Det nya bostadsfinansieringssystemet 1975
De nya beslut om det statliga bostadsfinansieringssystemet som fat- tades 1974 motiverades av att paritetslånesystemet inte kunde möta kostnadsutvecklingen och att egnahemssektorn gynnades skat- temässigt. De motiverades också utifrån den segregerade bostads- marknad som följt på miljonprogrammet.
Det system som infördes 1975 byggde på fortsatta statliga lån, med garanterade räntenivåer men med successivt avtrappade subventio- ner i form av räntebidrag som svarade mot skillnaden mellan faktisk ränta och garanterad ränta. Paritet mellan räntekostnader i nypro- duktionen och räntekostnaderna i beståndet skulle uppnås genom att räntebidraget successivt trappades av över tiden. Neutraliteten mellan upplåtelseformerna skulle uppnås inom det statliga bostads- lånesystemet, dels genom att ingångsnivån för den garanterade räntan skulle sänka kapitalkostnaderna för hyreslägenheter och bo- stadsrätter, dels genom att den garanterade räntan differentierades för ägda småhus respektive andra hus.
För bottenlån till hyresrätter och bostadsrätter sattes den garan- terade räntan till 3,9 procent, mot paritetslånesystemets 5,1, och för egnahem sattes räntan för nybyggnation till 6 procent. Genom att räntesubventionerna innebar sänkta kapitalkostnader till hy- res- och bostadsrättslägenheter, såväl för de som var byggda under miljonprogrammet som för de som var nyproducerade, så skulle incitamenten att bygga småhus i hyres- och bostadsrättsform öka. Samtidigt gjordes villkoren för statliga lån till småhus gynnsam- mare på så sätt att behovet av kontantinsats minskade. Motiveringen var att öka möjligheterna för hushåll med små inkomster att köpa småhus.
Det tidigare principiella avståndstagandet från subventioner till bostadsproduktion övergavs med det nya bostadslånesystemet. Subventioner var ett medel som skulle användas vid behov. ”… bostaden är en social trygghetsfaktor av grundläggande betydelse för människorna. Bostaden och dess närmiljö spelar en väsentlig roll för när det gäller att forma de grundläggande betingelserna för människornas såväl individuella som sociala liv. Eftersom samhäl- let har ansvaret för bostadspolitiken, är det naturligt att samhället griper in när denna trygghet hotas och när de bostadssociala mål som samhället ställt upp inte kan nås på grund av alltför snabbt sti- gande boendekostnader ... Min slutsats av det förda resonemanget är att subventioner, såväl individuella som generella, är motiverade som medel att förverkliga samhällets bostadspolitiska intentioner.” (Ingvar Carlsson, prop. 1974:150 s. 397f).
Kommunernas möjligheter att driva en aktiv markpolitik hade stärkts under de första åren av 1970-talet. Enligt ett riksdagsbeslut 1972 skulle all bebyggelse, också den utanför tätorterna, prövas plan- mässigt. Kommunernas möjligheter att låna till markförvärv för- bättrades. För att motverka byggintressenas möjligheter att via eget
Bostadspolitiken - Svensk politik för boende, planering och byggande under 130 år
markinnehav påverka fördelningen av produktionsuppdrag infördes 1975 ett särskilt markvillkor. Bostadslån för nybyggnad och sanering skulle inte längre kunna ges om inte marken upplåtits av kommunen för det syfte som låneansökan avsåg. Syftet var både att öka kom- munernas möjligheter att föra en aktiv markpolitik och att hålla ner byggkostnaderna
Det s.k. konkurrensvillkoret för statliga lån infördes. För att bygg- kostnaderna skulle kunna hållas nere behövde byggande i egenregi motverkas, eftersom detta uppfattades ge högre kostnader än entre- prenadupphandling med anbudskonkurrens (prop. 1974:150 s. 429). Lån skulle inte lämnas till sådan nybyggnad som utförs av markä- garen eller tomträttsinnehavaren, om inte kommunen på förhand lämnat medgivande eller någon statlig bostadsmyndighet funnit särskilda skäl för att bevilja lån.
Hyresrättslagen skulle upphöra att gälla 1975. För att stärka ”boen- deinflytandet” så gavs hyresgästerna möjlighet att hindra ombygg- nadsåtgärder som gick utöver lägsta godtagbara standard, samtidigt som hyresgästernas möjlighet att ansöka om upprustningsföreläg- gande enligt bostadssaneringslagen stärktes, liksom också hyresgäs- tens rätt att måla, tapetsera etc. på egen hand. På samma sätt stärk- tes hyresgästens rätt att flytta, efter en uppsägningstid, även under löpande kontraktstid.
För att ett bostadsföretag som bildats efter 1975 skull erkännas som allmännyttigt krävdes att kommunen tillskjutit hela kapitalet och utsett samtliga ledamöter i företagets styrelse.
Sammantaget innebar beslutet om ett nytt bostadsfinansierings- system att en rad åtgärder genomfördes för en fortsatt utbyggnad och ombyggnad av det svenska bostadsbeståndet men med ökad neutralitet mellan upplåtelseformerna och med större hänsyn till boendemiljön och hyresgästernas intressen. De bostadspolitiska be- sluten innebar att kommunerna utrustades med fler styrmedel och att aktiva åtgärder sattes in mot byggkostnadsutvecklingen. Denna fortsatt offensiva politik beslutades under slutskedet av kommun- sammanslagningarna, men samtidigt i inledningen av en period där överordnade mål om sysselsättning och inflation skulle sätta gränser för bostadspolitiken.
Energisparåtgärder
Oljekriserna på 1970-talet, liksom kärnkraftsomröstningen 1980, innebar att energifrågorna fanns överst på den politiska dagordning- en. Ett första statligt stöd till energibesparande åtgärder i bostads- hus hade införts redan 1974. Mellan 1977 och 1983 infördes en rad särskilda stöd för att spara energi eller för byte till annat energislag: energisparbidrag, energisparlån och räntelån. En del av dessa bidrag var också sysselsättningspolitiskt motiverade. 1983 och 1987 fattades beslut om solvärmebidrag.
Produktionskostnadsbelåningen
Den garanterade räntan i redan byggda hus höjdes från år 1980, sam- tidigt som den garanterade räntan i nyproduktionen sänktes.
På grund av de stigande räntorna blev det allt svårare att finansie- ra ”överkostnaderna”, dvs. de delar av kostnaderna som inte täcktes av det statliga lånet. Därför beslutades våren 1980 att produktions- kostnadsbelåning skulle införas för huvuddelen av bostadsbyggan- det. Låneunderlaget skulle i fortsättningen beräknas på produktions- kostnaderna istället för enligt schablon. Lånens storlek fastställdes med utgångspunkt i den faktiska produktionskostnaden enligt an- bud, dock inte om de väsentligen överskred de tidigare schablonbe- räknade kostnaderna. Dessa regler utsträcktes mellan 1980 och 1982, från att enbart ha omfattat byggandet av hyres- och bostadsrätter upphandlade i konkurrens till att också omfatta förhandlingsupp- handlade projekt och gruppbyggda småhus.
Från hyreshusavgift till fastighetsskatt
I samband med beslutet 1982 om höjda garanterade räntor i ränte- bidragssystemet föreslogs också att en hyreshusavgift skulle införas. De höjda garanterade räntorna ”skulle leda till ökade kostnader för hyresvärdarna vilket i sin tur skulle leda till en allmän höjning av hy- resnivån. Även fastighetsägare som inte skulle få några ökade kostna- der skulle – med tanke på bruksvärdessystemets utformning – kunna höja sina hyror. Eftersom räntebidragssystemet inte omfattade hus byggda före år 1958 skulle fastighetsägare med hus byggda före detta år särskilt gynnas. För bostadsrättsföreningar i hus byggda före år 1958 skulle de förändrade vinstmarginalerna slå igenom i form av ökade priser på bostadsrättslägenheterna.” (SOU 2000: 34 s. 60). Det bedömdes inte som skäligt att ökade räntekostnader för vissa fastig- hetsägare bidrog till att bygga upp förmögenheter för andra. Dessa effekter bedömdes dock inte kunna motverkas inom bostadsfinan- sieringssystemet. Den socialdemokratiska regeringen fattade hösten 1982 beslut om en särskild hyreshusavgift. Den skulle då omfatta alla fastigheter med hyres- eller bostadsrättslägenheter som hade ett tidigare värdeår än 1975 och inte omfattades av det statliga räntebi- dragssystemet. Naturligtvis var hyreshusavgifterna också ett sätt att ta tillbaka en del av subventionerna och skapa bättre balans i statens finanser.
Hösten 1983 beslutades att hyreshusavgiften skulle ersättas med en statlig fastighetsskatt. Lagstiftningen om denna trädde i kraft den 1 januari 1985 och började tillämpas från 1986. Denna omfattade då såväl hyreshus och bostadsrätt som egnahem, men också andra fastigheter än bostadsfastigheter. Motiveringarna var att minska bo- stadssektorns belastning på statsbudgeten och en rättvisare fördel- ning av bördorna inom bostadssektorn. Men det fanns också rent fiskala motiv bakom införandet av den statliga fastighetsskatten. De bostäder som drabbades av upptrappningen av de garanterade räntorna undantogs från fastighetsbeskattningen, likaså de småhus som förvärvats under åren 1977–83, då överlåtelsepriserna varit höga
Bostadspolitiken - Svensk politik för boende, planering och byggande under 130 år
och överlåtelserna skett utan att parterna hade vetskap om den kom- mande fastighetsskatten. Utformningen av skatten gjorde att det år 1989 inte skulle finnas kvar några skattefria småhus.