Bruksvärdesprincipen

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran bestämmas till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid denna prövning ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägen-heter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas.

Denna reglering innebär att den s.k. bruksvärdesprincipen gäller vid hyressättning. Den infördes år 1968, men den tidigare hyres-regleringen gällde för en stor del av lägenhetsbeståndet på större orter ända fram till år 1975 och därefter fanns en avvecklingslag. Efter en utvärdering av bruksvärdessystemet¹ som ledde till ändringar i bland annat hyreslagen anförde det föredragande statsrådet följande angående valet av metod för hyressättning:²

Av de tre metoder för hyressättning som rimligen kan aktualiseras, nämligen marknadsprissättning, bruksvärdering och hyresreglering, är bruksvärderingen enligt min mening klart överlägsen. Självfallet uppfylls inte de grundläggande bostadspolitiska målen enbart genom valet av den ena eller andra hyressättningsnormen. Tillsammans med andra behövliga åtgärder är emellertid bruksvärderingen den bästa metod vi f.n. känner för att försöka ge alla människor en bra bostad till rimligt pris.

Bruksvärdessystemets syfte är att efterlikna ett marknadssystem men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittnings-rätten. En lägenhets bruksvärde bestäms bland annat av dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan exempel-vis vara tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvarings-utrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats.

Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet.³ Dessutom beak-tas om underhållet är eftersatt. Sådana förändringar av underhålls-skicket som normalt förekommer har dock inte någon betydelse.⁴

1 SOU 1981:77 Hyresrätt 3 – Bruksvärde, hyresprocess m.m.

2 Prop. 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen, s. 69 f.

3 Ibid. s. 72.

4 Ibid s. 43.

Hyresnämnden, som är den instans som i första hand prövar hyrors skälighet, beskriver bruksvärdesprincipen enligt följande.⁵

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyres-gästens synvinkel. En lägenhet med en planlösning som gör den lätt att möblera har exempelvis ett högre bruksvärde än en i övrigt lik-värdig lägenhet, men med en sämre planlösning. Det är hur hyres-gäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet. Om till exempel hyresgästerna i ett hus har tillgång till goda lekplatser, innebär detta inte att bruksvärdet är högre för de hyresgäster som har barn och lägre för de som inte har barn. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den. De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat storlek, grad av modernitet, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, till exempel hiss, tvättstuga, sopnedkast, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kom-munikationer påverkar också bruksvärdet. Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet. Däremot inte den försämring i lägenhe-tens skick som normalt uppkommer mellan två ordinarie underhålls-tillfällen. Bruksvärdet ska bestämmas utan hänsyn till kostnaderna för produktion, drift och förvaltning.

Om det saknas underlag för att fastställa hyran genom en jämfö-relse med likvärdiga lägenheter får hyran fastställas genom en allmän skälighetsbedömning. Det innebär att man gör en friare bedömning av vad som är en skälig hyra för lägenheten. I praktiken fastställs hyror sällan efter direkta jämförelser då underlaget ofta bedöms som otill-räckligt. Underlaget har då ofta betydelse som bakgrundsmaterial vid skälighetsbedömningen.⁶

5 domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/skalig-hyra/

bruksvarde/Hämtat 2020-06-02.

6 Thomas Edling (2014), 12 kap. Jordabalk ”Hyreslagen” - en kommentar, s. 380.

SOU 2021:14 Dagens avgifts- och hyressättning

Hyror vid nyproduktion

Vid nyproduktion finns ytterligare ett sätt att bestämma hyrans storlek.⁷ Då kan hyran även bestämmas genom att hyresvärden och en på orten etablerad hyresgästorganisation träffar en överenskommelse om presumtionshyra. Presumtionshyra innebär att den bestämda hyran ska antas ge kostnadstäckning och en rimlig vinst under 15 år.

Hyresgästen har då inte möjlighet att få hyran prövad enligt bruks-värdet förrän efter 15 år. Lägenheter som omfattas av överens-kommelsen kan inte heller användas som jämförelsematerial vid en prövning i hyresnämnden av en lägenhets bruksvärdeshyra.

Pågående utredningar som kan påverka hyressättningen framöver

Den 23 april 2020 fick en särskild utredare i uppdrag av regeringen att lämna förslag på en modell med fri hyressättning, inklusive tariff-system, för nyproducerade lägenheter.⁸ Modellen ska bidra till en långsiktigt välfungerande hyresmarknad och ett effektivt utnyttjande av det aktuella delbeståndet. Förutsättningar ska ges för ett uthålligt och kontinuerligt utbud av hyreslägenheter. Marknaden ska vara väl-fungerande, stabil och trygg och leda till en större öppenhet. Model-len ska ge bostadsområden med olika förutsättningar möjligheter att utvecklas och möta den efterfrågan som finns på bostäder. Upp-draget ska redovisas senast den 31 maj 2021.

Regeringen har den 25 juni 2020 tillsatt en kommitté i form av en kommission med uppdrag att kartlägga och analysera hur bostäder-nas läge och kvalitet beaktas relativt andra faktorer i hyressättningen och föreslå lämpliga åtgärder i de fall lägesfaktorn och lägenheternas kvalitet inte beaktas i tillräcklig utsträckning.⁹ Uppdraget ska redo-visas senast den 30 juni 2021.

7 12 kap. 55 c § jordabalken.

8 Dir. 2020:42 Fri hyressättning vid nyproduktion.

9 Dir. 2020:70 Läge och kvalitet i hyressättningen.