Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet
Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Dnr. 2020/0142 KS
Alternativa lösningar för kommunens administrativa lokaler
1. Uppdrag
Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade följande den 16 mars 2020, § 46 (Bilaga 1).
1. Kommunstyrelsens arbetsutskott ger kommunledningskontoret i uppdrag att pröva alternativa lösningar till att renovera
Turebergshuset enligt det uppdrag som gavs av fullmäktige 2019-09-19, § 95.
2. Uppdraget ska återrapporteras till kommunstyrelsens arbetsutskott den 27 april.
3. I alla alternativ som redovisas till kommunstyrelsens
arbetsutskott måste totalkostnaden redovisas och ställas mot varandra utifrån ett livscykelperspektiv.
Vid sammanträde den 27 april 2020 beslutade arbetsutskottet följande:
Kommunledningskontoret får i uppdrag att till
kommunstyrelsens sammanträde den 4 maj 2020 lämna förslag till en avsiktsförklaring (Letter of Intent) med Centria Holding AB angående kommunens eventuella förvärv av fastigheten Sollentuna Städet 2 (The Factory).
Uppdraget till kommunledningskontoret gavs i ljuset av kommunens samlade ekonomiska utmaningar som följd av demografiska
förändringar och vikande konjunktur. Uppdraget avsåg att pröva alternativa lösningar till att renovera Turebergshuset. Lösningar som möjliggör ett annorlunda ekonomiskt utfall med avseende på
investering och kostnad.
Efter en period med goda ekonomiska förutsättningar kommer de kommande åren att ställa krav på svåra prioriteringar och
effektiviseringar. En situation som har accentuerats ytterligare av Corona CV-19.
2. Utgångspunkter
Erfarenhetsmässigt brukar nivån för investering och kostnad hamna på ungefär samma nivå för nyproduktion alternativt för
genomgripande renovering.
Kommunledningskontoret har jämfört investering per arbetsplats och per kvadratmeter för projekt Nya Turebergshuset med nyligen
genomförda projekt i bl.a. Täby och Uppsala. Jämförelsen indikerar begränsade möjligheter att reducera investeringsnivån för projektet men påvisar samtidigt en möjlighet att nyttja ytorna mer effektivt.
Kontorets bedömning är att om kommunen vill nå en väsentligt lägre nivå avseende investering och kostnad för administrativa lokaler förutsätts en öppenhet att pröva alternativa lösningar.
Lösningar som prövats i kommunledningskontorets utredning:
1. Stärkt ekonomi för Nya Turebergshuset genom att se över ambitionsnivå och funktionalitet för projektet.
2. Förvärv av en befintlig kontorsfastighet i befintligt gott bruksskick samt möjlig alternativanvändning för Turebergshuset.
Kommunledningskontoret har inte prövat alternativet att bygga ett nytt kommunhus då detta inte bedöms ha potential att möjliggöra en väsentligt lägre nivå avseende investering och kostnad.
Utredningen har endast översiktligt bedömt, men ej djupare utrett, alternativens påverkan för demokrati och medborgardialog, trygghet, kommersiell service och näringsliv, kompetensförsörjning, utbyte mellan kommunhus och de lokala verksamheterna samt
samhällsbyggnad och stadsutveckling. Fokus för utredningen har varit att analysera investering och kostnad för alternativa lösningar i enlighet med uppdraget givet av kommunstyrelsens arbetsutskott.
Inför fullmäktiges junisammanträde kommer en tillkommande utredning, jämte förvärvsarbetet (due dilligence), att genomföras av extern part i enlighet med politiska instruktioner.
Utredningen har genomförts inom snäv tidsram under särskilda omständigheter som följd av Corona CV-19. Mer tid hade stärkt förutsättningarna för fördjupade utredningar, analyser och second opinion.
3. Metod
Kommunledningskontoret tillsatte en arbetsgrupp med företrädare för skilda delar av den kommunala förvaltningen, däribland medarbetare från Samhällsbyggnadsavdelningen och Ekonomiavdelningen.
Projektchef och projektledarna för projekt Nya Turebergshuset har konsulterats för att säkerställa likvärdiga förutsättningar och
bedömningar för de studerade alternativen: 1) Nya Turebergshuset och 2) Förvärv av befintlig fastighet i gott bruksskick.
Kommunledningskontoret har även konsulterat extern expertis avseende marknadsanalys, fastighetsutveckling, värdering, juridik samt förvärv och fusion (Bilaga 2).
Avslutningsvis ombads Manfred Holmelin, tillförordnad verkställande direktör för Sollentunahem, att fristående från
Kommunledningskontorets arbetsgrupp bilda sig en uppfattning om presenterade underlag och bedömningar.
Under utredningen har följande åtgärder genomförts:
Upprättat marknadsanalys avseende förutsättningar för bostäder och kontor i Sollentuna kommun.
Bedömt förutsättningarna för alternativanvändning av Turebergshuset utifrån ett planperspektiv.
Sett över ambitionsnivå och funktionalitet för projekt Nya Turebergshuset.
Identifierat The Factory som ett möjligt alternativ till Nya Turebergshuset.
Förankrat ramar för bud till ägaren av The Factory.
Återkopplat fastighetsägaren villkor för affär.
Beställt extern värdering av The Factory.
Inhämtat extern investeringsbedömning för alternativanvändning av Turebergshuset.
Efter förhandling med fastighetsägaren tagit fram ett förslag på avsiktsförklaring för ett eventuellt förvärv av The Factory.
4. Alternativ
Inom ramen för utredningen har följande alternativ analyserats utifrån deras påverkan för investering och kostnad.
1. Stärkt ekonomi för Nya Turebergshuset genom att se över ambitionsnivå och funktionalitet för projektet.
2. Förvärv av en befintlig kontorsfastighet i befintligt gott bruksskick.
Därtill har utredningen bedömt förutsättningar och värde för
alternativanvändning av Turebergshuset för ett läge där fastigheten inte ska nyttjas som kommunhus.
4.1. Stärkt ekonomi för Nya Turebergshuset
En möjlighet att reducera investering och kostnad är att pröva funktionalitet och ambitionsnivå enligt grundalternativet för projekt Nya Turebergshuset. De förändringar som identifierats i arbetet delades in i följande kategorier (Se Bilaga 3. Förändrad funktionalitet och ambitionsnivå):
Möjlig = Hanterbar påverkan funktionalitet och fastighetsvärde.
Tveksam = Menlig påverkan funktionalitet och fastighetsvärde.
Avråder = Oacceptabel påverkan funktionalitet och fastighetsvärde.
Analysen visar att det inom ramen för Möjlig är möjligt att reducera investering och kostnad i förhållande till grundalternativet.
Potentialen ligger huvudsakligen i ökad yteffektivitet för att skapa förutsättningar för kommunen externa hyresintäkter.
4.2 Förvärv av en alternativ kontorsfastighet
Alternativet innebär att kommunen förvärvar en befintlig
kontorsfastighet i gott bruksskick. Alternativet förutsätter därutöver att kommunen genomför kompletterande anpassningar så att
fastigheten erbjuder funktionalitet och ändamålsenlighet i nivå med alternativet Nya Turebergshuset.
Utöver investering och kostnad rymmer kravspecifikationen för ett kommunhus flera dimensioner. Tillgänglighet för invånare,
företagare, föreningar, förtroendevalda och medarbetare, storlek, struktur, flexibilitet mm. Närhet till pendeltågsstation och annan kollektivtrafik kan ses som grundläggande krav.
Efter inventering identifierades ett objekt som bedömdes ha potential att uppfylla kraven för ett kommunhus idag och för framtiden, The Factory beläget i Häggvik. Kommunen nyttjar i dagsläget delar av Fastigheten som evakueringslokaler under projekttiden för Nya Turebergshuset.
I syfte att undersöka möjligheten till ett eventuellt förvärv av fastigheten, Städet 2, kontaktades fastighetsägaren.
Fastighetsägaren, Centria Holding AB, ställde sig positiv till att inleda en dialog om ett eventuellt förvärv. För att skapa ett konkret alternativ att jämföra mot Nya Turebergshuset genomfördes en förhandling för att identifiera förutsättningarna för ett eventuellt förvärv.
Efter genomförd förhandling inhämtades två externa värdeutlåtande för The Factory, Städet 2. Värdeutlåtandena låg på samma/högre nivå som fastighetsägarens villkor för att sälja fastigheten till kommunen.
Parallellt med dialogen med fastighetsägaren genomfördes en analys avseende tillkommande anpassningar så att The Factory erbjuder funktionalitet och ändamålsenlighet i nivå med alternativet Nya Turebergshuset.
Kalkylen för tillkommande anpassningar inkluderar kostnader för IT, inventarier och säkerhet, generell anpassning och renovering, reserv för eventuella ventilationsåtgärder, fullmäktigesal, reservkraft,
serverhall med motsvarande riskmarginal som för Nya Turebergshuset.
Utifrån överenskomna villkor vid ett eventuellt förvärv samt
kalkylerade kostnader för tillkommande anpassningar beräknades årskostnaden för The Factory baserat på samma beräkningsmodell och avkastningskrav som för alternativet Nya Turebergshuset.
Kalkylen visar att The Factory medför en lägre investering och kostnad jämfört med det justerade alternativet Möjlig Nya Turebergshuset.
4.3. Alternativanvändning Turebergshuset
I den externa investeringsbedömningen (Bilaga 2) redovisas de lokala marknadsförutsättningarna för bostäder och kontor i
Sollentuna. Statistiken visar att det finns begränsad betalningsvilja för kontor i Sollentuna medan efterfrågan för bostäder bedöms som god.
Turebergshusets närmiljö domineras av boende i bostadsrätt och andelen ett rum och kök är lägre än i resten av kommunen.
Statistiken visar vidare att Sollentuna kommun förväntas växa med cirka 750 personer per år. Nästan en tredjedel av de ensamboende i Sollentuna kommun har inkomster under 200 000 kronor om året vilket gör det svårt för att hävda sig på nyproduktionsmarknaden.
Det finns utmaningar med att konvertera Turebergshuset till bostäder i form av buller, risk med avseende på närhet till spår, parkering, uteplats, kulturmiljöplan, lokaler mot torget mm. Buller är en avgörande utmaning. Bullerutredning med tillhörande åtgärder erfordras. Utmaningarna påverkas av den inriktning som väljs för husets framtida sammansättning av hyresgäster. Den samlade bedömningen är att det utifrån ett planperspektiv är möjligt att
konvertera fastigheten till bostäder utan att äventyra ekonomin för ett sådant alternativ. Länsstyrelsen kan upphäva av kommuner antagna detaljplaner.
Därtill har de fysiska förutsättningarna för att konvertera Turebergshuset till bostadsändamål undersökts (Bilaga 2).
Sammantaget görs bedömningen att Turebergshuset kan
konverteras till cirka 250-300 attraktiva lägenheter belägna i centrala Sollentuna.
Såväl den externa investeringsbedömningen som den internt
upprättade kalkylen visar på goda förutsättningarna att en eventuell försäljning av Turebergshuset skulle ha en positiv resultat- och likviditetseffekt för Sollentuna kommun.
5. Bedömning
Uppdraget från kommunstyrelsens arbetsutskott avsåg att pröva alternativa lösningar till projekt Nya Turebergshuset. Lösningar som möjliggör ett annorlunda ekonomiskt utfall med avseende på
investering och kostnad.
Genomförd utredning visar att alternativet Förvärv av en befintlig kontorsfastighet i befintligt gott bruksskick är det mest ekonomiskt fördelaktiga alternativt för Sollentuna kommun utifrån givet uppdrag.
Per Törnvall Kommundirektör
Bilagor:
1. Uppdrag från Alliansen (Kommunstyrelsens arbetsutskott 200316).
2. Investeringsbedömning 2020-03-30.
3. Förändrad funktionalitet och ambitionsnivå.
