Ekonomisk plan för. BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN MULLVADEN ANDRA 45 Org.nr Stockholm, Stockholms län

Ekonomisk plan för

BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN MULLVADEN ANDRA 45 Org.nr 769612-7047

Stockholm, Stockholms län

Denna ekonomiska plan har upprättats med följande huvudrubriker:

A. Allmänna förutsättningar B. Beskrivning av fastigheten

C. Föreningens anskaffningskostnad

D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader E. Beräkning av föreningens årliga intäkter och lägenhetsredovisning F. 11-års simulering av kostnader och intäkter

G. Känslighetsanalys

H. Särskilda förhållanden

I. Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg, 3 kap 2§

J Teknisk besiktning

A. Allmänna förutsättningar

Bostadsrättsföreningen Mullvaden andra 45 som registrerades hos Bolagsverket, 2005-06-16, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning.

Bostadsrättsföreningen räknar med att tillträda fastigheten Stockholm Mullvaden andra 45 Rosenlundsgatan 14, under 1:a kvartalet 2007 och per samma tidpunkt upplåta lägenheter till medlemmarna med omgående tillträde. Förutsättningarna för köpet är till alla delar kända.

Inflyttning har skett i alla lägenheter förutom lägenheterna 1, 11, 25, 33, 34, 41, 50 och 83 vilka upplåtes på tillträdesdagen. Samtliga lokaler är uthyrda. Underhållsbehov enligt utlåtande i Teknisk besiktning (J). Finansiering av omedelbart underhållsbehov sker genom att medel härför avsätts i dispositionsfond.

Rekommenderad avsättning för reparationer har, inom 5 år, uppskattats till ca 5,9 milj kronor inkl moms. I denna del hänvisas till besiktningsföretaget Densias rapport av den 2007-02-23 (J.). År 5 beräknas stammar bli utbytta. Kr 20 milj har avsatts i 11-års kalkylen.

Utöver dessa avsättningar ansvarar medlemmarna för upprustning av sina lägenheter.

Insatserna har beräknats utifrån årshyran. Medelhyran för varje lägenhetsslag utgör bas för andelstalen.

Därutöver görs följande differentieringar:

De lägenheter som saknar balkong får avdrag på insatsen med kr 50 000:- Dessa lägenheter är nr 3, 8, 13, 18, 23, 26, 27, 28, 29, 32, 34, 37, 42, 47, 52, 55, 56, 57, 58, 80, 81, 82, 83.

Dessutom differentieras våningsplanen. 1:a bostadsplanet – 5%, 2:a våningsplanet – 2,5%, 3:e våningsplanet 0%, 4:e våningsplanet +2,5%, 5-6:e våningsplanet + 5%.

Lägenhetsytorna är ej kontrollmätta utan hämtade från aktuell lägenhetsförteckning.

Fastigheten kommer att förvärvas genom förvärv av ekonomisk förening, Maltesholmsvägen Medsolsbacken Ekonomisk förening, org nr 769609-0468.. Köpeskillingen för andelarna i den ekonomiska föreningen motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatteskuld.

Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastighetens bokförda värde, skattemässigt värde. Därefter likvideras den säljande ekonomiska föreningen. Bostadsrättsföreningen övertar därmed en latent skatteskuld som, vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas på mellanskillnaden av fastighetens förvärvspris och det framtida försäljningspriset.

En förutsättning för denna ekonomiska plan är att bostadsrättsföreningen får garantier som innebär att den inte drabbas av några skattekonsekvenser i form av uttagsbeskattning i samband med förvärvet av fastigheten eller avveckling av den ekonomiska föreningen. Vidare förutsetts det att det inte finns några ej redovisade skatteskulder, andra skulder eller åtaganden hänförliga till den ekonomiska föreningen

Boarea 5613 kvm. Lokalyta 3050 kvm. Tomtareal 1894 kvm. Beräknat taxeringsvärde för år 2007, 111 400 000 varav kr 91 000 000 belöper på bostäder. Byggnaden är fullvärdeförsäkrad i

Brandkontoret.

Rättigheter

Last: 1 Avtalsservitut 01-IM2-86/71583, Sophantering mm Planer

Stadsplan 0180-6648AA Datum 1979-05-31, Reg.karta 66A, 66C, 65B, 65D Genomförande: slut 1992-06-30

I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1§ bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande

ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnader för fastighetsförvärv på överenskommen köpeskilling, som tillsammans med avsättning till

B. Beskrivning av fastigheten

Byggnadstyp Flerfamiljshus med 7 våningsplan samt 2 källare. BOA ca 5613 kvm Lokalyta ca 3050 kvm

83 lägenheter och 12 lokaler, inkl förråd

Byggnadsår Byggnaden är uppförd 1964 (enligt taxeringsuppgifter). Värdeår 1964

Antal våningar 7

Grundläggning Stödpålar Stomme Betong och stål

Bjälklag Över källare: Betong med ovanpåliggande golvkonstruktioner Mellanbjälklag: Betong med ovanpåliggande golvkonstruktioner Vindsbjälklag: Lätt isolerad stålkonstruktion

Fasader Putsade, Översta våningen profilerad plåtpanel.

Yttertak Mansardtak med takbeläggning av plåt

Balkonger Balkongplattor av betong. Räcken prefabricerade betongelement med frilagd ballast.

Fönster 2-glas kopplade. 1+2 isolerglas på plan 6. Karmar av trä, bågar av trä Uppvärmning Vattenburen fjärrvärme

Ventilation Mekanisk från- och tilluft i bostäder och lokaler

Trapphus Trapp- och golvbeläggning av marmor, väggar målade, tak målat.

Hiss En för 5 personer i vardera trapphuset.

Källare Tvättstuga med 3 tvättmaskiner, 1 centrifug, 1 torktumlare och 2 torkskåp.

Separat mangelrum med mangel.

Lägenhetsförråd

Sophantering Sopnedkast i trapphusen. Soprum med karuseller i källarplan. Kärl för sophantering utvändigt

Vindsplan Lägenheter, plan 6

C. Föreningens anskaffningskostnad

Köpeskilling för föreningens fastighet 195 000 000:-

Lagfart, transportköp 825:-

Pantbrev 220 648:-

Bildningskostnader 575 000:-

Dispositionsfond 5 900 000:-

Insatser 129 805 347:-

Upptagande av lån 71 891 126:-

Summa finansiering 201 696 473:-

D. Finansieringsplan och beräkning av föreningens årliga kostnader.

Specifikation av lån som beräknas upptagas för fastighetens finansiering samt beräkning av de årliga kapitalkostnaderna.

Som säkerhet för lån lämnas befintliga pantbrev kr 60 900 000:- samt nya pantbrev kr 11 000 000 i fastigheten.

banken

Lånebelopp kr 71 891 126 Genomsnittlig räntesats 4,20%

Amortering 0:-/år, 5 år amort.fritt

Bindningstid

1/3-del rörligt, 1/3-del bundet 3 år, 1/3-del bundet 5 år

Kapitalkostnader

Räntor 3 022 290:-

Amortering 0:- 3 022 290:-

Driftkostnader

Fastighetsförv. adm 259 500:-

Fastighetsskötsel, städning 441 150:-

Uppvärmning, fastighetsel 1 236 950:-

Vatten och avlopp 259 500:-

Försäkring 103 800:-

Sophämtning 112 450:-

Löpande underhåll/diverse 112 000:-

2 525 350:- Avsättningar, skatt

Avsättning till yttre underhållsfond, 0,3% av tax.värde 334 200:-

Fastighetsskatt *) 471 130:-

Inkomstskatt (28% av schablonintäkt) **) 0:- 805 330:-

*) Beräknat på 2006 års värde

**) gäller ej fr o m 2007

Total anskaffningskostnad 201 696 473

Lgh nr

BRA HR Kvm

BRA BR Kvm

Andels tal

%

Insats kr

Alla insatser

Mån.avg kr

Års.avg kr

Hyres Intäkter

kr

1 40 0,8138% 1 098 862 1 098 862 2 211 26 528 4 775 5 416

2 97 0,0000% 2 369 133 0 0 86 012 0 0

3 53 1,0783% 1 348 924 1 348 924 2 929 35 149 6 077 6 863 4 85 1,7294% 2 106 098 2 106 098 4 698 56 372 9 612 10 840 5 40 0,8138% 1 098 862 1 098 862 2 211 26 528 4 775 5 416

6 40 0,0000% 1 127 390 0 0 40 206 0 0

7 97 1,9736% 2 395 092 2 395 092 5 361 64 330 10 949 12 347

8 53 0,0000% 1 385 793 0 0 51 668 0 0

9 85 1,7294% 2 160 776 2 160 776 4 698 56 372 9 739 11 000 10 40 0,8138% 1 127 390 1 127 390 2 211 26 528 4 841 5 499 11 40 0,8138% 1 155 918 1 155 918 2 211 26 528 4 908 5 582 12 97 1,9736% 2 455 699 2 455 699 5 361 64 330 11 091 12 523 13 53 1,0783% 1 421 560 1 421 560 2 929 35 149 6 246 7 075 14 85 1,7294% 2 215 453 2 215 453 4 698 56 372 9 867 11 159

15 40 0,0000% 1 155 918 0 0 40 595 0 0

16 40 0,8138% 1 184 447 1 184 447 2 211 26 528 4 974 5 665 17 97 1,9736% 2 516 306 2 516 306 5 361 64 330 11 232 12 700 18 53 1,0783% 1 457 879 1 457 879 2 929 35 149 6 331 7 181

19 85 0,0000% 2 270 131 0 0 77 758 0 0

20 40 0,8138% 1 184 447 1 184 447 2 211 26 528 4 974 5 665 21 40 0,8138% 1 212 975 1 212 975 2 211 26 528 5 041 5 748 22 97 1,9736% 2 576 913 2 576 913 5 361 64 330 11 374 12 877 23 53 1,0783% 1 494 197 1 494 197 2 929 35 149 6 416 7 287 24 85 1,7294% 2 324 808 2 324 808 4 698 56 372 10 122 11 478 25 40 0,8138% 1 277 778 1 277 778 2 211 26 528 5 192 5 938 26 51 1,0376% 1 437 174 1 437 174 2 819 33 823 6 172 7 010 27 96 1,9532% 2 532 563 2 532 563 5 306 63 667 11 215 12 692 28 54 1,0987% 1 430 175 1 430 175 2 984 35 813 6 321 7 156 29 100 2,0346% 2 738 887 2 738 887 5 527 66 320 11 917 13 515 30 40 0,8138% 1 098 862 1 098 862 2 211 26 528 4 775 5 416 31 97 1,9736% 2 334 485 2 334 485 5 361 64 330 10 808 12 170 32 53 1,0783% 1 348 924 1 348 924 2 929 35 149 6 077 6 863 33 85 1,7294% 2 106 098 2 106 098 4 698 56 372 9 612 10 840

34 22 0,4476% 635 687 635 687 1 216 14 590 2 699 3 070

35 40 0,8138% 1 127 390 1 127 390 2 211 26 528 4 841 5 499 36 97 1,9736% 2 395 092 2 395 092 5 361 64 330 10 949 12 347 37 53 1,0783% 1385793 1 385 793 2 929 35 149 6 163 6 971

38 85 0,0000% 2 160 776 0 0 77 437 0 0

39 40 0,8138% 1 127 390 1 127 390 2 211 26 528 4 841 5 499

40 40 0,0000% 1 184 447 0 0 40 536 0 0

41 97 1,9736% 2 455 699 2 455 699 5 361 64 330 11 091 12 523 42 53 1,0783% 1 421 560 1 421 560 2 929 35 149 6 246 7 075 43 85 1,7294% 2 215 453 2 215 453 4 698 56 372 9 867 11 159 44 40 0,8138% 1 155 918 1 155 918 2 211 26 528 4 908 5 582 45 40 0,8138% 1 184 447 1 184 447 2 211 26 528 4 974 5 665 46 97 1,9736% 2 516 306 2 516 306 5 361 64 330 11 232 12 700 47 53 1,0783% 1 457 879 1 457 879 2 929 35 149 6 331 7 181 48 85 1,7294% 2 270 131 2 270 131 4 698 56 372 9 995 11 319 49 40 0,8138% 1 184 447 1 184 447 2 211 26 528 4 974 5 665 50 40 0,8138% 1 212 975 1 212 975 2 211 26 528 5 041 5 748 51 97 1,9736% 2 576 913 2 576 913 5 361 64 330 11 374 12 877 52 53 1,0783% 1 496 291 1 496 291 2 929 35 149 6 420 7 293 53 85 1,7294% 2 324 808 2 324 808 4 698 56 372 10 122 11 478 54 40 0,8138% 1 212 975 1 212 975 2 211 26 528 5 041 5 748 55 52 1,0580% 1 530 325 1 530 325 2 874 34 486 6 445 7 337

E. Beräkning av föreningens årliga intäkter och lägenhetsredovisning

Boendekostn vid olika räntesatser på insatslån 4% 5%

Lgh nr

BRA HR Kvm

BRA BR Kvm

Andels tal

%

Insats kr

Alla insatser

Mån.avg kr

Års.avg kr

Hyres Intäkter

kr

57 57 1,1597% 1 682 279 1 682 279 3 150 37 802 7 076 8 057

58 106 0,0000% 2 767 448 0 0 108 550 0 0

59 105 2,1363% 2 520 990 2 520 990 5 803 69 636 11 685 13 156 60 63 1,2818% 1 599 254 1 599 254 3 482 41 781 7 213 8 146 61 89 1,8108% 2 204 881 2 204 881 4 919 59 025 10 063 11 350 62 59 1,2004% 1 549 321 1 549 321 3 261 39 129 6 876 7 780 63 104 2,1160% 2 575 064 2 575 064 5 748 68 972 11 756 13 258 64 63 1,2818% 1 640 773 1 640 773 3 482 41 781 7 310 8 267 65 89 1,8108% 2 262 123 2 262 123 4 919 59 025 10 197 11 517 66 59 1,2004% 1 589 543 1 589 543 3 261 39 129 6 970 7 897 67 105 2,1363% 2 651 888 2 651 888 5 803 69 636 11 991 13 538 68 63 1,2818% 1 682 292 1 682 292 3 482 41 781 7 407 8 388

69 89 0,0000% 2 319 696 0 0 81 436 0 0

70 59 1,2004% 1 629 766 1 629 766 3 261 39 129 7 064 8 014 71 104 2,1160% 2 705 386 2 705 386 5 748 68 972 12 060 13 638 72 63 1,2818% 1 723 812 1 723 812 3 482 41 781 7 504 8 510 73 89 1,8108% 2 376 607 2 376 607 4 919 59 025 10 464 11 850 74 59 1,2004% 1 669 989 1 669 989 3 261 39 129 7 157 8 132 75 105 2,1363% 2 782 786 2 782 786 5 803 69 636 12 296 13 919

76 63 0,0000% 1 826 118 0 0 58 995 0 0

77 89 1,8108% 2 433 849 2 433 849 4 919 59 025 10 598 12 017 78 59 1,2004% 1 710 212 1 710 212 3 261 39 129 7 251 8 249 79 95 1,9329% 2 759 769 2 759 769 5 250 63 004 11 690 13 300

80 34 0,6918% 904 807 904 807 1 879 22 549 3 990 4 518

81 54 1,0987% 1 429 955 1 429 955 2 984 35 813 6 321 7 155 82 66 1,3428% 1 802 601 1 802 601 3 648 43 771 7 854 8 905 83 41 0,8342% 1 041 599 1 041 599 2 266 27 191 4 696 5 304

Total 698 4915 100% 129 805 347 3 259 612 663 193

LOKALER

NR YTA HYRA ANVÄNDNING

5010-5001 83 55 331 lager

5010-5003 157 240 680 butik

5010-5004 1 186 1 116 700 kontor

5010-5007 12 4 944 lager

5010-5009 12 2 942 lager

5010-5010 8 1 550 lager

5010-5011 16 22 080 lager

5010-5013 21 13 250 lager

5010-5014 15 9 810 lager

5010-5015 253 331 660 butik

5010-5016 6 4 900 lager

5010-5017 17 6 800 lager

garage 619 518

SUMMA 1 789 2 430 165

Sammanställning föreningens intäkter

Årsavgifter 3 259 612

Hyresintäkter 663 193

Lokaler och garage 2 430 165

Nyckeltal:

Drift/kvm Ren.fond /kvm Pris/kvm Avg/Kvm

292 kr 39 kr 26 410 kr 663 kr

F. 11 –års simulering av intäkter och kostnader

tkr År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 11 1. Årsavgifter + 3 260 3 325 3 391 3 459 3 528 3 775 4 040 4 635

Hyror bostäder + 663 683 704 725 746 769 792 891

Hyror lokaler + 2430 2430 2530* 2555 2673** 2673 2700 2 700 2 Driftkostnader - 2 525 2 576 2 627 2 680 2 734 2 788 2 844 3 078 3 Avsättning enl. stadgar

- 334 341 348 355 362 369 376 407

4 Amortering - 0 0 0 0 219 219 219 219

5 Tomträttsavgäld -

6 Fastighetsskatt - 471 481 490 500 510 520 531 574

Inkomstskatt utgår

7 DRIFTNETTO = 3 022 3 041 3 160 3 205 3 130 3 327 3 567 3 953 8 Låneräntor - 3 022 3 022 3 022 3 010 3 960 3 953 3 945 3 914

Räntebidrag +

10 RESULTAT EXTERN

FINANSIERING = 0 18 138 194 -831 -626 -378 39

11 Eget Kapital (kassa) 6 234 769 1 146 1 656 22 237 2 108 1 890 2 689

12 Ränta eget kapital 94 12 17 25 334 32 28 40

13 REDOVISAT

RESULTAT 94 30 155 219 -497 -594 -349 80

Förutsättningar

Uppräkn. Årsavg år 1 - 5 2 % Ränta på eget kapital räknas ut med Uppräkn. Årsavg. år 6 – 7 7% ränta på ränta formel

Uppräkn Årsavg år 8 - 11 4%

Uppräkn. hyror

Uppräkn. Drift, fast.skatt

3,0%

2,0%

År 1 insättes, kr 5,9 milj kronor å föreningens dispositionsfond. År 5 insättes 20 milj Ränta på eget kapital 1,5% Taxeringsvärdet beräknas öka med 2% per år Taxeringsvärde 111 400 000 kr

Beräknat värde 2007 Fastighetsskatten jämkas under 2007 så att sammanlagda skatteuttaget blir ungefär som under 2006.

Dessutom utgår inkomstbeskattningen.

*) Lokalhyresavtal 5010-5003, rabatt upphör + 99 996:-

**) Lokalhyresavtal 5010-5015, rabatt upphör + 118 800:-

G. Känslighetsanalys

Förutsättningar för känslighetsanalysen; Angivna årsavgifter ger 0-resulatat för respektive år. 11-års prognosen visar årsavgift vid förbestämd årlig höjning av avgiften och resultat för varje år.

Föreningen äkta/oäkta Beräkning per 2007-03-07

Upplåten yta med bostadsrätt för kvalificerad användning 4915 kvm Upplåten yta med hyresrätt, okvalificerad användning 698 kvm, kr 663 193 Intäkter från lokalhyresgäster kr 1 810 647

Intäkter från garage kr 619 518 Medelhyra per kvm kr 925 UTRÄKNING

4915 x 925 = 4 546 375 Hyreslgh 663 193 Lokaler 1 810 647 SUMMA 7 020 215 4 546 375/7 020 215 = 64,7%

Föreningen är äkta

tkr År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 11 Årsavgift/kvm efter ekonomisk

plan med dagens inflationsnivå och dagens genomsnittliga räntenivå med

0-resultat 644 670 659 659 819 889 893 927

Årsavgifter/kvm om

1. Dagens genomsn.rta.nivå

+ 1% 790 817 805 805 1 005 1 075 1 079 1 111 2. Dagens genomsn.rta.nivå

– 1% 505 534 525 530 633 703 707 742

Dagens räntenivå och

1. Dagens inflationsnivå

+ 1% 644 677 672 681 849 927 940 1 016

2. Dagens inflationsnivå

– 1% 644 664 645 638 790 852 848 845

H. Särskilda förhållanden.

1. Medlem som innehar bostadsrätt skall erlägga insats och eventuell upplåtelseavgift samt årsavgift med belopp som ovan angivits eller som styrelsen annorlunda beslutar. Pantsättnings- och överlåtelseavgift får tas ut i enlighet med föreningens stadgar.

2 Några andra avgifter än de ovan redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende. Det åligger styrelsen att bevaka sådana förändringar i kostnadsläget som bör kräva höjningar av årsavgiften för att föreningens ekonomi inte skall äventyras.

3 Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymme i gott skick. Vad gäller installationer mm hänvisas till vad som stadgas under - Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter - i föreningens stadgar.

4 Vid bostadsrättsföreningens upplösning skall föreningens tillgångar skiftas på sätt föreningens stadgar föreskriver.

5 Styrelsen upplyser att föreningen är skyldig att vidtaga bokföringsmässig avskrivning med minst 0,5% av byggnadens byggnadsvärde. Detta påverkar det bokföringsmässiga resultatet men inte föreningens likviditet.

Stockholm den

Bostadsrättsföreningen Mullvaden andra 45