Delårsrapport januari-september 1999

(1)

Delårsrapport

januari-september 1999

(2)

• Resultatet efter skatt för januari-september 1999 uppgår till 349 Mkr jämfört med 263 Mkr motsvarande period 1998.

• Resultatet motsvarar en vinst per aktie om 6,98 kronor jämfört med 5,26 kronor motsvarande period föregående år.

• Förvaltningsresultatet har ökat med 25 % jämfört med motsvarande period föregående år.

Verksamhet

Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbola- gen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet finns i de tre storstadsområdena.

Fastighetsbeståndet, vilket innehåller såväl kommersiella lokaler som bostäder, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter.

Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvalt- ning, dels att genomföra förvärv och nyproduktion som tillför ny tillväxtpotential och försäljningar som realise- rar skapade mervärden.

Intäkter och resultat

Periodens resultat efter skatt uppgick till 349 Mkr (263), vilket ger ett resultat per aktie om 6,98 kronor (5,26). Kassaflödet inklusive vinst från fastighetsför- säljningar uppgick till 449 Mkr (358), motsvarande 8,98 kronor per aktie (7,16).

Resultatförbättringen består av såväl ökat resultat i den löpande fastighetsförvaltningen, som ökad vinst från fastighetsförsäljningar. Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar, uppgick till 242 Mkr (194), vilket är en förbättring med 25 % mot samma period föregående år. Förbättringen har uppnåtts genom såväl ökade hyresintäkter på grund av högre hyresnivåer och lägre vakanser, som lägre fastighets- och finansiella kostnader. Även genomförda förvärv och investeringar i befintliga fastigheter har bidragit till resultatförbättringen.

Koncernens hyresintäkter uppgick till 928 Mkr (898).

Hyresintäkterna har under 1999 påverkats positivt av hyresnivåökningen om ca 2 % samt en förbättring av uthyrningsgraden med 1,2 procentenheter till 90,7 %.

Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet har, trots förvärv av fastigheter med delvis höga vakanser, ökat med 1,6 procentenheter.

Den för Castellum gynnsamma marknadsutvecklingen innebär en fortsatt stor efterfrågan på lokaler, vilket medför ökad uthyrning i bolagets samtliga verksam- hetsområden. Nettouthyrningen under januari-september uppgick till 65 000 kvm, en fördubbling mot samma period 1998. Det långsiktiga målet om 95 % uthyrningsgrad kvarstår, vilket grundar sig på en uthyrningsgrad om 94 % i det kommersiella beståndet och 98 % i bostadsbeståndet.

Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 581 Mkr (532) motsvarande en direktavkastning om 8,6 % (8,3). Efter avskrivningar om 100 Mkr (95) var brutto- resultatet från fastighetsförvaltningen 481 Mkr (437).

Under perioden har fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris, om 411 Mkr (392), vilket innebar en vinst om 107 Mkr (69). Målsättningen är att årligen redovisa vinster från fastighetsförsäljningar om i stor- leksordningen 80-100 Mkr.

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 41 Mkr (39). Periodens resultat har belastats med kostnader avseende ett incitamentsprogram för företagsled- ningen om 7 Mkr (9). Denna post, som tidigare redovi- sats under jämförelsestörande poster, har inkluderats i de centrala administrationskostnaderna, varvid även berörda jämförelse- och nyckeltal har justerats.

Periodens rörelseresultat före finansnetto uppgick till 547 Mkr (467). Finansnettot var –198 Mkr (–204). På grund av underskottsavdrag uppstår ingen skattekost- nad.

Delårsrapport januari-september 1999

(Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. Beträffande definitioner se Årsredovisning 1998.)

Resultatutveckling Resultat, Mkr 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Resultat per aktie, kronor

8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 Januari-september Januari-september Januari-september 0

1997 1998 1999

Vinst fastighetsförsäljning Förvaltningsresultat

(3)

Investeringar och försäljningar

Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedanstående uppställning.

Bokfört värde Mkr Antal

Bokfört värde 1999.01.01 8 695 557

+ Förvärv 720 27

+ Investeringar i befintliga fastigheter 289 –

- Försäljningar – 304 – 32

- Avskrivningar – 96 –

Bokfört värde 1999.09.30 9 304 552

Under perioden har förvärvats 27 (19) kommersiella fastigheter för totalt 720 Mkr (243). Därav avser 389 Mkr för- värv i Storgöteborg, 234 Mkr i Öresundsområdet, 63 Mkr i Mälardalen, 22 Mkr i västra Småland samt 12 Mkr förvärv i Storstockholm. Förvärven, varav flera med betydande utvecklingspotential i form av vakanta ytor, ger i princip redan vid tillträdet ett positivt resultat efter full räntebelast- ning och avskrivningar.

Den totala investeringsvolymen avseende större beslutade, igångsatta projekt uppgår till ca 800 Mkr. Investeringarna ger dock endast en begränsad resultatpåverkan under 1999, eftersom många projekt färdigställs under slutet av året eller senare.

Bland de större projekten kan nämnas nybyggnation av en kontors- och industrifastighet i Åbro/Mölndal för 135 Mkr med inflyttning i november och nybyggnation av ett kon- torshus vid Lilla Bommen i Göteborg för ca 160 Mkr, med beräknat färdigställande i början av 2001. Därutöver pågår ombyggnad av det s k ”Amerikahuset”för 80 Mkr, med inflyttning av bostadshyresgäster före årsskiftet och av kommersiella hyresgäster i början av nästa år. I öresunds- området pågår ombyggnad av en större bostadsfastighet i Helsingborg för 90 Mkr samt till- och ombyggnad av City- gallerian i Malmö för 55 Mkr. I Lund sker dels ombyggnad av en butiksfastighet vid Stortorget för 38 Mkr, dels till- byggnad av en kontorsfastighet i Ideonområdet för 35 Mkr.

Därutöver har Castellum outnyttjade byggrätter om drygt 600 000 kvm varav merparten i storstadsområdena. För dessa kommande projekt pågår ett aktivt utvecklingsarbete och i flera fall finns konkreta förslag utarbetade, där en dia- log förs med olika intressenter.

De under perioden gjorda investeringarna i befintliga fastigheter uppgår till 289 Mkr (149). Även om merparten av dessa avser ovannämnda projekt finns därutöver ett antal mindre projekt i olika utvecklingsstadier.

Under perioden har 32 (32) fastigheter, bokförda till 304 Mkr (323), avyttrats med en vinst om 107 Mkr (69). Mer- parten av försäljningarna avser bostadsfastigheter på Hisingen i Göteborg, i Mölndal, Borås och Värnamo.

Finansiering

Castellum har kreditavtal om sammanlagt 5 786 Mkr (5 271), varav 5 097 Mkr (4 765) var disponerat per den 30 september 1999. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 124 Mkr (100) uppgick till 4 973 Mkr

(4 665). Under perioden har nytt långfristigt kreditavtal om 2 200 Mkr ingåtts med 7 års löptid.

Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september 1999 var 5,8 % (6,2) medan den genomsnittliga räntebind- ningstiden vid samma datum uppgick till 2,5 år (2,5). Rän- teförfallostrukturen har uppnåtts dels genom långa ränte- bindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränte- swapavtal och collars.

Ränte- och låneförfallostruktur 1999.09.30

Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Kreditavtal Utnyttjat

Mkr % Mkr Mkr

0 – 1 år, inkl likviditet 1 544 5,0 415 ¹⁾ 208

1 – 2 år 660 6,7 97 95

2 – 3 år 833 6,9 259 247

3 – 4 år 551 5,1 2 815 ²⁾ 2 815

4 – 5 år 985 5,6 – –

5 – 6 år 400 6,1 – –

6 – 7 år – – 2 200 1 608

Totalt 4 973 5,8 5 786 4 973

1) Option att förlänga 118 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 2 720 Mkr till år 2006

Eget kapital vid periodens utgång, efter utdelning om 3,50 kronor per aktie (2,75) totalt 175 Mkr (138), uppgick till 3 909 Mkr (3 735) innebärande en soliditet om 41 % (41).

Moderbolaget

Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast kon- cerngemensamma funktioner, uppgick till 3 Mkr (11).

Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 5 Mkr (7).

Moderbolagets tillgångar består, utöver likviditet om 111 Mkr (91), i huvudsak av finansiering av dotterbolagens fastighetsinnehav fördelat på aktier i dotterbolag om 2 546 Mkr (2 546) och räntebärande internfinansiering om 5 092 Mkr (4 939). Finansieringen har i huvudsak skett genom eget kapital om 2 950 Mkr (3 122) och exter- na långfristiga skulder om 4 734 Mkr (4 368).

Göteborg den 21 oktober 1999

Thomas Alexandersson Verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Ekonomiska rapporteringstillfällen

Bokslutskommuniké 1999 31 januari 2000

Bolagsstämma 22 mars 2000

Ytterligare information kan erhållas av bolagets ekonomi- och finansdirektör Håkan Hellström, tel 031-60 74 00, samt på Castellums webbplats,www.castellum.se

(4)

Resultaträkning

1999 1998 1998

Mkr jan-sept jan-sept jan-dec

Hyresintäkter 928 898 1 200

Driftskostnader – 165 – 173 – 244

Underhåll – 55 – 57 – 84

Hyresgästanpassningar – 16 – 19 – 30

Tomträttsavgäld – 12 – 11 – 15

Fastighetsskatt – 41 – 44 – 58

Uthyrning och fastighetsadm. – 58 – 62 – 83 Driftsöverskott före avskrivningar 581 532 686

Avskrivningar – 100 – 95 – 126

Bruttoresultat fastighetsförvaltning 481 437 560

Försäljningar, fastigheter

Försäljningsintäkter netto 411 392 571

Bokfört värde – 304 – 323 – 482

Resultat fastighetsförsäljningar 107 69 89

Centrala adm. kostnader – 41 – 39 – 57

Rörelseresultat 547 467 592

Räntebidrag 10 14 19

Finansiella kostnader netto – 208 – 218 – 290

Resultat efter finansnetto 349 263 321

Skatt – – – 1

Periodens resultat 349 263 320

Nyckeltal

1999 1998 1998

jan-sept jan-sept jan-dec

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Hyresvärde, kr/kvm 649 640 647

Ekonomisk uthyrningsgrad, ^% 90,7 89,5 89,5 Fastighetskostnader, kr/kvm 218 233 243

Driftsöverskott, ^kr/kvm 371 340 337

Direktavkastning inkl. uthyrning

och fast.adm. % 8,6 8,3 8,1

Bokfört värde (exkl. mark), ^kr/kvm 4 302 4 085 4 148

Antal fastigheter 552 570 557

Uthyrningsbar yta, ^tkvm 2 130 2 071 2 072

Finansiella nyckeltal

Kassaflöde inkl. vinst fast.försäljn. ^Mkr 449 358 446 Kassaflöde exkl. vinst fast.försäljn. Mkr 342 289 357 Investeringar i fastigheter, ^Mkr 1 009 392 712

Räntetäckningsgrad, % 276 229 218

Belåningsgrad, ^% 55 54 55

Soliditet, % 41 42 41

Avkastning eget kapital, ^% 11,2 9,1 8,8

Avkastning totalt kapital, % 7,4 6,8 6,6

Data per aktie(50 000 000 aktier)

Resultat efter skatt, ^kr 6,98 5,26 6,40

Resultat efter skatt exkl. vinst

fast.försäljn. kr 4,84 3,88 4,62

Kassaflöde inkl. vinst fast.försäljn. ^kr 8,98 7,16 8,92 Kassaflöde exkl. vinst fast.försäljn. kr 6,84 5,77 7,14

Utdelning, ^kr(1997:2,75) – – 3,50

Eget kapital, kr 78,18 73,56 74,70

Fastigheternas bokförda värde, ^kr 186,08 171,27 173,90

Finansieringsanalys

1999 1998 1998

Mkr jan-sept jan-sept jan-dec

Rörelseresultat exkl. avskrivningar

och fastighetsförsäljning 540 493 629

Finansnetto – 198 – 204 – 271

Betald skatt – – – 1

Kassaflöde före förändring

rörelsekapital och investeringar 342 289 357

Förändring rörelsekapital 121 – 14 – 10 Kassaflöde före investeringar 463 275 347

Investeringar, fastigheter – 1 009 – 392 – 712

Försäljningar, fastigheter 411 392 571

Investeringar, övrigt netto – 4 – 2 – 37 Kassaflöde efter investeringar – 139 273 169

Förändring långfristiga skulder 332 – 150 – 30 Förändring långfristiga fordringar 6 – – 17

Utdelning – 175 – 138 – 138

Förändring likvida medel 24 – 15 – 16

Balansräkning

1999 1998 1998

Mkr 30 sept 30 sept 31 dec

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 9 304 8 564 8 695

Övriga anläggningstillgångar 65 20 71

Kortfristiga fordringar 154 73 168

Likvida medel 124 101 100

Summa tillgångar 9 647 8 758 9 034

Eget kapital och skulder

Eget kapital 3 909 3 678 3 735

Räntebärande skulder 5 097 4 645 4 765

Ej räntebärande skulder 641 435 534

Summa eget kapital

och skulder 9 647 8 758 9 034

(5)

Storgöteborg 32 %

Storstockholm 21 %

Öresundsområdet 21 % Västra Småland 14 % Mälardalen 12 % Kontor/butik 48 %

Bostäder 15 % Lager/industri 35 %

Projekt 2 %

Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 592 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 581 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet i under perioden sålda fastigheter 19 Mkr frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/ombyggda fastigheter räknats upp med 30 Mkr såsom de ägts under hela perioden.

Fördelning per geografiskt område

Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-

fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning

Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %

Storgöteborg 194 3 279 673 333 93,0 309 90 219 8,9

Öresundsområdet 105 1 998 445 213 89,0 190 56 134 9,0

Storstockholm 64 1 618 351 214 91,1 195 71 124 10,2

Västra Småland 88 1 205 402 148 89,0 132 38 94 10,4

Mälardalen 67 1 065 259 129 89,0 114 35 79 9,9

Obebyggd mark och dylikt 34 139 – – – – – – –

Totalt 552 9 304 2 130 1 037 90,7 940 290 650 9,5

Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 58 – 0,9

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 592 8,6

Fastighetsbestånd per 30 september 1999

Fördelning per fastighetskategori

Antal Bokfört Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drift, under- Drifts- Direkt-

fastigheter värde tkvm värde uthyrn. intäkter håll m m överskott avkastning

Mkr Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %

Kontor/butik 183 4 457 789 501 91,2 457 146 311 9,3

Lager/industri 197 2 752 1 028 360 87,2 314 80 234 11,3

Bostäder 128 1 612 260 159 97,2 154 57 97 8,1

Projekt 10 344 53 17 91,0 15 7 8 3,2

Obebyggd mark och dylikt 34 139 – – – – – – –

Totalt 552 9 304 2 130 1 037 90,7 940 290 650 9,5

Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration – 58 – 0,9

Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 592 8,6

Hyresvärde per geografiskt område Hyresvärde per fastighetskategori

(6)

Castellumaktien

Castellum, vars aktie är noterad på Stockholms Fondbörs

O-lista, hade vid periodens utgång drygt 6 700 aktieägare, en ökning med 1 300 eller 24 % sedan årsskiftet. De stör- sta svenska aktieägarna framgår av nedanstående tabell.

De fem största svenska aktieägarna 1999.09.30 Andel av röster och Antal aktier kapital % Allmänna Pensionsfonden, Sjätte fondstyrelsen 8 092 800 16,2 Allmänna Pensionsfonden, Fjärde fondstyrelsen 4 000 000 8,0 Försäkringsbolaget SPP Ömsesidigt 2 445 000 4,9 Skandinaviska Enskilda Banken 2 200 000 4,4

Handelsbankens Reavinstfond 980 000 2,0

Andelen aktier registrerade i utlandet uppgick vid periodens slut till 47 %. De utländska ägarna är företrädesvis fonder i USA, Nederländerna och Storbritannien.

Aktieägare fördelade per land 1999.09.30

Kursen på Castellumaktien per den 30 september 1999 var 70,50 kronor motsvarande ett börsvärde om 3 525 Mkr.

Under den senaste tolvmånadersperioden har aktiens avkastning, inkluderat utdelning om 3,50 kronor, varit ca – 4,5 %.

Sedan årets början har totalt nära 19 miljoner aktier omsatts, motsvarande i genomsnitt 101 000 aktier per dag. Kursut- vecklingen till och med den 15 oktober 1999 framgår av nedanstående diagram.

Castellum AB (publ) • Box 2269, 403 14 Göteborg • Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 • Telefax 031-13 17 55 • E-post info@castellum.se • www.castellum.se

Org nr 556475-5550

Lokala fastighetsbolag

Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB

Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Bolidenvägen 14 Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B

702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal

Telefon 019-27 65 00 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00

Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031-744 09 00 Telefax 031-706 65 29 orebro@aspholmenfastigheter.se Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08 info@harry-sjoegren.se www.aspholmenfastigheter.se fastighets.ab@briggen.se info@brostaden.se varnamo@corallen.se info@eklandia.se www.harry-sjoegren.se

www.briggen.se www.brostaden.se www.corallen.se www.eklandia.se

Sverige 53 % USA 18 %

Nederländerna 16 % Storbritannien 9 % Övriga 4 %

Aktiekurs kronor 100

90

80

70

60

50

40

Omsättning miljoner aktier per månad

12

10

8

6

4

2

0

Castellumaktiens kursutveckling och omsättning 23 maj 1997 – 15 oktober 1999

Castellum Carnegie Real Estate Index Stockholms Fondbörs Generalindex Omsättning per månad

5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1997 1998

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1999