Hyreslagstiftningen

I 12 kap. jordabalken finns regler om hyra vilka till stora delar är tvingande till hyresgästens förmån. Lagen gäller avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning.

Hyresavtal ska upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyres-gästen begär det.

Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan parterna.

Hyresavtal gäller normalt för obestämd tid och ska sägas upp för att upphöra att gälla.

Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid och upphör då att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyres-förhållandet varat mer än nio månader i följd, ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses i vissa fall förlängt på obestämd tid.

Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i avtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyres-förhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägen-hetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp under vissa förut-sättningar.

Anser hyresgästen sig ha rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller någon annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen dra av mot-svarande belopp på hyra som utgår i pengar, får beloppet deponeras hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som ej är till beloppet bestämd i avtalet.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid under vissa förutsättningar, till exempel om hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen. Om hyresgästen inte godtar uppsägningen kan hyres-värden begära prövning i hyresnämnden.

Bestämmelserna om förlängning av hyresavtal, så kallat besitt-ningsskydd, gäller normalt vid upplåtelser av bostadslägenheter.

Undantag finns dock vid vissa upplåtelser i andra hand, av möblerade rum och för fritidsändamål och när lägenheten utgör en del av upp-låtarens egen bostad.

SOU 2021:14 Gällande rätt

Om hyresvärden och hyresgästen i en upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. I vissa angivna fall gäller överenskommelsen även utan sådant godkännande.

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och föreligger det tvist om förlängning av avtalet är uppsägningen utan verkan, om inte hyres-värden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller om hyresgästen ändå har flyttat senast vid hyrestidens utgång.

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran ska inte anses som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid en prövning av hyrans skälighet ska främst sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlings-överenskommelser enligt hyresförhandlingslagen beaktas. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får i stället hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden beaktas. För det fall att den hyra som är att anse som skälig är väsentligt högre än den tidigare hyran i hyresförhållandet, ska hyresnämnden, om hyres-gästen begär det och inte särskilda skäl talar emot det, bestämma att hyra ska betalas med lägre belopp under en skälig tid.

3.2.2 Hyresförhandlingslagen

I hyresförhandlingslagen (1978:304) anges att förhandling om hyres-förhållanden i fråga om bostadslägenheter får föras mellan å ena sidan hyresvärd, eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare, och å andra sidan organisation av hyresgäster. Sådan förhandling förs på grundval av förhandlingsordning, som avtalats mellan de för-handlande parterna eller tillkommit genom beslut av hyresnämnd.

En förhandlingsklausul är en bestämmelse i hyresavtal varigenom hyresgäst, när förhandlingsordning finns, förbinder sig att bestäm-melse om hyra eller annat hyresvillkor som överenskommits på grundval av förhandlingsordningen får tillämpas.

En förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om 1. höjning av hyran för en lägenhet, om inte höjningen avser ett

tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlingsordningens parter har rekommenderat,

2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra och höjningen inte avser ett tillval och högst motsvarar ett pris som förhandlings-ordningens parter har rekommenderat,

3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda ut-rymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

En förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om 1. hyresvillkoren,

2. lägenheternas och husets skick, 3. gemensamma anordningar i huset,

4. övriga boendeförhållanden i den utsträckning de rör hyresgästerna gemensamt.

En förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyres-gästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt reglerna i 12 kap. jordabalken.

Om en hyresvärd, efter skriftlig begäran från organisation av hyresgäster, vägrar sluta avtal om förhandlingsordning för ett på-börjat eller befintligt hus, har organisationen rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden. Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster vägrar att sluta avtal om förhandlingsordning.

Förhandlingsöverenskommelsen ska vara skriftlig och under-tecknas av förhandlingsordningens parter. Genom en sådan överens-kommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen ska ingå ett visst belopp som

SOU 2021:14 Gällande rätt

utgör ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlings-arbete.

I en förhandlingsöverenskommelse om hyra ska samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.