4. Diskussion
4.3 Är tredimensionell fastighetsindelning bättre än servitut och
I många fall kan behovets utformning och sammanhang göra att det är fullt tillräckligt, och också betydligt enklare att bilda ett servitut (Julstad & Sjödin, 2005, s. 37).
Tredimensionell fastighetsindelning kan ibland göra avkall på anpassningsbarheten
jämfört med att använda ett mer flexibelt servitut. Detta eftersom det troligtvis alltid
måste genomföras en lantmäteriförrättning vid en förändring av lägespositionen (Julstad
74
tredimensionellt indelad, behöver antagligen en fastighetsreglering genomföras i samband med att den ersätts. Enligt FBL 3 kap. l § ska fastighetsbildning resultera i en varaktigt lämpad fastighet för det avsedda ändamålet. En brofastighet skall således vara varaktigt lämpad för broändamål. En möjlighet att åstadkomma detta kan vara att bilda en extra bred och tilltagen brofastighet. Denna kan i större utsträckning inrymma framtida
växelvisa ombyggnader, och även flertalet tänkbara brobehov som kan uppstå i framtiden för andra transportslag. Men det expansionsutrymme som kan medges vid
fastighetsbildningen är begränsat. Mycket tyder på att det inte tillåts i den nödvändiga omfattningen, p g a att ombyggnaden av naturliga skäl inte är nära förestående eller planerad (Julstad & Sjödin, 2005, s. 70)
Om ett utrymme skall existera fristående, och utan inblandning av arrende/hyra eller bostadsrättslokal, så är tredimensionell fastighetsindelning troligtvis den enda lösningen som står tillbuds (Julstad & Sjödin, 2005, s. 57). Det kan tänkas att t ex ett hotell som inryms i en galleria , vill utgöra en självständig fastighet (Julstad & Sjödin, 2005, s. 59).
Ett annat exempel kan vara att en ny byggnad skall uppföras på ett befintligt tak (Julstad
& Sjödin, 2005, s. 62).
Generellt kan det nog inte ses som en långsiktig lösning, att ett permanent behov av ett utrymme som borde tillgodoses inom den egna fastigheten för dess ändamålsenliga användning, skall behöva lösas genom att hyra ett utrymme av grannen. Detta behov bör i första hand lösas genom att flytta en gräns på marken, och i andra hand bilda ett
tredimensionellt utrymme.
I de fall då tillförsäkringen av ett utrymme till förmån för en enskild fastighet kan ske
med tydliga gränser, så är tredimensionell fastighetsindelning antagligen den lämpligaste
lösningen som borde föredras i första hand. Detta även om det med servitut också går att
bestämma utsträckningen på ett utrymme exakt (Julstad & Sjödin, 2005, s. 76). Servitut
och gemensamhetsanläggningar kan då i första hand tillförsäkra sådana behov som inte
kräver en tydlig gräns, alternativt när behovet kan komma att kräva en viss flexibilitet
över tiden avseende utbredningen på det utnyttjade utrymmet. Utgångspunkten kan
tänkas vara att de ytor och utrymmen som enbart är avsedda att användas av en fastighet,
också borde tillhöra den. Detta dels med anledning av att det går att pantstätta värdet i
olika sammanhang (Julstad & Sjödin, 2005, s. 79-80), men även skattemässiga aspekter
behöver beaktas. Det kan också tänkas att det ur ett försäkringsperspektiv, är lämpligare
och smidigare att ett utrymme tillhör den fastighet som använder det. Inga särskilda
bestämmelser har införts om försäkringar (Julstad & Sjödin, 2005, s. 108).
Ur samma synvinkel kan det också diskuteras huruvida en fastighet kan sälja ett visst utrymme som inte behövs för dess ändamålsenliga användning (Julstad & Sjödin, 2005, s.
58). Det finns kanske en möjlig användning av det till ett annat ändamål, eller att den som använder utrymmet köper det. Om en försäljning av utrymmet sker kan ganska säkert en ny aktiv ägare bättre tillgodogöra sig och utnyttja utrymmet, alternativt att det på annat sätt kan bidra till att resultatet blir en ökad nyttoeffekt. Denna frågeställning är främst aktuell då det finns ett stort behov av utrymmen och mark på samma plats. Men frågan kan även behöva beaktas generellt, speciellt p g a att mark är en ändlig resurs, som det för det mesta alltid finns användning för på något sätt. Det finns därmed inget självändamål att alltid ta i anspråk ny mark. En anledning kan också vara att ur avståndssynpunkt försöka hålla ett område så kompakt som möjligt.
En stor industrifastighet kan vara svår att sälja, åtminstånde till ett pris som egentligen är motiverat. Det kan bero på att en efterfrågan av lokaler över en viss storlek, inte finns på en ort. För att ändå göra det möjligt att för en ägare tillgodogöra sig det värde som finns, kan fastigheten delas upp i flera mindre och mer ändamålsenliga fastigheter, som kan säljas var för sig. Genom att använda sig av tredimensionell fastighetsbildning kan även komplicerade byggnader i flera plan tillgängliggöras och fördelas bland de nya tilltänkta mindre fastigheterna, som då blir ändamålsenliga och med alla behov tillförsäkrade. För att knyta an till detta resonemang, så har det visats på exempel att ett utrymme i en historiskt intressant byggnad kan bevaras för framtiden genom att bli museum. Prop.
2003/04:115 s. 33 uttrycker en restriktiv hållning till tredimensionell fastighetsindelning med anledningen att den vill motverka fragmentisering av fastighetsindelningen (Julstad
& Sjödin, 2005, s. 62). Av ovannämnda industriexempel kan det konstateras att det inte verkar finnas något värde i att bevara homogena förvaltningsobjekt intakta endast av den anledningen att den just skulle bli tredimensionellt indelad. Snarare så har tredimensione ll fastighetsindelning möjliggjort att värden skapats, genom att gjorda investeringar blivit möjliga att utnyttja på ett effektivare sätt.
Antagligen finns det en hel del tidigare bildade servitut och inrättade
gemensamhetsanläggningar, som enbart existerar p g a att inga andra metoder stod
tillbuds när behovet tillförsäkrades. Ur det perspektivet borde många servitut och
gemensamhetsanläggningar vara möjliga att ombilda till en tredimensionell
76