Dnr 2013/0270 KS
Antagandehandling 2015-12-22
Detaljplan för del av Ruletten 4 och Rotebro 4:10, Rotebro
E4
Innehåll
Planbeskrivning 3
Syfte 3
Handlingar 3
Planområdet 3
Bakgrund och beslut 3
Miljöbedömning 3
Gällande planer 3
Förutsättningar och förändringar 4 Beskrivning av området 4
Planändringen 6
Planens konsekvenser 7
Genomförandefrågor 7
Organisatoriska frågor 7
Planförfarande 7
Tidplan 7
Huvudmannaskap 7 Genomförandetid 8
Ansvarsfördelning, ekonomi 8 Fastighetsrättsliga frågor 8
Tekniska frågor 8
Detaljplanen befinner sig i antagandeskedet. Detaljplanen handläggs med normalt plan- förfarande enligt 5 kap Plan- och bygglagen (PBL 2010:900).
Planområdet
Planområdet är beläget i Rotsunda Gård, Rotebro, öster om E4 invid Norrviken. Planområdet omfat- tar del av fastigheterna Ruletten 4 och Rotebro 4:10. Planområdet omfattar ca 1,05 ha. Fastighe- ten Ruletten 4 ägs av HB Ruletten 4, och Rotebro 4:10 ägs av Sollentuna kommun.
Bakgrund och beslut
Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott beslutade 2013-04-29 (§ 76) att ge i uppdrag åt kommunledningskontoret att påbörja planarbete.
Miljöbedömning
Bedömning av behov av miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning (Behovsbedömning) Inför att förslag till detaljplan upprättas ska en be- dömning göras om planen kommer att medföra en betydande miljöpåverkan (EG-direktiv 2001/42, införlivad i svensk lag 2005-07-01). Behovsbe- dömningen sker utifrån bedömningskriterierna i Bilaga 4 till förordningen om MKB: 1998:905.
Planändringen bedöms inte ge upphov till en be- tydande miljöpåverkan vilket medför att en mil- jöbedömning med tillhörande miljökonsekvens- beskrivning (MKB) inte kommer att göras.
Motiven till ställningstagandet är: Utöver ändrad användning av befintlig bebyggelse innebär plan- ändringen inga andra fysiska förändringar jämfört med nuvarande situation.
Gällande planer
I kommunens översiktplan, Översiktsplan Sollen- tuna kommun, antagen 2012-12-12, anges bland annat att området är avsett för verksamheter som kan kombineras med näraliggande bostäder.
För området gäller stadsplan nr D-015-01, fast- ställd 1974-11-14 som bl.a. anger att marken får användas för småindustriändamål, Jm.
I den västra delen av fastigheten Ruletten 4, invid Rotebergsvägen, gäller för ett litet område detalj- plan nr 491 som vann laga kraft 2002-05-29 med genomförandetid till 2017-05-29. Området är
Planbeskrivning
Syfte
Avsikten med planläggningen är att befästa nuva- rande användning av fastigheten i en detaljplan samt möjliggöra viss framtida flexibilitet. Idag be- drivs inom fastigheten bland annat hotellverksam- het och fordonsservice.
Handlingar
Till planen hör planbeskrivning och plankarta med bestämmelser. Dessutom finns fastighetsförteck- ning samt gällande planer i sin helhet tillgängliga.
planlagt som NATUR, det vill säga allmän plats, men tillhör fortfarande en privat fastighet. I plan- beskrivningen står dock att all mark ägs av Sollen- tuna kommun.
Förutsättningar och förändringar Beskrivning av området
Natur, friluftsliv
Planområdet ligger vid Norrvikens norra strand.
Längs strandpromenaden vid vattnet finns upp- vuxna lövträd samt en vassbård, men i övrigt är marken inom planområdet anordnad.
Norrvikens västra och norra strand är av stort värde för det rörliga friluftslivet och är attraktiva rekreationsområden. Längs stranden finns idag en gångväg som leder vidare mot Bollstanäs i öster och Sollentunaholm och Norrviken i söder.
Kulturmiljö
Inom planområdet ligger det som tidigare var Wesströms verktygsfabrik (nr 1 på bilden) som flyttade till platsen 1902. Under åren har bygg- naden blivit om- och tillbyggd flera gånger och fick i stort sitt nuvarande utseende 1915. Under 1940-talet tillkom lagerlokaler i öster samt matsal och omklädningsrum i väster. När verksamheten flyttade till Upplands-Väsby 1976 etablerade sig Ingenjörscentrum i området.
Av övriga byggnader utanför planområdet finns direktörsvillan (nr 2) och Sjövillan (nr 3) vid stran-
den bevarade. Sjövillan har blivit tillbyggd med en länk till det intilliggande uthuset. Direktörsvillan har flyttats från sin ursprungliga plats och står nu direkt norr om fabriksbyggnaden vid angöringsga- tan.
I Kulturmiljöplanen från 1993 har följande vär-
dering gjorts: ”Bevarad bebyggelse från den, vid sidan om jästfabriken, viktigaste industrin i Sol- lentuna med stora samhällshistoriska värden.” Som åtgärdsförslag står att byggnaderna omfattas av PBL (1987:10) kap 3 §10, vilket motsvarar PBL (2010:900) kap 8 § 4.
3 2 1
4
Bebyggelse
Utöver de byggnader som beskrivs ovan finns inom planområdet en nyare tvåvåningsbyggnad (nr 4).
Service, kollektivtrafik
Närmaste busshållplats ligger vid Bollstanäsvägen ca 500 meter norrut. Närmaste pendeltågsstation finns i Rotebro ca 1 km västerut (gångvägen). Ser- vicefunktioner finns i Rotebro centrum.
Gator och trafik
Fastigheten, liksom angränsande fastigheter i öster, angörs via Rotebergsvägen. Parkeringsplatser finns i anslutning till denna.
Buller
ÅF-Ingemansson har gjort en bullerkartläggning över Sollentuna, daterad 2011-03-30. Enligt denna ligger de ekvivalenta ljudnivåerna från E4 mellan 60 dB(A) och 65 dB(A) för en stor del av fastigheten. Vid Sjövillan och byggnaden öster om denna ligger de ekvivalenta ljudnivåerna mellan 55 dB(A) och 60 dB(A). De maximala ljudnivåerna understiger 65 dB(A) inom hela planområdet.
Miljökvalitetsnormer för vatten
Miljökvalitetsnormer (MKN) för vattenkvalitet gäller för de vatten som utpekas som vattenföre- komster, däribland Norrviken. Normerna beskri- ver den lägsta godtagbara miljökvaliteten som ska uppnås i sjöar och vattendrag.
Den ekologiska statusen utgår från en femgradig skala där god status har klass 4. Norrviken uppnår 2015 preliminärt otillfredsställande ekologisk sta- tus, klass 2. Den kemiska statusen uppnår 2015 preliminärt inte klassificeringen god kemisk status.
Riskbedömningen är att miljökvalitetsnormerna inte uppnås till år 2021, varken för ekologisk eller kemisk status. (Källa: VISS 2015-03-16)
Grundvatten
Planområdet ligger inom yttre skyddsområde för grundvattentäkt enligt vattenlagen, och omfattas av skyddsföreskrifter meddelade av länsstyrelsen 1974-06-20.
Markföroreningar
Inom planområdet finns ett objekt i Länsstyrel- sens databas över eventuellt förorenade områden.
Objektet är riskklassat till riskklass 2 (stor risk för människors hälsa och miljön) av Länsstyrelsen och objektet tillhör branscherna verkstadsindustri med halogenerade lösningsmedel, tillverkning av sprängämnen samt bilvårdsanläggning. De förore- ningar man kan misstänka är metaller, smörjoljor, skärvätskor, cyanid, klorerade lösningsmedel m.m.
För att kunna säkerställa markens lämplighet för sitt ändamål bedömer Länsstyrelsen att en mark- undersökning behöver genomföras. Fortsatta undersökningar och eventuella åtgärder ska ske i samråd med tillsynsmyndigheten.
Riskhänsyn
Enligt översiktsplanen ska översvämningsrisk be- aktas vid byggnation under +2,5 m. Högsta upp- mätta vattenstånd i Norrviken är hittills +4,73 m.
Sjövillan och den intilliggande byggnaden i öster ligger på mellan +5,0 och +5,5 m. Den stora f.d.
fabriksbyggnaden ligger på mellan +6,0 m och +7,0 m. Översvämningsrisken är således liten.
Strandskydd
Norrvikens östra strand omfattas av ett strand- skydd på 300 m, och delar av den norra stranden har ett strandskydd på 100 m. Från bebyggelsen vid Annerovägen fram till badstranden strax öster om planområdet är strandskyddet 10 m. Idag finns
Strandskyddet upphävs inom skrafferat område
inget strandskydd inom det aktuella planområdet.
I samband med att en ny detaljplan tas fram åter- inträder strandskyddet varför det måste hävas med planbestämmelse.
Planändringen
Syftet med planändringen är att möjliggöra nu- varande användning av fastigheten, hotell- och vandrarhem som hittills har haft tillfälligt bygglov för sin verksamhet.
Bebyggelseförslag
Den föreslagna detaljplanen innebär inga föränd- ringar av bebyggelsen jämfört med dagens situa- tion.
Kvartersmarken ges användningen R1G1J1K - ho- tell och vandrarhem, fordonsservice förutom driv- medelsförsäljning, industri som ej är störande för omgivningen samt kontor. Marken inom fastighe- ten Rotebro 4:10 ges användingen NATUR.
Varsamhet
Fabriksbyggnaden besitter ett visst kulturhistorisk värde varför varsamhetsbestämmelser för de karak- tärsskapande delarna finns i detaplanen. Fönster ska till form, material indelning och proportioner vara lika ursprungliga. Detta gäller såväl de välvda fönstren från 1910-talet som påbyggnadens funk- tionalistiska fönster från 1940-talet. Fasaderna ska vara putsade i en ljus kulör något som byggnaden haft från dess tillkomst. De karaktäristiska pilast- rarna och utstickande ändbjälkarna ska behållas.
Gator och trafik
Rotebergsvägen utgör idag ett servitut som be- lastar Ruletten 4 till förmån för Ruletten 27 och 29. Området har i detaljplanen egenskapsbestäm- melsen g som säger att den ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggning.
Buller
För verksamheter såsom vandrarhem och hotell ska säkerställas att ljudnivåerna inomhus inte över-
skrider de nivåer som anges i Boverkets byggregler, BBR.
Tillgänglighet
Bebyggelsen och den yttre miljön i området ska så långt som möjligt anpassas för personer med ned- satt rörelse- eller orienteringsförmåga eller andra funktionsnedsättningar.
Dagvatten
En effektiv dagvattenhantering är av stor vikt för att minska mängden näringsämnen och andra föroreningar till Norrviken. Dagvattnet ska om- händertas lokalt där det är tekniskt möjligt. I den omfattning det inte är möjligt ska det fördröjas och renas inom fastigheten innan det ansluts till kommunens nät. Förorenat dagvatten får inte in- filtreras. När förändringar görs inom planområdet som innebär påverkan på dagvattensituationen ska en dagvattenutredning göras.
Tekniska frågor
Ledningar
Genom planområdet går VA-ledningar för vilka en ledningsrätt finns. Detta område har i detaljplanen fått bestämmelsen u - marken ska vara tillgänglig för underjordiska ledningar. Skanova har ledningar inom planområdet. Skanova önskar att så långt som möjligt behålla befintliga teleanläggningar i nuvarande läge för att undvika olägenheter och kostnader som uppkommer i samband med flytt-
ning. Tvingas Skanova vidta undanflyttningsåt- gärder eller skydda telekablar för att möjliggöra exploatering förutsätter Skanova att den part som initierar åtgärden även bekostar den. I de områden där ledningarna finns får byggnader inte uppföras.
Några av Skanovas ledningar ligger där endast ut- hus och garage får uppföras. Stokab och Telenor har ledningar under gångvägen i NATUR-områ- det. Fjärrvärme finns framdraget till fastigheten.
Radon
Hela kommunen bedöms vara högriskområde för radon. Ny- och ombyggnation ska utformas på ett sådant sätt att gällande riktvärde inte överskrids.
Administrativa frågor
Genomförandetiden för detaljplanen är 5 år, räk- nat från det datum som ändringen vinner laga kraft.
Strandskydd
Idag finns inget strandskydd inom planområ- det, men i samband med ny detaljplan återinförs strandskyddet inom 100 m från strandkanten.
Med planbestämmelse regleras därför att Norr- vikens strandskydd upphävs inom fastigheten Ruletten 4, d.v.s. det som i detaljplanen utgör kvartersmark. Inom det område längs Norrvikens strand som i detaljplanen utgör NATUR kvarstår strandskyddet.
Marken inom fastigheten Ruletten 4 är privatägd och redan ianspråktagen av bebyggelse, gator
och parkering. Ett upphävande av strandskyddet bedöms därför inte medföra några negativa kon- sekvenser för växt- och djurlivet i området. Möjlig- het finns att inom det område där strandskyddet upphävs ta sig igenom ner till stranden. Den al- lemansrättsliga tillgängligheten påverkas därför inte negativt. Eftersom strandskyddet kvarstår i området närmast stranden påverkas inte den fria passagen längs stranden.
Planens konsekvenser
Detaljplanen bedöms inte medföra några negativa konsekvenser för natur- och kulturmiljön eftersom inga förändringar jämfört med dagens situation föreslås.
Genomförandefrågor
Organisatoriska frågor Planförfarande
Planarbetet bedrivs enligt plan- och bygglagens regler för normalt förfarande (PBL 2010:900).
Detta eftersom planen upphäver strandskyddet som återinträder vid ny detaljplan. Eftersom plan- arbetet påbörjades före den 2 januari 2015 följs de bestämmelser i PBL som gällde fram till dess.
Tidplan
september 2015 Samråd november 2015 Granskning
vintern 2015-2016 Handlingar lämnas till behörigt organ i kom- munen för antagande- beslut
Huvudmannaskap
Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Kommunen är huvudman för till planen angränsande allmän plats. Inom kvarters- marken ansvarar fastighetsägaren för genomföran- det.
Genomförandetid
Genomförandetiden för denna ändring av detalj- planen är fem år, räknat från det datum som änd- ringen vinner laga kraft.
Ansvarsfördelning, ekonomi
Ett särskilt avtal som reglerar kostnaderna för planarbetet har träffats.
Fastighetsrättsliga frågor
I den södra delen av fastigheten Ruletten 4 ligger idag Rotebergsvägen och en parkeringsyta delvis inom allmän platsmark. Denna yta om 110 kvm föreslås i detaljplanen övergå till kvartermark. Ytan kan genom fastighetsreglering, efter ansökan till Lantmäteriet, överföras till Ruletten 4.
Tekniska frågor
Detaljplanen föranleder inga förändringar av led- ningsdragningar.
Dagvattnet ska omhändertas lokalt där det är tek- niskt möjligt. I den omfattning det inte är möjligt ska det fördröjas och renas inom fastigheten innan det ansluts till kommunens nät. Förorenat dag- vatten får inte infiltreras.
Kommunledningskontoret
Erik Isacsson Planarkitekt TENGBOM
Anders Hallmén Planchef
Område som föreslås övergå till kvartersmark
