STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
DETALJPLAN FÖR
FASTIGHETEN
Åbrädden 1
M FL, RÅÅ, HELSINGBORGS STADUpprättad den 27 september 2010 Red. ändrad 2 mars 2011
NORMALT PLANFÖRFARANDE
Antagen av kommunfullmäktige 18 maj 2011§ 66 Laga kraft 17 juni 2011
Genomförandetid t o m 17 juni 2016 Dnr 2397/2009
16915
13
Expedieras till Länsstyrelsen
Lantmäterimyndigheten Stadsbyggnadsförvaltningen Berörda
__________________
Kf § 66 Ks § 76
Detaljplan för Åbrädden 1 m fl., Råå, Helsingborgs stad, Dnr 00728/2010
Ärendet
Stadsbyggnadsnämnden har den 17 mars 2011, § 154, överlämnat förslag till detaljplan för rubricerad fastighet. Detaljplanen upprättas för att pröva omfattning, utformning och pla- cering av ett nytt vårdboende. Planens syfte är också att pröva möjligheten för ett nytt all- mänt rekreationsstråk längs med Råån i planområdets södra del. Helsingborgs stad är i be- hov av ytterligare platser för vårdboende. Mark- och exploateringsenheten inkom under våren 2008 med förfrågan om planändringen.
I planområdet ingår fastigheten Åbrädden 1 samt delar av fastigheten Råå 4:163 norr där- om. Hela planområdet ägs av Helsingborgs stad.
Kommunstyrelsens förslag
Kommunstyrelsen har den 4 maj 2011 tillstyrkt stadsbyggnadsnämndens förslag.
Kommunfullmäktige beslutar
att anta detaljplan för fastigheten Åbrädden 1 m.fl., Råå, Helsingborgs stad upprättad den 27 september 2010 redaktionellt ändrad 2 mars 2011.
Expedieras till
Länsstyrelsen i Skåne län Stadsbyggnadsförvaltningen Lantmäterimyndigheten Berörda
__________________
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN
ÅBRÄDDEN 1
M FL RÅÅ, HELSINGBORGS STADPLANBESKRIVNING
HANDLINGAR
Detaljplanen redovisas på:
denna planbeskrivning
detaljplanekarta med planbestämmelser och illustrationer
genomförandebeskrivning
samrådsredogörelse
utlåtande
planprogram och rapport från programsamråd
Miljöteknisk utredning samt riskbedömning och förslag till åtgärder för Åbrädden1, Helsingborgs stad, Structor Miljö Göteborg AB, 2010-06-14.
SYFTE
Detaljplanen upprättas för att pröva omfattning, utformning och placering av ett nytt vårdboende. Planens syfte är också att pröva möjligheten för ett nytt allmänt rekrea- tionsstråk längs med Råån i planområdets södra del.
BAKGRUND
Helsingborgs stad är i behov av ytterligare platser för vårdboende. Mark- och exploate- ringsenheten inkom under våren 2008 med förfrågan om planändringen och därefter informerades stadsbyggnadsnämnden den 19 mars 2008 i ärendet.
Ett planprogram togs initialt fram och godkändes i stadsbyggnadsnämnden den 9 de- cember 2009.
Bedömning av miljöpåverkan
Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas med- föra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 5 kap 18 § plan- och bygglagen respektive 6 kap 11-18 §§ miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån planförslagets innehåll, typen av påverkan och områdets egenskaper i enlighet med 4 § förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo), samt bilagorna 2 och 4 till samma för- ordning. Länsstyrelsen tagit del av kommunens bedömning och meddelade den 14 okto- ber 2009 att man delar kommunens bedömning att planens genomförande inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan så som planen föreslagits. Länsstyrelsen pekade dock på ett antal frågeställningar som man ansåg behövde tydligöras i det kommande planar- betet, se vidare under rubriken Konsekvenser.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 PLANOMRÅDETS FÖRUTSÄTTNINGAR
Läge och avgränsning
Planområdet är beläget i Helsingborgs södra delar vid stadsdelen Råå och avgränsas i den norra delen av Rausvägen. I öster angränsar en markväg samt fiskodling med flera dammar. I den södra delen av planområdet löper Råån i östvästlig riktning och i väster ligger villabebyggelse i kvarter och odlingslotter. Planområdet omfattar ca 11 000 m2. För exakt avgränsning hänvisas till plankartan.
Markägare
I planområdet ingår fastigheten Åbrädden 1 samt delar av fastigheten Råå 4:163 norr därom. Hela planområdet ägs av Helsingborgs stad.
Beskrivning av området
Planområdet ligger mellan Råån och Rausvägen och utgörs av industrimark. Området är, från alla vädersträck, helt dolt i grönska i form av friväxande buskage med inslag av storvuxna träd. Området är kraftigt kuperat där marken närmast Rausvägen i norr utgörs av en platå vilken sluttar ner mot Råån i planområdets södra gräns. Nivåskillnaden från norr till söder är ca åtta meter.
Områdets placering i kommunen. Planområdet markerat med röd ram.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
Bebyggelsen
Inom planområdet finns ett antal äldre industribyggnader som ursprungligen använts som garveri. Idag innehåller byggnaderna verksamhet som bygger och renoverar con- tainrar. Byggnadernas kulturhistoriska värde bedöms som ringa.
Planområdets kringliggande bebyggelse utgörs av befintliga egnahem från tidsperioden mellan 1930- och 1950-talet. Bebyggelsen är ordnad i kvartersstruktur och består främst av hus i 1½ plan med fasader i rött eller gult tegel. Bebyggelsen längs med Rausvägen har utsikt söderut över odlingslotterna i sluttningen och vegetationen längs Råån.
Ortofoto över området
Befintliga byggnader inom planområdet sett från norr. Bostadsbebyggelse i planområdets västra närområde.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Grönområden och rekreativa värden
Söder om Rausvägen, i sluttningen, ligger ett område med enkla odlingslotter och i sö- der slingrar sig Råån förbi området. Öster om planområdet är ett område med fiske- dammar beläget. Vegetationen i området bedöms som mest värdefull i anslutning till Råån. Idag finns ingen möjlighet att röra sig längs med Råån förbi planområdet.
Fiskedammarna
Raus Sportfiske ligger strax öster om planområdet. I dammarna fångas Regnbågslax.
De två dammarna får sitt vatten från Ramlösa grundvatten. Den mindre dammen mäter ca 50 meter tvärs över och är 3-5 meter djup. Den större dammen är ca 100 meter lång med ett maxdjup på 3 meter.
Kulturmiljö och arkeologi
Då de befintliga industribyggnaderna består av i huvudsak tomma tegelskal utan tecken som visar på den äldre verksamheten och utan större värden kopplade till arkitekturen, bedöms de kulturhistoriska värdena som ringa.
Omgivningarna är fornlämningsrika och påträffas fornlämningar i samband med markarbeten skall dessa, i enlighet med 2 kap 10 § lagen om kulturminnen m m, ome- delbart avbrytas och länsstyrelsen underrättas. Fornlämningar kan synas som härdrester, stenpackningar eller mörka färgningar i jorden.
Historik
Raus var en socken i Lunds stift, tidigare kommun i Luggude härad, dåvarande Malmö- hus län. Idag består Raus av Helsingborgs södra delar med kringliggande landsbygd.
Inom Raus kommun fanns tre municipalsamhällen, Råå, Ramlösa samt Raus plantering som samtliga bildades kring förra sekelskiftet. 1918 inkorporerades hela Raus kommun i Helsingborgs stad och de tre tidigare municipalsamhällena utgör idag stadsdelar i Hel- singborg. Rausvägen är en gammal förbindelse mellan Råå och Raus som de boende på Råå använde för att ta sig till Raus kyrka. Rausvägen har dock omformats, breddats och planats ut genom åren.
Odlingslotterna väster om planområdet. Promenadstråk längs Råån söder om odlingslotterna.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Det aktuella planområdet är beläget mellan stadsdelarna Raus och Råå som båda har historik sedan 1100-talet. Fastigheten Åbrädden 1 ligger på icke detaljplanerad mark öster om kvartersbebyggelsen som uppfördes mellan 1930- och 1950-talet. Denna kvar- terstruktur i nordsydlig riktning anknyter till strukturen på Råå norr om Råån, men av- skärmas från Råå av Landskronavägen och topografin, då området ligger förhöjt från gatunivån. Mellan 1930 och 1982 låg ett garveri med pälsberedning på platsen.
På 1950- och 60-talen låg Koch handelsträdgård med tillhörande växthus där fiske- dammarna ligger idag och odling verkar ha funnits i den norra delen av fastigheten. Idag är flera av byggnaderna i området rivna och endast fabrikshallarna i den sydvästra delen och lagerbyggnaden i norr finns kvar.
Geoteknik
Inom fastigheten Åbrädden 1 låg tidigare ett garveri som hanterade tungmetaller, syror, klorerade lösningsmedel och andra miljöfarliga ämnen. På uppdrag av Länsstyrelsen i Skåne har Statens geotekniska Institut, SGI, genomfört en miljöteknisk undersökning inom fastigheten; Kv. Åbrädden 1, Råå, Helsingborgs stad. Miljöteknisk undersökning, rapport, Länsstyrelsen i Skåne län . 2000-12-15. Syftet med rapporten var att klarlägga föroreningssituationen och bedöma eventuella risker. Markundersökningen omfattar provtagning, fält- och laboratorieanalyser av jord samt provtagning och laboratorieana- lyser av grundvatten. Denna undersökning har sammanfattningsvis visat på förekomst av föroreningar i form av metaller och klororganiska alifater både i jord och i vatten.
GeoExperten utförde 2007-03-21 en geoteknisk undersökning på beställning av Kärn- fastigheter. Undersökningen genomfördes för att klarlägga de geotekniska förhållandena som underlag för framtida byggnation. Rapporten visade på att jordlagren innehåller mycket organisk jord och vid större belastningar kan skadliga sättningar komma att upp- träda. Rekommendationen var att vidare undersöka markförhållandena samt att det vid framtida byggnation behövs schaktas, pålas samt dräneras.
Fastigheten föreslås i den föreslagna detaljplanen innehålla bostäder och länsstyrelsen har i samband med planerna för exploateringen ställt krav på en detaljerad undersökning med tillhörande fördjupad riskbedömning. Structor Miljö Göteborg AB har på uppdrag av Kodeda Konsulter AB genomfört en historisk inventering och utarbetat en provtag-
Karta från 1969. I den norra delen av fastigheten anges det att odling har skett och öster om planområdet syns Koch Handelsträdgård. (Bild från Provtagningsplan Åbrädden 1, Structor Miljö, Göteborg AB 2010)
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 ningsplan som skall godkännas av tillsynsmyndigheten innan provtagning påbörjas. Se vidare under rubriken Konsekvenser/markföroreningar.
Trafik
Planområdet nås idag från norr via Rausvägen. I väster ansluter Landskronavägen samt Lybecksgatan som når hela vägen ner mot Öresund. Rausvägen trafikeras av ca 6800 fordon/dygn och Landskronavägen trafikeras av ca 12 000 fordon/dygn (söder om kors- ningen Rausvägen/Lybecksgatan, 2008). En bit öster om området ligger Råådalsbanan, med farligt gods, samt Västkustbanan.
Övergripande gatunät runt planområdet. Kollektivtrafikens hållplatser för stadsbussar markerade med grön rektangel respektive regionbusshållsplats med gul rektangel. Planområdet markerat med röd ram.
Kartan visar hur angöring med bil idag sker till planområdet (marke- rat med blått) samt gång- och cykelvägar i det direkta närområ- det (markerat med rött).
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Kollektivtrafik
Stadsbusslinje 1 (Dalhem - Knutpunkten - Råå/Ättekulla) trafikerar Rausvägen med 20 minuters trafik i vardera riktningen. Hållplatsen Garverigatan ligger i anslutning till fastigheten Åbrädden vid infarten till planområdet. Vid vissa avgångar vänder linje 1 i slutet av Rååvägen vid Pålstorp och har där en turtäthet på ca 10 min och ännu tätare i rusningstrafik.
Regionbusslinjerna 219 och 220 trafikerar mellan Domsten – Helsingborg – Rydebäck respektive respektive Höganäs – Helsingborg- Landskrona. Dessa busslinjer har en tur- täthet på 15 min respektive 30 min.
Gång- och cykeltrafik
Gång -och cykelväg löper längs Rausvägens norra del vilken i sin tur kopplar till flera av stadens huvudcykelstråk, Kust-/Sundstråket (Laröd - Centrum - Råå - Rydebäck), Stenbocks-/Landborgsstråket (Mariastaden - Lasarettet - Råå) och Dalhems- resp. Ätte- kullastråket (Dalhem - Centrum - Ättekulla - Gantofta).
Hållplatsen för stadsbusslinje 1 på Rausvägen i anslutning till planområdet.
Kartan visar befintliga cykelstråk i den södra delen av tätorten (Knutpunkten/Centrum längst upp till vänster)
Planområdet markerat med röd ring.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
I området finns befintliga ledningar för vatten och avlopp. En del av dessa ledningar kan komma att behöva flyttas eller läggas om när planområdet tas i anspråk för bebyggelse.
I närområdet, söder om fiskedammarna, finns en inspektionskammare till vilken till- gänglighet, även fortsättningsvis, kommer att behövas.
Gas
Gasuppvärmning finns i området, anslutning till befintlig gasledning kan göras.
El och tele
Befintliga el- och teleledningar finns i området.
Tidigare ställningstaganden
Översiktsplan
I Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010, anges, under rubriken; Transportutveckling, Raus station som en förberedd plane- rad lokalstation längs Råådalsbanan. Planområdet omfattas av område för utveckling av nya stationsområden, avseende Raus station samt inom gränsen för ett område som an- ges som område för komplement i befintlig stadsbebyggelse att utveckla till blandad stad. Planförslaget bedöms inte att strida mot ÖP 2010.
Riksintressen
Planområdet omfattas av riksintresse för kustzon, kulturmiljövård (M:K10) Rååns dal- gång samt till riksintresse för naturvård (N45) Råån med omgivningar samt av riksin- tresset för fisket.
Detaljplaner
Detaljplan för fastigheten Åbrädden 1 saknas, för fastigheten Råå 4: 163 som omfattar planområdets norra del, gäller Detaljplan för Rausvägen mm, Pl. 12700, laga kraft 1992-09-29. Detaljplanen anger allmän plats, gata respektive parkområde.
Planprogram
Planområdet ingår i ett område som omfattas av ett planprogram som godkändes i stadsbyggnadsnämnden den 9 december 2009. Programmets målsättning var att utreda förutsättningarna för ett nytt vårdboende gemensamt med att studera möjligheterna för ett allmänt rekreativt stråk längs med Råån. I programmet studerades den samlade struk- turen av grönska och lämplig exploatering.
Initialt omfattade planområdet en remsa mark i den östra delen som under programsam- rådet togs bort då den var belägen på naturreservatets område. Planprogrammet angav att det kommande detaljplanearbetet borde bearbeta det framtagna programförslaget och då särkilt studera den tillkommande byggnadens placering och vilka möjligheter som finns för att hantera närheten till Råån. Programmet förordade infart från Rausvägen och parkering i den norra, högst belägna, delen av området. Den nya byggnadens entré före- slogs mot norr och de tillkommande omgivande parkområdena föreslogs vara riktade söderut, mot Råådalens sluttning.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
Ett tjugo meter brett allmäntillgängligt grönstråk med gångstigar, buskar, träd och gräs- ytor längs Råån förordades för att öka möjligheterna till rekreation. Grönstråket planeras att ingå i det övergripande grönstråket för Rååns dalgång.
I programmet angavs vidare att särskild hänsyn skall tas till den befintliga kvartersbe- byggelsen i väster samt till det omgivande naturreservatet i söder och öster. Programmet föreslår en markhöjning på fastigheten Åbrädden 1 och anger att denna lösning mot översvämningsrisk och dess konsekvenser för omkringliggande områden vidare måste studeras. Den föreliggande detaljplanen bör även särskilt studera trafik- och parkerings- frågor, frågeställningar kring markföroreningar, fördjupade mätningar av vattenstånd och topografin, trafikbullerberäkningar samt närheten till Råådalsbanan.
Naturvårdsprogram
Naturvårdsplan för Helsingborg, antagen av kommunfullmäktige 1992, anger att Rååns dalgång behöver ett starkare skydd än dagens naturvårdsområdes- och strandskyddsre- glering.
Naturreservat
Naturreservatet för Rååns dalgång, bildat 1998, angränsar till, och ingår delvis i, plan- området i öster och söder.
Naturreservatet Rååns dalgång sträcker sig från Råå fiskeläge vid kusten i väster, till Gantofta samhälle i öster. Området är skyddat som naturreservat enligt miljöbalken kap 7 och är ett av de mest värdefulla naturområdena i nordvästra Skåne. Dalgången har flera riksintressen så som naturvård, kulturmiljövård och fritidsfiske. Längs dalgången finns många och olika fornlämningar från stenåldern och framåt, vilka visar att Rååns dalgång alltid varit en betydelsefull plats för människor. Idag utgör grönstråket, där det är tillgängligt, ett viktigt rekreationsstråk med möjlighet till promenader och kontempla- tion vid vattnet.
Ovan: Naturreservatet Rååns dalgång. Illustration av stadsbyggnadsförvaltningen (tidigare Parkontoret) Röd/vit ring visar planområdets läge.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Under hanteringen av föreliggande detaljplan har naturreservatets gräns i den östra de- len av planområdet diskuterats med länsstyrelsen. Diskussionerna har resulterat i att Lantmäteriet uppdaterat de delar av naturreservatet där gränserna var oklara vilket i sin tur lett till en korrigerad karta. I den nya inmätningen följer naturreservatets gräns fas- tighetsgränsen i öster och i söder bildar åkanten gränsen söderut (se karta nedan).
Under 1990-talet har ett 50-tal våtmarker skapats längs ån. Dessa förlänger vattnets up- pehållstid på land och fungerar som fälla för kväve och föroreningar men lika viktig är våtmarkernas gynnsamma effekt på växter och djur i dalgången. I våtmarkerna finns ett sjudande liv av grodor, insekter, fåglar och olika vattenväxter. Se vidare under rubriken;
Konsekvenser/naturreservat.
Strandskydd
Den södra delen av planområdet ligger inom strandskydd varför dispens kommer att ansökas hos länsstyrelsen under planprocessens fortskridande. Se vidare under rubriken;
Konsekvenser/ upphävande av strandskydd
Stadsdelsanalys
I Stadsdelsanalys för Råå, utförd av stadsbyggnadsförvaltningen i april 2008, anges att naturreservatet Rååns dalgång utgör ett viktigt område för friluftslivet samt har stora kulturhistoriska och naturmässiga värden. Stadsdelsanalysen anger i sina rekommenda- tioner att ”...Råås kopplingar med sin omgivning behöver förbättras med goda möjlighe- ter till förbindelser framförallt österut. Landskronavägen med sina breda körfält och dubbla sidogator behöver omgestaltas och förtätas för att skapa en bra gata som kan korsas med flera stråk och minska barriärverkan.”
Kartan visar naturreservatets tidi- gare gräns mot planområdet, vit rastrering.
Kartan visar naturreservatets nya gräns mot planområdet, vit rastrering, efter länsstyrelsens uppdaterade inmätning den 19 november 2010. Kartan är ritad av stadsbyggnadsförvaltningen.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
PLANENS UTFORMNING Dispositionen i stort
Den norra delen av planområdet består av kvartersmark som tillåter vårdboende. Plan- områdets södra del, i anslutning till Råån, består av ett ca 20 meter brett stråk av allmän platsmark, natur.
Bebyggelsen
Planförslaget innebär att en ny byggnad placeras i anslutning till den norra platån mot Rausvägen. Infart och entré sker från norr där även parkering och angöring till byggna- den anordnas. En högsta totalhöjd på 20,0 meter över nollplanet tillåts närmast Rausvä- gen i den norra delen av detaljplanen och i södersluttningen tillåts en högsta totalhöjd på 16,5 meter över nollplanet. Utöver högsta byggnadshöjd får tekniska installationer och dyl. finnas där så prövas lämpligt. Installationer får byggas in om dessa uppförs indraget från fasad och upptar högst 1/3-del av takytan.
Bebyggelsen skall placeras på en lägsta markhöjd av +3,5 meter över nollplanet. Den nya byggnaden skall inta ett medvetet förhållningssätt till den kringliggande bebyggel-
Situationsplan över föreslagen utbyggnad.
Illustrationer;
Monoarkitek- ter/SBF
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 sen och naturreservatet Rååns dalgång. Volymuppdelning skall eftersträvas liksom vari- ation i fasad. Byggnaderna skall placeras på ett sådant sätt att gemensamma uteplatser i söder eller västerläge eftersträvas.
Grönområden
I planområdets södra del i anslutning till Råån tillåts ett ca 20 meter brett allmäntill- gängligt rekreationsstråk, vilket på sikt ökar möjligheterna för allmänheten att röra sig längs med Rååns dalgångs norra strandkant. Stråket föreslås att kopplas samman med det befintliga stråket i naturreservatet öster om planområdet. Mellan naturområdet och söder om området för vårdboende är ett område beläget på kvartersmark planerat för att innehålla park- och rekreativa miljöer för boende på vårdboendet. Detaljplanen ger möj- ligheter för terrasseringar i marken samt för dagvattendam i detta områdets södra del.
Trafik Angöring
Angöring sker från Rausvägen i planområdets norra del.
Bil och cykelparkering
Bilparkering planeras i planområdets norra del. Parkeringsnormen för Helsingborgs stad saknar normvärden för vårdboende och trafikingenjörer inom stadsbyggnadsförvalt-
Byggnaden sett från sydväst, Perspektivskiss.
Illustrationer; Monoarkitekter, bilden är beskuren.
Kartan visar hur nytt grönstråk (streckad linje)kopplar samman med befintliga stråk (heldragen linje)
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 ningen har därför uppskattat behovet genom vissa antaganden vilka ger att det samman- tagna behovet uppgår till ca 25 parkeringsplatser. Beräkningarna dimensioneras utifrån vårdboendets storlek och hur många personer som arbetar samtidigt i byggnaden (24 personer), vilket ger ett behov för 14 parkeringsplatser för anställda. Behovet av parker- ingsplatser för besökande antas uppgå till totalt 10 st. Detta behov beräknas vara till- räckligt även om hemtjänstpersonal tillkommer.
I parkeringsnormen för Helsingborgs stad anges behov av cykelparkering beräknat för kontor, vilket är 0,2 cykelplatser/anställd och att man i samband med annan etablering skall genomföra en individuell bedömning. För att ha en god beredskap för både an- ställda och besökande föreslås ca 20 cykelplatser i anslutning till vårdboendet.
Gång- och cykeltrafik
Infart till området västerifrån sker via gång- och cykelstråket från Landskronavägen förbi kvartersbebyggelsen. Från öster når man området till fots eller med cykel via Rausvägens norra del. Ett cykelstråk löper här längs Rausvägens norra sida. Båda dessa övergångar är reglerade med trafikljus.
Särskild vikt bör läggas vid säkra kopplingar för gående och cyklister när nya koppling- ar skapas.
Kollektivtrafik
Den planerade verksamheten främjas av att området är välförsörjt med kollektivtrafik i form av både stads- och regionbusstrafik och den befintliga hållplatsen vid Garverigatan ligger på gångavstånd från planområdet. I planeringen för framtida utbyggnader av lo-
Kartan ovan visar hur området nås med bil (blå pilar) respektive till fots och med cykel (röda pilar)
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 kala tågstationer planerar Helsingborgs stad en ny station längs Råådalsbanan öster om planområdet.
Teknisk försörjning VA och dagvattenhantering
Ny bebyggelse kan ansluta till befintliga ledningar för vatten och avlopp som finns i området. Befintliga ledningar kan behöva flyttas eller läggas om när området tas i an- språk för bebyggelse.
Dagvatten som alstras inom området måste fördröjas innan det kan avledas till ledning- ar. Systemet dimensioneras för 10–års regn. Fördröjning kan ske i öppet eller slutet sy- stem och detaljplanen möjliggör för dagvattendam i planområdets södra del.
Idag löper dagvatten i en kombinerad ledning i planområdets södra del. Vid ny exploa- tering separeras kombinerade ledningar och dagvatten ansluts till dagvattenledning i planområdets östra del. För att minska mängden hårdgjorda ytor föreslås gräsarmering på parkeringsytor. Åtgärder för fördröjning av dagvatten inom området bör genomföras så att utsläppet till Råån sker på ett sådant sätt att erosion undviks. Även möjligheten att förse byggnaderna med ”gröna tak” bör övervägas för att ytterligare reducera dagvat- tenalstringen.
Uppvärmning och energifrågor
Området kan förses med naturgas för uppvärmning. Byggnaden föreslås förses med solfångare och uppvärmning med bergvärme kommer att undersökas.
El, tele och bredband
Anslutning kan ske till befintligt el- och telenät. Det elektromagnetiska fältet bör ej
Ny bebyggelse kan anslutas till befintliga ledningar i området.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 överstiga 0,4 μ T i lokaler där personer stadigvarande vistas. Öresundskraft Bredband kan erbjuda stadsnät till området men behöver då uppgifter om markägare och tänkta byggare.
Brandvattenförsörjning
Brandvattenförsörjning förutsätts ske med hjälp av brandposter i gata. Systemet för brandvattenförsörjning ska baseras på att bränder ska släckas med vatten direkt från brandpost (konventionellt system) enligt tillämpbara delar i Vatten- och avloppsverks- föreningens råd, VAV P83 och VAV P76.
Åtkomlighet för brandförsvarets fordon skall anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och byggnadens entré får inte överstiga 50 meter.
Insatstid
Planområdet ligger inom gränsen för räddningstjänstens insatstid
KONSEKVENSER
Bedömning av miljöpåverkan
Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att planens genomförande inte kan antas med- föra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 5 kap 18 § plan- och bygglagen respektive 6 kap 11-18 §§ miljöbalken. Bedömningen har gjorts utifrån planförslagets innehåll, typen av påverkan och områdets egenskaper i enlighet med 4 § förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo), samt bilagorna 2 och 4 till samma för- ordning.
Länsstyrelsen har i programskedet tagit del av kommunens bedömning och meddelade den 14 oktober 2009 att man delar kommunens bedömning att planens genomförande inte antas medföra betydande miljöpåverkan så som planen föreslagits. Länsstyrelsen pekade dock på ett antal frågeställningar som man ansåg behövde tydligöras i det kom- mande planarbetet.
I det tidigare framtagna programmet belystes miljöpåverkan övergripande och frågor som uppmärksammades har fördjupats, vidare utretts och tydliggörs i den föreliggande detaljplanen. Stadsbyggnadsförvaltningen anser att de frågor som framkommit är av en sådan omfattning att de ryms inom detaljplanens konsekvensbeskrivning och att därför inte miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver genomföras.
Stadsbyggnadsförvaltningen anser även att uppförandet av ett nytt vårdboende inom planområdet inte kan anses utgöra påtaglig påverkan på riksintressena. Riksintresse för kustzon och kulturmiljö påverkas inte och riksintresse för naturvård bedöms få en posi- tiv påverkan då allmänhetens tillgänglighet och möjlighet till rekreation ökar.
I sitt samrådsyttrande, inkommet den8 juni 2010, framför länsstyrelsen att planförslaget inte strider mot de intressen man har att bevaka enligt 12 kap 1 § plan- och bygglagen och att man delar kommunens uppfattning att planen inte kan antas utgöra påtaglig ska- da på de värden som är av riksintresse.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
Hälsa och säkerhet Trafikbuller
I samband med programförslaget genomfördes en översiktlig kartläggning av vägtrafik- bullret som visade att riktvärdena för trafikbuller innehölls. Nya mer detaljerade beräk- ningar visar att värden på ekvivalent nivå ligger på gränsen för gällande riktvärden, vil- ket innebär att ytterligare studier av trafikbullernivåer på uppdrag av Kärnfastigheter, har genomförts av Tyréns, Trafikbullerutredning Kv Åbrädden, Helsingborg, 2010-08- 20.
Enligt regeringens proposition 1996/97:53 är gällande riktvärden för trafikbuller vid bostäder 55 dB(A) ekvivalent nivå vid fasad, 30 dB(A) ekvivalent nivå inomhus, 45 dB(A) maximal nivå inomhus nattetid och 70 dB(A) maximal ljudnivå vid uteplats.
Den planerade bebyggelsen påverkas av vägtrafikbuller från Rausvägen och Landskro- navägen samt tågtrafikbuller från Råådalsbanan. Avståndet till Landskronavägen är stort varför påverkan blir liten. Rausvägen trafikeras av ca 6800 fordon/dygn, varav ca 8 % tung trafik och Landskronavägen av ca 12000 fordon/dygn varav ca 6,5% tung trafik (2008). Utredningen anger att även om förändringar sker av trafikflödena så påverkar detta endast marginellt de uppmätta nivåerna då det krävs en fördubbling av trafik mängden för att ekvivalenta ljudnivån med 3 dB(A). Den maximala ljudnivån påverkas ej.
I utredningen består uppmätningen av den ekvivalenta ljudnivån av det summerade ni- vån för vägtrafik och tågtrafik.
Riktvärdet 55 dB(A) ekvivalent nivå utanför fasader till äldreboendet uppnås i princip utan åtgärder. Utmed den föreslagna byggnadens gavel mot Rausvägen erhålls 56 dB(A) ekvivalent nivå (1 dB(A) överskridande). Gällande riktvärde 70 dB(A) maximal ljudni- vå vid uteplats överskrids vid fasad mot järnväg, men genom att placera gemensam ute- plats mot väster erhålls uteplats för samtliga boende där riktvärdena innehålls. Utmed den föreslagna byggnadens gavel mot Rausvägen erhålls 56 dB(A) ekvivalent nivå (1 dB(A) överskridande).
Utredningen anger följande exempel på åtgärder för att uppnå gällande riktvärden;
Lokalisering av gemensam uteplats på västsidan ger samtliga boende tillgång till en uteplats där samtliga riktvärden innehålls.
Val av fönster med Rw minst 39dB / Rw+Ctr 34 dB vid hörnan mot Rausvä- gen och Rw 35dB / Rw+Ctr 30 dB för övrigt innehålls samtliga riktvärden inomhus.
Ljudisoleringen hos yttervägg skall vara minst Rw 49 resp 45 dB. Eventuella friskluftsventiler rekommenderas att väljas med mins Dn, e, w 49 resp 45 dB rel 10m2.
Ett mindre bullerplank kan placeras i tomtgräns för att uppnå gällande rikt- värden, men då det låga överskridandet endast är 1 dB(A) bedöms detta ej motiverat.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Risker
Närhet till Råådalsbanan
Planområdets lokalisering i förhållande till järnvägen är ca 100 meter. Vanligen anses markanvändning på avståndet 70 – 100 meter inte föranleda särskilda åtgärder eller ana- lyser. Risknivån i dessa fall är så låg att behovet av riskreducerande åtgärder eller risk- hänsyn i planeringen normalt inte krävs. Undantaget är markanvändning som innefattar många eller utsatta personer, vilket är fallet här och planområdet Åbrädden skulle kunna påverkas av utsläpp och/eller brand av farligt gods vid en järnvägsolycka på Råådalsba- nan.
Med anledning av ovanstående har en förenklad riskanalys avseende närheten till Råå- dalsbanan utförts av Kodeda Konsulter AB 2010-08-20 på uppdrag av Kärnfastigheter.
Analysen klargör risknivån och vilka riskhänsyn som kan visas i anslutning till den pla- nerade exploateringen och omfattar en beskrivning av risker som kan uppkomma i sam- band med transport av farligt gods på Råådalsbanan, planområdets påverkan av stör- ningar från riskobjekt samt rekommendationer av åtgärder för att uppnå acceptabel risk- hänsyn.
Analysen anger att nödvändiga riskåtgärder för att säkerställa skyddsobjektet bedöms vara:
• Införa lätt tillgänglig snabbavstängning av ventilationsanläggningen i planerad bygg- nad.
• Placering av luftintaget till byggnadens ventilationsanläggning så att det hamnar på byggnadens bortre sida (sydvästra) i förhållande till Råådalsbanans sträckning i nordöst.
• Byggnaden skall kunna utrymmas i riktning bort från Råådalsbanan om en olycka skulle inträffa.
Närhet till Fiskeodling
Råå Fiskodling, öster om planområdet innehar ett äldre miljötillstånd för sin verksam- het. I dag odlas mindre än hälften av den mängd fisk som tillåts enligt tillståndet och en utökad produktion kan inte uteslutas och skulle därvidlag kunna ge upphov till vissa störningar.
Miljötillståndet medger även rökning av fisk vilket inte utnyttjas i dagsläget. Rökning av fisk kan ge luktproblem vilka dock får betraktas som ringa, framförallt eftersom planområdet är gynnsamt beläget i förhållande till den förhärskande vindriktningen i området, som är västlig. Skulle man vilja utnyttja tillståndet att röka fisk bör man finna en så icke störande placering som möjligt inom området.
Kollektivtrafik
Förslaget skapar ett ökat underlag för kollektivtrafiken men innebär ingen förändring för busstrafiken.
Biltrafik
Förslaget beräknas ge en ökning av bilrörelser från anställda och besökande till och från vårdboendet. Beräkningarna bygger på att det som mest arbetar 24 personer i äldrebo-
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 endet samtidigt. Den totala trafikalstringen beräknas uppgå till ca 160 biltrafikrörelser.
Trafikalstringen är räknad i överkant.
Ekologiska konsekvenser
Den planerade marksaneringen inom området är gynnsam för området och Råån.
Ekonomiska konsekvenser
Detaljplaneförslaget innebär kostnader för iordningsställandet och i förlängningen drift och skötsel av gång- och cykel stråket längs Råån. Analyser av förorenad mark och åt- gärder för dessa innebär kostnader.
Sociala konsekvenser
Programområdet möjliggör för ett vårdboende med ca 70 lägenheter vilket bidrar till ökad kommunal service i stadsdelen Råå.
Råå centrum ligger på ett avstånd av ca 500 m från vårdboendet och Ica Maxi som även hyser post och bank har etablerat sig på den norra sidan av Rausvägen.
I stadens Boendeprogram anges att det befintliga bostadsbeståndet ska kompletteras med nya bostäder på ett sådant sätt att stadsdelen eller orten sammantaget får ett varierat utbud av bostäder. På så sätt skapas möjligheter till boendekarriärer inom området och äldre personer kan bo kvar. I Boendeprogrammet anges att staden ska medverka till ett bostadsbyggande med god markhushållning där högklassig jordbruksmark, värdefulla natur och rekreationsområden värnas. Detta kan ske genom att bygga på höjden, förtäta och komplettera staden med fler och varierade bostäder i stadsmiljön. Ett nytt vårdbo- ende i stadsdelen Råå går helt i linje med detta program.
Mark, luft, vatten Markföroreningar
Sedan 1930 talet har ett garveri med pälsberedning funnits på fastigheten Åbrädden 1. I beredningsprocessen hanterades tungmetaller, syror, klorerade lösningsmedel och andra miljöfarliga ämnen. Verksamheten lades ner 1982.
Provtagningspunkter i samband med SGI:s undersökningar år 2000 samt sammanställ- ning av verksamhetshistorik. Förhöjda halter av klorerade lösningsmedel har markerats med rött. En mycket hög halt av kvicksilver påträffades i provpunkt 6, markerat med gul ring.
(Karta från Provtagningsplan Åbrädden1, Structor Miljö, Göteborg AB, 2010)
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
År 2000 undersöktes marken översiktligt av Statens geologiska institut, SGI, varvid man fann betydande halter av flera klorerade lösningsmedel i jorden i den södra delen av fastigheten. Även tungmetaller påvisades i fyllnadsmassorna.
I samband med de föreliggande exploateringsplanerna har länsstyrelsen ställt krav på en utförlig undersökning med tillhörande fördjupad riskbedömning. Structor Miljö Göte
borg AB har på uppdrag av Kodeda Konsulter AB, under våren 2010, genomfört en hi- storisk inventering och utarbetat en provtagningsplan för godkännande av tillsynsmyn- digheten innan provtagning påbörjas. Provtagningsplanen baseras på uppgifter om den tidigare verksamheten, geologiska förhållanden samt planerad exploatering och syftar till att på ett optimalt sätt kunna undersöka fastigheten för att klargöra risker, fastställa åtgärdsbehov och uppskatta saneringskostnader vid nybyggnationen.
Den historiska inventeringen anger att det från år 1933 tom år 1982 i olika former pågått garveriverksamhet och att Helsingborgs kommun köpte fabrikslokalerna 1983. Den industriella verksamheten verkar ha varit koncentrerad till fastighetens södra och syd- östra del.
I provtagningsplanen beaktas framförallt människor som kommer att vistas i det nya äldreboendet men även risken för eventuell spridning av föroreningar från fastigheten via grund- eller ytvatten. Analyserna från området beräknas att presenteras den 11 maj 2010 men provtagningsplanen, baserad på historik och tidigare undersökningsresultat gör bedömningen att följande föroreningar kan finnas i marken inom fastigheten:
Tungmetaller i slagg och rivningsrester som använts för att fylla ut fastigheten.
Tungmetaller har en extremt låg vattenlöslighet och binder hårt till jord varför de normalt inte sprids till omgivningen annat än via erosion.
Trevärt krom från garvning. Trevärt krom har en låg vattenlöslighet och be- döms inte heller spridas längre sträckor med grundvatten till omgivningen.
Klorerade lösningsmedel. Klorerade lösningsmedel har en förhållandevis hög vattenlöslighet och de fastläggs i mycket liten omfattning i jord varför de ofta sprids snabbt och långt med grundvatten till omgivningen. Klorerade lösnings- medel är också tyngre än vatten och kan därmed spridas i egen fas under grund- vattenytan och förorena berggrundvatten.
Kemiska bekämpningsmedel vilka är mycket svårnedbrytbara och de kan där- med fortfarande finnas kvar i norra delen av markområdet. Aktuella ämnen är dock i princip olösliga i vatten och de sprids knappast löst i grundvatten utan med partiklar i luft och vatten, främst via erosion. Vissa klorerade pesticider på- träffades av SGI i låga men mätbara halter i några av grundvattenrören.
Eldningsolja, koks mm. Uppvärmning har skett med olja och förmodligen även koks. Koks innehåller förhöjda halter av PAH, men de är praktiskt taget olösliga i vatten. Olja kan spridas i betydande omfattning i egen fas kring grundvatten- ytan om större spill skett. Lösligheten i vatten är dock minimal.
PCB. Transformatorolja innehöll tidigare PCB och en transformatorstation har enligt äldre ritningar funnits i fabriksbyggnaden.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Provtagningsplanen anger metoder för provtagningen. Dels provtagning av ytliga fyll- nadsmassor med grävmaskin ner till naturlig jord eller grundvattenytan, dels installation av grundvattenrör. Vidare sker provtagning av grundvatten i nyinstallerade rör efter omsättning och av vatten från befintlig bergborrad brunn inom fastigheten. Även prov- tagning av ca 10 trädkärnor föreslås tillsammans med provtagning av porgas under bot- tenplattan på befintliga byggnader i söder.
Länsstyrelsen är tillsynsmyndighet gällande föroreningar inom fastigheten Åbrädden 1.
Resultatet efter provtagningarna redovisas i en kompletterande miljöteknisk utredning, riskbedömning samt en åtgärdsutredning för fastigheten Åbrädden 1. Utredningen har genomförts av Structor Miljö Göteborg AB, på uppdrag av Kodeda Konsulter AB, och har upprättats den 14 juni 2010. Arbetet har utförts i samarbete med PQ Geoteknik &
Miljö AB som ansvarat för fältarbeten, provhantering mm. Syftet med utredningen var att ta fram underlag för att bedöma miljö- och hälsorisker kopplat till föroreningar i mark från garveriverksamheten samt vid behov utarbeta lämpliga åtgärder i samband med exploateringsplanerna.
Sammanfattningsvis visar utredningen att det finns begränsat med föroreningar inom fastigheten. Fast avfall i form av rivningsrester, slagg, asfaltsrester och aska ger förhöj- da halter av tungmetaller och PAH. Lokala spill/läckage av trikloreten och trikloretan ger något förhöjda halter av TCE och dess nedbrytningsprodukter i jord och grundvatten i södra delen av tomten.
Miljö- och hälsoriskerna är i nuläget mycket små, men vid en förändrad markanvänd- ning ökar riskbilden och efterbehandlingsåtgärder bör genomföras.
Förslag på provtagningspunkter
(Karta från Provtagningsplan Åbrädden1, Structor Miljö, Göteborg AB, 2010)
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
De sammantaget bästa åtgärderna bör med hänsyn till riskreduktion, miljöaspekter och kostnader vara att integrera miljöåtgärderna med planerade nybyggnationer. Närmast ån föreslås en urgrävning av ytliga förorenade massor, borttagning av sedimentationsbas- sänger samt påförande av erosionsskydd närmast ån. På övriga delar av tomten föreslås en övertäckning med minst 1 m, rena massor samt att nya byggnader grundläggs radon- säkert.
Radon
Fastigheten Åbrädden 1 angränsar till markområde med förhöjd radonrisk vilket bör beaktas vid exploatering.
Luftföroreningar
Gällande miljökvalitetsnormer enligt svensk författningssamling (SFS 2001:527) avser halterna i utomhusluft av kvävedioxid (NOB2B), svaveldioxid (SOB2B), bly, partiklar (PM10), kolmonoxid (CO), bensen och ozon (OB3B).
Enligt Helsingborgs översiktsplan, ÖP 2010, antagen av kommunfullmäktige den 18 maj 2010, föreligger ingen risk för överskridande av miljökvalitetsnormernas värden i närheten av planområdet. Med hänsyn tagen till den framtagna trafikprognosen för om- rådet bedöms planförslaget inte innebära någon försämring av luftkvaliteten.
Miljökvalitetsnormer för yt- och grundvattenförekomster
Detaljplanens genomförande innebär att marken inom planområdet kommer att saneras vilket anses få en mycket positiv inverkan på Rååns vattenkvalitet samt påverka en eventuell urlakning av föroreningar till Råån och vidare ut till Öresund positivt. Dagvat- tenhantering skall hanteras i enlighet med Helsingborgs stad dagvattenpolicy och kom- mer att innebära att de befintliga kombinerade dag- och spillvattenledningen separeras till gagn för vattenkvaliteten i staden som helhet. Genomförande av planen bedöms på- verka miljökvalitetsnormen gällande god kemisk status för yt- eller grundvattenföre- komsterna positivt.
Stigande vatten i Råån
I den södra delen av fastigheten Åbrädden1 löper Råån. Framtida stigande havsnivå i kombination med höga vattenflöden i ån gör att risken för översvämning i Råån förvän- tas öka.
År 2001 utförde Sveriges metrologiska och hydrologiska institut, SMHI, på uppdrag av Räddningsverket, en översiktlig översvämningskartering längs Råån från Sireköping i öster till utloppet i Öresund, Rapport 36, 2002-12-03. Översvämningskarteringen omfat- tade enbart naturliga flöden.
Under våren 2009 genomförde SMHI och Statens geotekniska institut, SGI, en översikt- lig klimat - och sårbarhetsanalys avseende naturolyckor inom ramen för ÖP 2010. Av- sikten med analysen var att förtydliga konsekvenserna av ett förändrat klimat med avse- ende på stigande havsnivå samt ökad nederbörd när det gäller översvämning, erosion samt skred och ras. Rapporten anger att översvämningsrisken beror dels på havsvatten- ståndet och dels på Rååns och Vegeås vattenstånd samt flöden och biflöden. Risken
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 ökar när vattenståndet i havet är högt parallellt med att det är höga flöden i vattendra- gen.
Framtidens medel- och extrema havsnivåer vid Helsingborg har beräknats för ett lågt respektive ett högt scenario baserade på en värdering från 2007 utförd av Interngovern- mental Panel on Climat Change, IPCC. Ett högt scenario för framtida 100-års vatten- stånd är beräknat till 2,36 meter. Utöver detta värde tillkommer en nivåökning på 0,2 m vid nordvästlig 100-årsvind vilket ger ett framtida 100-årsvattenstånd på 2.56 m. Detta innebär att det är Helsingborgs hamnområde och området kring Rååns mynning som framförallt kommer att påverkas.
Strategi mot stigande vatten i Råån
Då översvämningsrisken i Råån förväntas öka föreslås att byggnader inom fastigheten Åbrädden 1 placeras på ett tillförlitligt avstånd från Råån. Detta kräver en marknivåhöj- ning i delar av området. Baserat på ett framtida flöde vid ett 100-års regn på +2.56 möh anses en markhöjning på 1.0 meter vara en tillräcklig säkerhetsmarginal. De lägst be- lägna byggnadsdelarna skall placeras på lägsta marknivån + 3.5 möh. Marknivåhöjning- en sker med hjälp av en slänt som gränsar mot det planerade rekreationsstråket och ger en naturlig gräns till området för vårdboende.
Principskiss för strategi mot stigande vatten i Råån.
Kartan visar områden där det föreligger risk för översvämning. Planområdet är beläget vid punkt F3.
Textruta och karta(beskuren) från Översiktlig Klimat- och sårbarhetsanalys. SMHI, SIG 2009-03-31.
I kartbilden har inte hänsyn tagits till planerad markbearbetning/höjning av marken avseende den föreliggande detaljplanen.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Denna åtgärd tar även stöd i skriften Planera och bygga för att undvika översvämningar med råd och anvisningar, daterad Helsingborg 2007-11-20. I skriften utförd av stads- byggnadsförvaltningen och VA-verket föreslås en ny lägsta dämningsnivå till +3,20 möh (tidigare +2,50 möh), men att varje område särskilt måste studeras. Eftersom det i föreliggande detaljplan rör sig om en samhällsfunktion anses det därför vara angeläget att vidta ytterligare säkerhetsmarginal genom att använda sig av höjden +3,5 möh.
Strandskydd - Upphävande i detaljplanen
Planområdet ingår i ett område som omfattas av 100 meters strandskydd längs Råån enligt 7 kap 13-18§§ miljöbalken. Enligt 7 kap 15 § miljöbalken får inom strandskyddet nya byggnader inte uppföras, byggnader eller byggnaders användning ändras eller andra anläggningar eller anordningar utföras, om det hindrar eller avhåller allmänheten från att beträda ett område där den annars skulle ha fått färdas fritt, grävningsarbeten eller andra förberedande arbeten utföras för byggnader, anläggningar eller anordningar som avse i 1 och 2, eller, åtgärder vidtas som väsentligen förändrar livsvillkoren för djur- eller växtarter.
Strandskyddet syftar enligt 7 kap 13 § miljöbalken till att långsiktigt trygga förutsätt- ningarna för allemansrättslig tillgång till strandområden, och bevara goda livsvillkor för djur- och växtliv på land och i vatten. Dispens får endast lämnas om särskilda skäl före- ligger och om den är förenlig med strandskyddets syften enligt 7 kap 26 § miljöbalken.
De särskilda skälen anges i 7 kap 18 c§ miljöbalken.
Ett beslut om att upphäva eller ge dispens från strandskyddet ska, enligt, 7 kap 18 f § miljöbalken, inte omfatta det område som behövs för att mellan strandlinjen och bygg- naderna eller anläggningarna säkerställa fri passage för allmänheten och bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet. Detta gäller inte om en sådan användning av området närmast strandlinjen är omöjlig med hänsyn till de planerade byggnadernas eller an- läggningarnas funktion.
Från och med den 1 juli 2009 gäller nya strandskyddsregler beslutade av Riksdagen.
Reglerna innebär att kommunen, enligt 5 kap 7a § i plan- och bygglagen, kan upphäva strandskyddet. I detaljplanen får det bestämmas att strandskyddet enligt 7 kap miljöbal- ken upphävs för ett område, om det finns särskilda skäl och intresset av att ta området i anspråk på det sätt som avses med planen väger tyngre än strandskyddsintresset.
Att ett område ska bebyggas enligt detaljplan är inte i sig något giltigt skäl för att upp- häva strandskyddet. Emellertid anser stadsbyggnadsförvaltningen att särskilda skäl före- ligger och således upphävs strandskyddet för planområdet som ligger inom ca 20-100 meter norr om Råån i föreliggande detaljplan.
Beslutet att upphäva strandskyddet sker genom administrativ planbestämmelse, a1, om- råde som undantas från strandskyddet enligt enligt 5 kap 7a § i plan- och bygglagen, och strandskyddsområdet samt strandskyddsgränserna markeras tydligt på plankartan.
Strandskyddet återinträder automatiskt när en detaljplan upphävs eller ersätts (miljöbal- ken 7 kap. 18 g §).
Nuvarande markanvändning och beskrivning av området
Planområdet utgörs idag av industrimark och är otillgängligt och helt dolt av grönska.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Idag finns ingen möjlighet att röra sig längs med Råån förbi planområdet.
Inom området finns äldre industribyggnader som ursprungligen använts som garveri och för industriverksamhet. Idag innehåller byggnaderna verksamhet som bygger och reno- verar containrar. De befintliga byggnaderna består i huvudsak av tomma tegelskal utan större värden kopplade till arkitekturen och det kulturhistoriska värdena bedöms som ringa.
Inom fastigheten Åbrädden 1 låg tidigare ett garveri som hanterade tungmetaller, syror, klorerade lösningsmedel och andra miljöfarliga ämnen och fastigheten har en historik av industriverksamheter som använt miljöfarliga ämnen sedan tidigt 1900-tal. Marken har efter analyser visats sig vara förorenad.
Den befintliga användningen och utformningen av området tillgodoser varken strand- skyddets syften på god allemansrättslig tillgänglighet eller möjligheten att bevara goda livsvillkor för djur och växtliv.
Föreslagen markanvändning och övergripande disposition.
Upphävandet omfattar området som berör fastigheterna Åbrädden 1 samt fastigheten Råå 4:163. Hela området ägs av Helsingborgs stad.
Ovan; Området idag sett från norr.
Till vänster; Området sett från söder, från södra sidan Råån.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Den övergripande dispositionen föreslås att bli sådan att den södra delen, på 20 meters bredd, längs Råån, blir allmäntillgänglig och naturen återställs på den tidigare industri- marken i enlighet med strandskyddets syften och strandskyddet bibehålls. Den norra delen reserveras för nytt ändamål vårdboende och kommer inte längre att tillåtas inne- hålla industriverksamhet. Förlagets genomförande innebär att marken i området saneras vilket är mycket positivt. Den södra delen av området för vårdboende som gränsar till grönstråket görs tillgängligt för de boende på vårdboendet. Denna del utformas med natur, parkytor, stigar, planteringar, öppen dagvattendamm med möjlighet att nå Råån både fysiskt och visuellt.
Etableringen av promenadstråket medför att delar av strandskyddat område och en del av området i naturreservatet kommer att bli allmäntillgängligt, vilket ses som en stor vinst för friluftslivet, framförallt som den kopplas samman med befintligt stråk i öster och skapar ett sammanhängande stråk. Föreslagen ändring bidrar även till att förbättra förutsättningarna för goda livsvillkor för djur och växter.
För genomförandet krävs dock dispenser. Dels behövs dispens för markarbeten inom naturreservatets område och dels behövs dispens för markarbeten inom strandskyddat område. Dispenser för erforderliga markarbeten ansöks hos länsstyrelsen parallellt med planprocessen.
Särskilda skäl som åberopas
Planområdet är idag ianspråkstaget så att det saknar betydelse för strandskyddets syften och anses behöva tas i anspråk för att tillgodose ett annat angeläget intresse, dvs att till- gängliggöra området längs Råån.
Stadsbyggnadsförvaltningen menar att det föreligger särskilda skäl för att upphäva strandskyddet på platsen. De särskilda skäl som föreligger är att förbättra förutsättning- arna för strandskyddet. Området kan idag inte uppfylla strandskyddets syften.
Kartan visar översiktligt föreslagen markan- vändning i föreliggande detaljplan med vårdbo- ende samt grönstråk.
Lila avgränsning visar område för strandskydd och röd markeringen visar planområdet.
Kartan visar översiktligt områdets markan- vändning idag som inhägnad industrifastighet.
Lila avgränsning visar område för strand- skydd och röd markeringen visar planområdet.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Mark- och geotekniska analyser samt sanering av den konstaterat förorenade marken är till fördel för miljön i området på och omkring fastigheten Åbrädden 1 och tjänar både människor och djur. Detta är sett ur ett både kort och långsiktigt perspektiv och bevarar och förbättrar livsvillkoren för djur- och växtlivet på land och i vattnet.
Genomförandet av föreliggande detaljplan ger både en fysiskt och visuellt bättre miljö för de boende i området. I förlängningen är förhoppningen att området kring det nya vårdboendet skall upplevas som tryggare och lättare att röra sig i.
Vidare förefaller inte gränsen för strandskyddet att vara satt i förhållande till gällande topografiska, juridiska och faktiska förhållanden. Det finns, i området för den föreslagna byggrätten, inga höga biologiska värden och marken består av till stor del av asfalterade ytor som är otillgänglig för allmänhet.
Dispens för att genomföra åtgärder på strandskyddat område inom planområdet I området närmast Råån föreslår detaljplanen att upprätta ett promenadstråk. Genomfö- randet fordrar markarbeten i form av schaktning, grävning för att återskapa naturmark och anlägga stig mm. Området kräver dispens från strandskyddet. Dispens kommer att ansökas hos länsstyrelsen under planprocessens fortskridande.
Kartan visar område för strandskydd som föreslås upphävas i föreliggande detaljplan i gul ram. Röd ram markerar planområdet. Vit ram markerar strandskyddat område.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
Naturreservat
För detaljplanens genomförande krävs dispens markarbeten inom område som berörs av naturreservat. Dispens kommer att ansökas hos länsstyrelsen parallellt med planproces- sen.
Kartan visar område, på mark belägen på naturre- servat, som kräver dispens för markarbeten i grön ram.
Vit markering visar naturreservatets utbredning och röd ram markerar planområdet.
Blå markering visar Råån resp vatten.
Observera att området ligger utanför detaljplane- området.
Kartan visar område som omfattas av strandskydd som kräver dispens för markarbeten för att kunna genomföra detaljplanen, (grön ram).
Området följer åkanten i söder och i den östra remsan utanför planområdet är dispensområdet beläget på mark som omfattas an naturreservat.
Röd ram markerar planområdet.
Vit ram markerar strandskyddat områ- d
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Ras och skred
Jordlagren inom området innehåller i hög grad organisk jord och vid större belastningar kan skadliga sättningar uppträda. Markförhållandena behöver vidare undersökas samt behövs vid framtida byggnation, schaktas, pålas samt dräneras.
För att förhindra erosion vid Rååns krök, i fastighetens östra del, föreslås förstärka slän- ten längs den norra strandkanten vid åkröken.(se bild )
Natur- och kulturmiljö Kulturmiljö
Inom planområdet finns äldre industribyggnader som i stort utgör tomma skal utan teck- en på den äldre verksamheten eller värden kopplade till arkitekturen. Byggnadernas kulturhistoriska värde bedöms som liten. Det bedöms inte finnas hinder för att riva des- sa byggnader. Vid kommande marksanering ska samråd med länsstyrelsen kring möjli- ga arkeologiska fynd hållas.
Stadsbild
Stadsbilden i området kommer att förändras. Den nya byggnaden kommer att vara syn- lig från Rausvägen och på så sätt utgöra ett nytt inslag i stadsbilden.
Naturmiljö och rekreation
Idag är tillgängligheten till området begränsad, även de omgivande allmänna gröna om- rådena upplevs som otillgängliga och privata. Den föreslagna planändringen medför positiva aspekter på tillgängligheten till Råån. Röjning och upprättande av ett prome- nadstråk längs med Rååns norra strandkant ökar tillgängligheten avsevärt. En större grönyta med buskar träd och gräsytor närmast ån berikar området vilket väl överens- stämmer med de skötselåtgärder som föreslagits inom naturreservatet.
Åkrök i planområdets sydöstra hörn där det föreligger risk för erosion.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
SAMMANFATTNING
Planförslaget innebär att detaljplanen tillåter ändamål för vårdboende, ca 90 vårdlägen- heter, inom kvartersmark i den norra delen av planområdet. Högsta byggnadsyta uppgår till 2000m2. Byggnaden placeras med entré, angöring och parkering i anslutning till den norra platån mot Rausvägen. Byggnaden föreslås en högsta totalhöjd på 20,0 meter i den norra delen och på 16,0 meter i den södra delen. Bebyggelsen får placeras på en lägsta markhöjd av +3,5 meter över nollplanet.
I den södra delen av planområdet tillåts ett ca 20 meter brett allmäntillgängligt rekrea- tionsstråk, vilket på sikt ökar möjligheterna för allmänheten att röra sig längs med Rå- åns dalgångs norra strandkant.
MEDVERKANDE
Carina Lindeberg, biträdande handläggare, Jenni Wehrman, planarkitekt, Bodil Falke, plantekniker, Måns Troedsson, VA-ingenjör, Fredrik Bengtsson, ekolog samt Eva- Marie Wenehed, trafikingenjör.
STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Björn Bensdorp-Redestam Helena Taps
Planchef Planarkitekt
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 DETALJPLAN FÖR FASTIGHETEN
ÅBRÄDDEN 1
M FL RÅÅ, HELSINGBORGS STADGENOMFÖRANDEBESKRIVNING
ORGANISATION Tidplan
Planförslaget beräknas vinna laga kraft andra kvartalet 2011.
Genomförandetid
Genomförandetiden är fem år från det datum detaljplanen vinner laga kraft.
Huvudmannaskap
Helsingborgs stad är huvudman för allmän platsmark/naturområde.
Avtal
Planavtal för finansiering av detaljplanens framtagande är upprättat.
FASTIGHETSRÄTT Fastighetsbildning
För planens genomförande krävs fastighetsreglering genom att del av fastigheten Råå 4:163 i den norra delen av planområdet införlivas i fastigheten Åbrädden 1.
Fastighetsreglering krävs även i den södra delen då området för allmän platsmark, grönstråket, kommer att tillhöra staden.
Ett servitut kan bildas till förmån för stadens fastighet Råå 4:163 som belastar den del av Åbrädden 1 där x (Marken skall vara tillgänglig för allmän gångtrafik) är markerat i detaljplanen.
EKONOMI Planekonomi
Planens genomförande kräver kommunala investeringar för allmän platsmark i form av rekreationsstråket längs Råån.
Ett exploateringsavtal skall upprättas som reglerar kostnader för planens genomförande, såsom ledningsflyttningar, kostnader för åtgärder som återställer den allmänna
platsmarken, marksaneringen o dyl.
Eventuell flytt av befintliga VA ledningar och/eller befintliga el- eller teleledningar bekostas av kommunen eller exploatören.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011
Exploatören ansvarar för och bekostar markundersökningarna och saneringen av marken. Om fortsatt undersökning skulle visa att det är väldigt förorenat, och om länsstyrelsen bedömer objektet som högre prioriterat än vad det är idag, kan dock statliga bidrag för efterbehandling eventuellt komma ifråga för fastigheten.
Tekniska frågor
Brandförsörjning skall anordnas i området.
Geoteknik
Fastigheten innehåller stor andel organisk jord och vid större belastningar kan skadliga sättningar komma att uppträda. Inför framtida byggnation behövs schaktas, pålas samt dräneras. Vidare markundersökningar är nödvändiga.
Området ligger i gränsen till område för förhöjd risk för markradon, därför ska inför byggnation radonundersökning genomföras och byggkonstruktionen utföras anpassad till undersökningens resultat.
Översvämningsrisk
För att minska framtida översvämningsrisk måste de lägst belägna byggnadsdelarna placeras på en lägsta marknivå av + 3,5 möh vilket kräver markhöjning i de södra delarna av planområdet.
Markföroreningar
En fördjupad riskbedömning avseende markföroreningar har genomförts av Structor Miljö Göteborg AB under våren 2010. Innan anläggningsarbeten kan påbörjas måste marksanering vara genomförd.
En anmälan om efterbehandling av ett förorenat område (enligt 28 § förordningen om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd) måste upprättas och lämnas in till
tillsynsmyndigheten i samband med att fastigheten exploateras.
Vid schaktarbeten krävs varsamhet för att skona rotsystem.
Eventuellt kvarvarande föroreningar efter vidtagna saneringsåtgärder bör dokumenteras samt skrivas in i fastighetsboken.
Dispens från strandskydd samt naturreservat
För att kunna förverkliga promenaden i den södra delen av planområdet längs Råån erfordras markarbeten som krävar dispens från strandskydd och naturreservat. Dispens kommer att ansökas hos länsstyrelsen under planprocessen.
Redaktionellt ändrad 2 mars 2011 Nuvarande verksamhet
Nuvarande hyresgäster, vilka bedriver containerverksamhet, är uppsagda from 1 oktober 2010.
Fornlämningar
Påträffas fornlämningar i samband med markarbeten skall dessa, i enlighet med 2 kap 10 § lagen om kulturminnen m m, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas.
STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Björn Bensdorp-Redestam Helena Taps
Planchef Planarkitekt
