FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

(1)

Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2016.

Belopp anges i kronor om inget annat anges. Uppgift inom parentes avser föregående år.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Verksamheten

Allmänt om verksamheten Föreningens ändamål

Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning.

Grundfakta om föreningen

Bostadsrättsföreningen Carolus 26 registrerades hos Bolagsverket 2005-05-09, så även ekonomisk plan. Föreningens nu gällande stadgar registrerades 2016-07-08.

Föreningens fastighet

Föreningen äger sedan 2008 fastigheten Carolus 26 i Helsingborg, vilken inrymmer ett flerbostadshus med 18 st bostadsrättslägenheter fördelat på:

1 rok 9 st

2 rok 5 st

3 rok 4 st

Den totala boytan uppgår till 984 kvm. På fastigheten finns även 4 st bilplatser som hyrs ut till föreningens medlemmar.

Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Bostadsrätternas medlemsförsäkring/Söderberg & Partners.

Styrelsen

Styrelsen har både före och efter ordinarie föreningsstämma 2016-05-10 haft följande sammansättning:

Johanna Nystram Ledamot Ordförande

Marleen Ek Ledamot

Irene Engqvist Ledamot Lars Herrström Suppleant

Styrelsen har under året hållit 6 (4) st protokollförda sammanträden.

Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen i sin helhet, av styrelsens ledamöter två i förening.

Styrelseansvarsförsäkring ingår i Bostadsrätternas Fastighetsförsäkring.

Valberedning Olof Brandhagen Revisor

Mazars SET Revisionsbyrå med Anders Johanssson som huvudansvarig.

(2)

Förvaltning

Föreningen har under året haft avtal om fastighetsskötsel med ROFAST AB samt avtal om trappstädning med Select Städ.

Avseende ekonomisk förvaltning har föreningen haft avtal med Brf-Konsult i Lund AB.

Föreningens ekonomi Årsavgifter

En höjning av årsavgifterna med 8 % gjordes per 2016-01-01. Beslut har tagits om att låta årsavgifterna vara oförändrade för 2017.

Föreningens långfristiga lån

Hur föreningens fastighetslån är placerade framgår av not 13.

Fastighetsavgift/fastighetsskatt

Fastighetens värdeår är 1935. Fastighetsavgift har för 2016 erlagts med 1268 kr/lägenhet.

Avsättning till yttre fond

Avsättning till yttre fond skall enligt stadgarna göras årligen motsvarande minst 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde.

Nyckeltal

Belopp i kr/kvm bostadsrättsyta (984 kvm)

2016 2015 2014 2013 2012

Årsavgift (i genomsnitt) *) 777 828 828 828 828

Elkostnad 16 16 17 15 14

Värmekostnad 117 106 100 105 97

VA-kostnad 36 38 33 35 31

Räntekostnad, lån 210 210 256 294 416

Låneskuld 11 217 11 326 10 696 10 696 10 696

*) 2012-2015 ingår årsavg för lgh 19-20, som ej har yta. Fr o m 2016 inga årsavgifter för lgh 19+20.

Likviditet vs resultat

Fr o m 2014 får föreningen p g a nya redovisningsregler inte tillämpa progressiv avskrivningsmetod vad gäller avskrivning byggnad. Övergång till linjär avskrivning har gjort att beloppet för årlig avskrivning på byggnad blivit betydligt högre. Avskrivningar påverkar det visade resultatet men inte föreningens likviditet. Medan nyinvesteringar samt amorteringar på lån eller ökning av lån påverkar föreningens likviditet men inte resultat:

Årets resultat -230 247 kr

Årets avskrivningar (byggnad o inventarier) 246 307 kr 16 060 kr Nyinvesteringar (bredband, snörasskydd tak, gården) -191 188 kr

Årets amorteringar på fastighetslån -108 000 kr

Påverkan på/förändring i likviditet -283 128 kr

Även skillnad mellan åren i kortfristiga fordringar respektive kortfristiga skulder påverkar förändring i likviditet, men i mindre utsträckning.

(3)

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Uppdatering/ändring av föreningens stadgar till nu gällande lagstiftning samt för att växla till ett modernare språk i stadgarna.

En extra föreningsstämma avhölls den 25 maj där man som enda punkt tog ett andra beslut om nya stadgar.

Installation av fiber i fastigheten.

Medlemsinformation

Antalet medlemmar i föreningen uppgick vid årets slut till 24 st, fördelade på 18 lägenheter.

Antalet medlemmar i föreningen uppgick vid årets början till 25 st.

Under året har 5 (4) överlåtelser skett.

Överlåtelse- och pantsättningsavgift tages ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare.

Flerårsöversikt 2016 2015 2014 2013

Nettoomsättning (årsavg o hyror) 797 212 843 028 879 111 875 950 Resultat efter finansiella poster -230 247 -165 933 -221 552 90 062

Soliditet 65,1% 65,2% 66,5% 66,6%

Förändring i eget kapital

Medlems- Fond för yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 21 458 000 194 004 -264 160 -165 933

Disposition av fg års resultat 36 600 -202 533 165 933

Årets resultat -230 247

Belopp vid årets utgång 21 458 000 230 604 -466 693 -230 247

Resultatdisposition

Till föreningsstämmans förfogande står följande resultat:

Balanserat resultat -466 692,97 kr

Årets resultat -230 246,66 kr

-696 939,63 kr Styrelsen föreslår att medlen disponeras så att

till föreningens fond för yttre underhåll,

i enlighet med stadgarna, avsättes 43 200,00 kr

i ny räkning överföres -740 139,63 kr

-696 939,63 kr

(4)

RESULTATRÄKNING

2016 2015

Rörelsens intäkter

Nettoomsättning (årsavg o hyror) Not 1 797 712 843 028

Övriga rörelseintäkter Not 2 25 646 28 273

Summa rörelseintäkter 823 358 871 301

Rörelsekostnader

Driftskostnader Not 3 -404 610 -333 351

Övriga externa kostnader Not 4 -150 853 -265 533

Styrelsearvoden Not 5 -44 986 -43 414

Avskrivningar Not 6 -246 307 -188 267

Summa rörelsekostnader -846 756 -830 565

RÖRELSERESULTAT -23 398 40 736

Finansiella poster

Ränteintäkter 0 533

Räntekostnader och liknande resultatposter -206 849 -207 202

Summa finansiella poster -206 849 -206 669

ÅRETS RESULTAT -230 247 -165 933

(5)

BALANSRÄKNING

2016-12-31 2015-12-31 TILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark Not 7 30 401 907 30 583 215

Markanläggningar Not 8 1 552 819 0

Pågående nyanläggning Not 9 0 1 597 926

Byggnadsförbättringar Not 10 27 067 0

Inventarier Not 11 0 6 958

Installationer Not 12 151 187 0

Summa materiella anläggningstillgångar 32 132 980 32 188 099

Summa anläggningstillgångar 32 132 980 32 188 099

Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar

Övriga fordringar 22 459 21 991

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 13 15 784 9 775

Summa kortfristiga fordringar 38 243 31 766

Kassa och bank

Kassa och bank 81 802 358 283

Summa kassa och bank 81 802 358 283

Summa omsättningstillgångar 120 045 390 049

SUMMA TILLGÅNGAR 32 253 025 32 578 148

(6)

BALANSRÄKNING

2016-12-31 2015-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Bundet eget kapital

Medlemsinsatser 21 458 000 21 458 000

Fond för yttre underhåll 230 604 194 004

Summa bundet eget kapital 21 688 604 21 652 004

Fritt eget kapital

Balanserad vinst -466 693 -264 160

Årets resultat -230 247 -165 933

Summa fritt eget kapital -696 940 -430 093

Summa eget kapital 20 991 664 21 221 911

Långfristiga skulder

Övriga skulder till kreditinstitut Not 14 10 929 094 11 036 206

Summa långfristiga skulder 10 929 094 11 036 206

Kortfristiga skulder

Övriga skulder till kreditinstitut Not 14 108 000 108 888

Leverantörsskulder 25 948 25 803

Skatteskulder 45 198 44 280

Övriga skulder 5 000 0

Upplupna kostnader och förutbet intäkter Not 15 148 121 141 060

Summa kortfristiga skulder 332 267 320 031

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 32 253 025 32 578 148

(7)

BOKSLUTSKOMMENTARER

Redovisnings- och värderingsprinciper

Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag.

Anläggningstillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar.

Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader.

Avskrivningar på anläggningstillgångar enl plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningstider tillämpas:

Byggnader 130 år

Byggnadsförbättring 10 år

Gårdsrenovering 30 år

Bredbandsinstallation 30 år

Inventarier 5 år

T o m år 2013 tillämpades progressiv avskrivningsmetod avseende avskrivning byggnad.

Fr o m år 2014 tillämpas linjär avskrivningsmetod, beräknat på byggnadens anskaffningsvärde inkl standardförbättringar.

Markvärdet är inte föremål för avskrivning, bestående värdenedgång hanteras genom nedskrivning.

Föreningens fond för yttre underhåll

Reservering till föreningens fond för yttre underhåll ingår i styrelsens förslag till vinstdisposition.

Efter att beslut tagits på föreningens årsstämma sker överföring från balanserat resultat (fritt eget kapital) till fond för yttre underhåll (bundet eget kapital) och påverkar därmed inte resultaträkningen.

Noter

2016 2015

Not 1 Nettoomsättning

Årsavgifter, bostäder 764 112 815 028

Hyresintäkter, parkering 33 600 28 000

797 712 843 028

Not 2 Övriga rörelseintäkter

Debiterade kabel-tv/internet-avgifter 19 440 21 600

Överlåtelse-/pantsättningsavgifter 6 206 6 673

25 646 28 273

(8)

2016 2015 Not 3 Driftskostnader

Fastighetsskötsel/trappstäd 66 705 72 512

Snöröjning/saltning 1 781 1 118

Förbrukningsinventarier/material 3 677 4 396

Reparationer och underhåll 111 565 45 717

El, fastighet 15 261 16 229

Värme 115 095 104 750

VA 35 482 37 163

Sophantering/renhållning 16 122 14 593

Försäkringspremier 16 098 14 499

Fastighets-skatt/avgift 22 824 22 374

404 610 333 351

Not 4 Övriga externa kostnader

Telefon/porttele 6 729 7 639

Kabel-tv-avgifter 22 620 22 156

Befarad avgiftsförlust 0 109 656

Revisionsarvoden 20 500 26 750

Föreningskostnader 9 591 4 374

Förvaltningsarvode 35 876 38 500

Administration 18 444 25 035

Konsult-/juristarvoden 27 375 17 000

Bankkostnader 3 389 3 425

Övriga förvaltningskostnader 2 209 6 878

Medlemsavgifter (Bostadsrätterna) 4 120 4 120

150 853 265 533

Not 5 Styrelsearvoden

Styrelsearvoden 35 000 34 000

Sociala avgifter 9 986 9 414

44 986 43 414

Not 6 Avskrivningar

Byggnad 181 308 181 308

Byggnadsförbättringar 1 933 0

Markanläggningar 53 545 0

Inventarier 6 958 0

Installationer 2 563 6 959

246 307 188 267

(9)

Not 7 Byggnader och mark

Ackumulerat anskaffningsvärde

Ingående anskaffningsvärde byggnad 23 570 088 23 570 088

Ingående anskaffningsvärde mark 7 777 489 7 777 489

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 31 347 577 31 347 577 Ackumulerade avskrivningar enl plan

Ingående avskrivningar byggnad -764 362 -583 054

Årets avskrivningar enligt plan -181 308 -181 308

Utgående ackum avskrivningar enl plan -945 670 -764 362

Bokfört värde byggnader och mark 30 401 907 30 583 215 Taxeringsvärde

Taxeringsvärde byggnad 7 400 000 6 800 000

Taxeringsvärde mark 7 000 000 5 400 000

14 400 000 12 200 000 Ställda säkerheter

Fastighetsinteckningar 13 229 000 13 229 000

Not 8 Markanläggningar

Årets anskaffning 8 438

Omklassificering 1 597 926

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 606 364 0

Ackumulerade avskrivningar enl plan

Ingående avskrivningar markanläggningar 0

Årets avskrivningar enligt plan -53 545

Utgående ackum avskrivningar enl plan -53 545 0

Bokfört värde markanläggningar 1 552 819 0

Not 9 Pågående nyanläggningar Ackumulerat anskaffningsvärde

Ingående anskaffningsvärde markanläggningar 1 597 926 133 866

Årets anskaffning 1 464 060

Omklassificering -1 597 926

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 0 1 597 926

(10)

2016-12-31 2015-12-31 Not 10 Byggnadsförbättringar

Ingående anskaffningsvärde byggnadsförbättr 0

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 29 000 0

Ackumulerade avskrivningar enl plan

Ingående avskrivningar byggnadsförbättringar 0

Utgående ackum avskrivningar enl plan -1 933 0

Bokfört värde markanläggningar 27 067 0

Not 11 Inventarier

Ingående anskaffningsvärde inventarier 31 578 31 578

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 31 578 31 578 Ackumulerade avskrivningar enl plan

Ingående avskrivningar inventarier -24 620 -17 661

Årets avskrivningar enligt plan -6 958 -6 959

Utgående ackum avskrivningar enl plan -31 578 -24 620

Bokfört värde inventarier 0 6 958

Not 12 Installationer

Ingående anskaffningsvärde installationer 0

Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 153 750 Ackumulerade avskrivningar enl plan

Ingående avskrivningar installationer 0

Utgående ackum avskrivningar enl plan -2 563

Bokfört värde installationer 151 187 0

Not 13 Förutbet kostnader och upplupna intäkter

Förutbetald försäkringspremie 5 880 0

Förutbetalda kabel-tv-avgifter 5 784 5 655

Förutbetald medlemsavgift 4 120 4 120

15 784 9 775

(11)

Not 14 Övriga skulder till kreditinstitut (fastighetslån)

Ränta Låneskuld Låneskuld Villkors- Långivare 2016-12-31 2016-12-31 2015-12-31 ändringsdag

Stadshypotek AB 1,35% 3 330 000 3 330 000 rörligt/3-mån

Stadshypotek AB 2,62% 3 639 806 3 747 806 2017-01-30

Stadshypotek AB 1,65% 3 018 883 3 018 883 2017-12-30

Stadshypotek AB 1,48% 1 048 405 1 048 405 2018-01-30

11 037 094 11 145 094 Kortfristig del av fastighetslån -108 000 -108 888 Långfristig del av fastighetslån 10 929 094 11 036 206

2016-12-31 2015-12-31 Not 15 Upplupna kostnader och förutbet intäkter

Upplupen elkostnad 1 472 1 276

Upplupen värmekostnad 16 784 14 293

Upplupna styrelsearvoden 17 000 17 000

Upplupna soc avgifter, styrelsearvoden 4 933 4 814

Upplupet revisionsarvode 16 000 15 000

Upplupen räntekostnad 21 041 21 895

Övriga upplupna kostnader 8 000 8 748

Förutbetalda årsavgifter/hyror 62 891 58 034

148 121 141 060

Helsingborg den / 2017

Johanna Nystram Marléen Ek Irene Engqvist

Ordförande Ledamot Ledamot

Vår revisionsberättelse har avgivits den / 2017 Mazars SET Revisionsbyrå

Anders Johansson

Auktoriserad revisor