Tillämpningen hittills

4.1.1 Geografisk koppling av tillämpningen

Att ingen tredimensionell fastighetsindelning återfinns i t ex Gävleborgs- och Hallands län är antagligen en ren tillfällighet. Att det inte har bildats någon tredimensionell fastighet i storkommunen Sundsvall, beror sannolikt på en kombination av att få behov har framkommit, och att plankontoret inte är insatt i frågan.

Tredimensionell fastighetsindelning är tillämpad på alla huvudtyper av fastigheter, utom småhusenheter och täktenheter. Småhusenheter får enligt Prop. 2003/04:18 s. 21 inte bestå av något tredimensionellt utrymme om de ska utgöra bostadsändamål

(Lantmäteriverket, 2003, s. 130). Uppfylls kravet att fastigheten består av minst fem bostadslägenheter (FBL 3 kap. 1 a § under 4), klassas den om till hyreshusenhet. Ingen geografisk koppling verkar finnas mellan enskilda huvudtyper, utan alla ser ut att vara proportionerligt fördelade i förhållande till landets folkmängd.

Hyreshusenheter är den enskilt största huvudtypen. På detaljnivån som representeras av typkoden, så kan flera mönster urskiljas inom den huvudtypen. Dessa är dock antagligen i många fall mer ett resultat av förhållandevis få fastigheter i underlagsmaterialet. Det som säkert kan konstateras är att typkoden 310 (Hyreshusenhet, tomtmark) inte kan urskiljas utanför Stockholms- och Göteborgsområdet. Den typkoden är också vanligen preliminär, och har i merparten av fallen en preliminär utbredningsstorlek i horisontalplanet. Inget tyder dock på att så borde bli fallet i den fortsatta utvecklingen, utan att de, liksom övriga hyreshusenheter, troligtvis så småningom kommer att återfinnas i större städer i hela landet där det byggs nytt.

Det som går igen bland många av de använda typkoderna i de två storstäderna, är att de

har en liknande geografiskt placering. Det handlar då om innerstadsnära och vattennära,

och det är just i sådana områden som det är vanligt att många nya byggnader uppförts.

70

belägna centralt och i förort. Detta är troligtvis en konsekvens av att Stockholm är större.

Många byggprojekt och fler möjliga behov, kan vara orsaken till att fler sådana lösningar har använts där.

De fastigheter som finns på en viss plats, består oftast av en viss andel av olika

huvudtyper, beroende på det geografiska förhållandet. I centrumkärnan av Göteborg och Stockholm är det t ex naturligt att det inte finns så många industrier. Därmed får vi antagligen inte heller se några tredimensionellt indelade industrifastigheter där, utan detta kommer i första hand att inträffa i ytterområdena där dessa finns. Det är alltså till största delen fördelningen av de existerande fastigheternas typkoder på en viss plats i en stad, som styr vad som blir resultatet av en tredimensionell fastighetsbildning.

Att inga industrienheter med tredimensionellt utrymme existerar i Stockholms- och Göteborgsområdet, kan troligen enbart förklaras med att antalet bildade fastigheter av denna huvudtyp endast består av nio stycken i hela landet. Den tillämpning som skett på andra håll, lämpar sig lika väl i industriområden i Stockholm och Göteborg.

4.1.2 Lantmäteriförrättningarna

En lantmäteriförrättning där tredimensionell fastighetsbildning har tillämpats, blir vanligen väsentligt mycket dyrare än traditionella förrättningar. Att det dessutom har blivit följdförrättningar i minst 10 % av fallen, gör det hela ännu lite dyrare. Men

resultatet är uppenbarligen att användbarheten och därmed nyttan av fastigheten har ökat, vilket medfört att den har fått ett högre värde (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2005, s. 3). Detta värde har troligtvis vida överstigit de nedlagda förrättningskostnaderna.

Därmed är båtnadsvillkoret uppfyllt, vilket innebär att värdeökningen är större än förrättningskostnaderna (Julstad & Sjödin, 2005, s. 110).

Servitut verkar vara en rättighet som av sin natur går enkelt att bilda i efterhand, och som inte behöver blandas ihop med andra rättigheter. Av den anledningen ser det ut som att det är mer än dubbelt så vanligt att rättigheter har tillförsäkrats i efterhand på detta sätt, än genom att en ny gemensamhetsanläggning har inrättats. För

gemensamhets-anläggningarna dominerar Kommunikation, tillträde bland de behov som tillförsäkrats i

efterhand. För övrigt finns det inget direkt urskiljbart mönster av vilka rättigheter som

tillförsäkras i efterhand. Utslaget på alla fastigheterna verkar dessa behov ha en liknande

fördelning som de rättigheter som tillförsäkrades i samband med den tredimensionella

fastighetsbildningen. Genom att använda sig av checklistor, kan med stor säkerhet graden av efterföljande förrättningar minskas i framtiden.

Att merparten av lantmäteriförrättningarna utförts på fastigheter som är belägna inom detaljplanerat område, verkar inte så konstigt. Detta p g a att det oftast handlar om stora byggnader, som av sin natur är möjliga att använda till olika ändamål. Och tack vare det, så blir de bildade fastigheterna lämpliga för sina ändamål, detta trots att den ursprungliga fastigheten inte alla gånger är det. Då tillämpas undantagsregeln i FBL 3 kap. 9 §, eftersom åtgärden medför en totalt sett bättre fastighetsindelning, och att kommande förändringar inte heller försvåras (Julstad & Sjödin, 2005, s. 33). Två eller flera

registerfastigheter som är belägna i anslutning till varandra, kan komma i samma ägares hand, och användas som en fastighet.

Uppstår förändrade behov igen, så kan någon av fastigheterna enkelt säljas. Om någon av fastigheterna urholkas från en annan fastighet, så behöver inte detta utgöra någon skillnad ur detta synsätt, utan snarare att kombinationsmöjligheterna utökas ytterligare.

Att nästan hälften av detaljplanerna har ett plandatum som kan kopplas ihop med

inträdandet av den nya lagstiftningen, är i sig inget bevis på att dessa planer har anpassats för tredimensionell fastighetsindelning. Det är vanligt att nya detaljplaner upprättas innan det byggs nytt. Det viktiga är att planerna i dessa fall inte har hindrat en tredimensionell fastighetsindelning. (Julstad & Sjödin, 2005, s. 90). Kvartersmark och allmän platsmark har i regel inte heller varit möjligt att separera i de detaljplaner som de tredimensionellt indelade fastigheterna omfattas av, hur sent de än har tillkommit. Trots detta finns det exempel på att kommuner i några enstaka fall har uppfunnit egna beteckningar för att styra markanvändningen i flera plan.

4.1.3 Möjligheter för bostadsrättsföreningar

Det går att urskilja att bostadsrättsföreningar är inblandade på något sätt i en ansenlig del av de fastigheter som är tredimensionellt indelade. Det borde alltså vara mer än 15 %, vilket redovisas i resultatet som den andel av de tredimensionellt indelade fastigheterna som ägs av bostadsrättsföreningar. Det som inte redovisas i resultatet är där

bostadsrättsföreningen är en traditionell fastighet, men har avskiljt lokalerna. Så här i

72

bildade fastigheterna med tredimensionellt utrymme är belägna på samma tomt som en bostadsrättsförening.

Den stora tillämpningen av tredimensionell fastighetsindelning inom

bostadsrättsföreningar, väntas dock först om lagstiftningen ändras för att tillåta ägarlägenheter. Då tas antagligen ett större grepp inom många bostadsrättsföreningar, som möjliggör att de flesta fastighetsrättsliga frågor blir lösta i samma

lantmäterif örrättning. Enligt Prop. 2003/04:115 s. 33 kan ägarlägenheter bli aktuellt efter att tillämpningen av tredimensionell fastighetsindelning utvärderats (Julstad & Sjödin, 2005, s. 68).

Tillsvidare uppskattas utvecklingen fortsätta som den gjort hittills. När en bostadsrättsförening säljer lokalerna, så sker detta troligtvis i 1/3 av fallen till ett

fastighetsbolag. I resterande fall säljs lokalerna till största delen till de som använder dem.

Att sälja lokalerna och garaget kan ge många fördelar för en bostadsrättsförening. Den största är antagligen att en oäkta bostadsrättsförening kan bli äkta, vilket medför skattefördelar. Sedan så slipper de bry sig om hur de skall fylla sina lokaler med hyresgäster, inte minst i lågkonjunktur. Ansvar för anpassning av lokalerna till hyresgästerna är också något som de slipper åta sig. Därutöver får föreningen in en summa pengar som kan användas till andra investeringar, eller att betala av på lånen. När det gäller garage, så kan en engagerad och kunnig fastighetsägare bidra till att

bostadsrättsföreningen får en mer anpassad och ändamålsenlig parkeringslösning. Även administrativa fördelar kan uppnås.

Allt tyder på att fastigheter ägda av bostadsrättsföreningar i en något högre utsträckning än övriga fastigheter med tredimensionellt utrymme, är belägna inom ett område med en sent upprättad detaljplan. Det är ett tecken på att bostadsrättsföreningarna har bildats i samband med att ny bebyggelse har uppförts, eller åtminstånde äger en byggnad eller byggnadsdel som är uppförd de senaste åren. Det som också stödjer den idén är att det har framkommit viss information om att tredimensionell fastighetsbildning kommer till användning i högre utsträckning när det sker nyexploateringar. Då ses

markanvändningsbehovet över, och detta kan resultera i en fastighetsbildningsåtgärd.