Genom typkoden så kan det till 80 % säkerhet konstateras vilket ändamålet är för de existerande fastigheterna som blivit ett resultat av tredimensionell fastighetsbildning. De flesta ändamål finns representerade, men merparten utgörs av hyreshus. Det är också i övrigt vanligast att stora byggnader är inblandade i lantmäteriförrättningarna. Detta p g a att de har varit möjliga att dela upp i flera ändamålsenliga fastigheter. I 1/4 av fallen har en bostadsrättsförening varit inblandad. Fastighetsindelningen har inget krav att genom åtgärden bli förbättrad. En stor anledning till att genomföra en tredimensionell
fastighetsbildning är att optimera fastigheten till det egna behovet.
Den enda geografiska kopplingen som finns ur ett ändamålsperspektiv, är att
tredimensionellt indelade hyreshusenheter i högre utsträckning är placerade i större städer i södra delen av landet. I övrigt följer den geografiska placeringen de traditionella
fastigheternas lokalisering inom respektive ändamål. Det är på de platser där det byggs i tätorterna, som fastigheter med tredimensionellt utrymme bildas. Spridningen i landet är nästan proportionerlig i förhållande till dess folkmängd och är vanligast inom
detaljplanerat område.
Ett sent datum på detaljplanen betyder inte att den har utformats för tredimensionell fastighetsindelning, utan är i de flesta fall enbart en konsekvens av att en byggnation blivit av. I några fall har en anpassning gjorts, trots att inga bestämmelser finns för detta.
För övrigt har detaljplanerna inte förhindrat fastighetsbildningen. Det går också att konstatera att när nyexploatering sker, så sker en översyn av fastighetsindelningen ur olika synvinklar.
Fallstudierna visar att det är lämpligt att avskilja och sälja lokaler, som inte behövs för en
fastighets ändamålsenliga användning (Akt 0184-06/11). En mer ändamålsenlig och
användarvänlig uppdelning av en stor industrifastighet med flera våningsplan, åstadkoms
genom att alla möjligheter till fördelning av utrymmen tas tillvara. Dessa kombineras på
ett sätt så att den slutgiltiga utformningen för varje fastighetsdel uppfyller de möjliga
köparnas behov och krav på utformning (Akt 0581K-06/31). Ibland kan allmänna
parkeringar behöva anordnas. I dessa fall ska de ägas av kommunen. Samtidigt finns
82
användas till allmän parkering. Till övriga delar kan byggnaden användas för andra ändamål. Detta bidrar till ett effektivare och allsidigt utnyttjande av centralt belägen mark (Akt 0581K-06/83). I de fall då en tillträdesväg inomhus endast används av en enskild fastighet, så är en tredimensionell fastighetsbildning motiverad (Akt 2480K-05/303). Ett utrymme i en byggnad är lämpligt att tillhöra en intilliggande fastighet, om endast denna ska använda detta (Akt 25-F2005/101). Om ett utrymme kan utgöra ett självständigt ändamål, och kan existera vid sidan av den ursprungliga fastighetens ändamål, så är det en lämplig fastighetsindelning (Akt 1983-837).
Hälften av fastigheterna har tillkommit enbart genom en avstyckning. Det är mycket ovanligt att tredimensionell fastighetsbildning genomförs utan att servitut eller gemensamhetsanläggningar har varit en del av förrättningen. När fastigheter ligger så nära varandra, vilket blir fallet med en sådan fastighetsindelning, så måste det
tillförsäkras många rättigheter. Dessa krävs för den gemensamma existensen med den ursprungliga fastigheten, men även med andra omgivande fastigheter. Inom fastigheter som består av stora byggnader inrättas även gemensamhetsanläggningar för centrala funktioner (t ex tillträde, utrymning, brandskydd och låssystem samt teknisk försörjning) samt för praktiska anläggningar (t ex avfallsanläggning och parkeringsplats) som ska nyttjas gemensamt.
I nästan 10 % av fallen har fastigheterna i efterhand varit föremål för en
fastighetsreglering, och också en lika stor andel av behoven är tillförsäkrade i efterhand, vilket är en konsekvens av att det är svårt att förutse alla rättigheter som behöver tillförsäkras. Det är vanligare att servitut bildas i efterhand, än att en
gemensamhetsanläggning inrättas efteråt. Det beror på att det är betydligt enklare att bilda ett nytt servitut, än att förändra eller inrätta en ny gemensamhetsanläggning.
Rättigheterna som tillförsäkras i efterhand handlar främst om tillträde, parkering och utrymningsvägar samt ventilation. Men även behov som egentligen kan anses som ganska självklara, och som är mycket vanliga i dessa sammanhang, behöver tillförsäkras i
efterhand. Dessa är ledningar för vatten och avlopp, dagvattenhantering och elledningar.
Alla de tillfrågade kommunerna förknippar tredimensionell fastighetsindelning med förtätning och stadsförnyelseprojekt. Förfrågningar har inkommit till alla på något sätt. I de kommuner som har haft en hög tillämpning, så har merparten av dem också fastigheter med tredimensionellt utrymme som blivit bildade efter 2006-06-30. Alla kommuner med hög tillämpning har pågående förrättningar. I de kommuner som inte haft någon
tillämpning t o m 2006-06-30, har heller inte någon förrättning genomförts eller påbörjats
efter denna tidpunkt. Generellt finns inte heller i dessa kommuner några detaljplaner på gång som blir är avsedda för detta. Undantaget är att det i en av dessa finns en färdig detaljplan, och där det förr eller senare kommer att bildas ett flertal tredimensionellt indelade fastigheter. Plankontoren är dåligt insatta i frågan. De flesta kommunerna uppmärksammar dock möjligheterna med tredimensionell fastighetsindelning i sin planering. De kan tillmötesgå alla behov som kan tänkas uppstå. En viss försiktighet och en liten osäkerhet finns dock när det gäller att rätt ställningstaganden görs inför
framtiden. I övrigt har inga direkta problem uppmärksammats.
I den resterande delen av detta kapitel målas det upp ett sammanfattande troligt scenario om tredimensionell fastighetsindelning i närtid och framtid , baserat på de uppgifter som framkommit i undersökningen och de tankar de medfört inklusive tänkbara problem.
Denna utveckling förutsätter dock att möjligheterna successivt utvecklas till ett etablerat koncept som är relativt enkelt att använda. Detta kan t ex ske genom spridning av generellt användbara exempel såsom exploatering av allmän parkeringsplats, markanvändningsoptimering vid förtätning av bostadsområden och överbyggnad av infrastruktur.
Tredimensionell fastighetsindelning har till 75 % använts där det har varit trångt om markutrymme. Det ligger ett tungt ansvar på planförfattarna i städerna att tidigt i
planprocessen ta upp frågor kring hur marken kan användas på effektivast möjliga sätt. T ex huruvida överbyggnader och påbyggnader är lämpliga, eller om utrymmet under öppna ytor på allmän platsmark och kvartersmark (t ex torg, vägar, uppställningsplatser och gräsmattor) kan användas för garageändamål eller liknande. Tredimensionell
fastighetsindelning är i de flesta fall också en förutsättning för att en byggnad ägnad för flera olika ändamål skall bli uppförd. När flera parter som var och en är expert på sina ändamålsområden samarbetar kring ett projekt, kan slutresultatet överträffa det som annars hade blivit fallet.
Att bostadsrättsföreningarna kan sälja bl a lokalerna som de inte behöver, är bra ur ett
samhälleligt perspektiv. När detta sker omfördelas risken för uteblivna lokalintäkter, från
bostadsrättsföreningen till den finansiella marknaden. Detta kommer generellt att främja
en positiv utveckling för både ägare av lokaler, och för bostadsrättsföreningarna. Det
finns en del tendenser som pekar på att bostadsrättsföreningar inväntar förändringar i
84
Det är också bra att ett fastighetsbestånd kan optimeras till det behov som finns, genom att köpa till eller sälja av utrymmen. Fastigheter byter som regel ägare ibland, därför är det viktigt att alla tänkbara behov tillgodoses inom ramen för lantmäteriförrättningen.
Ingen samverkansproblematik får tillgodoses genom att fastighetsägarna för tillfället har ett bra grannförhållande.
Tredimensionell fastighetsindelning innebär stora fördelar genom att den fastighet som använder ett utrymme, också kan pantsätta det. Ur samma perspektiv skapas det genom pantsättning, finansiella möjligheter att uppföra en ny byggnad i ett luftutrymme.
Huvudprincipen är därför att om ett utrymme med fasta gränser enbart behövs för en befintlig, eller planerad fastighet, och att det är permanent för överskådlig tid, så ska en tredimensionell fastighetsbildning tillåtas. Ur samma perspektiv skall det tredimensionellt indelade utrymmet inte existera, om det inte längre används för det avsedda ändamålet.
Tredimensionell fastighetsindelning blir en naturlig del i den framtida
samhällsbyggnaden, oavsett geografisk placering. Den stora användningen blir dock i tätorterna, eftersom det är där de flesta behov av flera ändamål på samma mark vanligen finns. Merparten av de fastigheter med tredimensionella utrymmen som kommer att bildas, sker genom att utrymmen i befintliga byggnader avskiljs. En betydande andel av tillämpningen kommer även att ske vid förtätning och nyutveckling, då denna möjlighet kommer att ha en stor betydelse. Det kommer också att finnas klara riktlinjer för när det är lämpligt, vilket medför att alla möjligheter tas tillvara.
Den framtida utvecklingen i städerna kommer att innebära att alla tänkbara
tredimensionella lösningar behöver kombineras, även om det sker i en större eller mindre omfattning i olika tätorter. Det handlar om allt från över- och underbyggnad till
nybyggnad som ibland föregås av rivning. All planering görs utifrån ett
helhetsperspektiv, där även andra tänkbara behov och ändamål tillses. Detta sker genom ett samarbete mellan flera intressenter, som tillsammans uppnår sina enskilda syften.
Överbyggnadsmöjligheterna blir även en möjlighet att förbättra bullriga miljöer och
överbrygga barriärer. Dessa kommer alltså till vissa delar att utgöra allmän plats. Nya
vägar och järnvägar för allmänt eller privat bruk, kan dras rakt genom ett bostadsområde,
park eller ett naturområde, utan att några störningar uppstår. Detta blir möjligt genom att
direkt på marken anordna en tunnel, som sedan fylls över, och utformas till en rullstensås
eller annan landskapsformation som utgör allmän plats. En sådan lösning möjliggör att
helt nya områden blir tillgängliga för ny bebyggelse i form av bostäder, industriområden
eller täktverksamhet. Det kan även vara en lösning för att optimera befintlig infrastruktur.
86