3 När återgång kan aktualiseras
3.3 Förutsättningar för återgång i de sakrättsliga typfallen
I sakrättsliga tvister finns alltid minst tre parter och därmed fler konkurrerande anspråk än i obligationsrättsliga tvister. Gemensamt för både dubbeldispositioner och egendomsbrott är att en av parterna alltid är boven i dramat och i många fall medvetet har orsakat konflikten för sin egen vinnings skull.
Vid ett egendomsbrott är det inte den rätte ägaren som överlåter fastigheten, antingen då överlåtaren eller någon av dennes företrädares förvärv är ogiltigt eller av annan anledning inte gäller mot rätte ägaren, 18:1 JB.78 Det är viktigt att verkligen konstatera att förvärvet är ogiltigt, då gränsdragningsfall förekommer.79
76 Prop. 1970:20 del A s. 159.
77 Grauers, Rättsutlåtande i S Ö 981/01:52 s. 2.
78 Grauers, Fastighetsköp s. 334.
79 A.a. s. 335.
Om exempelvis samtycke från en make saknas kan maken göra gällande att förvärvet är ogiltigt, 7:9 st. 2 äktenskapsbalken, ÄktB. Om tidsfristen för talan fortfarande löper är förvärvaren inte rätt ägare, men därefter ändras förutsättningarna.80 Att förvärvet av annan anledning inte gäller mot rätte ägaren kan vara om rätte ägaren på grund av kontraktsbrott hävt en överlåtelse eller om köpet gått åter på grund av ett återgångsvillkor.81 Om det tidigare har skett ett godtrosförvärv läker detta ogiltigheten. Personen som gör godtrosförvärvet blir rätt ägare och varje efterträdare därigenom skyddad mot anspråk från den ursprunglige ägaren.82
Ett egendomsbrott är en straffvärd kränkning av ägarens kontrollmakt över ett individuellt bestämt föremål och därmed ett brott mot äganderätten. Ett fastighetsrättsligt egendomsbrott är så kallad lagfartskapning, vilket är när någon med hjälp av en förfalskad handling beviljas lagfart på någon annans fastighet.
Med lagfarten som underlag kan kaparen pantsätta fastigheten för att kaparen själv ska beviljas lån. Lagfartskaparen kan även välja att överlåta fastigheten till någon annan, utan ägarens samtycke. En överlåtelse eller pantsättning av någon annans fastighet är kriminaliserad, men rättshandlingen kan ändå vara civilrättsligt giltig. Exempelvis är en sådan pantsättning giltig förutsatt att borgenären vid tillfället var i objektiv och subjektiv god tro om att upplåtaren var rätt ägare till fastigheten, 18:2 JB. Vid dessa situationer uppstår alltså konkurrerande anspråk mellan rätte ägaren och förvärvaren om vem som har rätt till själva fastigheten och utöver frågan om vems anspråk som har företräde måste det även utredas vilka rättigheter den tappande parten har.
I konkurrensen mellan förvärvaren och den rätte ägaren kan förvärvaren gå segrande om denne gör ett godtrosförvärv eller genom reglerna om hävd i 16 kap. JB.83 Ett godtrosförvärv är möjligt om lagfart vid överlåtelsen var beviljad
80 Grauers, Fastighetsköp s. 335.
81 A.a. s. 336.
82 A.st.
83 Se avsnitt 4.2.
för överlåtaren, 18:1 JB, och förvärvaren var i objektiv samt subjektiv god tro avseende överlåtarens rätt att förfoga över fastigheten. Den av parterna som går förlorande har rätt till statlig ersättning för sin förlust, vilket stadgas i 18:4 JB.
För förvärvaren uppställs dock ett krav på att denne vid tidpunkten för förvärvet ska ha varit i objektiv och subjektiv god tro om att säljaren var den rätte ägaren.
Om en godtroende förvärvare förpliktas att betala ersättning för rättegångs-kostnader till rätte ägaren i en process om undanröjande av felaktigt beviljad lagfart har förvärvaren även rätt till skälig ersättning för kostnaderna, 18:4a JB.
Om ett godtrosförvärv inte är möjligt kan köparen istället möjliggöra återgång av transaktionen genom att visa att denne kommer att förlora fastigheten om rätte ägaren väcker klandertalan. Då aktualiseras säljarens hemulsansvar, vilket kortfattat innebär att säljaren bär ansvaret för att denne är rätt ägare.84 Klander är en talan som någon i egenskap av ägare till fastigheten riktar mot en person som härleder sin rätt från en annan person än käranden. Detta kan även beskrivas som att någon annan än säljaren framgångsfullt fört talan om bättre rätt till fastigheten.85 Till klander räknas inte ägo- eller gränstvister, eller äganderätts-tvister som har sin grund i ett mellan parterna ingånget avtal.86 Jordabalkens regler om klander är tillämpliga även utan att en klanderprocess inleds, men får antas kräva att det tydligt är visat att en sådan process vore framgångsrik.87
Att säljaren inte är rätt ägare innebär att fastigheten avviker fastigheten från normal standard beträffande vad en köpare ska kunna räkna med.88 Då föreligger ett rättsligt fel enligt 4:21 JB vilket aktualiserar säljarens hemulsansvar.
Hemulsansvaret är ett regressansvar som kan avtalas bort, men sådana friskrivningar är ovanliga och bör ge en köpare anledning till eftertanke.89 Köparen behöver inte reklamera felet, men felansvaret anses i doktrinen
84 Grauers, Fastighetsköp s. 182.
85 Jensen, Panträtt i fast egendom s. 104.
86 NJA II 1972:1 s. 132.
87 Prop. 1970:20 del A s. 227.
88 Grauers, Fastighetsköp s. 181.
89 Se Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 92.
preskriberas tio år efter tillträdet enligt en analog tillämpning av 4:19b JB.90 Efter talan om återgång har väckts företar domstolen en särskild relevansprövning.
Felet anses relevant även om köparen varit i ond tro och säljaren i god tro, varför köparen i de flesta fall kan göra felet gällande och begära köpeskillingen åter. I realiteten innebär detta en hävning utan att fastigheten återlämnas.91 Skadestånd fordrar att köparen var i god tro vid förvärvet. Eftersom det rör sig om en hävning ska beloppet beräknas på samma sätt som vid övriga fall av hävning.92 Många gånger kan köparen välja att istället åberopa lagfartshinder, vilket ofta föreligger i dessa fall, och istället häva med stöd av 4:15 JB. Dessa anspråk preskriberas dock efter ett år, vilket framgår av 4:15 st. 2, varför valfriheten endast består en kortare tid.
Vilket anspråk som har företräde vid en sakrättslig konflikt beror i regel på vem som lagstiftaren anser är mest skyddsvärd, vilket ofta är kopplat till vem som hade störst chans att förebygga situationen. Att rätte ägaren kan gå segrande vid egendomsbrott skulle kunna kritiseras då en fastighets ägare ofta har större möjlighet att övervaka fastighetsregistret och därmed förhindra egendomsbrott än vad en köpare har möjlighet att undersöka ägarförhållandena bortom vad som framgår av lagfarten (utan att begå olaga intrång eller andra tråkigheter). Det kan dock även argumenteras för att det måste ställas höga krav på eget ansvar hos den som väljer att ingå en så betydelsefull transaktion som ett fastighetsköp. Ett problem med regleringen i 18:1 JB och 18:2 JB är dock att den statliga ersättningsgarantin i 18:4 JB endast ersätter fastighetens marknadsvärde och inte rena affektionsvärden. Om rätte ägaren är den som går förlorande kan förlusten av affektionsvärden många gånger vara tyngre än den monetära. Då förvärvaren sällan har hunnit skapa samma känslomässiga band till fastigheten vore det enligt min mening att föredra om den rätte ägaren presumerades vara den som har bäst rätt till fastigheten, utom i vissa specifika undantagsfall, och förvärvaren vara den som hänvisas till den statliga ersättningsgarantin och ersättning från överlåtaren.
90 Grauers, Fastighetsköp s. 182.
91 A.a. s. 185.
92 A.st.
Det faktiska beloppet som staten behöver lämna ifrån sig skulle inte förändras vid en sådan lagändring, men den totala skadan skulle ändå minskas utan att hamna i strid med den allmänna skadeståndsrättsliga principen om att affektionsvärden, vilka har ren subjektiv karaktär, inte ersätts.93
3.3.2 Dubbeldispositioner
En dubbeldisposition föreligger när samma egendom säljs två gånger, när en fastighet säljs och överlåtaren även upplåter en rättighet i fastigheten till en tredje part, eller när en rättighet upplåts två gånger och exempelvis samma fastighet hyrs ut två gånger. När en fastighet har sålts två gånger till olika parter måste det först avgöras vem av köparna som enligt 17 kap. JB har företräde. Den av köparna som drar det kortaste strået får därefter vända sig mot säljaren.
Lösningarna av typen av konkurrens som råder mellan de båda anspråken benämns i doktrinen som extensiva lösningar, eftersom de kan leda till att anspråk utsläcks och inte endast avser vilket av anspråken som ska få företräde.94 Detta framgår även av 17:5 JB. Som huvudregel vinner det först ingångna avtalet, 17:1 JB. Ett yngre förvärv kan dock gå segrande om det dels ingåtts i god tro och dels blir inskrivet före det äldre förvärvet, 17:2 JB. Det räcker med att förvärvaren var i god tro vid själva avtalstillfället, det sakrättsliga momentet (inskrivningen) kan ske i ond tro. Reglerna gäller även om förvärvet uppkommit på andra sätt än genom köp, vilket framgår av 17:11 JB. En ansökan om inskrivning som blir avvisad eller får avslag ger ingen rätt, 17:9 p. 1 JB.
Det är tydligt att lagstiftaren strävat efter att låta inskrivningen vara avgörande för vilket förvärv som ska vara bestående.95 Detta kontrasterar mot principen om att beviljad inskrivning inte har betydelse för det materiella rättsläget, 19:40 JB.96
93 Hellner & Radetziki, Skadeståndsrätt s. 390.
94 Jensen, Panträtt i fast egendom s. 118.
95 A.a. s. 120.
96 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 234.
Om inskrivningarna söks samma dag avgörs företrädet av tidsföljden, 17:4 JB, och om tidsföljden inte ger vägledning ska domstolen besluta om vem av förvärvarna som har företräde utifrån vad som är skäligt, 17:4 st. 2 JB.
Köparen som går förlorande kan åberopa återgång då det föreligger ett rättsligt fel, 4:24 JB som hänvisar till 4:21 JB men endast avseende påföljderna.
Hemulsansvaret aktualiseras inte eftersom säljaren var rätt ägare, kontraktsbrottet var att denne förfogade över fastigheten mer än en gång.97 Relevansbedömningen är densamma som i hemulsfallet.98 Den mest väsentliga påföljden vid en dubbeldisposition är att säljaren ska betala tillbaka köpeskillingen. Även om köparen inte kan lämna tillbaka fastigheten rör det sig om en hävning.
Skadestånd förutsätter att köparen var i god tro vid förvärvet.99
Vid en dubbelöverlåtelse har i regel båda förvärvarna lika stor möjlighet att förebygga situationen, åtminstone om de båda transaktionerna sker nära varandra tidsmässigt. I dessa scenarion saknas möjlighet till statlig ersättningsgaranti för den tappande parten helt. Detta kan ha stor betydelse eftersom det kan vara mycket svårt att få fatt på den bedräglige överlåtaren. Det om något är ett tydligt incitament från lagstiftarens del om att en förvärvare av fast egendom alltid ska söka lagfart för fastigheten, gärna innan bläcket torkat på köpekontraktet.
Reglerna i de behandlade sakrättsliga typfallen visar tydligt på att lagfarten kan få en mycket stor betydelse vid en återgångsprocess. Detta kontrasterar mot att en inskrivning inte ska förändra rättsläget materiellt. I dagsläget kan i vissa fall den som varit långsam med att söka lagfart inte bara förlora rätten till fastigheten utan även hela köpeskillingen. Både regleringen kring dubbeldispositioner och egendomsbrott bör därför utredas av lagstiftaren.
97 Grauers, Fastighetsköp s. 185.
98 A.st.
99 A.st.