Fastighetsbolagen är rörande överens om att efterfrågan på tjänster för att underlätta vardagen kommer att fortsätta och det i en allt snabbare takt, något som också examensarbetet från Karlstads Universitet belyser (Börresen & Norberg, 2010). Fastighetsägarna tror att vi bara sett början på både efterfrågan och utbudet av tilläggstjänster. Det är här vi anser att det sker för lite informationsutbyte branscherna emellan och med branscher menar vi
fastighetsbolagen och utbudsföretagen. Fastighetsbolagen bör inte välja vilka företag som ska leverera tjänster till lägenhetsinnehavare, det ska konsumenten göra själv, precis som på vilken annan marknad som helst. Denna konklusion framgår även i examensarbetet från Högskolan i Gävle, dvs att fastighetsbolagen måste lyssna på vad deras hyresgäster efterfrågar och inte styra allt för mycket över sina konsumenter (Dage & Slydal Thomassen, 2015).
5.5. Pilotprojekt
Flera av respondenterna berättar om testbäddar och pilotprojekt där de testar olika typer av tilläggstjänster, vissa av dessa projekt finansieras med hjälp av EU-bidrag och saknar därmed en tydlig koppling till en affärsmodell vilket gör det svårt att se hur dessa tjänster skulle kunna skalas upp i närtid i det övriga beståndet. Den affärsmodell vi förespråkar grundar sig på att fastighetsbolagen anpassar sina fastigheter för att företagen som vill nyttja fastigheterna som handelsplats skall kunna effektivisera sina leveranser både logistiskt och ekonomiskt. Kan de leverera sina varor och tjänster på annan tid än mitt under rusningstrafiken eller när de ändå ska till grannfastigheten, utan att vara beroende av att någon är hemma och låser upp dörren, så finns det möjlighet till stora tidsbesparingar. Dessa effektiviseringar skapar de ekonomiska incitamenten och blir motorn för hela ekosystemet, kunderna slipper anpassa sig efter leveranstider och utlämningsställenas öppettider och får därmed en bättre produkt och detta skapar förstås också ett värde.
5.6. Anpassningar
För att veta i vilket omfång en fastighet behöver anpassas så måste fastighetsbolagen börja med att samla in data över det redan befintliga konsumtionsmönstret i respektive fastighet.
bostadsområde med mycket pensionärer, många ungdomar eller för den delen en
kontorsfastighet i CBD (Central Business District), men oavsett vilken fastighet det gäller så sker det någon form av handel som med absolut största sannolikhet kan effektiviseras. I denna process behöver man ha integritet och säkerhet som ledord då det är de aspekterna som
riskerar att generera flest motargument. Trots allt så är ju fastigheterna redan befintliga handelsplatser som idag endast genererar externa aktörer kassaflöden och inte
fastighetsbolagen. För att kunna optimera handelsplatsen fullt ut behövs vidare ett stort informationsutbyte branscherna emellan för att skapa ömsesidig förståelse om respektive förutsättningar och behov. Själva transaktionerna sker lämpligast genom en digital plattform som sedan både är den plats där kunden beställer och betalar sin produkt och där leverantören får all nödvändig information kring leveransplats, access och andra förutsättningar.
5.7. IT-infrastruktur
För att diskutera och besvara uppsatsens syfte ytterligare, dvs hur fastighetsbolagen med hjälp av tilläggstjänster ska få ytterligare intäkter, en ”andra hyra”, så krävs det verkligen att
fastighetsbolagen har en väl fungerande och genomtänkt IT-infrastruktur som också tillåter ytterligare anpassning för framtida behov och efterfrågan. Fastighetsbolagen måste anpassa sig efter digitaliseringens utveckling eftersom deras kunder redan gör det, detta diskuteras även i examensarbetet från KTH och lägger god grund för vårt arbete (Andersson & Budak, 2017). Många av de bolag som vi har intervjuat har lyckats bra med sin IT-infrastruktur och vi har märkt att bostadsbolagen inte bara har sina fastigheter uppkopplade, utan också har en väl fungerande kommunikation med sina bostadsinnehavare, vilket är en god förutsättning för att nå ut med tilläggstjänster till dem. Att lösa frågan om digital access in i fastigheterna är också en viktig del för ett effektivt system för att kunna hantera leveranser, något många aktörer redan arbetar med idag. Tekniken för en fungerande IT-infrastruktur finns, det som behövs enligt vår mening och som måste tas med i fastighetsbolagens affärsmodell, är en operatör som kan utforma rätt anpassad IT-infrastruktur för fastighetsbolagen, både för befintliga och nyproducerade fastigheter. Operatören ska sedan kunna samordna alla aktörer och produkter, för att få en funktionell fastighet för tilläggstjänster och öka intäkterna. När denna lösning är gjord måste fastighetsbolagen ta kontroll över all data som passerar fastigheten. BASE2 och TMPL är två operatörer som delvis hjälper fastighetsbolagen med anpassningen. När vi träffat dessa PropTech-bolag säger de sig ha just den digitala plattform som krävs för att få det beskrivna ekosystemet att fungera, med alla parametrar från implementering av
IT-infrastrukturen till konkreta lösningar på leveransrum och datainsamling. Dock kan vi inte värdera hur deras digitala plattform fungerar i praktiken då plattformen idag är ansluten till ett begränsat antal aktörer och vi inte givits insyn.
Vi tror att vartefter en fastighet utrustas med den nödvändiga IT-infrastrukturen som behövs för att dessa typer av service ska kunna hanteras, så kan de också ansluta sig till den digitala plattformen precis som en leverantör som vill sälja sina produkter eller genomföra leveranser – på samma sätt som vi idag använder oss av tex App Store. Fastighetsbolagen får en andel av intäkten från alla transaktionerna som sker till fastigheten, vilket då motiverar kostnaderna som de behöver ta i inledningsskedet. Leverantörerna kan ge en effektivare service på ett mer lönsamt sätt och konsumenten får en uppgraderad nivå på service och bekvämlighet,
eventuellt ett bättre pris, men framförallt vår eras mest åtråvärda ting: mer tid.
5.8. Risker
Riskerna som kan uppkomma med att erbjuda tilläggstjänster till bostadsinnehavare måste givetvis hanteras. Dock är det svårt att uppskatta vilka risker som faktiskt finns, eftersom tilläggstjänster ännu inte slagit igenom med särskilt stor kraft på marknaden. En risk som många fastighetsbolag har diskuterat är att de inte vill skada sitt rykte om tilläggstjänsterna inte håller måttet. Vidare har de nämnt att de gärna vill äga processerna själva för att ha kontroll, samtidigt som de inser att det innebär merarbete och kräver en större organisation. Många bolag vill heller inte komma bort från sin kärnverksamhet. Vi anser att
fastighetsbolagen bör låta leverantörerna ta ansvar för de tilläggstjänster som de erbjuder bostadsinnehavare, precis som de gör idag. Om de överlåter ansvaret till leverantörerna behöver fastighetsbolagen inte oroa sig för sitt rykte, komma bort från sin kärnverksamhet eller skaffa en större organisation. Fastighetsbolagen måste inse att de inte behöver äga alla processer, utan att de faktiskt kan lämna över arbetet och ansvaret till alla kunniga aktörer, som förmodligen också kan utföra arbetet bättre än de själva. Det blir också lättare för bostadsbolagen om de slipper hanteringen och implementeringen av olika system för att hänga med i den tekniska utvecklingen. De lagar och regler som vi har diskuterat har ingen större påverkan på tilläggstjänster eftersom tjänsterna ska vara valfria för bostadsinnehavare. GDPR kan bli en utmaning, men det är sannolikt av samma magnitud som för andra företag som har stora kundregister. Om man planerar för och följer de riktlinjer som GDPR har satt upp så är det högst otroligt att det skapas några unika problem.
5.9. Framtiden
Tilläggstjänster enligt vår definition är fullt ut applicerbart på bostadsbolag men också andra typer av fastighetsbolag. Att det inte finns ekonomiska incitament på grund av någon särskilt bolagsstruktur är direkt felaktigt då intäkterna alltid kan återinvesteras i verksamheten, något som givetvis ger de boende olika mervärden. Sannolikt kommer vi fortsättningsvis kunna se den här inställningen i vissa fastighetsbolag så länge efterfrågan på bostäder är mycket högre än utbudet. Vi tror dock precis som PropTech-Bolagen att tilläggstjänster för
lägenhetsinnehavare kommer att bli stort, men till skillnad från de så tror vi inte att det är hos bostadsbolagen det kommer att få fäste först. Istället menar vi att marknaden för
tilläggstjänster kommer att påbörja sin storhetstid bland de kommersiella fastighetsbolagen. Då de kommersiella fastighetsbolagen framför allt värderas på sitt driftnetto, gör detta att de ekonomiska incitamenten blir väsentligt mycket fördelaktigare i deras fastigheter. När konceptet med tilläggstjänster blivit tillräckligt stort inom det kommersiella beståndet, så kommer steget till de andra fastighetssegmenten troligtvis bli kortare. Därmed är det de kommersiella fastighetsbolagen som kommer att gå i bräschen för denna utveckling innan den övriga fastighetsbranschen följer efter.
6. Slutsats
I detta kapitel kommer vi att ta upp konklusionerna av vårt arbete, vilket är vårt resultat och analys av rapporten. Vi tar också upp det som kan utvecklas till det bättre på respektive område.
Tilläggstjänster tror vi är framtiden för hela fastighetsmarknaden dock måste det till stora informationsutbyten. Fastighetsbolagen sitter på nyckeln till denna förändring, men vi tror inte att det kommer finnas ekonomi i detta i närtid. Fastighetsbolagen behöver ta del av den användbara och mycket värdefulla data som passerar genom deras fastigheter dagligen. Fastighetsbolagen måste också äga relationerna, och för det krävs det ett nära och genuint samarbete mellan de olika aktörerna, framförallt måste det ske en stor kunskapsöverföring. Först då kan ett värde skapas, i form av bättre service till lägre priser för de som nyttjar fastigheterna. Företagen som idag nyttjar fastigheterna som handelsplats kommer att få lägre kostnader och såväl tillgängligheten som effektiviteten ökar. Säkerhetsarbetet och
individernas integritet måste gå hand i hand för att bygga det stora förtroende konceptet behöver av samhället. Spelar fastighetsbolagen sina kort rätt så kommer det finnas ett
utrymme för dem att få en andel av de transaktioner som sker via plattformen, dock tror vi att det inte kommer finnas ett ekonomiskt utrymme för detta i närtid. Det ligger närmare till hands för de kommersiella fastighetsbolagen att applicera tilläggstjänster på sin affärsmodell beroende på hur de kan kapitalisera sina intäkter. Eftersom de kommersiella fastighetsbolagen framför allt värderas på sitt driftnetto så är de ekonomiska incitamenten för de väsentligt mycket större. Därför tror vi att de kommersiella fastighetsbolagen kommer gå i bräschen för denna utveckling innan den övriga fastighetsbranschen följer efter. Trenden att
handelsplatserna flyttar till individernas hem och till arbetsplatserna tror vi kommer att fortsätta eskalera i takt med e-handelns stigande marknadsandelar.
Avslutningsvis så hade vårt arbete fått mer substans med intervjuer från logistik- och servicebranschen. Med dem hade vi också haft möjlighet att göra relevanta ekonomiska kalkyler som gett arbetet mer kredibilitet. Fortsatta studier inom detta område kan därför behandla bostadshyresgästerna och logistik- och servicebranschens syn på tilläggstjänster. Vidare skulle det vara intressant att se hur tilläggstjänster mer konkret skapar ekonomiska värden. För att knyta an till vår slutats så vore det spännande att undersöka hur de
kommersiella fastighetsbolagen ställer sig till tilläggstjänster och hur man ska få en affärsmodell kring det.