK
BESKRIVNING SMÅHUS
Småhus: 1,5‐plans hus
Byggnadsår: Nybyggnadsår 1929 enligt taxeringen, men bedöms utifrån bygg‐
nadssätt och utformning kunna vara äldre.
Grundläggning: Stensockel
Stomme: Timmer/trä
Fasad: Trä‐stående träpanel
Yttertak: Plåttak med tegelprofil
Fönster: Tvåglasfönster‐ej kopplade, isolerglas på inglasad veranda.
Boarea: Ca 315 kvm.
Biarea: Ca 20 kvm som utgörs av inglasad veranda och förråd.
Anslutningar: El. Vatten i förening och eget avlopp.
Uppvärmning: Vattenburen värme‐bergvärmepump samt kakelugnar, vedspis.
Bostadshus sydvästläge
Bostadshus från nordost
Rumsbeskrivning
Entréplan
Entré: Ca 20 kvm. Klinkers på golv, tapet på väggar och träpa‐
nel i tak. Stor Entréhall som håller trapp till övervåning och in‐
gång till kök åt vänster, ingång till groventré och tvätt‐
stuga/pannrum till höger. Grovingång finns på husets östra sida, se bild. Vardagsrum rakt fram från huvudentré, till höger och vänster om vardagsrum finns ytterligare rum som ligger i fil och kan nyttjas som sovrum/sällskapsrum. Sovrum/säll‐
skapsrum mellan kök och vardagsrum ansluter till inglasad ve‐
randa.
Kök: Ca 30 kvm trägolv, takpanel i trä, kakel på vägg i köksdel, i övrigt tapet. Vitvaror består av fullstor kyl och frys (fristående) samt elspis och diskmaskin. Vedspis. Kök i gott skick.
Badrum: Ca 5 kvm. Våtrumsmatta och våtrumstapet. Äldre och slitet.
Vardagsrum: Ca 35 kvm. Kakelugn. Trägolv, väggtapet och trä‐
panel i tak.
Sovrum/sällskapsrum: Ca 25 kvm. Trägolv, väggtapet och ski‐
vor i tak. Kakelugn.
Sovrum/sällskapsrum: Ca 25 kvm. Trägolv, tapet på väggar och takpanel i trä. Ansluter till inglasad veranda i väst. Kakelugn.
Tvättstuga och pannrum: Ca 20 kvm. Plastmatta på golv och takpanel i trä. Håller tvättmaskiner (2 st) samt torktumlare.
Bergvärmepump (Thermia diplomat optimum).
Groventré/förråd: Ca 15 kvm. Betonggolv, skivor i tak och må‐
lade väggar.
Övre plan
Trapp går upp till stort allrum om ca 40 kvm. I anslutning till allrumet finns i en alkov ett badrum om ca 12 kvm med plast‐
matta på golv, kakel på väggar och träpanel i tak. Hörnbadkar.
Övriga alkover (3 st) håller sovrum om ca 12 kvm, rummen an‐
tas vara långsmala och ha fullhöjd men lägre gavelfönster än normalt. På vardera sida om allrummet finns två större sovrum om vardera ca 25 kvm. Endast delar av övervåningen är besik‐
tad då några rum var låsta vid besiktningstillfället.
Standard och skick Normalt till bra skick invändigt. Bedöms till stora delar som reno‐
verad invändigt under den senaste 5‐årsperioden. Utvändigt mål‐
ningsbehov fasad, vindskivor, fönster.
Tomt till bostadshus Det finns ingen avstyckad tomt, istället används en ”tänkt” tomt runt gårdscentrum där bostadshus samt ekonomibyggnader ligger.
Tänkt tomt uppgår till ca 6 000 kvm. Tomten består av gräsytor, körplan samt buskar och träd. Bostadshuset ligger nära allmänna vägen och ca 90 meter från närmaste granne men i övrigt enskilt.
BESKRIVNING AV EKONOMIBYGGNADER
Fd ladugård Ca 350 kvm byggnadsarea. F.d ladugård. Uppförd i ett plan. Höloft‐
idag förråd. Uppförd i trä med delvis gjutet golv. Plåttak. El och vatten. Enklare avlopp enligt uppgift. Norra delen om ca 125 kvm har gjuten platta och fungerar som garage. Indelad i tre rum, samtliga med plåtklädda väggar och tak, idag nyttjade som verk‐
stad/målerilokal. Två garageportar om ca 2x 2 m. På baksidan finns tillbyggd del som håller garage med gjuten platta, vikport ca 3 meter. Skicket på byggnaden bedöms överlag som sämre, sätt‐
ningar i södra del mot väg. Utvändigt som invändigt finns renove‐
ringsbehov. Utvändigt saknas delvis nockplåt och takavvattning såsom hängrännor, stuprör.
F.d ladugård
F.d ladugård
Stuga Stuga om ca 40 kvm. Uppförd i timmer, plåttak. Inga anslutningar.
Fönster saknas. Sämre skick, att betrakta som en stomme.
Stuga
Stall/förråd Stall/förråd med ca 100 kvm byggyta. El finns. Södra del håller för‐
råd med loft. Stalldelen har gjutet golv, väggar och tak i plåt. 2 boxar. Invändigt är stalldelen i gott skick och uppgår till ca 40 kvm.
Stuga/bastu Vid Långsjön (söder om huset) finns enklare stuga/bastu om ca 8 kvm med solveranda, ej besiktad invändigt. Byggnaden är uppförd i trä, plåttak. Eftersatt underhåll och sämre skick.
Finns tillhörande brygga, skick oklart.
Stuga/bastu
Stuga på
ofri grund Vid Hamptjärns strand finns en enklare stuga om ca 10 kvm som be‐
döms som flyttbar. Enligt uppgift från en av fastighetsägarna är ägaren till stugan är inte densamma som ägaren till fastigheten, dvs stugan står på ofri grund. Stugan ingår därför inte i värderingen.
Fäbod På fastighetens norra del finns en fäbod om ca 35 kvm som ingår i ett litet fäbodområde. Fäboden är uppförd i timmer, panelklädd. Plåttak.
Anslutningar bedöms saknas. Endast besiktad utvändigt. Fäboden är i sämre skick med bla flera trasiga fönster.
Fäbod
Matkällare Matkällare som ligger nedan bostadshuset. Stensatt matkällare som be‐
döms vara i sämre skick. Ej besiktad invändigt.
BESKRIVNING AV JORDBRUKSMARK
Besiktning Okulär besiktning av jordbruksmarken (åker, bete) ger att den be‐
döms som normal till sämre vad avser produktion. Marken uppgår till ca 6,1 hektar varav ca 4,0 ha består av åker (i anslutning till går‐
den) och ca 2,1 ha består av bete (Hamptjärn). Viss osäkerhet på arealfördelningen, möjligen är även del av betesmarksarealen plöjbar mark (åker). Marken bedöms som delvis igenväxande från kanterna.
BESKRIVNING AV SKOGSMARK
Besiktning Skogsmarken har besiktats i fält med stöd av ortofoto samt laser‐
data.
Areal Enligt arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 69,3 hektar produktiv skogsmark.
Skogstillstånd Fastigheten har 2 skiften och den produktiva skogsmarken åter‐
finns på bägge skiftena. Arronderingen bedöms som mindre god då skiftena är långsmala och de två skiftenas totala längd uppgår till ca 6,8 km. Tillgången på närbelägna vägar är relativt god. Boni‐
teten är normal för området. Skiftenas höjd över havet varierar mellan 50‐230 meter.
Skogliga nyckeltal
VÄRDERING
Metodtillämpning
Syfte Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets mark‐
nadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden.
Ingående byggnader Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i fyra delar:
I Småhusenhet och tomt II Ekonomibyggnader III Jordbruksmark IV Skogsmark och jakt
Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets mark‐
nadsvärde.
MEDELBONITET 4,1 m3sk/år LÖPANDE TILLVÄXT 4,1 m3sk/ha, år VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL 103 m3sk/ha VIRKESFÖRRÅD, TOTALT Ca 7 140 m3sk
PRODUKTIV AREAL 40,5 ha
TRÄDSLAGSFÖRDELNING Tall Gran Löv
23 % 61 % 16 %
I Småhusenhet och tomt
Bostadshuset har värderats med hjälp av ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade småhusfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och inom tre år från värdetidpunkten. Urvalsområdet ligger väster om Härnösands samhälle.
Urval på genomförda köp av småhus 2020‐01‐01 till värdetid‐
punkten med kriterierna:
Boarea över 100 kvm
Standardpoäng över 20
Utfallet av sökningen gav 16 jämförbara köp. Köpeskillingarna va‐
rierar mellan 612 000 och 2 650 000 kr med ett medeltal om ca 1 235 000 kr eller 9 153 kr/kvm. Materialet har i genomsnitt 135 kvm boarea och tomtstorlek om ca 3 967 kvm.
Värderingsobjektets läge bedöms som bättre än genomsnittet i ortsprismaterialet då det ligger något närmare Härnösand. Det be‐
döms som något värdehöjande. Bostadshuset bedöms vara i jäm‐
förbart skick med genomsnittet i ortsprismaterialet. Värderingsob‐
jektet har standardpoäng jämförbar med ortsprismaterialet. Tomt‐
storleken är större för värderingsobjektet men det bedöms ha en marginellt värdehöjande effekt då även ortsprismaterialet har väl tilltagna tomter. Värderingsobjektet har mer än dubbelt så stor boyta som jämförelsematerialet det har en värdehöjande effekt.
Om ortsprismaterialets genomsnitt 9 153 kr/kvm appliceras på värderingsobjektet (9 153 x 315) erhålls ca 2 883 000 kr. Det blir dock något missvisande då potentiell köpare inte bedöms värde‐
sätta boyta utöver normalhuset lika högt, dvs man bör ha ett mar‐
ginalvärdesresonemang på överskjutande kvadratmeter då huset är stort.
Genomsnittligt köpeskilling/taxeringsvärde (K/T) för orts‐
prismaterialet uppgår till 2,2. Applicerat på värderingsobjektets samlade taxeringsvärden för tomt (51 000 kr) och bostadshus (832 000 kr) ger en marknadsvärdenivå om 1 943 000 kr.
Samlat marknadsvärde för småhusenhet och tomt bedöms utifrån ovanstående resonemang till 2 200 000 kronor.
II Ekonomibyggnader
F.d ladugård är stor med delvis funktionella ytor, framförallt gara‐
gedelar med gjutet golv och portar bedöms ge ett mervärde. Stor‐
leken och skicket på helheten bedöms dock som värdesänkande.
Stall/förråd bedöms kunna vara attraktivt och ge ett mervärde till gården som hästgård. Övriga ekonomibyggnader såsom stuga, stuga/bastu, fäbod och jordkällare bedöms ge ett begränsat men ändå sammantaget ett visst mervärde till fastigheten. Med tanke på skick och användningsområde så bedöms ett sammanlagt marknadsvärde för ekonomibyggnaderna till 200 000 kronor.
III Jordbruksmark
Jordbruksmarken (åker och betesmark) värderas med stöd av tax‐
eringsuppgifter och Jordbruksverkets prisstatistik.
Marknadsvärdet bedöms till 90 000 kronor.
IV Skogsmark och jakt Värderingsmetoder
Beståndsmetoden Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts‐/kost‐
nadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på beho‐
vet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa.
Skogsmarken på värderingsobjektet består till huvuddelen av röj‐
nings‐ och gallringsskog. Skog klassad som S3 (9,57 ha) har fått av‐
verkningstidpunkt flyttad långt fram i tiden då det bedöms spegla marknadens syn vid budgivning.
Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en ana‐
lys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,7 och 2,9 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår.
Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt.
Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla mark‐
nadens syn vid budgivning.
Prislista För värdetidpunkten gällande virkesprislistor för timmer och mass‐
aved från SCA har använts i samband med värdeberäkning. Ett påslag har gjorts med 60 kr/m3to för tall och grantimmer och 30 kr/m3fub för massaved.
Skogsvårdslagens Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas ransoneringsregel av skogsvårdslagens ransoneringsregler men marknaden bedöms inte ta hänsyn till det vid budgivning varför det inte hanteras
vidare i värderingen.
Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 § SVL, 1979:429) in (2 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna.
Värde av skog, impediment och hänsynsmark bedöms enligt av‐
kastningsmetoden till 2 471 000 kr.
Jaktvärde Jaktens värde har bedömts utifrån en uppskattad arrendenivå om ca 20 kr/ha i detta område.
Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 500 kr/ha för all fram‐
tid. För värderingsobjektet bedöms det totala jaktvärdet till 40 000 kr för hela fastigheten.
Avkastningsvärden Enligt bilaga 3 bedöms marknadsvärde (skog och jakt) enligt av‐
kastningsmetoden till 2 511 000 kr eller ca 36 234 kr/ha produktiv skogsmark.
Ortsprismetoden Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden som bygger på en jämförelse med likartade skogsfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderings‐
tidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispå‐
verkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tids‐ och egenskapsmäss‐
iga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedöm‐
ning bör normeringar av olika slag göras, t ex kr/hektar eller kr/m3sk. Bedömning av värde enligt ortsprismetoden har skett ge‐
nom en analys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Härnösand, Timrå och Kramfors kommuner i Västernorrlands län.
Som underlag för ortsprisanalysen har fastigheter sålda från 2017‐
01‐01 och framåt med virkesförråd över 50 m3sk/ha samt mindre än 60 % slutavverkningsandel. Utfallet ger 25 köp.
Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Orts‐
prismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 119 m3sk/ha och boniteten är 5,0 m3sk/ha och år.
Värderingsobjektet har sämre bonitet jämfört genomsnittet i orts‐
prismaterialet. Virkesförrådet/ha är högre för jämförelsemateri‐
alet. Värderingsobjektet har sämre arrondering än jämförelse‐
materialet.
Värderingsobjektet bedöms sammantaget som sämre än jäm‐
förelsematerialet.
Se ortsprismaterial i bilaga 4.
En analys av jämförelseobjekten visar på ett genomsnittspris om 312 kr/m3sk respektive 36 721 kr/ha inkl. jaktvärde. Då det i detta fall handlar om fastigheter med stor andel ungskog läggs störst vikt vid normeringsmåttet kr/ha, dvs normeringen kr/m3sk är end‐
ast svagt vägledande. Vi befinner oss i en stigande marknad, vilket ortsprisgrafen visar. Värdenivån sett till kr/ha bedöms vid värde‐
tidpunkten därför vara ca 39 000 kr/ha.
Med beaktande av värderingsobjektets speciella egenskaper, ge‐
nerell prisutveckling och köpeskillingarna för jämförelseobjekten pekar ortsprismetoden på ett marknadsvärde om 2 700 000 kr inkl. jaktvärde.
Samlat marknadsvärde I detta fall bedöms de två värderingsmetoderna komplettera varandra på ett bra sätt och ungefär lika stor vikt läggs vid dem.
Med stöd av ovanstående utfall för avkastningsmetoden och orts‐
prismetoden bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till; 2 600 000 kronor. Det bedömda marknadsvärdet för skogs‐
marken motsvarar ca 37 500 kr/ha.
SUMMA DELVÄRDEN
Summan av alla delvärden blir 5 090 000 kr.
Bostadshus m tomt 2 200 000 kr Ekonomibyggnader 200 000 kr Jordbruksmark 90 000 kr Skog och jakt 2 600 000 kr
MARKNADSANALYS
Marknadsvärdet för hela fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom del‐
objekten värderats som självständiga enheter måste en samman‐
vägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större en‐
het. I detta fall bedöms det samlade marknadsvärdet för värde‐
ringsobjektet vara något lägre än summan av delvärdena då potentiell köpare inte bedöms värdesätta alla delar fullt ut.
MARKNADSVÄRDE
Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fas‐
tigheten Hanaberg 2:1, i Härnösands kommun, vid värdetidpunk‐
ten 2022‐02‐10 till:
[4 800 000 kr]
Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastig‐
heten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild för‐
säljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning.
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB 2022‐02‐10
Mattias Löfqvist
Skogs‐ och lantbruksvärderare
BILAGOR
1. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 2. Skogstillstånd
3. Kartor
4. Allmänna villkor fastighetsvärdering
