4. Diskussion
4.4 Framtiden
Tredimensionell fastighetsindelning kommer antagligen att få en stor betydelse vid nyutveckling och förtätning av de flesta tätorter. Vid nyproduktion av helt nya byggnader i centrumnära områden, eller i stadsdelscentra, verkar parkeringslösningar i kombination med annat ändamål vara grundkonceptet. Den utveckling som kan ske genom
tredimensionell indelning i en galleria, kan tillämpas i mindre skala i en mindre ort, eller stadsdelscentrum.
Påbyggnader ovanpå befintliga byggnader kan inte göras hur som helst p g a
hållfasthetsskäl. Lämpliga centralt belägna byggnader för sådan byggnation finns i de flesta städer, men är vanligast i storstäderna. Därutöver har varje stad sina unika förutsättningar för att uppföra nya byggnader ovanpå befintliga. Det kan då handla om robusta kontorsfastigheter eller storhus i form av lamellhus, skivhus och punkthus. Vid en sådan exploatering är det troligtvis en förutsättning att ett större gemensamt
parkeringshus kan byggas på sidan av, oavsett om det handlar om bostäder eller kontor.
Men dessa byggnader behöver inte utgöra begränsningen för vilka möjligheter som finns för påbyggnad. En fastighet med exempelvis en enklare butiksbyggnad, skulle vara möjlig att överbygga med en ny byggnad, där de övre våningsplanen kan utgöra en tredimensionell fastighet innehållande t ex bostäder och ett garage som kan nås med hjälp av en uppfartsramp. Butiken kan efter det att byggnaden blivit relativt klar, plockas ner från insidan, och därefter inredas på nytt. Men det är inte nödvändigt att göra detta, utan det kan mer vara ett sätt att utnyttja utrymmet bättre. En annan möjlighet är att
byggherren börjar med att uppföra den del av byggnaden som ligger vid sidan av butiken.
Därmed kan en ersättningslokal för butiken ordnas bredvid, som kan utnyttjas tills hela byggnaden står klar. På orter där det finns lokaler att tillgå, kan byggherren bistå med att hyra en ersättningslokal under byggtiden, samt givetvis då även i detta fall betala
ersättning till butiksägaren för de extra besvär och kostnader den drabbas av.
Överbyggnad av infrastruktur blir antagligen vanligt i storstäderna, men kan även bli aktuellt på mindre orter. Flera problem kan lösas med en och samma åtgärd. Den största fördelen är att bullret från infrastrukturen kan byggas in, och därmed kan den närliggande miljön få sänkta bullervärden. En annan positiv aspekt handlar om att en minskning sker av den barriär som infrastrukturen utgör. Utrymmet ovanpå en järnväg, cityring eller kringled, kan utgöra parkering t ex för boende, pendlare eller centrumbesökare.
Ytterligare användningsområden kan urskiljas beroende på omständigheterna. Det kan då handla om nästan alla sorters ändamål, allt från ett resecentrum, affärer, kontor, bostäder och hotell, men även torg och öppna eller planterade ytor. Det går även att tänka sig idrottsanläggningar och badhus. Det som särskilt måste beaktas för de bildade
fastigheterna är bl a buller, vibrationer och elektromagnetisk strålning (Julstad & Sjödin, 2005, s. 100). Med rätt åtgärder kan resultatet tillgodose alla miljökvalitetsnormerna. T ex så kan parkeringar och icke ljudkänsliga byggnader placeras närmast infrastrukturens in- och utfarter.
Den kanske enklaste möjligheten att åstadkomma centralt belägna lokaler, bostäder och garage är att helt enkelt bygga på mark som används som öppen allmän parkeringsplats.
Efter att bygget är klart, fortsätter den allmänna parkeringen i husets markplan att existera som tidigare. Detta utrymme kan helt, eller delvis vara utan väggar om så är lämpligt.
Kommunen äger fortsättningsvis den traditionella fastigheten, men den blir urholkad av de andra ändamålen. Ovanpå, och kanske även under mark, kan flera parkeringshus vara belägna som kan ägas av ett fastighetsbolag, eller en bostadsrättsförening. Utrymmet ovanför parkeringsgaraget kan utgöras av lokaler, och överst placeras bostäderna. I detta fall när kommunen äger den stamfastigheten, kan det bl a ur en ekonomisk synvinkel vara lämpligt att några våningsplan används för olika kommunala ändamål, t ex äldreboende.
För att möjliggöra fler centrala parkeringsplatser kan även ett parkeringshus byggas under stadens torg, eller under en bred esplanadgata. En privat aktör kan ta risken med
finansiering, mot att en tredimensionell fastighet bildas och blir tillgänglig för ändamålet.
För övrigt kommer antagligen avstyckningarna av lokaler och ändamålsunika enheter igång på allvar, både från bostadsrättsföreningar, handels-, kontors- och
industrifastigheter. I de flesta fall handlar det troligen om att bostadsrättsföreningarna
avskiljer dem. Men även en ansenlig andel kan komma att utgöra fall där målet är att
78
Detta med möjligheten att genom tredimensionell fastighetsbildning dela upp en komplicerad stor industrienhet i flera mindre ändamålsenliga fastigheter, kan vara en möjlighet för ett stort företag till att anpassa sitt lokalbehov. Det kan antingen bero på att verksamhetens storlek har minskat, eller att de till vissa delar har övergått till att använda nybyggda moderna anläggningar vid sidan av. Oavsett vad anledningen är, så kan då en del av de gamla lokalerna styckas av och säljas. Men det finns också andra som kan vara intresserade av att göra samma sak, och göra detta till en affärsidé. Företag som förädlar fastigheter, kan göra sig en förtjänst genom att i sin helhet köpa en sådan fastighet vid händelse av en företagsnedläggning. Detta genom att ansöka om avstyckning av
fastigheten, och slutligen sälja styckningslotterna vidare med vinst. Detta förfarande bör även vara möjligt på andra typer av fastigheter, så länge som de har en ansenlig storlek.
Oavsett fastighetstyp, så är antagligen denna möjlighet begränsad om fastigheten har ett bra läge. När en sådan möjlighet dyker upp, kan det också tänkas att kommuner är extra intresserade att köpa. I de fall där en annan köpare har förvärvat fastigheten, kan det vara lockande för kommunerna att utnyttja sin förköpsrätt. De kan forma en idé eller en anledning till att uppfylla ett allmänt intresse, men som även till stora delar ger möjligheter att tjäna pengar.
För att knyta an till den hittills obefintliga tillämpningen inom småhus- och täktenheter, kan härmed presenteras några tänkbara användningsområden, även om det idag inte finns något stöd i lagen för en tillämpning på småhusenheter. Syftet med skrivningen i FBL 3 kap. 1 a § under 4 har från början antagligen inte varit att begränsa de
användningsmöjligheter för småhus som här kommer att beskrivas. Det framgår dock tydligt i lagtexten att ett tredimensionellt utrymme inte får tillhöra en fastighet som är avsedd att användas till bostadsändamål för färre än fem lägenheter. Att utrymmet inte ska användas till bostadslägenhet har ingen betydelse. Vid en mycket liten mildring av dessa lagkrav, eller genom en förordning, skulle det bli möjligt. En småhusenhet skulle t ex vara möjlig att bestå av ett ytterligare område som utgör ett utrymme inuti en byggnad som är belägen på en annan fastighet, som exempelvis är möjlig att använda till
garageändamål. Ett servitut är också antagligen minst lika lämpligt i det fallet (Julstad &
Sjödin, 2005, s. 37). För småhusenheter och täktenheter skulle det även vara tänkbart att
ett bergrum utgör ett komplementutrymme. Inget borde heller inte utesluta ett tillhörande
tredimensionellt utrymme i form av en bro eller tunnel, för att möjliggöra tillträde till en
småhusenhet eller täktenhet. Kalkbrottet i Malmö är ett exempel på där utforsling av
råmaterial skett via en tunnel från en täktenhet. Det går också att föreställa sig många
andra tillämpningar, t ex för befintliga och nya gruvor. En med tillhörande tunnel nedlagd
täkt, eller försvarsanläggning, kan bli bostad och t ex utgöra en småhusenhet. Marken ovanför tunneln består kanske av annan bebyggelse, vatten, eller skall användas till annat ändamål, t ex utgöra allmän plats.
Mycket talar för att de infrastrukturprojekt som planeras idag, blir anpassade till möjligheterna med tredimensionell fastighetsindelning. Speciellt verkar det som att det kommer att bildas en hel del tredimensionella tunnelfastigheter i framtiden. Detta p g a att tunnlar blir allt viktigare inom samhällsbyggnaden. Dels i städerna, men även när nya järnvägar dras fram i landskapet på landsbygden. Det kan också tänkas att det i städerna kan komma att bildas en del tredimensionella brofastigheter, även om det inte ser ut som att behovet är speciellt stort för sådana just nu.
Det är nya detaljplanebestämmelser på gång som väsentligt kommer att förändra möjligheterna till användande av tredimensionellt fastighetsutnyttjande. I de verkligt nyttobringande lösningarna i centrumkärnorna, behövs allmän platsmark i något plan. Det är ej möjligt att skapa sådana bindande detaljplaner idag (Julstad & Sjödin, 2005, s. 91).
Inom en snar framtid har vi antagligen en lösning på detta. Men att bestämmelserna inte finns idag, hindrar inte processen att komma fram till möjliga projekt. Men för att den fulla potentialen skall uppnås, krävs det att bra hjälpmaterial finns tillgängligt, som bl a kommuner kan ha som stöd i planeringsprocessen.
Några anpassningar i Plan- och bygglagen är antagligen inte nödvändiga, eftersom gränser, områden och platser även kan tolkas tredimensionellt. Tomtbegreppet verkar heller inte utgöra något problem i tolkningen, även om ibland syftet med en bestämmelse måste översättas till ett tredimensionellt perspektiv (Julstad & Sjödin, 2005, s. 88). En förändring av FBL är förmodligen nödvändig, då det finns behov av vissa klargöranden. I FBL 3 kap 1 § 3 st borde det nämnas mer exakt vad som avses med lämpligare, t ex ur vilken synvinkel. Det skulle eventuellt vara på sin plats att några riktlinjer och generella exempel presenterades i detta stycke.
Vidare så finns en viss risk att nuvarande formulering i FBL 1 a § 1 st under 3 a kan
misstolkas, vilket medför att ingen tredimensionell fastighetsbildning kanske blir av, trots
att syftet med propositionen 2002/03:116 egentligen säger att det borde vara möjligt. Av
den anledningen skulle lagtexten eventuellt bytas ut mot den något mjukare
80