07.5. Bilaga 5. Rapport Edsvik 2016-09-22

(1)

RAPPORT

SOLLENTUNA KOMMUN

Utredning Edsvik

2016-09-22

SWECO MANAGEMENT AB FÖRVALTNINGSUTVECKLING CHARLOTTA BODEMYR

(2)

(3)

1(21)

RAPPORT 2016-09-22 UTREDNING EDSVIK

Innehållsförteckning

0 Sammanfattning 2

1 Bakgrund och uppdrag 2

2 Beskrivning av nuläget 3

2.1 Byggnaderna och parken 4

2.2 Evenemang och besökare 7

2.3 Hyresavtal och ekonomi 8

2.4 Kostnader 8

3 Jämförbara områden och verksamheter 11

4 Olika förslag till framtid för Edsvik 13

4.1 Intäkter 13

4.2 Framtidsscenarier för Edsvik 15

4.3 Olika driftformer 17

BILAGA 1 - Fastigheterna 19

(4)

2(21)

0 Sammanfattning

Syftet med denna rapport är att beskriva det kommunalt ägda Edsviksområdet och ge förslag till utveckling.

Edsvik är ett uppskattat utflyktsmål och mötesplats som Sollentunas invånare är stolta över. Organisatoriskt och ekonomiskt är ansvaret för området delat mellan två nämnder och förvaltningar, kultur och fritid respektive trafik- och fastighet. Det finns en styrgrupp sammansatt av politiker och tjänstemän som inte är fullt ut beslutsmässig i och med att ingen budget är kopplad till uppdraget. Den kommunala verksamheten bedrivs i projekt Edsvik.

Den viktigaste slutsatsen i rapporten är att den politiska styrningen av området behöver tydliggöras, liksom den långsiktiga målsättningen. Detta för att säkerställa att tillsatta medel ger önskad effekt. Rekommendationen är att Edsvik permanentas som

verksamhetsprojektet för att tydligt signalera övergången från projekt till förvaltningsfas.

Förvaltningsorganisationen för Edsviksområdet bör klargöras och de två ansvariga nämndernas respektive ansvarsområden tydliggöras.

Kommunen bör arbeta aktivt med kostnader och intäkter, bland annat genom årlig analys av kommunens totala kostnad. Detta för att undvika att kostnader skjuts mellan

kommunens delar samt för att undvika suboptimering.

Det finns potential att öka hyresintäkterna för området, både genom att höja hyror till marknadsmässig nivå och genom att hyra ut vakanta lokaler. Det är även viktigt att den interna kostnadsfördelningen inom kommunen blir korrekt genom att internhyra tas ut från kultur och fritid.

1 Bakgrund och uppdrag

Edsvik är området kring Edsbergs slott och ägs av Sollentuna kommun sedan 50-talet då det köptes från familjen Rudbeck. Förutom Slottet med flyglar finns ytterligare ett antal byggnader, varav de flesta ligger kring stallbacken, samt en stor park.

Området har idag en kulturell inriktning där Edsviks konsthall som drivs på kommunens uppdrag är en välkänd verksamhet. Det finns även ett privat muséum, MC-Collection, och en konstskola. Kungliga Musikhögskolan hyr delar av slottet liksom en av de två

flygelbyggnaderna.

Swecos uppdrag syftar till att ta fram ett underlag till ett långsiktigt beslut om inriktning för Edsvik, åskådliggöra eventuella ekonomiska alternativ för förvaltning och drift av de berörda fastigheterna samt föreslå former för eventuell samverkan mellan kommunen och privata aktörer med verksamhet i Edsvik. Underlag ska också visa på möjligheter till resursoptimering.

Sweco har genomfört intervjuer med kommunens projektledare för Edsvik och områdets fastighetsförvaltare samt analyserat ekonomiskt utfall och hyresavtal och kommer med förslag till alternativa tillvägagångssätt. Sweco har även tagit del av tidigare rapporter och

(5)

3(21)

utredningar avseende Edsvik. Vidare har ett antal aktörer med liknande verksamheter kontaktats för referensinformation.

Läsanvisning

Denna rapport inleds med en beskrivning av nuläget i kapitel 2 och därefter en

beskrivning av jämförbara områden och verksamheter i kapitel 3. I kapitel 4 följer förslag till åtgärder med fokus på styrning och ekonomi.

2 Beskrivning av nuläget

Ansvaret för Edsvik delas mellan två förvaltningar varav den ena är uppdelad i två avdelningar. Kultur- och fritidskontoret, KFK, har en anställd projektledare och ytterligare deltidsresurser som främst arbetar med evenemang och marknadsföring. Trafik- och fastighetskontoret, TFK, ansvarar för park- och gatuskötsel respektive förvaltning av byggnaderna. Allt sker på entreprenad. Det betyder också att både budget och

ekonomiskt utfall är uppdelat på tre budgetar med resultat att en samlad ekonomisk bild för tillfället saknas.

Projektledaren för Edsvik är tjänsteman inom KFK och har sitt kontor i Slottet. Rollen tillsattes som ett tidsbegränsat projekt och uppdraget har därefter permanentats.

Projektledaren har en viktig funktion i evenemangsverksamheten samt i att skapa samverkan mellan områdets verksamheter och har mycket god kännedom om övriga hyresgäster och om området.

Det finns en styrgrupp för Edsvik som är sammansatt av politiker och tjänstemän.

Politiken representeras av kultur- och fritidsnämnden samt ordföranden för trafik- och fastighetsnämnden och tjänstemännen av TFK och KFK. Denna grupp är snarast

rådgivande till sin karaktär eftersom budget och andra beslutsfrågor ligger antingen under kultur- och fritidsnämnden eller trafik- och fastighetsnämnden.

Det finns ett antal problem med nuvarande organisation, nämligen;

• Otydligt vilka kostnader området har då det är flera av kommunens delbudgetar som är inblandade. Kostnaderna för området hamnar i respektive förvaltnings resultat.

• Otydligt vad det totala kommunala bidraget är till olika verksamheter. En del av områdets hyresgäster får verksamhetsbidrag från kommunen samtidigt som hyresnivån inte ger kostnadstäckning. Det innebär att bidrag ges från två håll vilket troligen inte är de styrande politikernas intention.

• Otydligt vem som är ”hyresvärd”. Det tycks vara så att Projektledaren av övriga hyresgäster ses som en representant för fastighetsägaren. Förutom att det blir ett onödigt mellanled så tar det tid från det egentliga uppdraget.

• Oklar målbild för området. Det finns en uttalad vilja att öka tillgängligheten och besöksantalet för området samtidigt som den kulturella inriktningen ska finnas

(6)

4(21)

kvar och utvecklas. Investeringsviljan är dock liten, vilket ger begränsade möjligheter till utveckling.

2.1 Byggnaderna och parken

Sollentuna kommun äger området och byggnaderna och representeras som

fastighetsägare av TFK. Den verksamhet som bedrivs i kommunal regi utförs av KFK.

Nedan följer en genomgång av byggnaderna inom området samt vilken verksamhet som bedrivs i lokalerna.

Byggnad 2 – Stora huset - Slottet

Byggnaden stod färdig kring 1760 och såldes 1955 av familjen Rudbeck till kommunen.

Inventarierna är inte ursprungliga utan har köpts in under åren.

Slottets övervåning hyrs sedan länge av Kungliga Musikhögskolan (KMH). Resten av slottet disponeras av kultur- och fritidskontoret genom Edsvik-projektet. Hyresavtalet med KMH tecknades 1999 och ersatte ett tidigare avtal från 1977. El och trappstädning ombesörjs av hyresgästen, övriga kostnader, även underhåll, bekostas av hyresvärden.

KFK betalar idag ingen hyra för lokalerna. KMHs hyresnivå ligger betydligt under marknadshyra.

(7)

5(21)

Slottet är öppet för allmänheten vissa tider och används dessutom som

representationslokal för kommunen. Tidigare kunde slottet hyras av allmänheten för exempelvis bröllopsfester, men sedan några år finns inte längre den möjligheten.

Byggnad 3 – Västra flygeln

Huset beboddes fram till 1979 av familjen Rudbeck och hyrs idag som bostad av en privatperson. Boytan är ca 150 kvm och hyresgästen står för uppvärmning inklusive tillsyn och skötsel av värmeanläggningen, inre underhåll samt skötsel av trädgården.

Nuvarande avtal tecknades 1987-09-30.

Hyran ligger betydligt under normal bruksvärdeshyra.

Byggnad 4 – Östra Flygeln

Kungliga Musikhögskolan (KMH) hyr hela byggnaden. Förhyrningen ligger inom samma hyresavtal som Byggnad 2 (Slottet) och därmed med samma villkor. Hyran ligger således även här betydligt under marknadshyran.

Byggnad 8 Malenelund

Scoutförening äger byggnaden som står på ofri grund. Inget arrende utgår idag för nyttjandet, avtal saknas. Scouterna har andra lokaler där verksamheten i huvudsak bedrivs och nyttjandet är därför begränsat. Kommunen planerar att antingen köpa byggnaden eller upprätta arrendeavtal.

Byggnad 11 - Brygghuset

Kaféverksamhet bedrivs i lokalen under namnet Café Brygghuset. Öppet dagligen sommartid och på helger övrig delar av året. Hyresavtalet tecknades 1993-04-01.

Hyresgästen står för uppvärmningskostnader samt inre underhåll av ytskikt.

Hyran ligger på en relativt låg nivå.

Byggnad 13 – Edsbacka Wärdshus

Fastigheten är sedan länge såld till krögaren. Tidigare bedrevs stjärnkrog i lokalerna, nu vilande festlokal i privat regi.

Byggnad 16 – Parkstugan

Byggnaden har drabbats av en omfattande vattenskada och är ej brukbar. Konkreta planer för användandet finns ej och den är vakant.

Byggnad 26 - Logen

Edsvik konsthall bedrivs som kommunal verksamhet på entreprenad. Byggnaden har genomgått omfattande ombyggnationer och anpassning för verksamheten.

(8)

6(21)

KFK betalar hyran och driftkostnader samt verksamhetsbidrag för konsthallen.

Kommunens medverkan som finansiär och uppdragsgivare framgår inte på verksamhetens hemsida.

Hyran ligger på en marknadsmässig nivå och regleras genom bokföringsorder mellan KFK och TFK.

Byggnad 27 – Ladugården

Edsvik konsthall bedriver konstutbildning i lokalerna. Denna verksamhet är helt privat utan kommunens medverkan. Lokalerna har genomgått omfattande anpassningar för verksamheten.

Hyran ligger på en marknadsmässig nivå, dock har stora anpassningar och investeringar gjorts i lokalerna vilket borde rendera en högre hyra.

Byggnad 28 – Stallet

Stallet är oinrett med mycket enkel standard. Idag utnyttjas lokalerna delvis som förråd av övriga hyresgäster, men avtal saknas för nyttjandet. Kräver omfattande insatser för permanent nyttjande.

Inga hyresintäkter finns idag.

Byggnad 29 – Oxstallet

Omfattande anpassning av byggnaden har nyligen genomförts och den används nu som raststuga för allmänheten. KFK är tänkt att stå som hyresgäst, men ingen hyra utgår i nuläget.

Byggnad 30 – Ladan

Omfattande anpassningar har gjorts för privat verksamhet – MC-Collection som är ett muséum med unika motorcyklar. Hyran har efter politiskt beslut sänkts med 25%.

Hyran ligger på en marknadsmässig nivå, dock har omfattande anpassningar och investeringar gjorts vilket borde leda till en högre hyra.

Byggnad 31 - Duvslaget

Byggnaden har upplåtits utan hyra till förening Stallbackens vänner som i sin tur hyrt ut lokalen till sina medlemmar. Föreningen är nu uppsagd för avflytt till 2017-06-30 och KFK kommer att bli hyresgäst.

Parken

Parken är mycket uppskattad av Sollentunas medborgare och läget mitt i kommunen gör den lättillgänglig för många. Merparten av parken består av gräsytor, men runt slottet finns planteringar och en nyligen anlagd köksträdgård. Sommarhalvåret används parken

(9)

7(21)

av många som ett andra vardagsrum och det är en populär mötesplats. Tyvärr är vattnet förorenat och det råder badförbud. Det finns idag ingen möjlighet till angöring med båt.

2.2 Evenemang och besökare

I parken genomförs under året ett stort antal evenemang. I de flesta fall är Edsvik huvud- eller medarrangör. Evenemangen marknadsförs genom Edsviks hemsida

(www.edsvik.se), sociala medier och kalendarium i lokaltidningen. Evenemangen marknadsförs separat.

Vid större arrangemang har besökare tillfrågats om var de bor och om hur de fick information om evenemanget vilket har gett en bra bild av de olika kanalernas träffar.

Merparten av besökarna är Sollentunabor, undantaget är vissa specifika utställningar på konsthallen och MC-Collection samt en del specifika arrangemang som

Veteranbilsutställning på Nationaldagen och Hästivalen.

Mest välbesökta är Nationaldagsfirandet, Hästival och Edsbacka Marknad. Nedan följer en tabell där det framgår hur många av arrangemangen som arrangeras av Edsvik själva och tillsammans med medarrangör eller helt externt. Dock ska sägas att en del av de övriga arrangörerna är andra kommunala verksamheter.

Arrangör 2015 Antal

Edsvik egna arrangemang 24

Edsvik medarrangör 48

Externt arrangemang 15

87

Som tidigare nämnts är Edsvik ett populärt besöksmål för Sollentunas invånare. I tabellen nedan rangordnas olika besöksgrupper efter uppskattat antal besökare.

Besökare 2015 1 Parkbesökare

2 Edsbacka wärdshus (stängdes 2016) 3 Skolklasser

4 Edsvik konsthall 5 MC Collection 6 Oxstallet raststuga 7 Parkgympa 8 Brygghuset

9 Vigslar varje lördag

10 MC Collections evenemang sommartorsdagar

11 Kungliga musikhögskolans konserter i slottet

12 Edsvik konstskola

(10)

8(21)

2.3 Hyresavtal och ekonomi

Hyresavtal

Fastighetskontoret har påbörjat ett arbete med att modernisera hyresavtal och villkoren.

Det betyder att både hyresnivå och övriga villkor succesivt marknadsanpassas och därmed ökar intäkterna.

Hyresgästen i Duvslaget är uppsagd för avflytt och lokalen saknar hyresavtal, byggnaden Malenelund ägs av scoutföreningen men arrende eller annat avtal saknas och ingen avgift utgår. Även det oinredda Häststallet är nu avtalslöst och inbringar ingen hyresintäkt till TFK.

Utöver de lokaler där ingen hyra alls utgår finns dessutom några exempel på hyror som ligger långt under marknadsnivå. Konsekvensen blir att fastighetskontoret inte får kostnadstäckning och hyresgästerna får ett indirekt stöd från kommunen. Denna dolda subvention är svår att följa upp i och med att områdets budget är uppdelad.

En del av intäkterna avser KFKs nyttjande och trots att det handlar om omfördelning av kommunala medel och ingen intäktsökning för kommunen är det viktigt med en renodling och tydlighet så att rätt budget belastas. Färdiga avtalsförslag finns framtagna med KFK som hyresgäst gällande Slottet och Oxstallet där det för tillfället inte utgår någon hyra.

Hyresavtal finns även framtaget för konsthallen med den hyra som betalas nu via bokföringsorder.

Det är viktigt att ha i åtanke att även om hyrorna höjs till en marknadsmässig nivå så kommer det ändå att krävas tillskjutande av medel för att bibehålla områdets karaktär och användning.

För en mer utförlig genomgång samt förslag till utveckling se kap 4.

Avgifter för evenemang

Under uppbyggnaden av verksamheten inom ramen för Edsvikprojektet har man valt att inte ta ut någon avgift från arrangörer av evenemang. Anledningen till detta är att man har velat bygga upp evenemangsverksamheten och bedömt att avgifter kan ha en avskräckande effekt för arrangörer. Då Edsvik nu gått in i en förvaltningsfas är det lämpligt att börja ta ut avgift från arrangörerna.

2.4 Kostnader

Som tidigare nämnts finns kostnaderna för Edsvik uppdelad i tre budgetar, kultur och fritidskontoret (KFK) och trafik- och fastighetskontoret(TFK) som i sin tur är uppdelat på två budgetar, fastighet och parkskötsel. Eftersom KFK är hyresgäst hos TFK finns hyreskostnader som matchas av motsvarande hyresintäkter hos fastighetskontoret.

(11)

9(21)

Kultur- och fritidskontoret

Edsvik drivs på uppdrag av KFK. Edsvik driver evenemang och visningar av slottet och hemsidan Edsvik.se som är en sammanhållen information om hela området. Största utgiftsposten är personalkostnader.

Vht 3151 Utveckling Edsvik Övriga intäkter 0

Summa intäkter 0

Personalkostnader 1 100 000

Energikostnader 50 000

Annonsering 110 000

Tjänster, gager etc. 400 000

Avskrivning 370 000

Ränta 135 000

Övriga kostnader 115 000 Summa kostnader 2 280 000

Förutom Edsvik drivs även Edsviks konsthall på uppdrag av Sollentuna kommun genom KFK. Förutom verksamhetsbidrag står KFK även för lokalhyran och uppvärmning. Budget 2016 ser ut som följer;

Vht 3152 Edsviks konsthall

Bidrag 985 000

Lokalhyror, kallhyra 1 380 000 Förbrukningsavgifter el o värme 420 000

Övriga kostnader 47 000

Summa kostnader 2 832 000

Totala kostnaden för KFK uppgår därmed till ca 5,1 Mkr årligen.

Fastighetsavdelningen, byggnadsförvaltning

Ansvaret för skötsel och underhåll av Edsviksområdet är uppdelat mellan

Fastighetsavdelningen och Parkavdelningen som båda tillhör TFK under trafik och fastighetsnämnden.

Ekonomin för byggnaderna inom Edsviksområdet är uppdelade på fastigheterna Edsberg 11:4 och Edsberg 11:5. Edsberg 11:5 omfattar de fem byggnaderna runt stallbacken och Edsberg 11:4 omfattar Slottet och resten av parken. Malenelund ligger i en egen fastighet Edsberg 11:16, men inga kostnader förs där. Nedan följer utfallet för 2015.

(12)

10(21)

Edsberg 11:4

Edsberg 11:5

Lokalhyror 567 946 Lokalhyror 2 557 740

Driftkostnader 1 355 421 Driftkostnader 1 530 042 Kapitalkostnader 144 288 Kapitalkostnader 2 595 000

Resultat -931 763 Resultat -1 567 302

Parkskötsel

Mark och vägar som inte är fastighetsnära sköts av trafik- och naturavdelningen. Totala kostnader 2015 var ca 900 000kr varav Skötselentreprenaden utgjorde 570 000kr.

I dessa kostnader ingår även snöröjning.

Investeringar

Flera av byggnaderna har genomgått omfattande ombyggnationer och det finns därmed stora investeringar och därmed kapitalkostnader på flera av dem.

De största investeringarna, samt utgående balans 2016 är följande;

 Byggnad 30, Ladan - MC-Collection, 10 Mkr

 Byggnad 29, Oxstallet – Raststugan, 8,1 Mkr

 Markarbeten Edsvik 4,3 Mkr

I tabellen nedan framgår kapitalkostnader 2016 (ränta och avskrivning) per byggnad, utgående balans 2016 samt genomsnittlig återstående avskrivningstid i de fall

investeringarna är uppdelade i delar med olika löptider. De två sista kolumnerna visar byggnadens hyresintäkter idag samt hur stor andel av dessa som täcker

kapitalkostnaderna.

Det blir tydligt att kapitalkostnaden i flera fall äter upp en mycket stor del av hyresintäkten, och för byggnad 27 är kapitalkostnaden större än hyresintäkten.

(13)

11(21)

Totala kostnader för Edsvik

Kommunens totala, synliga, kostnader för Edsvik uppgår till 10,3 Mkr och fördelar sig enligt följande;

 Kapitalkostnader 2,7 Mkr

 Driftkostnader TFK 4 Mkr (varav parkskötsel 900 000kr)

 Driftkostnader KFK 5 Mkr

 OH samt personalkostnader TFK 0,4kr

 Externa hyresintäkter -1,8 Mkr

3 Jämförbara områden och verksamheter

Nedan följer en genomgång av verksamheter som liknar Edsvik. Informationen är hämtad på hemsidor och annat tillgängligt material samt genom samtal med representanter från verksamheterna.

Hågelbyparken

Hågelbyparken ägs och drivs av Botkyrka kommun som ett helägt kommunalt bolag och är ett välkänt besöks- och utflyktsmål. Barnfamiljer är den primära målgruppen. Under flera år fanns planer på att utveckla området till en nöjespark, men dessa planer är nedlagda sedan något år.

I parken finns en fin gammal huvudbyggnad som inrymmer restaurang, festlokal och konferensmöjligheter. Huvudbyggnaden är öppen så mycket som möjligt.

Vid särskilda tillfällen, t.ex. Nationaldagen tar man ut inträde för besökare. Det finns också en avgränsad scen med möjlighet att ta inträde enbart för den delen av parken.

Årligt bidrag uppgår till ca 6 Mkr.

Byggnad Benämning Kap.kost

jan-dec per byggnad

UB 2016 År kvar snitt

Hyresintäkt Kap.kost

% av hyran

2 EDSBERGS SLOTT 146 903 2 044 242 17 452 457 32%

26 STALLBACKEN, LOGEN 392 176 4 322 226 16 1 380 000 28%

27 STALLB, LADUGÅRDEN 888 585 14 132 811 21 524 586 169%

28 STALLBACKEN, STALLET 12 084 146 225 16 ^{585 000} 2%

29 Oxstallet Edsbergs slott 422 787 8 053 731 30 0

30 Stallbacken Ladan 598 608 10 214 008 27 654 190 92%

31 Duvslaget 22 138 388 063 26 0

35 Stallbacken, mjölkkällare 13 115 223 207 25 0

x Markarbeten Edsvik 243 756 4 264 209 26 0

Totalt 2 740 152 43 788 722 3 596 233 76%

(14)

12(21)

Kungliga Djurgårdens förvaltning

Kungliga Djurgårdens förvaltning, KDF, har som huvuduppgift att förvalta Konungens enskilda dispositionsrätt till Djurgården. Även Fjäderholmarna ingår.

Verksamheten är helt självfinansierande och tillämpar Stockholm Stads tariff vid arrangemang. De har kommersiella lokaler, bostäder, slott, park och naturmark.

KDF har alla driftsdelar inom sin egen organisation: parkförvaltning, fastighetsförvaltning, naturvård och evenemang. Lösningen för att få en verksamhet i balans säger man själv bottnar i att våga ta betalt.

Djursholms Slott

Djursholms slott från 1600-talet ägs av Danderyds kommun och inrymmer till vardags förvaltningskontor åt kommunen.

När den kommunala verksamheten inte nyttjar lokalerna upplåter man dem till

festverksamhet, företrädesvis fredag och lördagskvällar. Man vill optimera nyttjandet av denna kommunala resurs – det är tradition i kommunen att medborgarna kan nyttja slottet för fester och det tillför även ett ekonomiskt tillskott.

Det finns strikta regler för vilken typ av fest och de har valt vilka samarbetspartners som får anlitas för ex. catering. Marknadsmässig hyra utgår.

Statens Fastighetsverk

Statens fastighetsverk har som uppdrag att tillgängliggöra kulturarvet. På Skeppsholmen ställs krav på att verksamheter ska ha kulturell eller marin anknytning, men man öppnar även upp för en del mer kommersiella hyresgäster med högre betalningsförmåga som säkerställer god totalekonomi.

Sammanfattning Benchmarking

De aktörer som lyckas få bäst balans i sin ekonomi är duktiga på att ta betalt. Men har även lyckats göra erbjudandet attraktivt. Ur ett ekonomiskt perspektiv kan man med framgång blanda kommersiella och kulturella verksamheter, både för att öka attraktiviteten och för att öka intäkterna.

Sammanfattningsvis kan konstateras att med få undantag är kulturella verksamheter beroende av bidrag. Kommunen får räkna med att fortsätt stöttning av verksamheten om man vill ha den mötesplats för sina invånare som man har nu, en plats invånarna är stolta över.

(15)

13(21)

4 Olika förslag till framtid för Edsvik

4.1 Intäkter

4.1.1 Hyresintäkter

En genomgång har i samband med denna rapport gjorts av samtliga hyresavtal och en bedömning av potentiell hyresintäkt har gjorts per lokal. Den potentiella hyran är anpassad efter den verksamhet som finns i lokalen idag. Om man väljer att gå ifrån kravet på kulturella verksamheter för vissa lokaler skulle det gå att höja nivån ytterligare från denna nivå.

En marknadsmässig grundhyra bedöms ligga på ca 1000 kr/kvm. De hyresavtal som fastighetsförvaltningen nyligen tecknat ligger därmed på en bra marknadsmässig nivå. Till hyran kommer kostnad för uppvärmning och ansvar för underhåll av invändiga ytskikt samt i förekommande fall fastighetsskatt. Förråd och andra utrymmen med lägre standard, ofta oinredda, bör ligga på ungefär halva denna hyresnivå.

Om anpassningar genomförs för en hyresgäst hamnar dessa kostnader åtminstone delvis utöver denna hyra. Så verkar inte ha varit fallet historiskt eftersom en del byggnader tyngs av mycket stora kapitalkostnader utan motsvarande intäkt. Avtalet bör utformas så att hyresgästen vid avflytt får betala återstående investering genom kontraktreglering.

Fastighetsavdelningen, och därmed kommunen, får annars en ryggsäck av

kapitalkostnader för en investering som kanske inte längre nyttjas. Detta framgår tydligt i tabell på sid 11.

Bostadshyror sätts enligt bruksvärdesprincipen och där kan man jämföra byggnad 3 med motsvarande fristående hus i liknande områden, exempelvis i Ulriksdal.

I sammanställningen nedan framgår att flera av byggnaderna saknar hyresintäkt. Flera av dessa nyttjas av KFK eller har anpassats på KFKs uppdrag. Hyresavtal finns framtagna men de är inte undertecknade. Detta innebär att TFK drabbas av ett intäktsbortfall utan möjlighet till påverkan. Till kommande budget bör hyra för de aktuella lokalerna fastställas för att ge en korrekt kostnadsfördelning. Nedan följer en sammanställning av dessa lokaler och hyror;

Två av hyrorna, Kungliga Musikhögskolan (KMH) och bostadshuset ligger betydligt under potentiell hyresnivå. Bostaden har liten yta och effekten på de totala intäkterna blir marginell, men det kan uppfattas stötande av Sollentunabor att en så attraktiv bostad hyrs ut till ungefär halva potentiella hyran.

Potentiell hyra

Byggnad Läge Hyresgäst Yta kr/kvm Hyra

2 Edsbergs slott, Landsnoravägen 10 Sollentuna kommun KFK KFK 685 867 595 000

28 Häststallet (Hus C) Sollentuna kommun KFK KFK 450 500 225 000

29 Oxstallet (Hus D) Sollentuna kommun KFK KFK 147 2 959 435 000

31 Duvslaget Sollentuna kommun KFK KFK 1 000 80 000

1 335 000

(16)

14(21)

KMHs verksamhet har stort symbolvärde för området och det kan tänkas att man väljer att fortsätta hyra ut till en nivå som är lägre än marknadshyran. En möjlighet skulle i så fall vara att genom avtal försäkra sig om att kommunen får bättre utväxling av sin

hyresgäst. T.ex. skull man kunna ålägga KMH att genomföra ett visst antal arrangemang per år i samarbete med Edsvik och marknadsföra dem genom den kanalen.

Vakanta lokaler, uppsägning och arrende

Parkstugan och Stallet är tomställda byggnader som troligen behöver en omfattande investering innan de kan nyttjas.

Duvslaget hyrs av Stallbackens vänner och är uppsagd för avflyttning.

Malenelund, byggnaden ägs av Scoutförening och den står på kommunens mark.

Arrendeavtal saknas. I och med att lokalerna inte nyttjas i någon högre grad av föreningen bör möjligheten att köpa loss byggnaden utredas.

En marknadsanpassning av hyrorna tillsammans med uthyrning av vakanta lokaler skulle ge en potentiell intäktsökning till TFK på 2,7 Mkr eller 85%. Ökningen är jämt fördelad mellan KFK och privata hyresgäster. En komplett sammanställning av hyresavtalen följer nedan;

Alternativ / Möjlig hyra

Hyresgäst Yta kr/kvm Hyra kr/kvm Hyra Diff Procentuell

Kungl Musikhögskolan (hg sedan 1977 - 1959?)Privat 925 421 452 457 996 921 750 469 293 137%

Astrid Stenlund Abbt 1943-12-14 (inneboende? Mateusz Karcewski 1980-01-08)Bostad 150 450 67 500 900 135 000 67 500 100%

JRF Mark AB Privat 45 533 24 000 550 24 750 7 500 3%

Kafé Brygghuset AB Privat 60 798 47 880 1 000 60 000 12 120 25%

MC-Collection, hyresavtal Privat 848 771 654 190 1 000 848 000 193 810 30%

Donoso Konstskola Privat 510 1 029 524 586 1 029 524 790 335 0%

1 770 613 2 514 290 750 558 42%

Nuvarande hyra

Potentiell hyra

Byggnad Läge Hyresgäst Yta kr/kvm Hyra

16 Parkstugan Parkstugan, vattenskadad Vakant 40 1 000 40 000

28 Häststallet (Hus C) Vakant , oinrett Vakant 900 400 360 000

8 Malenelund - scout stugan Malenelund, Scoutstuga Privat 120 500 60 000

460 000

(17)

15(21)

4.1.2 Intäkter från arrangemang och arrende

Då Edsvik nu gått in i en förvaltningsfas är det lämpligt att börja ta ut en avgift från arrangörerna. Initialt är det troligen viktigare att få igång rutinen att ta betalt än att någon högre grad av kostnadstäckning nås. Genom att nyttjandet får en prislapp blir det tydligt att det finns ett värde att genomföra ett arrangemang i Edsvik. Kommunen bör därför påbörja arbetet med att utreda taxor för evenemangsarrangörer.

Om en genomsnittlig taxa om 1 000 kr skulle tas för externa och medarrangerade evenemang så skulle det inbringa in årlig intäkt om ca 65 000kr. Under en

övergångsperiod kan rabatter ges, men målsättningen bör vara att hela eller del av Edsviks och därigenom kommunens kostnader ska täckas av avgiften. Det bör finnas en tydlig riktlinje gällande hur avgifter ska tas ut och vilken roll Edsvik har i arrangemangen.

En avgränsad scen med möjlighet att ta inträde från publiken skulle öka attraktiviteten avsevärt i och med möjligheten att ta inträde från publiken.

4.2 Framtidsscenarier för Edsvik

Det som är viktigast för Edsvik är att styrningen, och därmed även framtidsambitionerna för området blir tydligare. Kommunen skulle i och med detta kunna få ut det mesta möjliga av insatta medel.

Nedan följer förslag till framtidsscenarier för Edsvik samt därefter en genomgång av möjliga driftsformer.

4.2.1 Utveckling 1

Edsvik förvaltas även fortsättningsvis som idag, men under permanentade former.

Ekonomiska förutsättningar och beslutsmandat tydliggörs och det ekonomiska resultatet

Sammanställning av hyreskontrakten i Edsvik

Alternativ / Möjlig hyra

Byggnad Läge Hyresgäst Yta kr/kvm Hyra kr/kvm Hyra Diff Procentuell

2 Edsbergs slott, Landsnoravägen 10 Sollentuna kommun KFK KFK 685 0 0 867 595 000 595 000

2 Edsbergs slott, Landsnoravägen 10 Kungl Musikhögskolan (hg sedan 1977 - 1959?)Privat 925 421 452 457 996 921 750 469 293 137%

4 Edsbergs slott Ö Flygeln, Landsnorav 10 Kungl Musikhögskolan (hg sdan 1977 - 1959?)Privat 150 ingår ovan 1 000 150 000 150 000 ingår ovan 3 Edsbergs slott V Flygeln, Landsnorav 10 Astrid Stenlund Abbt 1943-12-14 (inneboende? Mateusz Karcewski 1980-01-08)Bostad 150 450 67 500 900 135 000 67 500 100%

x Garage Landsnoravägen 10 JRF Mark AB Privat 45 533 24 000 550 24 750 750 3%

11 Edsbergsparken Brygghuset, LandsnoravägenKafé Brygghuset AB Privat 60 798 47 880 1 000 60 000 12 120 25%

16 Parkstugan Parkstugan, vattenskadad Vakant 40 0 1 000 40 000 40 000

26 Konsthallen Östra (Hus A, Logen) Konsthall KFK 1 400 986 1 380 000 1 1 380 000 0 0%

30 Ladan MC-Collection, hyresavtal Privat 848 771 654 190 1 000 848 000 193 810 30%

28 Häststallet (Hus C) Sollentuna kommun KFK KFK 450 0 500 225 000 225 000

28 Häststallet (Hus C) Vakant , oinrett Vakant 900 0 400 360 000 360 000

29 Oxstallet (Hus D) Sollentuna kommun KFK KFK 147 0 2 959 435 000 435 000

27 Del av Ladugården, Landsnoravägen 42 Donoso Konstskola Privat 510 1 029 524 586 1 029 524 790 204 0%

31 Duvslaget Stallbackens Vänner- UPPSAGDA Privat 80 0 0 uppsagd se nedan

31 Duvslaget Sollentuna kommun KFK KFK 0 1 000 80 000 80 000

8 Malenelund - scout stugan Malenelund, Scoutstuga Privat 120 0 500 60 000 60 000

3 150 613 5 839 290 2 688 677 85%

Privata/vakant 1 770 613 3 124 290 1 353 677 76%

KFK 1 380 000 2 715 000 1 335 000 97%

Nuvarande hyra

(18)

16(21)

följs upp. För att göra området mer attraktivt öppnas exempelvis Slottet upp för vidare användning under ordnade former. Avgifter tas ut för externa evenemang.

Exempel på aktiviteter som bör genomföras är;

• Permanenta Edsvik som verksamhet för att signalera tydliggöra övergången från projekt till förvaltningsfas.

• Upplös styrgruppen och ersätt med annan politisk styrning inom befintlig politisk organisation, företrädesvis KS.

• Tillgängliggör – använd lokalerna i större utsträckning. Hyr exempelvis ut Slottet till lämpliga evenemang och med de restriktioner som krävs (exempelvis

närvarande representant) och utred användande av Duvslaget, Malenelund och Stallet.

• KFN debiteras hyra för Slottet och Oxstallet.

• Kostnader för permanent tomställda och vakanta lokaler tydliggörs och kostnader hanteras om möjligt utanför TFKs ordinarie budget.

• Fortsätta arbetet med marknadsanpassning av hyror

• Investeringsbeslut måste åtföljas av finansieringsbeslut.

• Ta betalt av evenemangsarrangörer

• Arbeta aktivt med kostnader och intäkter och analysera totalkostnaden årligen för att undvika att kostnader skjuts mellan kommunens delar samt att undvika suboptimering

• Säkerställ att enklare förtäring finns att köpa för besökare vid förutbestämda tider och vid de tider då många besökare finns i parken.

Slottet

Slottet i dess nuvarande begränsade användning är inte optimalt nyttjande av

kommunala resurser. En fördel med att upplåta Slottet för väl valda evenemang är det indirekta positiva marknadsföringen av slottet, platsen och området. Slottet kan upplåtas åt externa evenemang om det sker med viss återhållsamhet så att slitaget på bygganden begränsas.

4.2.2 Utveckling 2

En större satsning görs genom investeringar för att långsiktigt öka intäkterna och tillgängligheten. Satsningarna beslutas, handläggs och prioriteras på samma sätt som kommunens övriga investeringar. Exempel på utvecklingsprojekt att utreda vidare;

– Restaurang byggs inom området – Stallet utvecklas och hyrs ut

(19)

17(21)

– Flytt av Hembygdsgårdens byggnader till Edsvik för att samordna arrangemangen.

– Permanent scen byggs med möjlighet till avgränsning för att kunna ta inträde

– Bryggpromenad med vattenrening anläggs, gärna med gästplatser för båtar.

– Flytande båt/servering – Uthyrning kanoter/kajaker – Kolonilotter

Tidigare utredningar och då särskilt den från 2012 kom fram till många förslag som om de skulle implementeras skulle förbättra områdets ekonomiska bärighet.

Lekplats

En anordnad lekplats, gärna med ett tema som ansluter till områdets kulturella karaktär, är ett säkert sätt att attrahera besökare. Förutom barnfamiljer fångar man även upp förskolor och inte minst mor- och farföräldrar. En lekpark som sticker ut blir ett besöksmål i sig och för med sig ett större underlag för befintliga verksamheter i form av försäljning av enklare förtäring.

4.3 Olika driftformer

För att tydliggöra Edsviks självständighet och helt separera ekonomin från den kommunala förvaltningen kan driften läggas i helägt aktiebolag, i stiftelse alternativt i föreningsdrift.

Detta är ingen lösning på den grundläggande frågan om finansiering. Intäkterna ökar inte och kostnader minskar inte automatiskt med annan driftform. Fördelarna med separat driftform är att det ger en ännu mer tydlig kostnadsbild. Det blir dock en sårbar lösning där det kan vara svårt att parera oväntade kostnader.

Nedan följer en kort beskrivning av de olika driftformerna;

Aktiebolag

Ett aktiebolag är en juridisk person med rätt att teckna avtal, ha anställda och äga saker.

Aktiebolaget har en styrelse och en VD. Styrelsen utses av Bolagsstämman.

Årsredovisning skickas in till Bolagsverket årligen.

I ett helägt aktiebolag kvarstår kommunens inflytande över verksamheten. En grundlig utredning skulle krävas av skatte- och andra effekter av en bolagisering.

(20)

18(21)

Stiftelse

Hos länsstyrelsen framgår att ”En stiftelse bildas när egendom enligt ett förordnande av en eller flera stiftare avskiljs för att varaktigt förvaltas som en självständig förmögenhet för ett bestämt ändamål. Det som är unikt med en stiftelse är att den inte har några ägare eller medlemmar. Man kan därför säga att en stiftelse är en självägande förmögenhet.”

En stiftelse saknar den insyn som en kommunal verksamhet eller ett aktiebolag har och är inte lämpligt för Edsvik.

Föreningsdrift

Det finns exempel på liknande områden och även idrottsanläggningar som drivsmed föreningsdrift. Det innebär att en förening tar över ansvaret för drift och skötsel mot minskade hyreskostnader och eventuella bidrag från kommunen. Ofta utnyttjar man de arbetsmarknadsåtgärder som finns genom att erbjuda arbete för personer som står långt ifrån arbetsmarknaden och utgör billig arbetskraft tack vara bidrag. Erfarenheten är att verksamheten ofta bygger på eldsjälar som med stort engagemang och stor arbetsinsats får det att fungera.

Riskerna med denna driftform är dock stora i och med att man är beroende av

engagerade individer och regelverket kring eventuella arbetsmarknadspolitiska bidrag kan ändras. Föreningen har inga ekonomiska muskler, och kan inte parera ökade kostnader. Därför är denna driftform inte lämplig.

Det vore däremot önskvärt att utöka och utveckla samarbetet med föreningarna i området ännu mer. Vissa delar av driften kan också läggas över på enskilda

hyresgäster/föreningar.

(21)

19(21)

BILAGA 1 - Fastigheterna

Edsberg 11:4 - tomareal 116 158 m2

(22)

20(21)

(23)

21(21)