6.1 Inledande förutsättningar
Fastigheter kan köpas för privat bruk eller i affärssyfte. Att en fastighet i första hand är inköpt för att fungera som privatbostad utesluter inte att köparen vill att investeringen ska öka i värde eller ge avkastning. Vem som har rätt till avkastningen som fastigheten har genererat under köparens innehav när en transaktion går åter kan vara en fråga av stor ekonomisk betydelse. Innan detta utreds bör dock vissa grundläggande premisser klarläggas beträffande vad avkastning är samt hur stark en fastighetsägares rätt till avkastningen är.
Avkastning är ett ekonomiskt begrepp som beskriver hur mycket en tillgång har förändrats i värde från en tidigare tidpunkt, det vill säga om tillgången ger vinst.139 För en fastighet innebär det att fastigheten skapar ytterligare mervärde, vilket exempelvis kan vara möjligheten att få intäkter genom att upplåta hyra eller arrende i fastigheten. Detta kallas även för civilavkastning.140 Som avkastning räknas också om fastigheten kan framställa något, såsom elektricitet genom vattenkraft, eller om fastigheten producerar naturlig avkastning som går att avyttra, exempelvis skog. Även små saker är avkastning; som exempel kan nämnas om det växer svamp, äpplen eller något annat ätbart på fastigheten.
Av 4:10 JB framgår e contrario att en fastighets avkastning tillkommer dess ägare. Ägaren kan dock på grund av allemansrätten inte räkna med att själv tillgodogöra sig precis all avkastning.141 Alla människor har rätt till tillgång till naturen, 2:15 st. 4 RF. Det finns bland annat inget förbud mot kommersiellt organiserad bärplockning i stor skala, förutsatt att det sker utan annan skada eller besvär för markägaren annat än att denne blir av med bären.142
139 Definitionen är hämtad från Nationalencyklopedin.
140 Jensen, Panträtt i fast egendom s. 35.
141 Carlson, An Introduction to Swedish Real Property Law s. 48.
142 http://www.naturvardsverket.se/Var-natur/Allemansratten/Det-har-galler/Plocka-blommor-bar-svamp/
6.2 Vem tillfaller avkastningen?
4:10 JB är en dispositiv bestämmelse, varför det står parterna fritt att avtala om annat.143 Annars gäller att avkastning som en fastighet ger före tillträdesdagen tillkommer säljaren, 4:10 JB. Säljaren får inte avverka skog annat än till husbehov och heller inte avhända fastigheten annat än dess vanliga avkastning.
Det är alltså inte tillåtet att säljaren mellan försäljningstillfället och tillträdet rensar fastigheten på vad som skulle kunna bringa värde till köparen i framtiden.
Regeln harmoniserar väl med att det är säljaren som bär risken för om fastigheten skadas eller försämras fram till köparens tillträde, 4:11 JB. Även inkomster som fastigheten inbringar före tillträdesdagen tillkommer säljaren, 4:10 JB. Därefter går ansvaret, rätten till avkastningen och inkomstmöjligheten över på köparen.
En fråga som lagstiftaren till viss del tycks ha missat att behandla är om köparen vid en återgångstransaktion är skyldig att kompensera för den avkastning som fastigheten gett under dennes besittning, vilket utreds i det följande.
I 5:1 JB finns en regel för vad som händer med avkastningen om någon tvingas avträda fast egendom efter klander. Regeln är direkt tillämplig vid de sakrättsliga typfallen, vilket för dubbeldispositioner framgår av 5:7 JB. Avträdaren är skyldig att ersätta avkastning som fastigheten frambringat under tiden efter det att denne hamnade i ond tro, exempelvis om avträdaren fick kännedom om att någon annan ägde bättre rätt till fastigheten eller delgavs en stämningsansökan. Ersättning ska även utges för andra inkomster av egendomen som inbringats under tiden.
Avkastning som fastigheten genererat dessförinnan får avträdaren behålla, samt skälig ersättning för kostnader denne haft för att erhålla avkastningen under tiden, samt för att underhålla egendomen, men är skyldig att ersätta skillnaden om avkastningen eller inkomsten på grund av den egna försumligheten understigit vad som skäligen kunnat erhållas. Dessa anspråk måste framställas inom två år efter egendomen avträddes, 5:4 JB.
143 Grauers, Fastighetsköp s. 43 f.
Vid de obligationsrättsliga typfallen saknas lagstöd för att säljaren ska kunna begära ersättning för avkastning, varför huvudregeln får anses vara att avkastning under innehavet tillkommer köparen. Detta får anses motiverat av att även köpeskillingen får antas generera avkastning, exempelvis ränteintäkter, vilka tillkommer säljaren. När ett köp går åter har dock köparen rätt till avkastningsränta enligt 2 § st. 2 räntelagen (1975:635). Ett sätt att förhindra att köparen både får avkastningsränta på köpeskillingen och får behålla den avkastning fastigheten genererat är genom en analog tillämpning av 5:1 JB.
Att 5 kap. JB åtminstone i viss utsträckning kan tillämpas analogt har bekräftats i två avgöranden från HD. Båda fallen avser återgång på grund av felaktig köpeskilling.144 Visst stöd för en analog tillämpning av regeln i fråga finns även i lagförarbetena, i vilka det framförs att reglerna i 5 kap. JB troligen i vissa hänseenden kan tillämpas analogt men att reglerna inte är generellt tillämpliga för äganderättstvister som härflyter ur ett mellan parterna träffat avtal. Frågan om när en analogi är möjlig överlämnades till rättstillämpningen.145 I doktrinen anses en analog tillämpning av 5:1 JB i dessa fall för att kunna neutralisera köparens krav på avkastningsränta möjlig. Med avkastning anses kunna jämställas en brukares förmån att själv bebo eller bruka fastigheten istället för att hyra ut den.146 Ett tydligt klargörande från lagstiftaren avseende när en analog är lämplig vore dock önskvärt, särskilt då det inte finns något avgörande då 5:1 JB tillämpats analogt vid hävning. Att lagstiftaren i det närmaste undvikit att behandla problematiken med värdeförändringar av fastigheter och vem som har rätt till avkastningen vid en obligationsrättslig återgång av en fastighetstransaktion och istället lämnat det till rättstillämpningen är enligt min mening anmärkningsvärt. På lång sikt riskerar detta att drabba omsättningen negativt då tydliga regler om äganderätt är en viktig förutsättning för stora investeringar. Min personliga uppfattning är att en analog tillämpning av 5:1 JB torde vara möjligt även vid hävning, men måste ske med försiktighet.
144 NJA 1987 s. 845 I och II.
145 Prop. 1970:20 del B s. 235 f.
146 Grauers, Fastighetsköp s. 364.