Sammanfattningsvis har uppsatsens syfte varit att utreda när förutsättningar för återgång av en fastighetstransaktion föreligger, för att analysera de rättsverkningar som aktualiseras därav. Både obligationsrättsliga och sakrättsliga spörsmål har behandlats. Parallellt med att utreda gällande rätt har flertalet resonemang om lege ferenda förts löpande genom framställningen.
Resonemangen har baserats på vikten av att ha ett förutsebart rättssystem med enhetliga regler, samt att valda lösningar inte ska hota omsättningen i samhället och ge ett så rättvist resultat som möjligt i de enskilda fallen.158
En inledande diskussion som fördes var om civilrätten i stort borde reformeras och graden av formkrav vid en överlåtelse bero på en egendoms marknadsvärde snarare än dess karaktär av fast eller lös egendom.159 Detta avfärdades eftersom ett sådant system skulle bli svåröverskådligt och brista i förutsebarhet då en egendoms marknadsvärde kan skifta beroende på små variabler, såsom förändringar i tillgång i förhållande till efterfrågan.
Beträffande de hävningsgrundande felreglerna fastslogs att 4:17 JB och 7:11 JB bör närma sig varandra, samt att det ter sig märkligt att tala om avsaknad av en obligationsrättslig undersökningsplikt för rättsliga fel när det ofta föreligger en sakrättslig undersökningsplikt.160 Avseende 4:18 JB anses det inte föreligga någon undersökningsplikt för rådighetsfel, men förvärvaren måste likväl ha varit i objektiv god tro för att kunna göra felen gällande. Det har inte preciserats vilka fel som en köpare borde ha upptäckt utan att undersöka saken närmare egentligen är. Ett förtydligande från lagstiftaren vore därför önskvärt. I analysen av lagstiftningen om faktiska fel, vilket regleras i 4:19 JB, avfärdades att det finns någon generell upplysningsplikt med slutsatsen att befintliga prejudikat på området, såsom NJA 2007 s. 86, bör behandlas med försiktighet.
158 Efter nio terminer på juristprogrammet har jag dock givetvis accepterat att juridiken inte alltid är rättvis.
159 Se avsnitt 2.3.
160 Se avsnitt 3.2.1.
Diskussionen om avtalsrättslig ogiltighet har behandlat förutsättningsläran, 30 samt 33 §§ AvtL samt 4:4 JB.161 Beträffande förutsättningsläran har framförts att den inte bör avskrivas för lättvindigt, då avsaknaden av prejudikat kan bero på att tvister kan ha avgjorts genom skiljeförfarande eller förlikningar. I framställningen har det även argumenterats för att möjligheten att tillämpa 30 § AvtL på en fastighetstransaktion bör vara liten, i vart fall avseende svikliga förtiganden, då det inte ska finnas en generell upplysningsplikt vid fastighetsköp.
Precis som HD resonerar i NJA 2007 s. 86 överlappar många gånger tillämpningsområdena varandra avseende hävningsgrundande fel och avtalsrättslig ogiltighet. Vilket regelverk som tillämpas beror därför till stor del på hur lång tid som har förflutit sedan transaktionen ägde rum. En av de saker som diskuterats är om det är berättigat att anspråk med anledning av 4:4 JB aldrig preskriberas, eftersom regelns syfte är att förhindra parterna från att sväva i ovisshet, vilket även underbygger reklamations- och preskriptionsfristen för hävningsgrundande fel.162 Att lagstiftaren ser över lagrummet är motiverat, men det är viktigt att en förändring inte skapar diskrepans inom civilrätten i stort.
Fastighetsrätt som rättsområde kännetecknas av strikta formkrav och mycket lagstiftning. Trots detta saknas vägledning avseende hur de ekonomiska frågorna som uppstår i kölvattnet av en återgång av en fastighetstransaktion ska hanteras vid de obligationsrättsliga fallen. Enligt min mening är detta rent av anmärkningsvärt. Större delen av uppsatsens del om rättsverkningar vid återgång av en fastighetstransaktion har därför varit resonemang om lege ferenda.
En sakrättslig förändring som föreslagits är att rätte ägaren borde ha företräde framför en förvärvare vid egendomsbrott. Detta är motiverat då en fastighet kan representera stora affektionsvärden och att rätte ägaren i de flesta lägen hunnit skapa starkare känslomässiga band till fastigheten. En sådan förändring skulle
161 Se avsnitt 3.2.2.
162 Se avsnitt 4.3.
inte innebära att den totala ersättning som utbetalas från staten i dessa fall skulle öka, men den totala skadan skulle minska. Vid dubbeldispositioner saknas möjlighet till statlig ersättningsgaranti helt. Vem som har rätt till fastigheten avgörs i regel utifrån vem som först får lagfart. Även denna reglering bör enligt min mening utredas, då möjligheten att vända sig till den som obehörigen förfogat över fastigheten är viktig i teorin, men i praktiken sällan bär frukt.
När återgång ska ske kan fastighetens marknadsvärde ha förändrats. Huvudregeln vid all form av återgång är att prestationerna ska återgå och rättsläget återställas.
Detta bör även gälla vid rena marknadsvärdeförändringar, vilket diskuterades i uppsatsens femte kapitel. Knivigare blir det när värdeförändringen är hänförlig till köparen. Vad som borde gälla i dessa fall har diskuterats och möjliga analogier presenterats. Närmast till hands i dessa fall är att försiktigt tillämpa reglerna i 5 kap. JB analogt, då detta har stöd i såväl lagförarbetena, praxis som doktrin samt kan motiveras av de allmänna avtalsrättsliga principerna om obehörig vinst och negotiorum gestio. Principerna kan även i sig generera en rätt till ekonomisk ersättning till avträdaren (köparen) i vissa fall, exempelvis om köparen har besparat säljaren kostnader. Frågan om vad som egentligen bör gälla i dessa fall bör dock utredas vidare.
En fastighet kan ofta generera avkastning. Ytterligare ett ekonomiskt spörsmål som därmed kan uppstå är vem som har rätt till avkastningen som fastigheten genererat under köparens innehav. Med viss försiktighet bör 5:1 JB gå att tillämpa analogt för att förhindra olämpliga resultat i det enskilda fallet.163
Som nämndes i uppsatsens inledning är ett starkt skydd för den personliga äganderätten en viktig förutsättning för att ett lands ekonomi ska utvecklas positivt, eftersom incitament till att investera i egendom som representerar stora värden annars minskar. Den enskildes rätt till dennes fastigheter måste därför
163 Se avsnitt 6.2.
vara skyddad gentemot såväl det allmänna som andra enskilda. Enligt min mening kan de i uppsatsen föreslagna klarläggningarna av gällande rätt skydda omsättningen eftersom det blir tydligt vad som gäller vid en rubbning av äganderätten, vilket återgång av en fastighetstransaktion ändå kan anses vara. Ett tydligt klargörande från lagstiftaren avseende vad som egentligen gäller i de situationer som uppsatsen har behandlat är dock inte bara behövligt, det är rent av nödvändigt.
Källförteckning
Offentligt tryck
NJA II 1972:1 ”Jordabalken”.
Prop. 1970:20 ”Kungl. Maj:ts proposition 1970:20 med förslag till Jordabalk” del A.
Prop. 1970:20 ”Kungl. Maj:ts proposition 1970:20 med förslag till Jordabalk” del B.
Prop. 1988/89:76 ”Om ny köplag”.
Prop. 1989/90:77 ”Om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.”.
SOU 2008:99 ”Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen m.m., slutbetänkande av Utredningen om expropriationsersättning”.
Litteratur
Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt I. Tolfte upplagan, Juristförlaget i Lund 2002.
Adlercreutz, Avtalsrätt II. Femte upplagan, Juristförlaget i Lund 2001.
Bengtsson, Sakrättsliga frågor i fastighetsrätten: inskrivning, besittning, äganderätt, grannelagsrätt, klander. Sjätte upplagan, Iustus förlag 1991.
Björkdahl, Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp – en regel om lojalitet före avtalsslut, JT 2009-10 nr. 1.
Carlson, An Introduction to Swedish Real Property Law. Första upplagan, Jure 2008.
Grauers, Fastighetsköp. Tjugonde upplagan, Juristförlaget i Lund 2012.
Grauers, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, JT 2006-07 nr. 4.
Hager, Säljarens upplysningsplikt vid köp av fast egendom – en studie i
jordabalkens källflöden, Skrifter till Anders Victorins minne. Iustus förlag 2009.
Hellner, Om obehörig vinst särskilt utanför kontraktsförhållanden: ett civilrättsligt problem i komparativ belysning. Avhandling vid Uppsala Universitet 1950.
Hellner & Radetziki, Skadeståndsrätt. Nionde upplagan, Norstedts Juridik AB 2014.
Hellner, Hager & Persson, Speciell avtalsrätt II: kontraktsrätt. H. 1. Särskilda avtal. Femte upplagan, Norstedts Juridik AB 2010.
Hessler, Allmän sakrätt: om det förmögenhetsrättsliga tredjemansskyddets principer. Volym 69, Nordstedts Juridik AB 1973.
Håstad, Sakrätt avseende lös egendom. Sjätte upplagan, Nordstedts Juridik AB 2000.
Håstad, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, JT 2007-08 nr. 1.
Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd. Första upplagan, Norstedts Juridik AB 2012.
Jareborg, Rättsdogmatik som vetenskap, SvJT 2004.
Jensen, Panträtt i fast egendom. Nionde upplagan, Iustus Förlag 2012.
Karlgren, 33 § Avtalslagen, SvJT 1933.
Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning. Första upplagan, Norstedts Juridik AB 1982.
Lehrberg, Förutsättningsläran – en rättsregel i modern svensk tid, SvJT 1990.
Lind & Persson, Fastighetsmarknad och marknadsanalys, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt. Elfte upplagan, Fastighetsnytts Förlags AB 2011.
Malmström & Ramberg, Civilrätt. Tjugotredje upplagan, Liber förlag 2014.
Mellqvist & Persson, Fordran och skuld. Nionde upplagan, Iustus förlag 2011.
Norman & Öhman, Medling och andra former av konflikthantering. Andra upplagan, Iustus Förlag 2011.
Ramberg & Ramberg, Allmän avtalsrätt. Sjunde upplagan, Norstedts Juridik AB 2007.
Schultz, Obehörig vinst-motiveringar, SvJT 2012.
Sjödin, Ekbäck, Kalbro & Norell, Markåtkomst och ersättning – För bebyggelse och infrastruktur. Tredje upplagan, Norstedts Juridik AB 2011.
Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt. Sjätte upplagan, Iustus Förlag 2011.
Victorin, Om förbehåll vid fastighetsöverlåtelse – en studie i jordabalkens källflöden, Skrifter till Anders Victorins minne. Första upplagan, Iustus Förlag 2009.
Westerlind, Kommentar till Jordabalken. Kap. 1-5. Första upplagan, Norstedts Juridik AB 1971.
Övriga källor
Nilsson, Plocka blommor, bär, svamp, Naturvårdsverket 4/1 2015 (14/3 2014), http://www.naturvardsverket.se/Var-natur/Allemansratten/Det-har-galler/Plocka-blommor-bar-svamp/
Rättsfallsförteckning
NJA 1981 s. 894 NJA 1982 s. 36 NJA 1982 s. 691 NJA 1985 s. 287 NJA 1985 s. 871 NJA 1986 s. 670 I NJA 1986 s. 670 II NJA 1987 s. 845 I NJA 1987 s. 845 II NJA 1989 s. 117 NJA 1993 s. 13 NJA 1993 s. 319 NJA 1994 s. 85 NJA 1997 s. 629 NJA 1997 s. 660 NJA 1999 s. 575 NJA 1999 s. 793 NJA 2003 s. 302 NJA 2007 s. 86 NJA 2007 s. 519 NJA 2008 s. 1158 NJA 2009 s. 40 NJA 2013 s. 632
S Ö 981/01:52