Attraktiva bostäder och

Bostadsförsörjningen har betydelse för att landsbygden ska kunna utvecklas. Den parlamentariska landsbygdskommittén lyfte fram behovet av ett tillskott av bostäder på landsbygden. Flertalet lands- bygdskommuner har brist på bostäder och då inte enbart i central- orten. Enligt landsbygdskommittén kan ett attraktivt boende vara en förutsättning för att få efterfrågad arbetskraft att bosätta sig i lands- bygderna. En ökad bosättning i landsbygden ger ett bredare underlag för både kommersiell och offentlig service menade kommittén.15

Utredningen om förbättrad bostadsfinansiering, som lämnade sitt betänkande 2017, beskrev att vid sidan av koncentrationen till storstadsområden pågår en inomkommunal urbanisering, som ofta är mer påtaglig för de svagare kommunerna än utflyttningen till de större städerna. Det gör att det kan behövas ett nytillskott av bostäder för att möta efterfrågan på centralorten, även om det finns ett bostadsöverskott i mindre samhällen och på landsbygden. Pro- 14 _{SOU 2015:108 s. 223–224.}

blemet kan också vara att det befintliga utbudet inte längre matchar efterfrågan. Äldre flerbostadshus behöver renoveras och rustas upp men det kanske ändå inte finns förutsättningar att göra dessa riktigt attraktiva och lämpliga för aktuella målgrupper. Det förekommer att kommunens bedömer att det parallellt med nyproduktion behöver rivas en del bostäder.16

Enligt utredningen kan ett varierat utbud av attraktiva bostäder vara en förutsättning för att människor ska vilja bo kvar i en mindre kommun eller välja att flytta dit. Många kommuner lyfter fram tillgången på attraktiva boendemiljöer för att stärka sitt varumärke. Attraktiva bostäder kan också i förlängningen utgöra en tillväxt- faktor. Omvänt kan brist på attraktiva bostäder hindra en positiv befolkningsutveckling och försvåra företagens kompetensförsörj- ning och därmed den ekonomiska tillväxten.

Finansiering vid byggande av bostäder i landsbygd

I den landsbygdspolitiska propositionen har regeringen och riks- dagen konstaterat att potentialen för att bygga bostäder eller om- vandla befintliga bostäder i attraktiva lägen är i grunden god i Sveriges landsbygder. I många delar av landet saknas det dock aktörer som är villiga att finansiera och bygga dessa bostäder. Mark- nadens funktionssätt och landsbygdens förutsättningar leder många gånger till ett svagt intresse från marknaden för både nyproduktion och renoveringar.17

Den parlamentariska landsbygdskommittén har i sitt betänkande beskrivit förutsättningarna för enskilda hushåll att finansiera bostads- byggande i landsbygder. Betalningsförmågan och värdet på den ny- eller ombyggda fastigheten är avgörande för bankernas beslut om kreditgivning. I landsbygder är ofta fastighetens pantvärde lägre än dess produktionskostnad, vilket bankerna upplever som en risk vid bedömning av om en kredit ska beviljas eller inte. Ju högre risken bedöms vara desto lägre blir bostadslånet, vilket resulterar i krav om högre kontantinsats och högre amorteringstakt. Även låntagarens bindning till orten och omfattningen på andrahandsmarknaden är viktiga faktorer i bankernas bedömning av kreditriskerna.18

16 _{SOU 2017:108 s. 169.} 17 _{Prop. 2017/18:179 s. 12.} 18 _{SOU 2017:1 s. 143.}

I många kommuner är det inte lönsamt att bygga

En negativ befolkningsutveckling påverkar långsiktigt efterfrågan på bostäder och därmed också marknadsvärden negativt. Tobins q är ett begrepp som visar förhållandet mellan fastighetens marknadsvärde och dess produktionskostnad. Ett q-värde = 1 innebär att produk- tionskostnaden motsvaras av ett lika stort marknadsvärde. Ett q-värde <1 innebär att produktionskostnaden överstiger marknadsvärdet, vilket innebär att de ekonomiska villkoren för nyproduktion är svaga eller mycket svaga. Riskerna med bostäder och byggande i områden där marknadsvärdet är lägre än produktionskostnaden kan beskrivas på följande sätt.

• En likviditetsrisk för fastighetsägaren som följer av att det kan saknas köpare vid en eventuell avyttring, vilket ger inlåsnings- effekter.

• En kapitalrisk för såväl långivaren som fastighetsägaren i egen- skap av att vara den som satsat riskkapital – marknadsvärdet på fastigheten kan understiga såväl produktionskostnaden som låne- beloppet.

• En kreditrisk kopplad till låntagarens förmåga att betala räntor och amorteringar.

• En hyres- och vakansrisk för hyresfastighetsägaren.19

Enligt Boverkets analys av utvecklingen på bygg- och bostads- marknaden var priset för ett begagnat småhus år 2012 högre än kostnaden för att bygga ett nytt hus av motsvarande standard i ett 50-tal av landets 290 kommuner.20 _{Cirka 200 av landets 290 kom-}

muner hade samma år en Tobins q-kvot som understeg 0,8, vilket anses innebära ett betydande hinder för nyproduktion. Utanför stor- stadsområdena var genomsnittet för kommunernas Tobins q år 2012 0,72. I kommuner med en kvot som understiger 1,0 är det billigare att köpa ett begagnat småhus än att bygga ett nytt. I cirka 200 kommuner är det således svårt att få lönsamhet i att producera egenägda bostäder för avsättning på en öppen och fungerande marknad. Det innebär i sin tur att såväl banker som finansiärer med riskkapital är mycket restrik- 19 _{Tillväxtanalys 2012: Rural Housing – Landsbygdsboende i Sverige, Norge och Finland.} 20 _{Boverket, Boverkets indikatorer. Analys av utvecklingen på bygg- och bostadsmarknaden med} byggprognos, April 2014, s. 20.

tiva när det gäller nyproduktion av bostäder i merparten av landets kommuner. I kapitel 5 redogör vi för den pågående urbaniseringen samt exploateringsgrad, befolkningstäthet och exploateringstryck. Det som framkommer där, talar enligt vår uppfattning för att ovan angivna uppgifter om Tobins q från 2012 fortfarande är aktuella.

Attraktiva lägen påverkar förutsättningarna för att finansiera bostadsbyggande

Boverket har 2019 utarbetat förslag till kostnadseffektiva statliga åtgärder som underlättar finansieringen av ny- och ombyggnad av bostäder på landsbygden. För att påverka marknadsvärdet i lands- bygdsområden är tänkbara åtgärder enligt Boverket att se över strandskydd och riksintressen. Om bostäder kan uppföras på fastig- heter i mer attraktiva lägen, kommer det att leda till ett högre mark- nadsvärde enligt Boverket.21

Utredningen har låtit Ek. Dr Magnus Olsson, verkställande direktör vid Dalslands Sparbank, sammanställa ett dokument av- seende de ekonomiska effekterna av strandnära byggande. Samman- ställningen belyser de skattade ekonomiska konsekvenserna vid byggnation i olika lägen i Dalsland, med Mellerud som exempel.22

Magnus Olsson har bedömt de mest sannolika ekonomiska konse- kvenserna av ett beslut om att bygga ett nytt hus på någon av tre befintliga tomter i Melleruds kommun. Tomterna ligger i nära anslutning till varandra men med olika avstånd till Vänern.Fastig- hetsbyrån i Mellerud fick i uppdrag att göra värderingar. De tomter som valdes ut är följande.

Tomt 1

Helt sjönära boende i direkt anslutning till vattnet (Vänern) på bostads- området Örnudden i Melleruds kommun. Bostadsområdet Örnudden ligger strax norr om Vita Sandar i Melleruds kommun. Den fiktiva tomten har inga vägar som måste korsas till vattnet. Bostadsområdet fick plan- beskrivning under 2013 i Melleruds kommun under beteckningen Örnudden och har därefter bebyggts.

21 _{Boverket, Finansiering av ny- och ombyggnad av bostäder på landsbygden, Rapport 2019:11 s. 27.} 22 _{Ek. dr Magnus Olsson, Strandskydd och de ekonomiska effekterna av sjönära boende – Sam-} manställning till Strandskyddsutredningen, 2020-08-18.

Tomt 2

Boende med sjöutsikt över Vänern i samma bostadsområde som för tomt 1 (Örnudden) men med ett avstånd till vattnet om 100–150 meter och med vägar som måste korsas på väg till vattnet.

Tomt 3

Tomten ligger cirka en kilometer väster om Örnudden (Norra Ängenäs). Området är i dagsläget under exploatering och flera hus har byggts de senaste åren. Tomterna har inte sjöutsikt men ligger genom en vägförbindelse nära Örnudden och Vita Sandar. Tomterna på Norra Ängenäs ligger dessutom i nära anslutning till en golfbana.

För samtliga tomter har värderingen utgått från att samma hus skulle byggas samtidigt på de tre tomterna. Beräkningar har gjorts för de två vanligen förekommande sätten att bygga en ny villa, antingen genom att någon bygger på egen mark eller på närståendes mark (Alternativ 1). Därutöver har beräkningar gjorts för inköp av tomt och därefter byggnation på den köpta tomten (Alternativ 2).

Tabell 4.1 Alternativ 1 Bygga på egen mark eller bygga på avstyckning från nära anhörig

Tomt 1 Tomt 2 Tomt 3

Utgift för mark (avstyckning) 50 000 50 000 50 000

Utgift för inkoppling 150 000 150 000 150 000

Utgift för hus 2 800 000 2 800 000 2 800 000

Övriga utgifter 200 000 200 000 200 000

Fastighetens totala utgifter 3 200 000 3 200 000 3 200 000

Värde enligt värdering 4 000 000 3 200 000 2 850 000

Möjlig belåning (85%) 3 400 000 2 720 000 2 422 500

Egen insats 0 480 000 777 500

Vinst/Förlust vid försäljning 800 000 0 -350 000

Tabell 4.2 Alternativ 2 Förvärva tomt för byggnation

Tomt 1 Tomt 2 Tomt 3

Utgift för mark (förvärv) 1 100 000 745 000 45 000

Utgift för inkoppling 150 000 150 000 75 000

Utgift för hus 2 800 000 2 800 000 2 800 000

Övriga utgifter 200 000 200 000 200 000

Fastighetens totala utgifter 4 250 000 3 895 000 3 120 000

Värde enligt värdering 4 000 000 3 200 000 2 850 000

Möjlig belåning (85%) 3 400 000 2 720 000 2 422 500

Egen insats 850 000 1 175 000 697 500

Vinst/Förlust vid försäljning -250 000 -695 000 -270 000 Källa: Magnus Olsson (2020).

Alternativ 1 är inte realistiskt för de aktuella tomterna, eftersom de inte bebyggs av markägare eller närstående. Alternativet finns med för att visa den skillnad som kan uppstå för andra liknande objekt. För att åskådliggöra risken med byggnation har även en beräkning tagits med av vinst/förlust om huset måste säljas. Beräkningen visar det ekonomiska resultatet av att sälja fastigheten direkt efter färdig- ställande.

Vid byggnation på egen mark blir resultaten tydliga. Bättre läge ger större möjligheter att bygga och utökad möjlighet till finansiering. När det gäller alternativ 2 – att förvärva tomten – är resultaten mindre tydliga. Sämst ekonomiskt utfall vid försäljning verkar tomten med sjöutsikt (Tomt 2) ha. Det beror på att kostnaden för tomten över- stiger det extra värde den färdiga fastigheten får till följd av läget som en tänkt andrahandsköpare av fastigheten är villig att betala. Detta tyder på att priset för denna typ av tomt är högre än marknadens jämviktspris vid ett fullgott utbud. Det finns med andra ord för få sådana objekt för att prissättningen ska spegla jämviktspriset på en välfungerande marknad.

En orsak till att tomtpriserna från perspektivet Dalsland är rela- tivt höga för Tomt 1 och Tomt 2 är att utbudet av sådana fastigheter är mycket begränsat till följd av strandskyddsreglerna. För det fall strandskyddet skulle ändras till fördel för glesbygden, skulle också utbudet av tomter öka. Det skulle sannolikt innebära fallande priser på tomterna och ökade möjligheter till nybyggnation med lägre egen insats och lägre finansiell risk.

Det är värt att notera att det enbart är Tomt 1 och Tomt 2 som är möjliga att bebygga med det valda typhuset för att därefter få ett marknadsvärde som överstiger byggutgiften (tomtkostnader exklu- derade). För att byggnation ska ta fart i Dalsland behöver marknads- värdet av en fastighet minst motsvara dess byggutgift, vilket alltså enbart Tomt 1 och Tomt 2 gör. Det går alltså inte ens att bygga ett hus på egen mark i läget Tomt 3 (tomtkostnad är noll) utan att för- lora pengar vid en försäljning.

Tomt 1 ger det mest fördelaktiga ekonomiska utfallet vid en för- säljning, oavsett om tomten är egen/närståendes eller om tomten köps. Det ger därför den lägsta ekonomiska risken.

Eftersom byggnation faktiskt skett på tomter i området, ter sig riskviljan vara relativt hög för personer som önskar bygga i sjönära läge. Detta värde finns inte på motsvarande sätt för en andrahands- köpare av fastigheten, vilket tyder på en störning i prisbildningen på denna typ av tomter/fastigheter. Avgörande för ökade möjligheter till byggnation av denna typ av fastigheter (Bråna 4:29) torde vara starkt kopplat till utbudet av tomter samt prisförändringar (minsk- ningar) för sådana tomter till följd av en eventuell förändring av strandskyddet.

Sammantaget visar sammanställningen följande.

• Byggnation utom för de bästa lägena i Dalsland ger ett marknads- värde som understiger byggnadskostnaden exklusive tomtvärdet. • Stora ekonomiska risker är förknippade med byggnation i Dalsland, förutom vid de absolut bästa lägena. Där är risken lägre, trots högre kostnad för tomten.

• Ett ökat utbud av sjönära tomter leder (i teorin) till lägre priser och ökade förutsättningar för byggnation.

• Utbudet av tomter med sjöutsikt (ej premiumläge) är så lågt att priset på dessa är klart högre än jämviktspriset på en fungerande marknad. Det leder till ett ökat finansiellt risktagande för den som väljer att bygga hus på en sådan tomt. Höga priser kan av- hjälpas genom att öka utbudet av sjönära tomter genom för- ändringar i strandskyddet.

Byggande i attraktiva lägen har betydelse för finansieringen

Naturvårdsverket har haft i uppdrag att utreda och lämna förslag som utökar möjligheterna att bygga permanentbostäder inom LIS- områden. Naturvårdsverket föreslog justeringar inom det befintliga LIS-systemet. Boverket anförde i sitt remissvar att de föreslagna förändringarna är otillräckliga för att ge några nämnvärda effekter. Inom befintligt system är det enligt Boverket svårt att utöka möjlig- heten att bygga permanentbostäder inom LIS. Om hanteringen av dispensgivning för enstaka en- och tvåbostadshus däremot kan ske utanför LIS-systemet, skulle detta enligt verket kunna leda till större möjligheter att bygga enstaka bostäder.23