5.1 Inledande förutsättningar
Vid återgång av en rättshandling ska prestationerna gå åter. Dessutom kan någon av parterna vara skadeståndsberättigad.117 För fastighetstransaktioner som går åter på grund av ett hävningsgrundande fel uttrycks detta explicit i 4:12 st. 1 JB och beträffande de sakrättsliga typfallen framgår det 4:21 JB samt 4:24 JB.
Avseende avtalsrättslig ogiltighet får detta anses följa av allmänna avtalsrättsliga principer. Utgångspunkten vid återgång av en fastighetstransaktion är alltså att köpeskillingen ska återgå till köparen och fastigheten till säljaren.
Under köparens innehav kan fastighetens marknadsvärde ha förändrats markant, vilket antingen kan vara hänförligt till köparen eller ha orsakats av konjunkturförändringar. Kan då avträdaren (köparen) ha rätt till ekonomisk kompensation vid en värdeökning samt vara skyldig att betala vid en värdeminskning? Detta utreds i det följande.
Ersättning vid sakrättslig återgång diskuteras inledningsvis.118 Resonemangen som förs i den efterföljande delen av kapitlet berör de rättsföljder som aktualiseras vid obligationsrättslig återgång, alltså vid avtalsrättslig ogiltighet och hävningsgrundande fel, och förutsätter att skäl för återgång föreligger. Då de frågor som behandlas i kapitlet till stor del är oreglerade i lag bygger den argumentation som förs på huvudregeln om vad en återgång medför för rättsverkningar, analogier från närliggande rättsregler samt egna reflektioner.
5.2 Ersättning vid sakrättslig återgång
När det har skett ett egendomsbrott eller en dubbeldisposition kommer någon av parterna att föra en klandertalan.119 Då gäller reglerna i 5 kap. JB, vilket för dubbeldispositioner framgår av 5:7 JB. Reglerna använder begreppet avträdaren,
117 Se avsnitt 3.1.
118 Se avsnitt 5.2.
119 Se avsnitt 3.3.1 och 3.3.2.
vilket kan syfta på antingen en köpare eller rätte ägaren. Ersättningen som ska utgå ska betalas till den vars anspråk till fastigheten hade företräde, vilket alltså vid en dubbeldisposition är en annan förvärvare och vid ett egendomsbrott är den vinnande av rätte ägaren eller förvärvaren.
Om fastigheten under innehavet har ökat i värde har avträdaren rätt till ersättning för nerlagda kostnader. Av 5:3 JB framgår att den som vid klander vinner egendomen är skyldig att ersätta den som avträdaren nödvändig kostnad som avträdaren har haft, utöver vad som fordrats för egendomens underhåll, under tiden som denne innehaft egendomen. Även nyttig kostnad ska ersättas förutsatt att den inte uppkommit efter tiden att innehavaren fått kännedom om att någon annan har bättre rätt till fastigheten eller stämning delgivits denne. Avträdaren får alltså inte ha varit i ond tro, 5:1 JB. Ersättning för nyttiga kostnader uppgår högst till det belopp varmed egendomens värde höjts, 5:3 JB.
Vilka kostnadsposter som är nödvändiga och vilka som är nyttiga har inte exemplifierats i förarbetena, varför det bör vara en bedömningsfråga i det enskilda fallet. I doktrinen har framförts att en nödvändig kostnad skulle kunna bli aktuell om fastigheten drabbats av en storm- eller brandskada.120
Om fastighetens värde har minskat under innehavet gäller 5:2 JB. I lagrummet stadgas att om fastigheten har skadats eller på annat sätt minskat i värde till följd av omständighet som är att hänföra till den som avträder egendomen efter klander ska denne ersätta värdeminskningen, om det med hänsyn till förfarandet och omständigheterna i övrigt inte kan anses som obilligt.
Vad som är att anse som obilligt behandlas närmare i lagförarbetena.
Tillämpligheten av lagrummet är inte begränsad till fall av vanvård eller vållande, trots att det är en skadeståndsregel. Bestämmelsen reglerar endast vem av parterna i klanderprocessen, rätte ägaren eller besittaren, som gentemot den
120 Grauers, Fastighetsköp s. 358.
andre ska stå för värdeminskningen. I vilken mån avträdaren i sin tur kan få ut ersättning på annat håll, exempelvis av en hemulspliktig fångesman, är en annan fråga. Ersättningsskyldighet för avträdaren föreligger dock endast i den mån det med hänsyn till beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt.121 Exempelvis bör försämringar orsakade av rena olyckshändelser enligt lagberedningen inte omfattas.122
Frågan om obillighet är i slutändan alltid en bedömningsfråga i det enskilda fallet. Utöver vad som framförts i lagförarbetena vill jag föreslå att bedömningen tar hänsyn till vad som föranlett värdeminskningen samt om köparen befann sig i god tro vid tillfället för värdeminskningen. En värdeminskning hänförlig till avträdaren behöver inte vara framkallad av illvilja, utan kan likväl bero på att denne har genomfört en renovering som inte är förenlig med rådande trender.
Min uppfattning är att ersättning i dessa situationer vore obilligt, förutsatt att köparen befann sig i god tro och renoveringen alltså skedde innan denne exempelvis delgavs en stämningsansökan.
För anspråk med anledning av 5 kap. JB gäller en särskild regel om preskription, 5:4 JB, som tvingar parterna att agera snabbt. Talan måste väckas inom två år från det att egendomen avträddes, annars är rätten förlorad. Om den ena parten väckt talan i rätt tid har den andra parten rätt till kvittning.
5.3 Ren marknadsvärdeminskning
Frågan som ska utredas är om reglerna som behandlades i avsnitt 5.2 även kan vara vägledande vid andra fall av återgång. Vi utgår först från att grund för återgång föreligger men att fastighetens värde har gått ner. En fastighet som ursprungligen såldes för 10 miljoner kronor är nu endast värd 1 miljon kronor.
Endast köparen bör då ha ett intresse av att väcka talan om återgång, eftersom denna har gjort en dålig affär och har ett intresse av att få köpeskillingen, 10
121 Prop. 1970:20 del B s. 238 samt Westerlind, Kommentar till Jordabalken. Kap. 1-5 s. 449-454.
122 Se lagberedningen i prop. 1970:20 del B s. 236.
miljoner kronor, åter. Även om säljaren skulle ha möjlighet att åberopa återgång bör denne ha föga intresse av att återfå någonting vars värde markant har försämrats. Undantagsfall kan dock konstrueras, exempelvis om en säljare i tillfälligt ekonomiskt trångmål överlät en släktgård som denne nu vill ha tillbaka oberoende av dess marknadsvärde.
Om det rör sig om en hävning kan den hävande parten, vilket torde vara köparen på grund av värdeökningen samt utformningen av reglerna om hävnings-grundande fel, ha rätt till skadestånd för det positiva kontraktsintresset, 4:19 JB respektive 4:12 JB. Det positiva kontraktsintresset innefattar både direkta kostnader som en köpare har haft samt ersättning för utebliven vinst.123 Utebliven vinst bör främst aktualiseras när en fastighet köpts för kommersiellt bruk.
Vid återgång med anledning av avtalsrättslig ogiltighet kan parten som påkallar ogiltighet ha rätt till skadestånd för det negativa kontraktsintresset, alltså motsvarande nerlagda kostnader.124 Båda parterna kan påkalla att avtalet är ogiltigt, men om fastigheten markant har sjunkit i värde bör det endast vara köparen som har ett intresse av att göra det.
Oavsett om återgången sker genom hävning eller avtalsrättslig ogiltighet ska som huvudregel rättsförhållandet återställas och köparen få köpeskillingen, 10 miljoner kronor, åter.125 Marknadsvärdeminskningen om 9 miljoner kronor ska alltså då belasta säljaren. Scenariot kan emellertid problematiseras genom att värdeminskningen kan vara hänförlig till köparen. Kan då köparen vara skyldig att kompensera för värdeminskningen?
123 Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd s. 81.
124 A.st.
125 A.a. s. 18.
5.4 Värdeminskning hänförlig till köparen
Som nämndes i det föregående avsnittet bör det endast vara köparen som har ett intresse av att väcka talan om återgång om fastighetens värde har sjunkit markant sedan transaktionen. Huvudregeln är att prestationerna ska återgå. Om återgången sker genom hävning kan då köparen ha rätt att både få köpeskillingen åter samt eventuellt skadestånd för det positiva kontraktsintresset. Vid avtalsrättslig ogiltighet ersätts som bekant endast det negativa kontraktsintresset, alltså nerlagda kostnader.126 Kan då köparen vara skyldig att kompensera för värdeminskningen om denna är hänförlig till köparen?
Avseende hävning föreskrivs det i 4:27 st. 2 JB att om fastigheten väsentligt försämras eller på annat sätt gått ner i värde på grund av omständighet hänförlig till köparen får köparen häva köpet endast om säljaren får ersättning för värdeminskningen. Enligt doktrinen innefattar regeln även åtgärder som vidtagits innan köparen haft anledning att fundera på hävning.127 Men vad bör gälla vid återgång på grund av avtalsrättslig ogiltighet?
Ett alternativ är att i dessa fall tillämpa 5:2 JB analogt. Av 5:2 JB framgår att när en fastighetstransaktion går åter till följd av klander, alltså vid sakrättslig återgång, ska avträdaren ersätta fastighetens värdeminskning som är att hänföra till denne, om det med hänsyn till förfarandet och omständigheterna i övrigt inte kan anses som obilligt.
I lagförarbetena till 5 kap. JB framförde departementschefen att reglerna i 5 kap.
JB visserligen inte är generellt tillämpliga för äganderättstvister som härflyter ur ett mellan parterna träffat avtal, men troligen i vissa hänseenden kan tillämpas analogt. Det överlämnades till rättstillämpningen att med tillämpning av bland annat allmänna rättsgrundsatser avgöra hur parternas mellanhavanden i dessa fall
126 Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd s. 81.
127 Grauers, Fastighetsköp s. 116.
ska regleras.128 Det finns även två avgöranden från HD där reglerna i 5 kap. JB ansågs analogt tillämpliga vid fall av avtalsrättslig ogiltighet.129 I doktrinen har framförts att det av fallen går att utläsa en allmängiltig regel om att en köpare som vanvårdar egendom som innehas på grund av ett ogiltigt avtal under alla omständigheter bör vara ersättningsskyldig.130
En skillnad mellan återgång vid klander och obligationsrättslig återgång är parterna vid de sakrättsliga typfallen utsatts för ett brott. Det kan därför argumenteras för att möjligheten till ersättning bör vara generösare då än i de obligationsrättsliga typfallen, varför analogier får ske med försiktighet. Jag menar dock att det vid avtalsrättslig ogiltighet är möjligt att tillämpa 5:2 JB analogt och att avträdaren ska ersätta värdeminskningar hänförliga till denne, förutsatt att det inte är obilligt i det enskilda fallet och anspråket inte framställs efter tidsfristen i 5:4 JB löpt ut, eftersom det finns stöd för en sådan tillämpning i såväl lagförarbetena som praxis och doktrinen.
5.5 Ren marknadsvärdeökning
Vi vänder nu på villkoren i det tidigare exemplet. Förutsättningar för återgång föreligger men fastighetens marknadsvärde har gått upp, fastigheten som ursprungligen såldes för 1 miljoner kronor är numera värd 10 miljoner kronor. I den här situationen kommer det troligen att vara säljaren som väcker talan om återgång, eftersom denne vill tillgodogöra sig värdeökningen.131 Beträffande hävning behandlas endast de fastighetsrättsliga felreglerna i den här framställningen och dessa reglers utformning utgår från att det är köparen som väcker talan.132 Avsnitt 5.5 och 5.6 bygger därför på att återgång ska ske för att avtalet är ogiltigt och frågan är om köparen i dessa fall kan ha rätt till ersättning för värdeökningen.
128 Prop. 1970:20 del B s. 235.
129 NJA 1987 s. 845 I och II.
130 Grauers, Fastighetsköp s. 364.
131 Som betonats tidigare: att någon av parterna har gjort en dålig affär är i sig givetvis inte grund för återgång, återgång kräver att förutsättningarna i något av typfallen som behandlats i kapitel 3 föreligger.
132 Se avsnitt 3.2.1.
Huvudregeln är att parten som påkallar ogiltigheten, säljaren, har rätt att återfå fastigheten, värd 10 miljoner kronor, samt eventuellt skadestånd för det negativa kontraktsintresset genom att själv återbära köpeskillingen, 1 miljon kronor.
Marknadsvärdeökningen ska alltså tillkomma säljaren. Situationen kan problematiseras genom att värdeökningen antingen kan vara hänförlig till köparen eller vara en ren marknadsvärdeökning.
Vid en ren marknadsvärdeökning har det betydelse om värdeökningen anses vara avkastning från fastigheten. Om värdeökningen är att anse som avkastning gäller samma rättsföljd för denna som för övrig avkastning.133 Detta behandlas senare i framställningen.134 Vid övriga fall av rena konjunkturförändringar bör huvudregeln gälla om att prestationerna ska återgå, vilket innebär att värdeökningen tillkommer säljaren, då explicita undantag och möjliga analogier med en annan rättsföljd saknas. Vad som bör gälla när värdeökningen är hänförlig till köparen behandlas nedan.
5.6 Värdeökning hänförlig till köparen
Kan då köparen vid en återgångstransaktion ha rätt till ersättning för en värdeökning, eller för nerlagda kostnader, om värdeökningen är hänförlig till denne? En värdeökning som är hänförlig till köparen kan exempelvis vara att denne har genomfört renoveringar av fastigheten. Detta är i synnerhet tänkbart om det har gått en tid sedan den ursprungliga transaktionen genomfördes, varför det åter bör påpekas att avtalsrättslig ogiltighet inte är underkastad de snäva tidsramarna om preskription och reklamation i 4 kap. JB.
133 Min uppfattning är dock att en ren marknadsvärdeökning inte är att se som avkastning, då jag menar att begreppet avkastning förutsätter att ett ytterligare mervärde har uppkommit, vilket ägaren kan vara skattskyldig för. Exempelvis ska aktieutdelningar (avkastning) beskattas men inte en förändring av aktiens marknadsvärde. En ren marknadsvärdeökning kan även vara tillfällig och aldrig realiseras om inte egendomen avyttras vid rätt tillfälle; avkastningen är bestående när den väl har uppkommit.
134 Se avsnitt 6.2.
En regel som kan förhindra att säljaren får tillgodogöra sig all värdeökning från köparens arbete är 5:3 JB, som egentligen behandlar återgång genom klander.
Det finns stöd i lagförarbetena för att reglerna i 5 kap. JB kan tillämpas analogt, exempelvis om det kan motiveras av allmänna avtalsrättsliga principer.135 En analog tillämpning av 5:3 JB kan enligt min mening särskilt motiveras av principen om obehörig vinst och negotiorum gestio, då säljaren annars kostnadsfritt får skörda frukten av köparens arbete.136
Ytterligare stöd för regelns tillämpning även i andra fall än klander finns i två avgöranden från HD om avtalsrättslig ogiltighet som behandlade möjligheten att tillämpa 5:1 JB analogt.137 I domskälen i ett av fallen framförde HD att en synpunkt som under alla förhållanden väger tungt är att det förmögenhetsläge som gällde innan det ogiltiga avtalet ingicks om möjligt ska återställas. Ingen av parterna ska slutligen vinna på en ogiltig transaktion, varför en säljare inte bör kunna utnyttja möjligheten att påkalla avtalets återgång för att återfå en fastighet i bättre skick än han lämnade den.138
Jag menar därför att det är möjligt att som köpare i dessa fall åberopa 5:3 JB analogt och därmed begära ersättning även när fastigheten går åter till följd av avtalsrättslig ogiltighet, förutsatt att inte tidsfristen i 5.4 JB löpt ut. Köparen kan genom detta ha rätt till ersättning för nerlagda kostnader som har varit nödvändiga, exempelvis om denne har åtgärdat någon skada på fastigheten, 5:3 JB. För ersättning för nyttiga kostnader, exempelvis rena förbättringsåtgärder, fordras att köparen utförde dessa åtgärder i god tro avseende sin egen rätt till fastigheten, vilket framgår av samma lagrum. Ingen förbättringsåtgärd genomförs om inte genomföraren förväntar sig en värdeökning överskridande de nerlagda kostnaderna, men mellanskillnaden mellan nerlagda kostnader och den totala värdeökningen tillkommer alltså säljaren.
135 Prop. 1970:20 del B s. 235.
136 Se avsnitt 7.1 och 7.2.
137 NJA 1987 s. 845 I och II.
138 NJA 1987 s. 845 I.