4 Återgångstransaktionen
4.3 Preskription och reklamation av anspråk på återgång
Ett anspråk på att återfå fastigheten eller köpeskillingen genom återgång är en fordran. Centralt för en diskussion om återgång är därför preskriptions- och reklamationsfrister.
Begreppet fordran inbegriper rättsligt bindande anspråk från en individuellt bestämd person, fysisk eller juridisk, riktat mot en annan individuellt bestämd person. Fordringar benämns ofta även som förpliktelser.106 Preskription av en fordran innebär att den som har rätt till betalning, borgenären, förlorar sin rätt att få betalt eftersom lång tid har gått sedan prestationsskyldighetens tillkomst utan att borgenären har agerat.107 Som huvudregel preskriberas fordringar 10 år efter sin tillkomst, 2 § preskriptionslagen (1981:130), PreskrL.
Preskriptionslagen omfattar endast obligationsrättsliga anspråk och alltså inte fordringar avseende exempelvis äganderätt, nyttjanderätt och panträtt. Lagen omfattar heller inte anspråk på dold samäganderätt.108 Preskriptionslagen är
104 NJA 2003 s. 302.
105 Detta diskuteras utförligt i kapitel 5.
106 Mellqvist & Persson, Fordran och skuld s. 46.
107 A.a. s. 90.
108 NJA 2013 s. 632.
sekundär i förhållande till eventuella speciallagstiftningar, varför både längre och kortare preskriptionstid kan förekomma, 1 § PreskrL.
Att anspråk på hävning i de obligationsrättsliga typfallen preskriberas tio år efter det att köparen har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan, 4:19b JB. Det sagda innebär inte att ett fel alltid kan göras gällande i 10 år. Av 4:12 st. 2 JB framgår att om talan om hävning inte väcks inom ett år från köparens tillträde är rätten till sådan talan förlorad, förutsatt att inte säljaren har agerat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. För att en förvärvare ska kunna åberopa att fastigheten är felaktig måste denne även ha reklamerat fastigheten till köparen i skälig tid efter då felet borde ha upptäckts, 4:19a JB.
Vad som är inom skälig tid beror på omständigheterna i det enskilda fallet.
Tidsfristen varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga omständigheter.109 Vidare har HD i ett fall godtagit att en köpare reklamerat 4,5 månader efter att denne borde ha upptäckt felet.110 Som tumregel ska förvärvaren agera direkt i anslutning till att misstanke om felet uppdagas. Om en tidsfrist helt saknades skulle en förvärvare som är medveten om ett hävningsgrundande fel under tio år kunna välja mellan att häva köpet eller inte baserat på fastighetens marknadsvärdeutveckling. Det vore orimligt att gynna förvärvaren på överlåtarens bekostnad på det sättet. Dessutom måste parterna efter en transaktions avslutande i någon mån kunna inrätta sig efter de nya förhållandena.
Om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder förlängs tidsfristen, 4:19 st. 2 JB. I dessa fall går det många gånger istället att ogiltigförklara avtalet genom reglerna i Avtalslagen, men även om prestationsbefrielsen är det centrala för parterna i praktiken skiljer sig hävning och avtalsrättslig ogiltighet åt på många andra sätt.
109 Prop. 1989/90:77 s. 62.
110 NJA 2008 s. 1158.
Beträffande de övriga typfallen omfattas inte sakrätter och avtalsrättslig ogiltighet av preskriptionslagen. Dessa anspråk anses vara inpreskriptibla.111 Om lång tid passerat sedan transaktionen dock reglerna om hävd förhindra återgång.
Det framgår inte av lag om anspråk med anledning av 4:4 JB måste reklameras inom en viss tid, respektive om de preskriberas efter en viss tid.112 Huvudregeln beträffande ogiltighet är dock att den är bestående. En fråga som i anslutning till detta uppstår är om man vid fastighetstransaktioner som kan ogiltighetsförklaras med stöd av 4:4 JB bör göra avsteg från huvudregeln om bestående ogiltighet och dessa anspråk alltså borde preskriberas.
Vid avtalsrättslig ogiltighet har äganderätten aldrig övergått då förvärvsavtalet som det bygger på är ogiltigt. Trots detta kan parterna under många år ha agerat i tron att avtalet är giltigt. Det innebär att säljaren kan ha spenderat köpeskillingen, exempelvis på en ny fastighet, samt att köparen kan ha gjort stora förändringar av fastigheten. Den fastighet som ursprungligen var en obebyggd bit mark kan många år senare mycket väl vara en gård, ett jordbruk, en industri eller någonting helt annat – vilket gör det svårare att faktiskt återställa de ursprungliga förhållandena.
Vidare blir gränsen mellan hävningsgrundande fel och avtalsrättslig ogiltighet allt mindre skarp, inte minst genom utvecklingen i praxis. Den som väcker talan om återgång kan många gånger välja mellan de olika regelverken utifrån vad som är mest fördelaktigt. Det går därför att argumentera för att det är rimligt att preskription sker vid samma tidpunkt för de båda instituten, eftersom parterna då har ett exakt datum för när de som senast kan inrätta sig. Detta kan även motiveras av att de flesta personer saknar djupare kunskap inom juridik; för gemene man har hävning och avtalsrättslig ogiltighet samma innebörd.
111 Se NJA 2003 s. 302 i vilket säljaren av en fastighet väckte skadeståndstalan mot köparen på grund av att köpeavtalet var ogiltigt. Preskriptionstiden för säljarens fordran ansågs börja löpa från den dag då fastigheten vidareförsåldes och säljaren möjlighet att hävda äganderätt upphörde.
112 Se Grauers, Fastighetsköp s. 65.
Ytterligare ett argument för att preskription bör vara samtidig avseende hävningsgrundande fel och anspråk på återgång med anledning av 4:4 JB är att syftet bakom 4:4 JB är att det inte ska råda ovisshet kring en fastighets ägarförhållanden under alltför lång tid.113 Dessa skäl motiverar även utformningen av felreglerna i JB, varför det går att argumentera för att gällande reklamations- och preskriptionstider i 4:12 JB samt 4:19b JB borde gå att tillämpa analogt på situationer av ogiltighet som kan inordnas under 4:4 JB. Av denna uppfattning är bland annat Grauers, som menar att en klausul som villkorar ett köp måste åberopas ganska snart efter det att fristen gått ut.114 Grauers illustrerar sin uppfattning genom ett fiktivt exempel i vilket parterna har villkorat avtalet på sättet att om köparen inte bebyggt fastigheten på ett visst sätt inom ett år så ska köpet gå åter och frågar sig om ogiltigheten måste åberopas omedelbart eller inte. Frågan besvaras jakande.115 Personligen betvivlar jag att en säljare någonsin skulle gå med på en formulering som rent lexikaliskt innebär att det helt vilar i köparens händer huruvida köpet ska bestå eller inte. Om överlåtaren ändå skulle slarva vid kontraktets utformande och godkänna detta har den gemensamma partsviljan företräde vid avtalstolkningen.116 Syftet med en sådan klausul måste en domstol anse vara att köparen inte ska bli fast med en fastighet som det inte går att bygga på – exempelvis för att det inte går att få bygglov.
Huruvida köparen väljer att bygga på fastigheten eller inte är då närmast egalt.
Vidare är en förändring av preskriptionsreglerna, om än välmotiverad, någonting så övergripande att den vilar på lagstiftaren och inte rättsutvecklingen.
Förutsebarhet och harmoniserade regler är givetvis någonting som alltid bör eftersträvas, men vid betraktandet av civilrätten som helhet finns det redan harmoniserade regler och förutsebarhet på området. Inom civilrätten gäller att oavsett vilket lagrum eller vilken princip domstolen stödjer sig på omfattas hävningsreglerna av reklamations- och preskriptionsfrister; ogiltighetsreglerna
113 Grauers, Fastighetsköp s. 65.
114 A.a. s. 67.
115 A.st.
116 Adlercreutz, Avtalsrätt II s. 34.
gör det inte. Detta gäller oavsett om anspråket avser lös eller fast egendom. En förändring av detta riskerar att skapa rejäl oreda i det civilrättsliga systemet. Att skillnaderna i resultaten vid tillämpningen av reglerna inte alltid går att motivera utifrån reglernas motiv inom just fastighetsrätten är en anledning att i framtiden se över 4:4 JB, men det förutsätter att en förändring inte skapar en diskrepans inom civilrätten i stort och därmed orsakar större skada än nytta. Jag ställer mig därför tveksam till en reform som leder till att anspråk på avtalsrättslig ogiltighet med stöd av 4:4 JB, eller andra avtalsrättsliga ogiltighetsgrunder som behandlats i framställningen, ska preskriberas.