Samhällsbyggnadskontoret
PLANBESKRIVNING • SAMRÅDSHANDLING
DNR: SBN-01754 • UPPRÄTTAD: 2020-03-04 • UPPRÄTTAD ENLIGT PBL 2010:900 I SIN LYDELSE FRÅN 2015
Detaljplan för del av
Fågelsången 1 Inom Tveta, Södertälje
Planenheten
Samhällsbyggnadskontoret 08- 523 010 00 (växel)
planer@sbk.se
2
Medverkande
Planförfattare
Ludvig Gutestam, Planarkitekt, Samhällsbyggnadskontoret (SBK) T.f. Planchef
Sofia Cedergren (SBK) Konsulter
Tesad Alam, Svefa
Detaljplanen utgörs av en plankarta i skala 1:1000 med planbestämmelser.
Till planen hör dessutom:
• Denna planbeskrivning
• Fastighetsförteckning
• Behovsbedömning
HANDLINGAR
• Riskutredning, Säkerhetspartner Norden AB 2020- 04-01
• Dagvattenutredning, Norconsult AB, 2020-04-29
• Trafikbullerutredning, Akustikkonsulten i Sverige AB, 2020-02-19
PLANERINGSUNDERLAG
Sammanfattning
Planändringen syftar till att bredda möjligheterna för typen och mängden av exploatering på fastigheten. Tack vare platsens framstående geografiska läge och närheten till infrastruktur utgör den ett mycket lämpligt föremål för storskalig etablering av
arbetstillfällen.
4
Innehåll
1. Inledning 5
1.1. Plandata 5
1.2. Detaljplanens syfte och huvuddrag 5
1.4. Tidigare ställningstaganden 6
2. Förutsättningar 6
2.1. Riksintressen och områdes-/bebyggelseskydd 6
2.2. Naturmark och vegetation 6
2.3. Bebyggelse- och landskapsbild 6
2.4. Sociala värden 6
2.5. Gator och trafik 7
2.6. Markens beskaffenhet 7
2.7. Hälsa och säkerhet 7
3. Planförslaget 9
3.1. Bebyggelsestruktur 8
3.2. Grönstruktur 8
3.3. Gator och trafik 8
3.4. Sociala värden 9
3.5. Teknisk försörjning 9
4. Konsekvenser 11
4.1 Miljökonsekvenser 10
4.2 Sociala konsekvenser 10
4.3 Hälsa och säkerhet 11
4.4. Fastighetsrättsliga konsekvenser 11
5. Genomförande 12
3.1. Organisatoriska frågor 12
3.2. Fastighetsfrågor 12
3.3. Ekonomiska frågor 13
3.4. Tekniska frågor 13
3.5. Medverkande 13
1. Inledning
1.1. Plandata
Lägesbestämning och areal
Detaljplaneområdet är beläget i Tveta i
Södertälje tätort och ligger mellan motorvägen E4 och fjärrtågsstationen Södertälje Syd, på östra sidan av Sydvägen.
Området är 16 081 m2 stort.
Gällande planer
För planområdet medger gällande plan 0181K-P1285A från år 2000 byggnation av centrum, industri och handel med ett
exploateringstal på 1.0, alltså en bruttoarea av ca. 16 000 m2.
Längs med den södra kanten samt den östra kanten som gränsar till motorvägen löper en prickmarkerad zon, där bebyggelse således är förbjuden. Ett litet E-område (teknisk
anläggning) avsett för en
transformatorstation finns i den södra delen där de två nämnda zonerna möts.
Markägoförhållanden
Den enda fastigheten, vars utbredning är
identisk med planområdets, heter Fågelsången 1
och samägs av Södertälje kommun (med en andel på 38,9%), SJ (33,3%) och Region Stockholm - då Stockholms läns landsting (27,8%).
De angränsande fastigheterna är dels de tre kommunalt ägda Pershagen 1:3:1, Pershagen 1:3:2 och Kolpenäs 1:1 samt den privatägda fastigheten Fågelboet 2:2.
I arbetet med denna detaljplan har det uppenbarat sig att delar av byggnaden på fastigheten
Fågelboet 2:1 i själva verket står på fastigheten Fågelsången 1.
1.2. Detaljplanens syfte och huvuddrag
Planändringen syftar till att bredda möjligheterna för typen och mängden av exploatering på fastigheten. Tack vare platsens framstående geografiska läge och närheten till infrastruktur utgör den ett mycket lämpligt föremål för storskalig etablering av arbetstillfällen.
Eftersom inga större konsekvenser bedöms skapas av ändringarna har planarbetet skett medelst ett förenklat planförfarande.
6
Huvuddragen är att exploateringsgrad har ersatts av BTA (bruttoarea) som medel för att justera exploateringen eftersom detta mått är mer flexibelt gällande utformning. Samtidigt som byggrätten har utökats har den tillåtna markytan att bebyggas minskats något eftersom tillkomna bestämmelser från Trafikverket förbjuder bebyggelse inom 35 meter från
motorvägen. Den högsta tillåtna
byggnadshöjden har höjts med motsvarande ungefär 2-3 våningar.
Användningsslagen har utökats genom att lätt industri tillåts.
Dessutom tillåts underjordiskt garage under byggnaderna och samtliga tak måste vara vegetativa som en del av dagvattenlösningen.
Enligt utredningar föreslås dagvattenlösning ske medelst perkolationsmagasin och regnbädd, och särskilda åtgärder krävs gällande materialval och liknande på byggnadens östra och norra fasader för att tillgodose riktvärdena för ljudnivåer inomhus.
Vidare kommer möjligheten undersökas att avstycka den del av fastigheten som utgörs av gång- och cykelvägen, bilvägen samt trottoaren i söder och inlemma dessa i angränsande fastighet.
Då planarbetet endast är en ändring och inga större konsekvenser framgått ur
behovsbedömningen beslutas att ett förenklat planförfarande skall ske.
1.2. Tidigare
ställningstaganden
Översiktsplan
Detaljplaneändringen stämmer överens med gällande översiktsplan framtid Södertälje 2013- 2030 i följande hänseenden:
I översiktsplanen framgår att hög exploatering lämpar sig i kollektivtrafiknära lägen vilket detta område i synnerligen hög grad anses utgöra ett exempel på.
Det finns en utpekad tyngdpunkt för förtätning omkring tågstationen Södertälje Syd, inom vilken detaljplanen befinner sig.
Att ge näringslivet goda förutsättningar att skapa arbetstillfällen pekas ut som en strategi för att öka sysselsättningsgraden i kommunen.
RUFS 2010
Även i den regionala utvecklingsplanen framhålls nybyggnation i kollektivtrafiknära lägen som eftersträvansvärt. Området kring Södertälje Syd är utpekat som regional
stadskärna eller strategiskt stadsutvecklingsläge.
Kommunala beslut i övrigt
Stadsbyggnadsnämnden beslutade 2019- 10- 08 § 224, att ge Samhällsbyggnadskontoret i uppdrag att ändra detaljplanen för området.
Detta eftersom man ansåg att platsen med tanke på det infrastrukturellt fördelaktiga läget har en stor potential för företagsetablering vilket kan leda till utökat antal arbetstillfällen och således tål en utökad byggrätt.
2. Förutsättningar
2.1. Riksintressen och områdes-/
bebyggelseskydd
Riksintressen
I direkt angränsning till planområdet ligger motorvägen E4 som utgör ett riksintresse för transport av farligt gods, i nära anslutning till planområdet ligger även järnvägen västra stambanan som även det utgör riksintresse för transport av farligt gods.
Skyddad natur
Inom planområdet finns inga utmärkta nyckelbiotoper, rödlistade arter eller liknande skyddsvärd natur. Utmed områdets sydvästra kant löper dock en spridningskorridor för pollinering (750m.).
Fornlämningar
I dag finns inga kända fornlämningar inom området. Påträffas fornlämningar i samband med markarbetena ska dessa, i enlighet med 2 kap 10 § i Kulturmiljölagen, omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen skall underrättas.
2.2. Naturmark och vegetation
Terräng och vegetation
Området utgörs huvudsakligen av blandskog med mindre stenbumlingar och viss hällmark.
Det är relativt topografiskt varierat och består i stora drag av två stora kullar, en i norr och en i söder, och sänkor däremellan och västerut mot Sydgatan. En väldigt tvär brant vetter mot motorvägen i öster.
2.3. Bebyggelse- och landskapsbild
Kulturmiljö
Området är obebyggt och utgör således ingen del av en kulturmiljö. Ej heller anses närliggande bebyggelse ha något kulturvärde.
Offentlig service
På grund av avsaknaden av bostäder i området saknas offentlig service.
Kommersiell service
Ett kontorskomplex ligger söder om området och cirka 300 meter sydost om plangränsen finns en bensinstation.
2.4. Sociala värden
Rekreation
Området är idag klassat som buffertzon i och med dess angränsning mot motorvägen och de höga ljudnivåer som följer därav – och passar således ej för rekreation. På andra sidan motorvägen, tillgängligt med en gångbro från planområdet, finns dock ett större sammanhängande område klassat som tätortsnatur. Det finns en skog precis norr om villaområdet Pershagen med gångstigar och kant mot Igelstaviken.
Mötesplatser och parker
Planområdet är i nuläget en tämligen oanvänd skog och området som omger det har en
industriell karaktär utan offentliga mötesplatser.
8
2.5. Gator och trafik
Gatunät
Trafiken i området kretsar kring Sydgatan, som är en ”ögla” som löper ut från Nyköpingsvägen, går till tågstationen och sedan vänder söderut mot flera stora parkeringar, Scanias stora kontorskomplex och detaljplaneområdet i fråga.
Sedan återansluter den igen längre söderut på Nyköpingsvägen. Den har en trädallé och gång- och cykelväg. Den trafikeras huvudsakligen av bilpendlare och kollektivtrafikbussar. Från Sydgatan går en namnlös avlöpare i nordostlig riktning mot tågstationen.
Gång- och cykeltrafik
På planområdets sydligaste kant löper en bilgata där trafikförbud gäller. Den fortsätter ned på kontorskomplexets östra sida. Längs denna gatas norra kant ligger en gång- och cykelväg som delar sig från gatan och istället löper österut över motorvägen på en bro, och landar i ett
skogsområde.
Kollektivtrafik
Endast 120 meter från planområdets gräns ligger tågstationen Södertälje Syd där såväl pendeltåg som regional- och fjärrtåg stannar. Tåg går bland annat till Linköping och Stockholm och
Pendeltågslinje 48 går mellan Gnesta och Södertälje centrum med stopp i Södertälje Syd.
Även lokalbusslinje 754 mellan Geneta och Pershagen stannar vid stationen.
Bil- och cykelparkering
Planområdet omges i väst och nordväst helt av stora bilparkeringar vars syfte är att tjäna tågstationens pendlare. Vid tågstationen finns några mindre takbeklädda cykelparkeringar.
2.6. Markens beskaffenhet
Geotekniska förhållanden Enligt kommunens översiktliga
jordartskarta utgörs planområdet av ca. 60 % sandig morän och 40 % berg.
Geoteknisk undersökning är ej gjord men marken bedömdes okulärt som lämplig och grundförhållandena beskrevs i värdeutlåtandet som goda när detaljplanen skapades.
Det åligger byggherren att utföra erforderlig grundundersökning som denne anser lämplig med hänsyn taget till den planerade
bebyggelsens art och
utformning. Ställningstagande för behovet av grundundersökning ska redovisas och
motiveras i bygganmälan. Grundundersökning kan komma att krävas.
Hydrologiska förhållanden
Ungefär 80% av beräknat dagvatten avrinner österut mot Igelstaviken och 20% mot Bränningeån.
2.7. Hälsa och säkerhet
Buller
En bullerutredning för området skedde 2020.
Enligt denna överskrids riktvärdena något men inom en nivå som gör det möjligt att motverka i byggnationen.
Detaljplanen är belägen mitt emellan en
motorväg och en järnväg. Ljud- och bullernivåer är därför relativt höga. Den ekvivalenta ljudnivån i dBA vid de yttersta fasader som möjliggörs av den gamla detaljplanen varierar från 75 mot motorvägen till 60-65 mot järnvägen ca 65 söderut. Den maximala nivån uppgår till 77 mot motorvägen, 83 mot järnvägen och 75 söderut.
Detta innebär att riktvärdena för kontorsmiljöer inohus ej klaras av men att man genom lämplig fönster- och ytterväggskonstruktion kan öka ljudisoleringen och således uppnå en godtagbar ljudnivå under riktvärdena.
Markföroreningar
Området har aldrig varit bebyggt och risken för markföroreningar är således minimal. Om eventuella markföroreningar trots detta skulle upptäckas bekostas sanering av exploatören.
Luftföroreningar
Trots närheten till motorvägen överträds inte gränserna för miljökvalitetsmålet varken vad gäller PM10 eller NO2 per dygn och år. På vissa sträckor av motorvägen kan dock dessa värden överskridas något.
Farligt gods
Motorvägen E4 som gränsar till planområdet i öster utgör en primärled för farligt gods, likaså den närbelägna järnvägen. Det innebär att all bebyggelse inom 30 meter från vägen måste följa länsstyrelsens krav.
En riskutredning gjordes 2020 där riskerna inom området bedöms som acceptabla då de håller sig under eller tangerar ALARP-områdets undre gräns.
Enligt Väglag (1971:948), 47 § måste tillstånd sökas för nybyggnation inom 50 meter från vissa vägar, bland annat motorvägen E4 öster om planområdet. Denna radie täcker närmast hela östra halvan av planområdet. I samråd med trafikverket har dock bedömningen gjorts utifrån ovan nämnda riskutredning, att detta avstånd här kan sänkas till 35 meter från vägens beläggningskant vilket har markerats på plankartan.
Störande verksamheter
Det finns en bensinstation relativt nära planområdet, dock med god marginal bortom rekommendation om ett minsta skyddsavstånd av 50 meter.
Radon
Södertälje kommun har gjort en kartering av markradon. Den anger ungefär vilken risk det finns för markradon i olika områden. Kartan bygger på hur geologin ser ut och på ett antal stickprovsmätningar.
Området är klassat som normalriskområde för radon enligt kommunens markradonkarta och ca.
75 % av områdets yta utgörs av hällmark enligt densamma.
10
3. Planförslaget
3.1. Bebyggelsestruktur
Ny bebyggelse
Ändringen innebär att exploateringsgrad ersätts av bruttoarea som mått för byggnadens storlek samt att maxhöjden höjs från 47,5 till 54 meter ovanför nollplanet. Detta gör utformningen mer flexibel.
Planändringen innebär att även lätt industri och underjordiskt parkeringsgarage tillåts samt att byggnadens tillåtna storlek och höjd utökas.
Utökade användningsområden och storlek ökar möjligheterna till etablering av företag och därmed arbetstillfällen. I och med detta möjliggörs att på ett effektivare sätt dela upp huskroppar i högre och lägre delar utefter användningsområde.
Befintlig bebyggelse
I nuläget finns ingen bebyggelse, men befintlig detaljplanen tillåter centrum, kontor och handel.
Service, offentlig och kommersiell
Med anledning av planens användningsslag skapar den inte ökat behov av offentlig eller kommersiell service.
3.2. Grönstruktur
Naturområden
Områdets östra del kommer även
fortsättningsvis delvis bestå av skog då den är prickmarkerad, och kommer således utgöra en visuell barriär mot motorvägen.
3.3. Gator och trafik
Gatunät
In/utfart till parkeringsgaraget kommer ske från den namnlösa gatan som löper ut i nordostlig riktning från Sydgatan då utfartsförbud skall gälla resten av området.
Detta för att förhindra en utfart mot Sydgatan
som skulle minska trafiksäkerheten för
oskyddade trafikanter som färdas längs Sydgatan.
Gång- och cykeltrafik
Gång- och cykelvägen i syd kommer även i fortsättningen fungera som sådan.
Kollektivtrafik
Kollektivtrafikförsörjningen i området är mycket god med lokalbuss till Södertälje C samt tågtrafik som sträcker sig lokalt, regionalt och nationellt.
Det finns således inget behov av att utökad kollektivtrafikförsörjning.
Bil- och cykelparkering
Det ökade behovet av parkeringsplatser tillgodoses inom detaljplanen i och med det underjordiska parkeringsgaraget. Det är troligt att garaget kommer rymma några hundratal parkeringsplatser.
In- och utfart från garaget förläggs i områdets norra del mot den namnlösa gatan som löper ut i nordostlig riktning från Sydgatan.
Tillgänglighet för räddningstjänst och
renhållning
Framkomlighet för Räddningstjänstens fordon förutsätts vara tillgodosedd på gatumark. Inom kvartersmark ska angöringsgator mm utformas så att utrustning och slang inte behöver bäras och dras mer än 50 meter. Om utrymning förutsätts ske med höjdfordon får avståndet mellan gatan och husväggen inte överstiga 9 m.
Vägen fram ska ha en fri höjd av 4,0 m och vara hårdgjord. På raksträckor ska körbanebredden vara minst 3,0 m. Inre radien i kurvor ska vara minst 7,0 m.
3.4. Teknisk försörjning
Vatten och avlopp
Området ligger inom verksamhetsområdet för kommunens vatten och avloppssystem.
Området ska anslutas till kommunalt vatten och avlopp. Räddningstjänstens möjligheter till brandvattenförsörjning ska beaktas.
Serviser för vatten, spillvatten och dagvatten finns i gatan väster om planområdet.
Dagvattenhantering
En dagvattenutredning gjordes 2020 där olika möjliga lösningar för dagvattebensinnhantering presenterades. Det alternativ som där
rekommenderas (scenario A) gäller för
byggnation utifrån denna detaljplan. Dagvatten skall således omhändertas och fördröjas lokalt.
Det innebär att dagvattnet huvudsakligen leds österut för att avrinna mot Igelstaviken. Det sker via en regnbädd med underliggande
perkolationsmagasin av makadam. Bädden skall vara belägen längs med områdets östra gräns mot motorvägen som enligt karta i bilaga 2 i dagvattenutredningen. Möjligheterna till detta har ritats in i plankartan. Biofiltret måste ha en yta av minst 315 m2. Dessutom skall
bebyggelsens tak vara vegetationsbeklädda i enlighet med plankartan.
Värme
Det finns såväl fjärrvärmeledning som fjärrkylsledning som går längs
fastighetsgränsen. På dessa ledningar får byggnation ej förekomma och ej heller borrning, spontning, grävning eller dylikt. Ett
skyddsavstånd på 3-5 meter gäller för dessa.
Det finns möjlighet för fastigheten att anslutas till fjärrvärmenätet, i sådant fall måste Telge Nät kontaktas för en kapacitetsutredning.
El
Telge Nät äger elledningar som en del av stadsnätet strax väster om planområdet. Det finns möjlighet att ansluta framtida
bebyggelse till detta.
Det lilla E-område avsett för en
transformatorstation som finns i planen sedan tidigare bevaras, om än i något justerad form, för att strategiskt ha möjligheten att säkra effektkapaciteten i området och potentiellt avlasta närliggande stationer.
Grundläggning
På grund av områdets relativt varierade topografi, där bebyggelseytan som medges i stort är belägen på en nordlig och en sydlig kulle med sänkor sinsemellan samt på väster sida mot Sydgatan, förutsätts omfattande sprängnings- och utfyllnadsarbete behövas i samband med byggnation.
12
4. Konsekvenser
4.1. Miljökonsekvenser
Behovsbedömning
Detaljplanens genomförande antas ej medföra betydande miljöpåverkan enligt PBL 4:34 (tidigare PBL 5:18) och bilaga 2 och 4 till MKB- förordningen. En miljöbedömning behöver därför inte utföras.
Miljökvalitetsnormer Yt- och grundvatten
Planförslaget anses ej leda till att
miljökvalitetsnormerna för yt- och grundvatten överskrids.
Miljökvalitetsnormer för luft
Exploateringen är inte av sådan omfattning eller karaktär att den bedöms bidra till att miljökvalitetsnormer för vatten och luft riskerar att överskridas. Buller har beaktats genom att bullerminskande åtgärder för fasad och fönster har påvisats i planbeskrivningen.
Konsekvenser för stads -och landskapsbild Ett förvisso tämligen stort byggnadskomplex kan komma att byggas, och det skulle bli väl synligt från motorvägen samt högre än omgivande bebyggelse - detta däremot i ett område där kulturmiljö eller särskilda utpekade landskapsvärden saknas. Dessutom möjliggörs dessa konsekvenser i viss utsträckning redan i dagens detaljplan. Konsekvenserna för stads- och landskapsbilden bedöms därför vara ringa.
Konsekvenser för naturmiljön
Naturvärdena i området och omgivningen är tämligen låga. Det finns en spridningskorridor för pollinering som löper genom detaljplanens sydvästra ände. Påverkan på denna kan komma att minimeras och kompenseras medelst bevarad naturmark och andra eventuella åtgärder som kan främja pollineringen ifall behovet bedöms finnas.
Konsekvenser för kulturmiljön
Förslaget bedöms ej ha någon inverkan på kulturmiljö då sådan saknas i omgivningen.
4.2. Hälsa och säkerhet
Buller
Planbeskrivningen och plankartan gör gällande att skyddsåtgärder i materialval och utformningen av fönster som minskar ljudnivåerna till att ej överskrida riktvärdena är ett krav.
14
5. Genomförande
5.1. Organisator iska frågor
Tidsplan för genomförande
Då exploatör saknas i nuläget är många
organisatoriska frågor inte aktuella än, och inte heller förrän efter laga kraftvunnen detaljplan.
Genomförandetiden är 5 år från det datum detaljplanen har vunnit laga kraft (4 kap. 21- 25 § PBL). Under genomförandetiden har fastighetsägaren en garanterad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger.
Efter genomförandetidens utgång fort-
sätter detaljplanen att gälla tills den ändras eller upphävs.
5.2. Fastighetsfrågor
Fastighetsindelning
På grund av det tredelade ägandet är de fastighetsrättsliga frågorna av stor vikt och kräver samstämmighet med fler aktörer. För närvarande undersöks hur köp och försäljning skall ske, med ett huvudscenario där de två övriga ägarna säljer sina andelar till
kommunen, som äger och sedermera säljer fastigheten i ett stycke när en intresserad köpare finns. Detta i kombination med att utredning sker rörande möjligheterna att sälja all mark söder om och inklusive gång- och cykelbanan i planområdets södra del.
5.3. Ekonomiska frågor
Planekonomi
Plankostnadsavtalet för detta detaljplanearbete är tecknat mellan planenheten och mark- och exploateringsenheten, där den senare betalar utgifter kopplade till planarbetet.
5.4. Tekniska frågor
Tekniska utredningar
En riskutredning färdigställdes av
Säkerhetspartner Norden AB 2020-04-01.
Den klargör att riskerna i området främst på grund av motorvägen är relativt höga men inte i sådan grad att särskilda skyddsåtgärder behövs.
Dagvattenutredningen färdigställdes av
Norconsult AB 2020-04-29. I den föreslås olika scenarier varav det kallad A, gäller för planen.
Det innebär att vattnet samlas upp och fördröjs vid fastighetens östra kant i en regnbädd med underliggande perkolationsmagasin av makadam och att regnvattnet avleds mot Igelstaviken.
Trafikbullerutredningen färdigställdes av Akustikkonsulten i Sverige AB 2020-02-19. I den framgår att de tillåtna ljudnivåerna
överskrids på grund av bullret från motorvägen.
Men med en omfattning som med relativt små åtgärder i byggnadsteknik, exempelvis
materialval och utformningen av fönster, kan åtgärdas.
Samhällsbyggnadskontoret, Södertälje kommun
Nyköpingsvägen 26, 151 89 Södertälje •: 08-523 010 00 (vxl) • sbk@sodertalje.se • www.sodertalje.se
