Delårsrapport januari-mars 1999

Delårsrapport

januari-mars 1999

•

• Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 2,92 kronor jämfört med 1,98 kronor motsvarande period föregående år.

• Förvaltningsresultatet har ökat med 29 % jämfört med motsvarande period föregående år.

• Under perioden har fastigheter sålts för 298 Mkr med vinst om 83 Mkr.

Verksamhet

Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsområdena.

Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl kommersi- ella lokaler som bostäder, ägs och förvaltas av sex loka- la dotterbolag med egna identiteter.

Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvalt- ning, dels att genomföra förvärv och nyproduktion som tillför ny tillväxtpotential och försäljningar som realise- rar skapade mervärden.

Intäkter och resultat

Periodens resultat efter skatt uppgick till 146 Mkr (99), vilket ger ett resultat per aktie om 2,92 kronor (1,98).

Kassaflödet inklusive vinst från fastighetsförsäljningar uppgick till 178 Mkr (130), motsvarande 3,56 kronor per aktie (2,60).

Resultatförbättringen består av såväl ökat resultat i den löpande fastighetsförvaltningen, som ökad vinst från fastighetsförsäljningar. Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, uppgick till 63 Mkr (49), vilket är en förbättring med 29 % mot samma period föregående år. Förbättringen har uppnåtts både genom förbättrad uthyrning och för- värv av fastigheter med god avkastning.

Resultatutveckling

Koncernens hyresintäkter uppgick till 307 Mkr (299).

I det kommersiella beståndet har den genomsnittliga hyresnivån ökat med ca 2 % jämfört med utgången av 1998. Den ekonomiska uthyrningsgraden i dessa fastig- heter har förbättrats med ca en procentenhet till 89 %, trots förvärv av fastigheter med delvis höga vakanser.

Uthyrningsgraden för bostäder var oförändrat 97 %.

I det totala beståndet var uthyrningsgraden densamma som vid årsskiftet, 90 %. Uthyrningsgraden har dock reducerats med ca en halv procentenhet genom nyss- nämnda förvärv och genom att andelen bostadsfastig- heter, i vilka uthyrningsgraden generellt sett är hög, ytterligare har minskat.

Under inledningen av 1999 har efterfrågan på lokaler varit fortsatt stark i Castellums verksamhetsområden.

Nettouthyrningen under första kvartalet var högre än under motsvarande period föregående år och överstiger bolagets interna målsättningar. Det långsiktiga målet om 95 % uthyrningsgrad kvarstår.

Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 173 Mkr (162) motsvarande en direktavkastning om 8,1 % (7,7). Efter avskrivningar var bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen 141 Mkr (131).

Under perioden har fastigheter sålts med ett samman- lagt försäljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 298 Mkr (289), vilket innebar en vinst om 83 Mkr (50).

Målsättningen är att årligen redovisa vinster från fastig- hetsförsäljningar om i storleksordningen 80-100 Mkr.

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 14 Mkr (14). Periodens resultat har belastats med avsättning för aktiekursrelaterat incitamentsprogram för företagsledningen om 3 Mkr (3). Denna post, som tidigare redovisats under jämförelsestörande poster, har inkluderats i de centrala administrationskostnaderna, varvid även berörda jämförelse- och nyckeltal har juste- rats.

Periodens rörelseresultat före finansnetto uppgick till 210 Mkr (167). Finansnettot var –64 Mkr (–68). På grund av underskottsavdrag uppstår i princip ingen skattekostnad.

Delårsrapport januari-mars 1999

(Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. Beträffande definitioner se Årsredovisning 1998.)

Resultat Mkr 150

100

50

0

Resultat per aktie kronor 3,00

2,00

1,00

0 Januari-mars Januari-mars Januari-mars

1997 1998 1999

Vinst fastighetsförsäljning Förvaltningsresultat

Investeringar och försäljningar

Bokfört värde Mkr Antal

Bokfört värde 1999.01.01 8 695 557

+ Förvärv 377 10

+ Investeringar i befintliga fastigheter 60 –

- Försäljningar – 215 – 16

- Avskrivningar – 31 –

Bokfört värde 1999.03.31 8 886 551

Under perioden har förvärvats 10 (1) kommersiella fas- tigheter för totalt 377 Mkr (7). Därav avser 189 Mkr förvärv i Öresundsområdet, 150 Mkr i Storgöteborg, 26 Mkr i Mälardalen samt 12 Mkr förvärv i Storstock- holm. I enlighet med Castellums förvärvsstrategi hade flera av de nyförvärvade fastigheterna vid tillträdet betydande utvecklingspotential i form av vakanta ytor.

I övriga fall ger förvärven redan vid tillträdet ett posi- tivt resultat efter full räntebelastning och avskrivningar.

Den totala investeringsvolymen avseende större igång- satta projekt uppgår till ca 600 Mkr, varav huvuddelen kommer att genomföras under innevarande år. Investe- ringarna ger dock endast en begränsad resultatpåverkan under 1999, eftersom flertalet projekt färdigställs under slutet av året. Bland de större investeringarna kan näm- nas nybyggnation av en kontors- och industrifastighet i Åbro/Mölndal för 135 Mkr, ombyggnad av nio bostads- hus i Helsingborg för 90 Mkr, ombyggnad av det s k

”Amerikahuset” i Göteborg för 80 Mkr, till- och ombygg- nad av Citygallerian i Malmö för 55 Mkr, ombyggnad av en butiks- och kontorsfastighet vid Stortorget i Lund för 38 Mkr, tillbyggnad av en kontorsfastighet i Ideon- området i Lund för 35 Mkr, uppförande av en ny detalj- handelsbyggnad i Malmö för 32 Mkr samt nybyggna- tion av en kontors- och lagerbyggnad i Åbro/Mölndal för 27 Mkr. Merparten av de under perioden gjorda investeringarna i befintliga fastigheter om 60 Mkr (60) avser ovannämnda projekt. Efter redovisningsperiodens utgång har förvärvats en byggrätt om ca 33 000 kvm i teknikparken Ideon i Lund där Castellum redan har pågående nybyggnation.

Under perioden har 16 (29) fastigheter, bokförda till 215 Mkr (239), avyttrats med en vinst om 83 Mkr (50).

Merparten av försäljningarna avser 14 bostadsfastighe- ter på Hisingen i Göteborg, i Mölndal och Borås. Efter periodens försäljningar har andelen bostadsfastigheter i beståndet minskat till 16 % (22).

Finansiering

Castellum har kreditavtal om sammanlagt 5 467 Mkr (5 271), varav 4 698 Mkr (4 765) var disponerat per den 31 mars 1999. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 121 Mkr (100) uppgick till 4 577 Mkr (4 665).

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 mars 1999 var 6,0 % (6,2) medan den genomsnittliga ränte- bindningstiden vid samma datum uppgick till 2,7 år (2,5). Ränteförfallostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har för- längts i tiden via ränteswapavtal och collars.

Ränte- och låneförfallostruktur 1999.03.31

Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat

Mkr % Mkr Mkr

0 – 1 år, inkl likviditet 1 236 5,2 1 716 ¹⁾ 1 066

1 – 2 år 894 6,4 117 –

2 – 3 år 789 7,1 279 156

3 – 4 år 423 6,1 115 115

4 – 5 år 700 5,7 3 240 ²⁾ 3 240

5 – 6 år 335 6,2 – –

6 – 7 år 200 5,6 – –

Totalt 4 577 6,0 5 467 4 577

1) Option att förlänga 1 392 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006

Eget kapital vid periodens utgång, efter utdelning om 3,50 kronor per aktie (2,75) totalt 175 Mkr (138), upp- gick till 3 706 Mkr (3 735) innebärande en soliditet om 40 % (41).

Moderbolaget

Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 4 Mkr (2).

Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 2 Mkr (2).

Moderbolagets tillgångar består utöver likviditet om 107 Mkr (91) i huvudsak av finansiering av dotterbola- gens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag om 2 546 Mkr (2 546) och räntebärande internfinansie- ring om 4 899 Mkr (4 939). Finansieringen har i huvud- sak skett genom eget kapital om 2 951 Mkr (3 122) och externa långfristiga skulder om 4 353 Mkr (4 368).

Göteborg den 22 april 1999

Thomas Alexandersson Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för gransk- ning av bolagets revisorer.

Ekonomiska rapporteringstillfällen 1999

Halvårsrapport januari-juni 1999 19 augusti 1999 Delårsrapport januari-september 1999 21 oktober 1999 Bokslutskommuniké 1999 31 januari 2000 Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör Håkan Hellström, tel 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats,www.castellum.se

Resultaträkning

1999 1998 1998

Mkr jan-mars jan-mars jan-dec

Hyresintäkter 307 299 1 200

Driftskostnader – 73 – 74 – 244

Underhåll – 17 – 19 – 84

Hyresgästanpassningar – 6 – 4 – 30

Tomträttsavgäld – 4 – 4 – 15

Fastighetsskatt – 14 – 15 – 58

Uthyrning och fastighetsadm. – 20 – 21 – 83 Driftsöverskott före avskrivningar 173 162 686

Avskrivningar – 32 – 31 – 126

Bruttoresultat fastighetsförvaltning 141 131 560

Försäljningar, fastigheter

Försäljningsintäkter netto 298 289 571

Bokfört värde – 215 – 239 – 482

Resultat fastighetsförsäljningar 83 50 89

Centrala adm. kostnader – 14 – 14 – 57

Rörelseresultat 210 167 592

Räntebidrag 4 5 19

Finansiella kostnader netto – 68 – 73 – 290

Resultat efter finansnetto 146 99 321

Skatt – – – 1

Periodens resultat 146 99 320

Nyckeltal

1999 1998 1998

jan-mars jan-mars jan-dec

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Hyresvärde, ^kr/kvm 653 636 647

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 90

Fastighetskostnader, ^kr/kvm 243 260 243

Driftsöverskott, kr/kvm 344 311 337

Direktavkastning inkl. uthyrning

och fast.adm. ^% 8,1 7,7 8,1

Bokfört värde (exkl. mark), kr/kvm 4 243 4 050 4 148

Antal fastigheter 551 555 557

Uthyrningsbar yta, tkvm 2 069 2 045 2 072

Finansiella nyckeltal

Kassaflöde inkl. vinst fast.försäljn. Mkr 178 130 446 Kassaflöde exkl. vinst fast.försäljn. ^Mkr 95 80 357 Investeringar i fastigheter, Mkr 437 67 712

Räntetäckningsgrad, ^% 328 246 218

Belåningsgrad, % 53 57 55

Soliditet, ^% 40 40 41

Avkastning eget kapital, % 9,0 7,0 8,8

Avkastning totalt kapital, ^% 6,5 5,9 6,6

Data per aktie(50 000 000 aktier)

Resultat efter skatt, kr 2,92 1,98 6,40

Resultat efter skatt exkl. vinst

fast.försäljn. ^kr 1,26 0,98 4,62

Kassaflöde inkl. vinst fast.försäljn. kr 3,56 2,60 8,92 Kassaflöde exkl. vinst fast.försäljn. ^kr 1,90 1,59 7,14

Utdelning, kr(1997:2,75) – – 3,50

Eget kapital, ^kr 74,12 70,28 74,70

Fastigheternas bokförda värde, kr 177,72 167,67 173,90

Finansieringsanalys

1999 1998 1998

Mkr jan-mars jan-mars jan-dec

Rörelseresultat exkl. avskrivningar

och fastighetsförsäljning 159 148 629

Finansnetto – 64 – 68 – 271

Betald skatt – – – 1

Kassaflöde före förändring

rörelsekapital och investeringar 95 80 357

Förändring rörelsekapital 303 – 153 – 10 Kassaflöde före investeringar 398 – 73 347

Investeringar, fastigheter – 437 – 67 – 712

Försäljningar, fastigheter 298 289 571

Investeringar, övrigt netto – 2 – – 37

Kassaflöde efter investeringar 257 149 169

Förändring långfristiga skulder – 67 – 3 – 30 Förändring långfristiga fordringar 6 – – 17

Utdelning – 175 –138 – 138

Förändring likvida medel 21 8 – 16

Balansräkning

1999 1998 1998

Mkr 31 mars 31 mars 31 dec

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 8 886 8 384 8 695

Övriga anläggningstillgångar 66 21 71

Kortfristiga fordringar 159 334 168

Likvida medel 121 124 100

Summa tillgångar 9 232 8 863 9 034

Eget kapital och skulder

Eget kapital 3 706 3 514 3 735

Räntebärande skulder 4 698 4 792 4 765

Ej räntebärande skulder 828 557 534

Summa eget kapital

och skulder 9 232 8 863 9 034

Storgöteborg 31 %

Storstockholm 21 %

Öresundsområdet 21 % Västra Småland 15 % Mälardalen 12 % Kontor/butik 48 %

Bostäder 16 % Lager/industri 34 %

Projekt 2 %

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 177 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 173 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under perioden sålda fastigheter 7 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/ombyggda fastigheter räknats upp med 11 Mkr såsom de ägts under hela perioden.

Fördelning per geografiskt område

Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-

fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning

Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %

Storgöteborg 190 3 031 626 104 92 96 33 63 8,3

Öresundsområdet 103 1 905 441 71 88 62 23 39 8,3

Storstockholm 65 1 602 353 71 89 63 24 39 9,8

Västra Småland 93 1 208 397 50 91 45 13 32 10,4

Mälardalen 66 1 033 252 42 88 37 13 24 9,3

Obebyggd mark och dylikt 34 107 – – – – – – –

Totalt 551 8 886 2 069 338 90 303 106 197 9,0

Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 20 – 0,9

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 177 8,1

Fastighetsbestånd per 31 mars 1999

Fördelning per fastighetskategori

Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-

fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning

Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %

Kontor/butik 183 4 356 768 164 91 148 51 97 9,0

Lager/industri 186 2 524 977 113 86 97 29 68 10,8

Bostäder 137 1 670 270 55 97 53 23 30 7,2

Projekt 11 229 54 6 76 5 3 2 2,6

Obebyggd mark och dylikt 34 107 – – – – – – –

Totalt 551 8 886 2 069 338 90 303 106 197 9,0

Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 20 – 0,9

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 177 8,1 Hyresvärde per geografiskt område

Hyresvärde per fastighetskategori

Castellumaktien

O-lista, hade vid periodens utgång ca 6 600 aktieägare.

De största svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

De fem största svenska aktieägarna 1999-03-31 Andel av röster och Antal aktier kapital % Allmänna Pensionsfonden, Sjätte fondstyrelsen 8 065 400 16,1 Allmänna Pensionsfonden, Fjärde fondstyrelsen 4 000 000 8,0 Försäkringsbolaget SPP Ömsesidigt 2 445 000 4,9 Zenit Brummer & Partners 2 354 900 4,7 Skandinaviska Enskilda Banken 886 200 1,8

Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick vid perio- dens slut till 48 %. De utländska ägarna är företrädesvis fonder i USA, Nederländerna och Storbritannien.

Aktieägare fördelade per land 1999-03-31

Kursen på Castellumaktien per den 31 mars 1999 var 76,50 kronor motsvarande ett börsvärde om 3 825 Mkr. Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens avkastning, inklu- derat utdelning om 3,50 kronor, varit ca -4 %. Sedan årets början har totalt nära 8 miljoner aktier omsatts, motsvarande i genomsnitt 127 000 aktier per dag. Kursutvecklingen till och med den 16 april 1999 framgår av nedanstående dia- gram.

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se

Org nr 556475-5550

Lokala fastighetsbolag

Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB

Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Bolidenvägen 14 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B

702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal

Telefon 019-27 65 00 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00

Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031-23 38 00 Telefax 031-706 65 29 orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08 info@harry-sjoegren.se www.aspholmenfastigheter.se fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se www.harry-sjoegren.se

www.briggen.se www.brostaden.se www.corallen.se www.eklandia.se

Sverige 52 % USA 16 %

Nederländerna 13 % Storbritannien 16 %

Övriga 3 %

Aktiekurs kronor 100

90

80

70

60

50

40

Omsättning miljoner aktier per månad

12

10

8

6

4

2

0

5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1997 1998

1 2 3 4

1999

Castellumaktiens kursutveckling och omsättning 23 maj 1997 – 16 april 1999

Castellum Carnegie Real Estate Index Stockholms Fondbörs Generalindex Omsättning per månad