7.1 Obehörig vinst
Som anförts kan allmänna avtalsrättsliga principer motivera en analog tillämpning av 5:3 JB om en värdeökning är hänförlig till köparen.147 Ekonomisk ersättning kan dock utgå med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer i sig. Två principer som kan tillämpas på fastighetstransaktioner är principen om obehörig vinst samt negotorium gestio.
Principen om obehörig vinst kan uttryckas som att vinster på någon annans bekostnad ska återgå om vinsten saknar rättsgrund.148 Principen är inte tillämplig i varje fall en person genom avtal eller annan rättshandling gör en vinst på någon annans bekostnad eftersom det skulle få den ekonomiska modell vårt samhälle bygger på att kollapsa. Rättsföljden i fall där principen är tillämplig är att vinsten eller ersättning för denna ska gå åter till dess rättmätige ägare.
Tidigare rådde oenighet om huruvida principen om obehörig vinst verkligen hör till gällande rätt.149 HD har emellertid sedan dess i flera fall behandlat principen på samma sätt som domstolen behandlar andra allmänna rättsprinciper, det vill säga som en norm tillämplig under vissa särskilda omständigheter.150 Ett tydligt exempel på detta är NJA 1993 s. 13, särskilt i ljuset av NJA 2007 s. 519 samt NJA 2009 s. 40. Avgörandet i NJA 2007 s. 519 hänvisar direkt till NJA 1993 s.
13. HD konstaterar i det senare fallet att utgången i avgörandet år 1993 får antas ha grundats på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst. Det går därmed inte att förneka att principen om obehörig vinst är en del av den allmänna förmögenhetsrätten, i vilken fastighetsrätten ingår.
147 Se avsnitt 5.5.
148 Hellner, Om obehörig vinst särskilt utanför kontraktsförhållanden: ett civilrättsligt problem i komparativ belysning s. 148.
149 Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning s. 11.
150 Schultz, Obehörig vinst-motiveringar, SvJT 2012 s. 372 f.
De situationer där regeln om obehörig vinst kan tillämpas har behandlats utförligt av Karlgren, som pekar ut tre specifika tillfällen. De som kan appliceras på området för uppsatsen är ersättningskrav som grundar sig på ett kontrakts-förhållande samt när någon utan stöd av avtal förbättrat annans egendom eller på annat sätt gjort en förmögenhetsuppoffring som kommer någon annan än personen som agerat till del.151 Vid anspråk som grundar sig på ett kontraktsförhållande kan ersättningskrav enligt Karlgren framställas på egendomens värde om avtalet hävs eller på någon annan grund är ogiltigt eller overksamt och den ena parten inte kan återbära egendomen som är föremål för avtalet.152 Om det finns grund för hävning eller att ogiltigförklara fastighetsköpet, men fastigheten i fråga inte finns kvar, kan alltså köparen istället för att återlämna fastigheten utge ersättning till säljaren. Detta ska hållas noga isär från ytterligare ersättningskrav i enlighet med de diskussioner som förts i kapitel 5.
Ersättningen som ska utgå från köparen vid dessa fall borde motsvara priset fastigheten såldes för, vilket alltså motsvarar köpeskillingen som säljaren i sin tur ska återbära. I praktiken blir därför resultatet att de båda anspråken kvittas mot varandra, men återgång har skett trots att fastigheten inte kunde återlämnas.
Principen om obehörig vinst innebär alltså att en återgång kan ske trots att själva föremålet för rättshandlingen, fastigheten, inte finns kvar.
Ersättning vid förbättring av annans egendom kan även inordnas under principen om negotiorum gestio. Detta utvecklas i det följande.
7.2 Negotiorum gestio
Negotiorum gestio står för tjänster utan uppdrag. Principen aktualiseras när en person (gestorn) utför en syssla någon annan (huvudmannen) utan att parterna är i ett avtalsförhållande eller att ett avtalsförhållande föreligger men det som utförs går utöver vad avtalet bestämmer.153 Gestorn utför inte sysslan på uppdrag av
151 Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning s. 13 ff.
152 A.st.
153 Ramberg & Ramberg, Allmän avtalsrätt s. 257.
huvudmannen, och agerar i regel utan huvudmannens vetskap. Frågan som därigenom aktualiseras är om gestorn har rätt till ersättning för sitt arbete.154
Utgångspunkten är att det inte finns en rätt till ersättning för gestorn i dessa fall, men under vissa speciella omständigheter kan denne ändå begära kompensation från huvudmannen. Rätten till ersättning kan i många fall försvaras då det skulle upplevas som stötande om någon gratis skulle kunna tillgodogöra sig andras egendom eller arbete, särskilt i de fall då ersättning normalt utgår.155 Grundläggande för rätten till ersättning är att gestorn ska ha haft en skälig grund för att agera, vilket exempelvis kan föreligga om agerandet har besparat huvudmannen skador eller kostnader samt att ägaren själv är förhindrad att agera.156 Bedömningen bör rimligen påverkas av om det har varit möjligt att konsultera huvudmannen före agerandet eller inte.
Som framförts tidigare finns det stöd i lagförarbetena för att tillämpa 5:3 JB analogt med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer.157 Ponera att köparen har hunnit lägga om ett rötskadat tak eller åtgärdat en fuktskada. Köparens agerande har besparat säljaren såväl skador som kostnader eftersom de nuvarande skadorna troligen hade förvärrats med tiden och därmed kostat mer att reparera.
Eftersom skadorna förr eller senare hade behövts åtgärdas får köparens agerande anses som skäligt, särskilt om denne agerade i god tro innan återgång aktualiserades. För det fall att ersättning inte skulle utgå i dessa situationer skulle säljaren göra ekonomisk vinning på köparens bekostnad för arbete som det normalt utgår ersättning för. Min uppfattning är därför att de allmänna avtalsrättsliga principerna negotiorum gestio och obehörig vinst motiverar en analog tillämpning av 5:3 JB i de obligationsrättsliga fallen då en fastighet går åter, men att ersättning för arbetet och nerlagda kostnader kan utgå till köparen även med stöd av dessa principer i sig.
154 Se avsnitt 5.5 om när en avträdare kan ha rätt till ersättning för en värdeökning.
155 Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning s. 28.
156 Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt I s. 162.
157 Se avsnitt 5.6.