EXAMENSARBETE
Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling Fastighetsutveckling
GRUNDNIVÅ, 15 HP
STOCKHOLM, SVERIGE 2018
Fastighetsbolagens outnyttjade tillgångar, den andra hyran
Tilläggstjänster för bostadshyresgäster
Peter Salmén & Henrik von Bahr
Bachelor of Science thesis
Title: Real estate companies’ unutilized assets, the second rent – Homeservices for residential tenants
Author(s): Peter Salmén & Henrik von Bahr
Department: Department of Real Estate and Construction TRITA number: TRITA-ABE-MBT-18143
Supervisor: Peter Ekbäck
Keywords: Real estate companies, Tenants, Homeservices, Digitisation
Abstract
Our background for this thesis is based on the changing consumer patterns in our society, where e-commerce now has been established for a long time and takes more of the market shares every year. In parallel to this, we are increasingly moving towards a service society in Sweden, where we continually seek a smoother and more efficient everyday life. More and more of the commerce is executed from and in our own homes and we turn to suppliers that can meet this demand by, for example, delivering our goods to the door or offering
geographically unbounded solutions.
The purpose with this work is to investigate how housing companies look at additional services today and what conditions are required for them to offer additional services in a practical and economically viable manner. Therefore, we have done semi-structured interviews with a number of property owners from both commercial, public and private housing companies. Their common basis is that their properties are used daily as trading venues by external players without generating property owners any income. Real estate owners themselves are not fully aware that they are an important part of the trading venue their property is, partly because the supply does not meet the markets demand, and partly because these activities do not directly affect their core business. Real estate owners of today can only influence their revenue by optimizing the square meters that construction rights allow, and therefore their primary concern is to maximize the rental/sellable areas and balance them with cost-effective projects. In order to sharpen the conditions and potential
development further, we have also interviewed associations representing both tenants and property owners, and we also met a few PropTech-companies.
We can see that real estate owners today, mainly only offer a solution for internet/TV as a given additional service, although many of them do have one or more offers for their guests.
Some of the respondents also reported on different pilot projects they are testing. We received many comments regarding the potential risks of offering additional services, primarily as to what happens if the products/services do not maintain quality and how such a situation could damage the property owners’ brand. Out of those who would like to work more with
additional services, the absolute majority would contract external suppliers who take full responsibility. Only one of the companies wanted to offer the services "in house", in order to ensure quality assured services. The tenant association told us that the tenants are using more and more services, and that the association therefore is positive about the property owners offering additional services – as long as it is optional and that there is a sufficient supply of suppliers to choose from. The PropTech-companies we talked to, and also the Real Estate Owners’ Organization, had a common view of developments. They believe that additional services will generate a relevant share of the real estate companies’ revenues in the future.
They also believe that it must be done through a digital platform that suppliers and property owners join.
Our insight is that property owners need to collect the data that passes through the properties continuously, and with it use the insights to optimize their properties for the trade that is already taking place today. With a more efficient and logistically better trading venue, where the properties are tailored to the needs of their users, economic incentives are created that can make real estate owners one of the major winners in this market. Property owners are at the heart of this change, as they are an important facilitator of this development.
The property owner needs to own the relationships of his market, and in order to create a close and genuine cooperation between the various actors, the property owners must ensure a knowledge transfer. With that knowledge values can be added: better service at lower prices for those who use the properties, and,for the suppliers who today have their customers in the properties, better accessibility and more efficient distribution and thus lower costs. This is where the financial incentives are created - by the supplier's savings, the property owner can get a share that then becomes the driving force for the conversion they need to implement.
This income for property owners is what we choose to call "The second rent". The concept requires building a high level of trust among all involved, and as the requirements for personal data security are tightened, it is incredibly important that, as a property owner, you plan and adapt a system that is built with security and integrity in focus. This is probably also
Acknowledgement
This thesis is our final part of our Bachelor's Program in Property Development and Agency at the Royal Institute of Technology in Stockholm. The Bachelor of Science thesis comprises 15 credits, which means 10 weeks full-time studies.
We would like to thank Stena Fastigheter AB and Ebbe Tjäder XXXX at Stena Fastigheter AB for giving us the opportunity to write our essay in cooperation with them and for
financing our participation during the Real Estate Market Day Digitisation Sweden. Thanks to Mattias Labraaten, Business Development Housing Cooperative at Stena Fastigheter AB; Kim Bernheden, Purchasing Manager at Stena Real Estate; Christoffer Börjesson, CDO
Fastighetsägarna; Lena Koerth, Head of Real Estate & Retail at BASE2; Stefan Bohlin, Business Development at TMPL; Per Forsling, Acting Manager of Housing & Commercial Real Estate at Stockholmshem AB; Mattias Celinder, Business Area Manager Property at Atrium Ljungberg; Claes Göthman Managing Director SKB; Allan Leveau, New
Construction Manager at Svenska Bostäder; Martin Ernstson, Regional Manager Commercial at Balder; Mira Grunewald, Concept Developer at ByggVesta and Maria Palm, Group
Manager at Hyresgästföreningen. Thank you for taking the time to give us an interview and making our work possible.
We also want to thank Peter Ekbäck, our supervisor, as University Lecturer at the Department of Real Estate Science at KTH, who, with his thorough knowledge and presence, patiently guided us in the right direction, challenged our ambitions and always existed when we needed him.
Stockholm, May 2018
Peter Salmén & Henrik von Bahr
Examensarbete
Titel: Fastighetsbolagens outnyttjade tillgångar, den andra hyran – Tilläggstjänster för bostadshyresgästen
Författare: Peter Salmén & Henrik von Bahr
Institution: Institutionen för Fastigheter och byggande TRITA nummer: TRITA-ABE-MBT-18143
Handledare: Peter Ekbäck
Nyckelord: Fastighetsbolag, Bostadshyresgäster, Tilläggstjänster, Digitalisering
Sammanfattning
Vår bakgrund till detta arbete grundar sig på individens föränderliga konsumtionsmönster, där till exempel e-handeln sedan länge är etablerad och tar stora marknadsandelar varje år.
Parallellt är vi i Sverige allt mer på väg mot ett tjänstesamhälle, där vi kontinuerligt söker en smidigare och effektivare vardag. Dessa faktorer gör att vi i allt större utsträckning utgår ifrån det egna hemmet och vänder oss till leverantörer som kan möta det behovet genom att t.ex.
leverera fram till dörren eller erbjuda geografiskt obundna lösningar.
Vårt syfte med denna uppsats är att utreda hur bostadsbolagen ser på tilläggstjänster idag och vilka förutsättningar som krävs för att de skall kunna erbjuda tilläggstjänster på ett både praktiskt och ekonomiskt lönsamt sätt. Därför har vi gjort ett antal semistrukturerade
intervjuer med ett urval av fastighetsbolag som representerar kommersiella, allmännyttiga och privata hyresbolag. Gemensamt för dessa är att deras fastigheter dagligen nyttjas som
handelsplats av externa aktörer utan att generera fastighetsbolagen intäkter. Fastighetsbolagen själva är inte fullt medvetna om att de är en viktig del i den handelsplats som deras fastighet representerar, dels för att utbudet inte balanserar efterfrågan på marknaden och dels för att aktiviteterna inte direkt påverkar deras kärnverksamhet. Fastighetsbolagen kan idag bara påverka sina intäkter genom att optimera kvadratmetrarna som byggrätten medger och naturligtvis maximerar de därför de uthyrnings-/försäljningsbara ytorna och balanserar det med ett kostnadseffektivt projekt. För att nyansera förutsättningarna och den potentiella utvecklingen ytterligare så har vi också intervjuat branschorganisationer som representerar både hyresgästerna och fastighetsbolagen, samt mött ett par PropTech-bolag.
Vi kan konstatera att fastighetsbolagen idag i princip bara erbjuder bredband/TV som en självklar tilläggstjänst även om många av dem har något eller några ytterligare erbjudanden
pilotprojekt som de prövar. Vi fick många kommentarer gällande riskerna med att erbjuda tilläggstjänster, främst i frågan om vad som händer om produkterna/tjänsterna inte håller kvalitén och hur en sådan situation skulle kunna skada fastighetsbolagens varumärke. Av de som kunde tänka sig att arbeta mer med tilläggstjänster ville den absoluta majoriteten kontraktera externa leverantörer, som tar hela ansvaret. Bara ett av bolagen ville erbjuda tjänsterna “in house”, för att på så vis kunna kvalitetssäkra tjänsterna. Hyresgästföreningen berättade att de ser att hyresgästerna köper allt fler tjänster och är därför positivt inställda till att fastighetsbolagen erbjuder tilläggstjänster – så länge det är valfritt och så länge det finns ett tillräckligt stort utbud av leverantörer. PropTech-bolagen och även organisationen
Fastighetsägarna hade en gemensam syn på utvecklingen. De tror att tilläggstjänster kommer att generera en relevant andel av fastighetsbolagens intäkter i framtiden. De anser också att det måste ske via en digital plattform som leverantörer och fastighetsbolagen ansluter sig till.
Vår reflektion är att fastighetsbolagen behöver ta del av den data som passerar igenom
fastigheterna kontinuerligt, och med den få en tydlig uppfattning om hur de kan optimera sina fastigheter för den handel som redan sker där idag. Med en effektivare och logistiskt sett bättre handelsplats där fastigheterna är anpassade för sina brukares behov skapas ekonomiska incitament som kan göra fastighetsbolagen till en av de stora vinnarna på denna marknad.
Fastighetsbolagen sitter på nyckeln till denna förändring eftersom de är en viktig möjliggörare till denna utveckling.
Fastighetsbolagen behöver äga relationen och för det krävs det ett nära och genuint samarbete mellan de olika aktörerna, framförallt måste det ske en stor kunskapsöverföring. Då skapas värde i form av bättre service till lägre priser för de som nyttjar fastigheterna. Leverantörerna som idag har sina kunder i fastigheterna kommer att få en bättre tillgänglighet och effektivare distribution och därmed lägre kostnader. Det är här de ekonomiska incitamenten skapas, av leverantörens besparingar kan fastighetsägaren ta en del som då blir drivkraften för den omställning de behöver genomföra. Denna intäkt för fastighetsbolagen har vi valt att kalla
“Den andra hyran”. Konceptet kräver att man bygger upp ett stort förtroende mellan alla inblandade, och allt eftersom kraven på datasäkerhet för den enskilde individen skärps är det otroligt viktigt att man som fastighetsbolag planerar för och utgår från ett system som redan i grunden är byggd med säkerhet och integritet i fokus. Detta är troligtvis också en förutsättning för att överhuvudtaget kunna implementera ett system som ska kunna växa med brukarna.
Förord
Denna kandidatuppsats är vår sista del av kandidatprogrammet Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling på̊ Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Kandidatuppsatsen omfattar 15 hp innebärande 10 veckor heltidsstudier.
Vi vill verkligen tacka Stena Fastigheter AB och Ebbe Tjäder för att de gett oss möjligheten att skriva vår uppsats i samarbete med dem och bekostat vårt deltagande under
Fastighetsmarknadsdagen Digitalisering Sverige. Tack till Mattias Labraaten,
Affärsutveckling Bostadsrätt på Stena Fastigheter AB; Kim Bernheden, Inköpsansvarig på Stena Fastigheter; Christoffer Börjesson, CDO på Fastighetsägarna; Lena Koerth, Head of Real Estate & Retail på BASE2; Stefan Bohlin, Affärsutveckling på TMPL; Per Forsling, Tf Chef Boende & Lokaler på Stockholmshem AB; Mattias Celinder, Affärsområdeschef Fastighet på Atrium Ljungberg; Claes Göthman Förvaltningschef SKB; Allan Leveau, Nybyggnadschef på Svenska Bostäder; Martin Ernstson, Regionchef kommersiellt på Fastighets AB Balder; Mira Grunewald, Konceptutvecklare på Byggvesta och Maria Palm, Gruppchef på Hyresgästföreningen. Tack för att ni tagit er tiden för att ge oss en intervju och därmed möjliggjort vårt arbete.
Vi vill även tacka Peter Ekbäck, vår handledare tillika Universitetslektor vid avdelningen för Fastighetsvetenskap på KTH, som med sin gedigna kunskap och närvaro tålmodigt pushat oss åt rätt håll, utmanat våra ambitioner och alltid funnits där när vi behövt honom.
Stockholm, maj 2018
Peter Salmén & Henrik von Bahr
Innehållsförteckning
1. Inledning 1
1.1. Bakgrund 1
1.2. Syfte/Frågeställning 2
1.3. Metod 3
2. Presentation av företag 4
2.1. Privata fastighetsbolag 4
2.1.1. Atrium Ljungberg 4
2.1.2. Axxonen Properties 4
2.1.3. Balder 4
2.1.4. ByggVesta 4
2.1.5. Stena Fastigheter 5
2.2. Allmännyttiga fastighetsbolag 5
2.2.1. Stockholmshem 5
2.2.2. Svenska Bostäder 5
2.3. Kooperativa fastighetsbolag 5
2.3.1. SKB 5
2.4. PropTech-bolag 6
2.4.1. TMPL 6
2.4.2. BASE2 6
2.4.3. Cobel 6
2.5. Branschorganisationer 7
2.5.1. Hyresgästföreningen 7
2.5.2. Fastighetsägarna 7
3. Teori 8
3.1. Tilläggstjänster 8
3.1.1. Definitionen av tilläggstjänster 8
3.2. Lagar och regler 8
3.2.1. Jordabalken 9
3.2.2. Bruksvärdessystemet 10
3.2.3. Bostadsrättslagen 10
3.2.4. GDPR - den allmänna dataskyddsförordningen 11
3.2.5. Lag om kooperativ hyresrätt 12
3.3. IT-infrastruktur i en fastighet 13
3.4. Tidigare forskning 13
4. Resultat 15
4.1. Urval 12
4.2. Tilläggstjänster som fastighetsbolagen erbjuder 15
4.2.1. Privata fastighetsbolag 15
4.2.2. Allmännyttiga fastighetsbolag 17
4.2.3. Kooperativa fastighetsbolag 19
4.4. Hur fastighetsbolagen ser på efterfrågan för tilläggstjänster 25 4.5. Hur fastighetsbranschen ser på framtiden för tilläggstjänster 26 4.6. Hur tjänstemarknaden uppvaktar fastighetsbolagen 28 4.7. Den befintliga IT-infrastruktur hos fastighetsbolagen 29 4.7.1. Branschorganisationens syn på fastighetsbolagens IT-infrastruktur 31
4.8. Risker med tilläggstjänster 32
4.9. Vem tar kostnaden 34
4.9.1. Fastighetsbolagen 34
4.9.2. Branschorganisationerna 35
4.9.3. PropTech-bolagen 36
5. Analys 37
5.1. Ekosystemet 37
5.2. Tilläggstjänster 38
5.3. Affärsmodell 38
5.4. Efterfrågan 39
5.5. Pilotprojekt 39
5.6. Anpassningar 39
5.7. IT-infrastruktur 40
5.8. Risker 41
5.9. Framtiden 42
6. Slutsats 43
Källförteckning 45
Tryckta källor 45
Elektroniska källor 45
Muntliga Källor 48
Bilagor 49
Bilaga A 49
Bilaga B 51
Bilaga C 52
Bilaga D 53
1. Inledning
Fastighetsbolagen sitter idag på väldigt stora kundregister och därmed stora dataflöden.
Denna data kan användas till att skapa stora ekonomiska värden, värden som idag passerar fastighetsbolagen mer eller mindre obemärkt. Hela ekosystemet finns idag, kunderna, tjänsterna, logistiken och framförallt handelsplatsen – det vill säga fastigheterna. Vi vet att vårt samhälle går mer och mer mot ett tjänstesamhälle, där vi använder oss av allt fler tjänster och serviceprodukter för att underlätta vår vardag. Det är högst troligt att anta att denna marknadsutveckling bara kommer att förstärkas i takt med den digitala utvecklingen. Vi som konsumenter kommer även framgent att ställa allt högre krav på ett ständigt utökat utbud, tillgänglighet, snabba leveranser, excellens avseende miljö/hållbarhet och en övergripande hög kvalitet.
Med en synkroniserande struktur mellan efterfrågan, utbud, logistik och kommunikation skapas de ekonomiska incitamenten för tilläggstjänsterna, vilket möjliggör en enorm vidareutveckling och tillväxt. När tillgängligheten förbättras och logistiken förenklas blir vinsterna självklara för alla parter.
1.1. Bakgrund
Den svenska levnadsstandarden höjdes markant under 1900-talet och med det kom också vår tids största handelsexpansion. Runt sekelskiftet öppnades de första varuhusen i de större städerna och på 30-talet etablerades de första varuhuskedjorna. Under mellankrigstiden påbörjades den blockbildning som än idag dominerar dagligvaruhandeln, det som idag är Axfood, Coop och ICA. Varuhusen var som mest framgångsrika på 60-talet, medan köpcentrumen växte och tog över allt mer under 80- och 90-talet. Vid millennieskiftet såg handeln starten på en helt ny era: e-handel. En av de absolut viktigaste faktorerna till denna accelererande tillväxt har varit förmågan att ständigt hitta effektivare och mer friktionsfria sätt att distribuera varor (Johnson, 2018). E-handeln hade 2017 en tillväxt på 16% och omsatte 67 miljarder (Postnord, 2018). Handelns Utredningsinstitut, HUI, räknar med att e-handel kommer att ha upp till 30 % av all handel redan 2025 (Agnarsson, Bergh, Svensson, 2016).
Vad vi ser är alltså en successiv fysisk förflyttning av handeln, vi svenskar shoppar allt mer hemifrån och får varorna levererade direkt hem till dörren. Utvecklingen är en rejält växande
utmaning för de traditionella handelsområdena men öppnar också upp möjligheter till förtjänst för en helt ny bransch när den nya handelsplatsen är konsumentens egna bostad.
1.2. Syfte/Frågeställning
Syftet med rapporten är att identifiera bostadsbolagens syn på tilläggstjänsterna idag och utifrån dem undersöka möjligheterna att med tilläggstjänster få en andra intäktskälla.
Bostadsbolagen har sedan länge valt att jobba med sin kärnverksamhet, att maximera förtjänsten per kvadratmeter, och därmed mestadels sökt kostnadseffektiviseringar före intäkter. Tilläggstjänster är därför en unik möjlighet till nya intäkter, en “andra hyra” för fastighetsbolagen. Varje fastighet används redan idag som en handelsplats, utan att gagna fastighetsbolagen, och har därmed det nödvändiga ekosystemet som krävs för vårt syfte med tilläggstjänster. Att som fastighetsbolag ta kontroll över sin egen fastighet och data som ständigt passerar igenom den, borde vara en självklarhet både ur informationsperspektiv och ur ett ekonomiskt perspektiv.
Frågeställningar:
• Hur ser fastighetsbolagen på tilläggstjänster idag?
• Vilka förutsättningar krävs för att tillhandahålla tilläggstjänster på ett sätt som skulle kunna möjliggöra större vinster för alla parter?
• Hur ser de ekonomiska incitamenten ut för tilläggstjänster?
Vid arbetets början ställde vi oss frågan om bostadsbolagen kan öka sina intäkter genom att erbjuda tilläggstjänster. För att fastighetsbolagen ska kunna fortsätta fokusera på sin
kärnverksamhet tror vi att man bör använda sig av externa aktörer för de olika
tilläggstjänsterna. Den naturliga koordinatorn av data är dock fastighetsbolagen, varför
ansvaret och nyttjandet av informationen bör stanna där. Det kan då också tyckas självklart att denne bör få en del av vinsten.
För att avgränsa rapporten har vi valt att titta på svenska bostadsfastighetsbolag framförallt i storstadsregionerna. Vi har valt att fokusera på fastighetsbolagens roll i den handel som redan sker i deras fastigheter och där främst tilläggstjänster med ekonomiska incitament. Även om bostadsinnehavare, leverantörer och logistikföretag är aktiva i de befintliga handelsplatserna så har vi valt att avgränsa dem i detta arbete rörande ämnet.
1.3. Metod
För att ta fram relevant information till vårt examensarbete har ett flertal tillvägagångssätt använts. Regelverket för tilläggstjänsterna har vi hämtat dels från föreläsningar och dels genom böcker som vi läst i samband med våra studier. Vi har intervjuat ett brett spektrum av fastighetsbolag: privata, allmännyttiga och kooperativa fastighetsbolag med fokus på
bostäder, för att få en bättre förståelse för möjligheter och hinder som branschen står inför. Vi har även intervjuat PropTech-bolag och branschorganisationer för få deras syn och lösningar på tilläggstjänster. Vidare har vi gjort litterära studier för att få ytterligare perspektiv på olika tilläggstjänster som erbjuds till bostadsinnehavare.
2. Presentation av företag
Följande fastighetsbolag, PropTech-bolag och branschorganisationer har vi gjort en
semistrukturerad intervju med utifrån givna frågeställningar (Bilaga A, B, C, D). Undantaget är Axxonen Properties, där information hämtats genom en litteraturstudie. Vi har valt att träffa fastighetsbolag som är allmännyttiga, privata och kooperativa, samt utvecklare av
bostadsrätter, för att få med alla segment som handhar bostäder.
2.1. Privata fastighetsbolag
2.1.1. Atrium Ljungberg
Atrium Ljungberg grundades 2006 genom en sammanslagning av LjungbergGruppen och Atrium Fastigheter (Atrium Ljungberg, 2018a). De äger 53 kommersiella fastigheter med ca 1,15 miljoner kvm utspritt i landet samt ca 1100 bostadslägenheter i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala (Atrium Ljungberg, 2018b).
2.1.2. Axxonen Properties
Axxonen Properties grundades 2004 har utvecklat ca 500 bostäder med premiumstandard i Stockholmsregionen. Deras projekt Altitude på Kungsholmen erbjuder bostadsköparna många olika tilläggstjänster, vilka vi i vårt arbete har tittat närmare på (Axxonen Properties, 2016).
2.1.3. Balder
Balder grundades 2005 och har idag 3,8 miljoner kvadratmeter fördelat på 1 020
bostadsfastigheter och 200 kommersiella fastigheter. Balder har hyresfastigheter i Finland, Danmark, Norge och i 16 olika kommuner i Sverige (Balder, 2017).
2.1.4. ByggVesta
ByggVesta grundades 1951 och fokuserar idag på att bygga bostadshyresrätter, framförallt i Sveriges storstadsregioner. Sedan 2011 så ägs majoriteten av bostadshyresrätter som de har idag av Grön Bostad AB som ByggVesta samäger med AFA fastigheter. De har ungefär 2200 hyresrätter utspridda i storstadsregionerna och har en årlig tillväxt på cirka 600 lägenheter (ByggVesta, 2018).
2.1.5. Stena Fastigheter
Stena Fastigheter grundades 1980 och ingår i Stenasfären. De är en av Sveriges största privatägda fastighetsbolag med totalt 2,2 miljoner kvadratmeter fördelat på 24 300 bostäder och 3 500 lokaler. Stena Fastigheter har hyresrätter i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund, Lomma, Landskrona och Uppsala (Stena Fastigheter, 2018).
2.2. Allmännyttiga fastighetsbolag
2.2.1. Stockholmshem
Stockholmshem grundades 1937 och är ett allmännyttigt bostadsföretag som ägs av Stockholms stad och ingår i koncernen Stockholms Stadshus AB. Deras fastighetsbestånd består utav 398 fastigheter med ungefär 27 000 bostadslägenheter och 3 700 lokaler, alla lokaliserade i Stockholm (Stockholmshem, 2018).
2.2.2. Svenska Bostäder
Svenska Bostäder grundades 1944 och är ett allmännyttigt bostadsföretag som ägs av Stockholms stad. Deras fastighetsbestånd består utav 27 721 hyreslägenheter varav
dotterbolaget Stadsholmen äger 1 633 lägenheter. Svenska Bostäder har också 520 205 kvm lokalyta (Svenska Bostäder, 2018a).
2.3. Kooperativa fastighetsbolag
2.3.1. SKB
SKB (Stockholms Kooperativa Bostadsförening) är en kooperativ hyresrättsförening som grundades 1916 och har idag 144 fastigheter med 8 015 hyreslägenheter i Stockholm och 5 närliggande kommuner. Föreningen består av 89 181 medlemmar som tillsammans äger föreningen, vilken bygger och förvaltar bostäder. Dessa hyrs vidare ut till medlemmarna i form av kooperativa hyresrätter (SKB, 2018).
2.4. PropTech-bolag
PropTech är en förkortning på engelskans ”property technology” och är olika tekniska lösningar som är kopplade till fastighetsbranschen med fokus på digitala lösningar (Fröjd, 2017).
2.4.1. TMPL
TMPL är ett PropTech-bolag som jobbar med en social digital plattform utformad för fastighetsbolag, grannar och näringsidkare för att de ska kunna samverka och kommunicera med varandra. Grundarna kommer från fastighetsbranschen och tjänsten de erbjuder kommer i form av en app, TMPL, där användaren kan hantera aktiviteter och driftsfrågor kopplade till sitt boende. I appen kan de boende boka gemensamma ytor, sälja saker på den gemensamma digitala marknadsplatsen, beställa matvaror och matkassar. De kan även följa upp sina egna driftskostnader samt se all dokumentation kopplad till den egna bostaden digitalt. TMPL utvecklar just nu, tillsammans med ett annat bolag, ett eget system för digitala lås och
passersystem för att skapa access in till fastigheterna för att leverantörer ska effektivare kunna komma in i fastigheterna (TMPL, 2018).
2.4.2. BASE2
BASE2 är en digital plattform som kopplar samman fastighetsbranschen och “homeservices”
vid ”the last meter” (BASE2, 2018). Med “homeservices” syftar BASE2 på allt som kommer till byggnaden för att levereras till boendet, vilket kan vara tjänster eller varor. Den sista sträckan i leveransen, dvs från att ett servicebolag parkerar till att varan tas emot av kunden är vad BASE2 kallar “the last meter”, den sista metern. Företaget grundades i Silicon Valley och har ett kontor i Stockholm där deras tjänst nu testas. Fastighetsägarna är BASE2s strategiska partner (Koerth, 2018).
2.4.3. Cobel
Cobel erbjuder tjänster för digital transformation inom affärsutveckling, strategisk rådgivning, förändringsledning och kompetensutveckling. Deras koncept är bland annat att med hjälp av digitaliseringens möjligheter ställa om produktionsprocesser och skapa affärsutveckling av nya erbjudanden (Cobel, 2018).
2.5. Branschorganisationer
2.5.1. Hyresgästföreningen
Hyresgästföreningen är en medlemsorganisation som tillsammans jobbar för att hyresgästerna ska bo bra. De har över en halv miljon medlemmar idag och grundades 1915.
Hyresgästföreningen driver bostadsfrågor, alltifrån lagförändringar, hyressättningar till
upprustningar av hyreslägenheter. Hyresgästföreningen förhandlar med hyresvärden om hyran och villkoren för boendet (Hyresgästföreningen, 2018).
2.5.2. Fastighetsägarna
Fastighetsägarna är en branschorganisation som arbetar för en väl fungerande
fastighetsmarknad och representerar ägarna av hyresbostäder, lokaler, industrifastigheter och bostadsrättsföreningar. De har cirka 15 000 medlemmar och grundades 1920.
Fastighetsägarna är en rikstäckande organisation vilket gör att de driver frågor på riksnivå mot regering, riksdag och organisationer. Föreningen ger råd i tekniska, ekonomiska och juridiska frågor för att stödja medlemmarna. De kan få hjälp med hyresförhandlingar, tvister mellan hyresgäster eller myndigheter (Fastighetsägarna, 2018).
3. Teori
I detta kapitel redogör vi marknadens och vår definition av tilläggstjänster för att få en mer grundläggande förståelse för ämnet. Det tas också upp de lagar och regler som berör tilläggstjänster samt den IT-infrastruktur som behövs i fastigheterna för att implementera tilläggstjänster. Slutligen har vi granskat tidigare rapporter inom området genom Digitala Vetenskapliga Arkivet (DIVA) och Google Scholar, för att få en bredare kunskap och infallsvinklar till vårt arbete.
3.1. Tilläggstjänster
3.1.1. Definitionen av tilläggstjänster
Efter att ha intervjuat och samlat material från de ovannämnda fastighetsbolagen, PropTech- bolagen och branschorganisationerna har vi märkt att många av de definierar tilläggstjänster på olika sätt. Tilläggstjänster är ett relativt nytt område som ännu inte har slagit igenom ordentligt på den svenska fastighetsmarknaden och är därför ganska obeprövat bland bolagen.
I vårt arbete definierar vi tilläggstjänster på samma sätt som de ovan nämnda PropTech- bolagen och branschorganisationen Fastighetsägarna: som en service, tjänst eller produkt som inte är knuten till själva fastigheten, men som fritt och individuellt kan väljas till av de boende i syfte att underlätta och effektivisera vardagen. Det kan vara hemstädning, tvätt, skrädderi, paketleveranser, matkassar med mera. Många av de fastighetsbolag som vi har träffat räknar till tilläggstjänster sådant som, enligt vår mening, torde ses som ett tillval eller en
uppgradering av lägenheten.
3.2. Lagar och regler
I detta kapitel har vi valt att fokusera på de lagar och förordningar som vi anser att man behöver ta hänsyn till, och som många av respondenterna har sett som hinder eller komplicerande faktorer vid användandet av tilläggstjänster.
Jordabalkens 12 kapitel behandlar frågor gällande hyra mellan hyresgäst och hyresvärd vilket blir relevant i detta arbete. De allmännyttiga bolagen och till viss del de privata
hyresbostadsbolagen pekade snabbt på de hinder som följer med bruksvärdesprincipen. Den innebär i korthet att hyran sätts utifrån läge och standard och skall reflektera den allmänna
värderingen. Detta omöjliggör för fastighetsbolagen att ta ut en högre hyra trots att diverse tjänster skulle ingå (Leveau, 2018).
General Data Protection Regulation, GDPR, diskuterades även i de flesta intervjuer. GDPR påverkar de flesta verksamheter som på ett eller annat vis hanterar privatpersoners uppgifter.
Tyngdpunkten i GDPR handlar om att kunden skall ha möjlighet att ta kontroll över sina uppgifter, men även att allt insamlande måste ske med ett tydligt medgivande och att kunden närsomhelst kan få eventuella felaktigheter korrigerade eller helt raderade ur vilket system som helst (Börjesson, 2018). Utifrån hur vi tror att framtiden kommer att utvecklas så måste alla aktörer förstå innebörden av GDPR och anpassa sina processer efter den.
Lagen om kooperativ hyresrätt blir relevant för SKB, då man genom den inte påverkas av bruksvärdesprincipen. Detta möjliggör i teorin att man skulle kunna baka in tilläggstjänster i en hyra då det är medlemmarna, genom styrelsen, som författar stadgarna (Göthman, 2018).
3.2.1. Jordabalken
I detta kapitel finns det omfattande bestämmelser som berör hyra av dels bostad och dels lokal. Kapitlet innehåller 73 paragrafer uppdelat i 16 olika sektioner. Lagen behandlar mestadels relationen mellan hyresgäst och hyresvärd gällande förstahandsuthyrning. När en sådan uthyrning sker har båda parterna det vill säga hyresvärden och hyresgästen, vissa rättigheter och skyldigheter som framgår i detta kapitel. Alla går att utläsa ur kapitel 12 som även kallas hyreslagen.
”12 kap. Inledande bestämmelser.
1§ Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i
anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för
trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet
än bostadslägenhet. Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana
samboförhållanden där ingen av samborna är gift. Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.”
3.2.2. Bruksvärdessystemet
Den svenska bostadshyresmarknaden regleras av bruksvärdessystemet. Bruksvärdessystemet återfinns någonstans mittemellan marknadshyressystemet och hyresregleringen.
Bruksvärdeshyra betyder att lägenhetens hyra motsvarar kostnaden för att hyra en likvärdig lägenhet. Bruksvärdesprincipens syfte är att erbjuda hyresgästerna besittningsskydd genom att skydda hyresgästerna från obefogade uppsägningar. För att det är ett så kallat direkt
besittningsskydd, (principiell rätt för hyresgästen att få hyresavtalet förlängt) så reglerar även lagen den maximala hyra de kan ta ut.
Eftersom hyresgästerna har ett direkt besittningsskydd, dvs rätt till förlängning av
hyresavtalet, finns det därför en övre gräns för hur höga hyreshöjningar en hyresvärd kan genomföra. Detta för att en hyresvärd inte ska kunna införliva en oskälig hyresnivå och på så vis få till en uppsägning. Bruksvärdesregeln säger: ”Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket ska främst beaktas sådan hyra för lägenheter som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på
hyresmarknaden.” Vid en prövning hos hyresnämnden skall hyran bestämmas till skäligt belopp. Bruksvärdesregeln säger alltså inte vad hyresnivån bör ligga på utifrån en ort eller utifrån antalet rum i en lägenhet, utan syftet är att hyran skall reflektera ”allmänna
värderingar”. Hyressättningen påverkas alltså främst av lägenheternas läge och standard, samtidigt sätter bruksvärdesprincipen ett tak mot oskäliga hyror (P-GN, 2013).
3.2.3. Bostadsrättslagen
Bostadsrätten är en upplåtelseform där en medlem i bostadsrättsförening äger en rättighet att nyttja en bostad efter att de erlagt årsavgift, oftast månadsvis. Medlemmen äger rättigheten på
obegränsad tid under förutsättning att förpliktelser medlemmen har gentemot föreningen uppfylls. Bostadsrättshavaren förvärvar endast ett ekonomiskt andelstal i fastigheten tillsammans med en bostadsrätt i den. Andelstalet anger bostadsrättsinnehavarens andel av föreningens tillgångar och skulder.
”1 kap. Inledande bestämmelser
Grundregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt
1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrättsförening ska vara registrerad.
Lagen om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrättsföreningar i den utsträckning som anges i denna lag.
3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.
4 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot ersättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta sådan nyttjanderätt.
En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset.
6 § Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en annan lägenhet än bostadslägenhet.”
3.2.4. GDPR - den allmänna dataskyddsförordningen
GDPR är en förordning från EU med målet att förbättra skyddet och hanteringen av
personuppgifter inom EU. Förordningen träder i kraft 25 maj 2018 och kommer att gälla för alla EUs medlemsstater och ersätta tidigare, nationella förordningar. Personuppgiftslagen PUL ersätts av GDPR i Sverige. GDPR kommer kräva en starkare reglering av hur data samlas in, används och lagras. Konkret kan GDPR brytas ned i två huvuddelar: ”Right to be forgotten” och ”Right to access”. På personnivå gäller det att man har rätt att få tillgång till all lagrad, personlig data och/eller få data helt borttagen. Man kan också kräva att en eventuell tredje part som mottagit insamlad data upphör att använda dessa (WorkAround, 2018).
GDPRs allmänna bestämmelser och syfte redovisas mer utförligt nedan:
”1. I denna förordning fastställs bestämmelser om skydd för fysiska personer med avseende på behandlingen av personuppgifter och om det fria flödet av personuppgifter.
2. Denna förordning skyddar fysiska personers grundläggande rättigheter och friheter, särskilt deras rätt till skydd av personuppgifter.
3. Det fria flödet av personuppgifter inom unionen får varken begränsas eller förbjudas av skäl som rör skyddet för fysiska personer med avseende på behandlingen av personuppgifter.”
(Datainspektionen, 2018).
3.2.5. Lag om kooperativ hyresrätt
I 4 § Lag om kooperativ hyresrätt står det “En upplåtelse med kooperativ hyresrätt skall avse en bostadslägenhet i ett hus som föreningen äger eller en bostadslägenhet som föreningen hyr av husets ägare. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till huset, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller en del av huset.
Upplåtelsen kan ske endast till den som är medlem i föreningen.”
Kooperativa hyresrättsföreningar är en blandning av den traditionella hyresrätten och en bostadsrättsförening. Kooperativet har en ekonomisk förening i grunden som hyr ut (minst tre) lägenheter till sina medlemmar. Hyresgästen är medlem i föreningen och föreningen är hyresvärd. Medlemmarnas ansvar begränsas till summan de lagt in för att bli medlem i föreningen. Styrelsen i den kooperativa hyresrättsföreningen företräder föreningen och föreningen behöver ha minst tre medlemmar. Bolagsstämman är föreningens högsta
beslutande organ. Hyresgästens nyttjanderätt till lägenheten stämmer till stor del överens med vad som gäller i en vanlig hyresrätt. Det finns två modeller för en kooperativ
hyresrättsförening: endera så äger de den fastighet de hyr ut till sina medlemmar eller så hyr föreningen hela fastigheten av en annan fastighetsägare. Allt finansiellt överskott
återinvesteras i föreningen. Som medlem sparar man årligen en summa genom sitt
medlemskap och när man får ett boende så används den sparade summa som en grund till upplåtelseinsatsen för lägenheten man ska hyra. Lägenheterna hyrs ut till medlemmarna enligt en turordningsprincip, den medlem som stått i kö längst får flytta in (Bolagsverket, 2017).
3.3. IT-infrastruktur i en fastighet
IT-infrastruktur utgörs dels av fysiska komponenter som fiber, sensorer, givare och andra
idag en grundförutsättning för informations- och kommunikationsflöden, därmed också en viktig faktor för att på ett smidigt sätt kunna erbjuda tilläggstjänster (Börjesson, 2015a).
3.4. Tidigare forskning
För att undersöka och bygga vidare på vad tidigare studier eller forskning säger gällande ämnet tilläggstjänster, har vi valt att studera tre olika examensarbeten.
I examensarbetet ”Tilläggstjänster som kunden efterfrågar” skriven 2010 av två studenter från Karlstads Universitet, undersökte man fastighetsbolaget Klövern Karlstads
kontorshyresgästers behov och önskemål av tilläggstjänster. De undersökte också om hyresgästerna var intresserade av att få dessa tilläggstjänster genom Klövern och om det gjorde de till en mer attraktiv hyresvärd. Vidare diskuterade de kring betydelsen av Facility Management för att outsourca tjänster som inte tillhör ett företags kärnverksamhet och hur detta har vuxit fram i Sverige. I undersökningen kom de fram till att de flesta hyresgäster efterfrågade hemstädning och lokalvård, men att behov av andra tjänster också fanns. Bara 18% var negativt inställda till tilläggstjänster. Av de tillfrågade hyresgästerna var det många som ansåg att Klövern skulle vara en mer attraktiv hyresvärd om de erbjöd tilläggstjänster själva (Börresen & Norberg, 2010).
I examensarbetet ”Faktorer för långsiktiga relationer med hyresgästerna - En jämförande studie mellan kommunala och privata bostadsföretag” skriven 2015 av två studenter från Högskolan i Gävle, jämförs privata och kommunala bostadsbolag i Mellansverige på sitt arbete med kundnöjdhet, engagemang och förtroende för att skapa långsiktiga relationer med hyresgästerna. I undersökningen kom man fram till att de olika företagen arbetar i olika grad för att tillfredsställa sina hyresgäster, samt att bostadsbolagen försöker ha en konstant dialog med sina hyresgäster och låter de vara delaktiga inom vissa områden. Vidare visade studien att det finns många likheter mellan de privata och kommunala bostadsbolagen i hur de arbetar med kundnöjdhet, engagemang och förtroende. Slutligen kom de fram till att ingen av de intervjuade bostadsbolagen konkret arbetar med att bygga långsiktiga relationer med sina hyresgäster (Dage & Slydal Thomassen, 2015).
I examensarbetet ”Hur ska fastighetsägare bemöta hyresgästers framtida behov? – En studie avseende digitalisering och dess påverkan på kontorslokaler” skriven 2017 av två studenter
från KTH, undersöker de, via Fastighets AB L E Lundbergs vägnar, hur digitaliseringen påverkar deras lokalhyresgäster och hur det sin tur kan leda till förändrat lokalbehov. Detta för att informera fastighetsbolaget om de behöver ändra sin affärsmodell med långa
avtalstider. Resultatet av deras studie visade att hyresgästerna är medvetna om
digitaliseringen och att de har försökt att anpassa sig till den digitala utvecklingen. Vidare kom de fram till att digitaliseringen kommer att påverka olika företag i framtiden, vilket kommer ställa högre krav på fastighetsägarens affärsmodell med långa kontraktstider (Andersson & Budak, 2017).
4. Resultat
4.1. Urval
Semistrukturerade intervjuer har gjorts med ett varierat urval av fastighetsbolag, för att få flera olika perspektiv på hur tilläggstjänsterna ser ut i fastighetsbranschen idag. Vi har valt att träffa fastighetsbolag som är allmännyttiga, privata och kooperativa, samt utvecklare av bostadsrätter, för att få med alla segment som handhar bostäder. Vidare har vi även intervjuat branschorganisationer för såväl hyresgäster som fastighetsägare, träffat PropTech-bolag vars huvudsyssla är digitala lösningar för tilläggstjänster och tagit del av relevanta artiklar som berör ämnet. Vi har deltagit på branschdagar och ett seminarium, vars huvudmålgrupp är fastighetsbolag, och där hämtat inspiration och material från de branschledande företagen för att få ytterligare dimensioner och vinklar till vårt arbete. Värt att nämna är att materialet från representanterna från respektive företag kan vara partiskt.
4.2. Tilläggstjänster som fastighetsbolagen erbjuder
Utbudet av tilläggstjänster med ekonomiska incitament för fastighetsbolagen är få. Det som idag framförallt erbjuds är TV- och bredbandslösningar där det står kunden fritt att även välja omfattningen av dess tjänster. Utöver det erbjuds mestadels tilläggstjänster som syftar till att bidra samhällssocialt och inte ekonomiskt, ex cykelpooler och läxhjälp. Några fastighetsbolag har valt att nämna nya vitvaror eller nya luckor i köket som tilläggstjänst för sina
bostadshyresgäster. Detta är enligt vår definition inte en tilläggstjänst, utan ett tillval eller en uppgradering som en bostadshyresgäst kan välja att göra i sin lägenhet. Det sammanställda resultatet för vilka tilläggstjänster som de olika fastighetsbolagen erbjuder sina
bostadsinnehavare, redovisas nedan.
4.2.1. Privata fastighetsbolag
Atrium Ljungberg äger idag framförallt kommersiella fastigheter men har i direkt anslutning till dessa också börjat bygga bostäder. I de 1100 lägenheter som de har idag erbjuder de TV och bredband samt ett antal tilläggstjänster specifika för olika områden. De har genom underleverantörer, bil- och cykelpooler i flera av sina fastigheter. Service såsom läxhjälp, biltvätt och hämtning av kemtvätt finns i områden där bostäderna är placerade i anslutning till Atrium Ljungbergs centrumfastigheter, men inte i form av en tilläggstjänst man erbjuder specifikt för sina bostadsinnehavare. Tanken är istället att de boende kan nyttja den befintliga
service och handel i sitt område för att skapa en levande stadsmiljö, öka komforten och tillgängligheten. Atrium Ljungberg menar att deras baktanke grundar sig i att de lever efter tron om att vi ändå är människor allihopa, där arbetsliv och fritid går ihop och det blir svårt att se gränsen för om servicen är till kommersiella eller privata hyresgäster.
Axxonen Properties bostadsprojekt Altitude på Kungsholmen erbjuder utöver ett boende, service och tjänster som ska underlätta vardagen för dem boende i huset. Utbudet av de tjänster som de erbjuder sina bostadsköpare är inspirerat från hotellvärlden. Första året får bostadsköparna inkluderat städning, tvätt & skrädderi, paketleverans och leverans av färskt bröd varje lördag direkt upp till lägenheten. Utöver olika former av leveranser direkt till hemmet erbjuds också ett flertal olika tjänster i byggnaden. Det finns exempelvis ett garage där man har bilpool för de som inte vill ha egen bil. Det finns en IT-servicetjänst som kan lösa tekniken, en Handyman-tjänst för praktiska tjänster samt en homestylingtjänst. Vidare erbjuds yogapass med Altitudes egen PT. Om de boende skulle vilja anordna fester för familjen eller vänner så finns det kockar och sommelierer. Alla dessa tjänster hanteras i appen Altitude och är uppdelat i Städning, Tvätt & Skrädderi, Paketleverans, Handyman, IT-service, Mat &
Dryck och Kost & Hälsa (Forsén & Palm).
Balder har ett utbrett fastighetsbestånd i Sverige vilket gör att de erbjuder sina
bostadsinnehavare olika tilläggstjänster beroende på var i landet de bor. Utbudet är anpassat efter de olika områdena och utifrån vad som efterfrågas/är relevant för det specifika området.
Gemensamt för alla bostäder är erbjudanden om bredband och TV. Utöver dessa erbjuds också i vissa områden tjänster som läxhjälp, språkutbildningar, körkortsutbildningar, elbilar samt bil- och cykelpooler. Ett extra spännande initiativ från Balder, är att de låter
hyresgästerna välja hur innergårdarna som tillhör fastigheterna ska se ut. Mot några kronor mer i månadsvis hyra investerar och bygger Balder helt nya lekplatser och utemiljöer i bostadsområdena. De boende får tycka till om vad som ska finnas på gårdarna och får också gärna vara med och måla om eller montera. Enligt Balder märks det tydligt att slutresultatet oftast blir bättre när de involverar hyresgästerna och att de boende då både uppskattar och värnar mer om sin boendemiljö.
ByggVesta har olika tilläggstjänster beroende på vad det är för typ av fastighet. Standarden är Comhem och cykelverkstad. En tredjedel av deras bestånd utgör studentboende vilket gör att
de försöker anpassa sina tilläggstjänster för studenterna. De har gym och rabatterbjudanden med olika tjänsteföretag som t.ex. storage on demand. Utöver det har de bilpooler i Uppsala.
Stena Fastigheter erbjuder både sina bostadshyresgäster och bostadsrättsköpare bredbandslösning via fiberteknik i alla fastigheter. Till fibern har de anslutit en öppen plattform som de kallar för iTUX, genom vilken bostadsinnehavaren själv kan välja vilken operatör hen vill ha. Utöver denna tilläggstjänst har Stena Fastigheter startat ett pilotprojekt tillsammans med företaget TMPL för bostadsrätter i Vegastaden. TMPL levererar en digital plattform för de boende, en app som heter Stena Brf. Denna plattform har i syfte att underlätta vardagen genom att tillgängliggöra flera tjänster digitalt, ex lagring av dokument och
tillhandahållande av tilläggstjänster. I appen finns än så länge bara en tilläggstjänst inlagd och den fungerar ungefär som Blocket: Mot en liten summa kan användaren skicka iväg sina överblivna eller gamla prylar till ett företag som i sin tur säljer eller skänker bort dessa till andra personer inom bostadsområdet. Enligt TMPL är tanken bakom denna tjänst att man snabbare och enklare ska kunna bli av med sina prylar eftersom de säljs just i närområdet.
Stena Fastigheter har ännu inte lagt in några fler tjänster i appen eftersom den precis har lanserats, däremot finns det många tankar om vilka tilläggstjänster som skulle kunna adderas i framtiden. Den digitala plattformen möjliggör också för de boende att kunna kommunicera med varandra och andra tjänsteföretag vilket är en grundförutsättning för att man ska kunna få ett fungerande system för tilläggstjänster, påpekar Stena Fastigheter. I appen finns också en Bopärm, alltså en digital dokumenthantering. Denna Bopärm är skapad för att de boenden enkelt ska kunna ta fram instruktionsböcker för installationer i hemmet, se sin el- och vattenförbrukning samt ha bostadskontraktet tillgängligt. I appen kan man också göra
felanmälningar. Eftersom detta är ett pilotprojekt för Vegastaden, så tar Stena Fastigheter inte betalt av de bostadsrättsinnehavare som använder appen idag. Stena Fastigheter har tagit kostnaden tillsvidare men planen är att man ska ta betalt för denna tilläggstjänst.
4.2.2. Allmännyttiga fastighetsbolag
Stockholmshem har ett paket med tillval och ett valfritt lägenhetsunderhåll, detta faller dock utanför vår definition av tilläggstjänster. Utöver det så erbjuder de hemförsäkring för att de vill att deras hyresgäster ska ha en hemförsäkring. Detta är en tilläggstjänst som
bostadshyresgästen kan fritt välja och är inget som bostadshyresgästen måste juridiskt sätt ha.
Stockholmshem erbjuder också som så många andra fastighetsbolag bredband och TV som tilläggstjänst, detta läggs in i hyran för bostadshyresgästen.
Stockholmshem har också pågående pilotprojekt i Årsta, Bagarmossen och Norra
Djurgårdsstaden. I Årsta testar de hur man ska hantera leveranser till bostadshyresgäster, genom ett trepartssamarbete mellan en omlastningscentral via Carrier, Kulox som levererar digitala lås och Movebybike som erbjuder transporter mellan omlastningscentralen och fastigheten. I det här pilotprojektet har alla hyresgäster tillgång till en app. När de beställer varor på nätet så anger de omlastningscentralens adress, därefter levereras varan dit och notifieras via appen när varan har levererats. Via ett digitalt lås kan bostadshyresgästen få tillgång till leveransrummet och leverantören kan också hämta upp varor som ska returneras.
Syftet med pilotprojekt är dels att få bort tung trafik från bostadsområden och dels en testbädd för andra typer av lösningar, exempelvis EU-projektet Growthsmart. I det här projekt tittar man närmare på energianvändningen i fastigheterna där hyresgästen ser i realtid hur mycket energi de förbrukar (varmvatten, kallvatten och värme). Stockholmshem har nyligen infört elbilspooler i Årsta för de boende och är positivt inställda till projektet.
Utvecklingsprojekt i Bagarmossen har Stockholmshem haft i flera år något som de kallar för
”Bagarmossen Smartapp” vilket är ett projekt skapat på initiativ från deras hyresgäster.
Projekt ger hyresgäster möjlighet att använda lådcyklar och driver lådcykelpoolen med en tredje part som har hand om servicen. Stockholmshem tjänar inte pengar på projektet ännu, men det är en tilläggstjänst som enligt deras mening fungerat väldigt bra i området. De har märkt att det är en framgångsfaktor att de faktiskt frågar hyresgästerna vad de önskar sig att de ska leverera. I Norra Djurgårdsstaden har de testbäddar för bilpooler för att få ner p-talet (antalet parkeringsplatser per boende).
Svenska Bostäder anser att de idag inte finns något incitament för att erbjuda sina bostadshyresgäster tilläggstjänster. Det enda som man kommer erbjuda sina
bostadshyresgäster är bilpool i ett kommande projekt i Blackeberg med 95 lägenheter, detta för att kunna få ett grönt p-tal. De som inte får en bilplats i garaget, får automatisk anslutning till bilpoolen i två år och det ingår i hyran. Enligt information från Svenska Bostäders
hemsida så erbjuder de sina bostadshyresgäster bredband, TV och telefoni. Dessa tjänster kan man valfritt välja via hemsidan Zmarket (Svenska Bostäder, 2018b).
4.2.3. Kooperativa fastighetsbolag
SKB anser att de inte har ekonomiskt incitament för merförsäljning i form av tilläggstjänster till sina hyresgäster, eftersom de inte är en vinstdrivande förening. De ägs av sina medlemmar och all vinst återinvesteras, de skiljer sig därför mot andra fastighetsbolag menar de. Deras standardtilläggstjänster som de har idag är fiberbredband och hemförsäkring som ingår i hyran. I övrigt har de olika tillval för sina bostadshyresgäster i form av ny kyl och frys, inglasade balkonger och säkerhetsdörrar. För sina övriga 80 000 medlemmar som inte har något boende, har de något som kallas för SKB Plus där de erbjuder olika rabatterbjudanden som är kopplat till hemmet t.ex. markiser.
Tilläggstjänster av ekonomisk karaktär
TV – Bredband ü ü ü ü ü ü ü ü
Hemförsäkring ü ü
Hemleverans ü
App för
tilläggstjänster
ü ü ü
Bilpool ü ü ü ü ü ü
Cykelpool ü ü
Lådcyklar ü
Städ i lägenhet ü
Gym ü ü
Storage on demand
ü
Kock/sommerlier ü
Kemtvätt ü
IT-servicestjänst ü
Handyman ü
Homestyling ü
Pilotprojekt
Hemleverans ü
Bilpool Cykelpool
Samhällssocial karaktär
Språkutbildning ü
Körkortsutbildning ü
Läxhjälp ü
4.3. Tilläggstjänsternas utveckling
Vi ser en stor variation mellan de fastighetsbolag vi har träffat och deras förhållande till tilläggstjänster. Vissa erbjuder inte alls tilläggstjänster idag, vissa har ett antal pilotprojekt igång och andra erbjuder många olika tilläggstjänster till sina lägenhetsinnehavare. Detta beror mycket på företagskulturen i avseendet mål, strategi och affärsmodell, men också inställningen hos ledningen menar Cobel som jobbar just med den digitala utvecklingen i samhällsbyggnadsbranschen (Fastighetsmarknadsdagen Digitalisering, 2018). Exempelvis ser Svenska Bostäder inte lika stor ekonomisk vinning i att erbjuda tilläggstjänster som Stena Fastigheter gör. Atrium Ljungberg har testat olika tjänster i praktiken, för att faktiskt se om de fungerar och används av bostadsinnehavarna. De anser att deras filosofi om att integrera boende, service och lokaler i samma område är en god förutsättning för att utveckla
tilläggstjänster för lägenhetsinnehavaren. Stockholmshem har även de ett uttalat intresse för olika tilläggstjänster och har den senaste tiden provat olika tilläggstjänster. De har t.ex. ett utvecklingsprojekt i Bagarmossen där deras hyresgäster kan följa sin förbrukning av el, vatten och värme i realtid och i delar av beståndet i Årsta erbjuder de bland annat cykelpool och leveransrum.
När vi frågade de olika fastighetsbolagen om de tycker att lägenhetsinnehavarna ställer högre krav på tilläggstjänster idag fick vi relativt spridda svar. Vissa ansåg att kunderna är en stor drivande faktor medan andra inte tyckte det alls. Stena Fastigheter tror att de boende har haft stor påverkan på utvecklingen och att de även i framtiden kommer att driva på utbudet av tilläggstjänster.
Fastighetsbolagen berättar att de har olika former av kontinuerliga undersökningar eller enkäter för sina bostadsinnehavare, där man bland annat frågar om tilläggstjänster. En svaghet är dock, enligt några bolag, att de bara frågar om det de redan levererar vilket gör att de får för lite inflöde av idéer och förväntningar på det som inte levereras, alltså potentiella nya
tilläggstjänster.
Stena Fastigheter ser en koppling mellan kapitalstarka bostadsrättsköpare och framtidens tilläggstjänster, då de anser att det är lättare att implementera tilläggstjänster på
premiumbostadsrätter i A-lägen. Köparna betalar här ett högre pris och får en högre standard, vilket också skulle kunna betyda att ett större och exklusivare utbud av tilläggstjänster kan
komma att efterfrågas. Stena producerar mestadels standardiserade lägenheter i C-lägen och deras utmaning blir att identifiera tilläggstjänster som efterfrågas av deras målgrupp.
Atrium Ljungberg tittar på lösningar för pakethämtning och logistik som kommer med e- handeln, framförallt hur de löser sista metern logistiken. De ser även över hur situationen med olika temperaturzoner för matleveranser ska lösas och möjligheterna för elektroniska lås så leverantörer kan komma in i lägenheterna. De anser även att de finns vissa problem med att släppa in leverantörer i lägenheten. Utveckling sker också av digitala lösningar för reception eller conciergeservice som en tilläggstjänst. Atrium Ljungberg upplever inte att
bostadshyresgäster ställer högre krav idag på tilläggstjänster, men ser det däremot hos sina kontorshyresgäster.
Balder säger att de tror att lägenhetsinnehavarna ställer högre krav i takt med att marknaden ökar eller att tjänsteutbudet blir större.
Stockholmshem syn på frågan skiljer sig lite från övriga fastighetsbolag. De anser att vi idag har en förändrad syn i samhället på tjänster och hur man som konsument ser på tjänster.
Många av de tjänster konsumenten avropar är inte genom fysiska butiker, och det är inte fysiska tjänster utan digitala tjänster de efterfrågar. Stockholmshem tror att de i framtiden kan vara en viktig spelare i problemet “the last meter” som e-handeln pratar om. Det svåra
problemet är att distribuera varorna den sista metern, genom dörren till lägenheten, där hoppas de kunna vara en spelare. De tror inte de själva ska erbjuda tjänster, de kan möjliggöra för andra aktörer att erbjuda tjänster i det nya konsumtionsmönster som växer fram i samhället säger Stockholmshem. Tanken är att det kan i sin tur generera betalströmmar till de som bolag, att de får en ”kickback” av leverantörerna som hanterar leveranserna till fastigheter.
BASE2, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen ger ytterligare ett perspektiv på tilläggstjänsternas utveckling. BASE2 tror att tilläggstjänster kommer att bli så vanligt att många av de kommer räknas som en utility cost, en driftskostnad, dvs det kommer att kategoriseras på samma sätt som t.ex. vatten, el och gas som bostadsinnehavaren betalar för.
Om fastigheterna skulle optimeras så tror BASE2 framförallt att det finns en stor marknad för tilläggstjänster som kräver mobilitet dvs transporter, matleverans och förrådsutrymmen. De säger vidare att matleveranser kommer vara det första som fastighetsbolagen kommer behöva
Leverantören vill ju leverera när det passar de bäst och hade de kunnat leverera när som helst på dygnet så hade det öppnat upp för en helt annan affärsmodell. De kan då minimera tiden i fastigheten genom att de exempelvis vet exakt var de kan parkera, hur de kommer in och var de ska lägga matvarorna och sedan ta sig ut igen. Då har man fått en bra affärsmodell som fungerar för alla parter, dvs bostadsinnehavarna (beställarna), livsmedelsleverantörerna och fastighetsbolagen, anser BASE2. För att en fastighet skall få snabbare leveranser och ha byggnader som är uppgraderade och optimerade för tilläggstjänster så behöver de ta fram informationen om var det ska parkera, hur man kommer in och var man lämnar av leveransen.
För att man inte ska ta saker ur luften måste man först samla in data om fastighetens behov så man optimerar lokalerna med rätt boxar, kylar osv (Koerth, 2018).
Om det ska bli en mer positiv utveckling för tilläggstjänster, för bostadsinnehavare, så måste hemservice integreras, dvs aktiviteter eller varor som sker i fastigheten till hyresgästen menar Fastighetsägarna. Fastigheterna måste kunna integrera, hantera och man behöver kunna monitorera (övervaka) tjänsterna. Om man inte integrerar tjänsterna så kan man inte heller monitorera dem, dvs du kan inte optimera dem vilket ligger i den naturliga affärsmodellen för en fastighetsägare. Ett fastighetsbolag investerar t.ex. inte i en bergvärme om de inte vet energiförbrukningen i fastigheten, utan det måste mätas först. Därför så måste man integrera leverantörerna i fastigheten, så att man kan monitorera varje del av leveranserna. Alla olika typer av aktiviteter i form av tilläggstjänster kräver sin optimering. Därför behöver
fastighetsbolagen granska aktiviteterna, dvs hur används fastigheten och vad är det för typ av varor som levereras, vilka aktiviteter är nödvändiga och hur kan fastighetsbolagen hjälpa till att optimera system. Dessa saker måste fastighetsbolagen och leveransbolagen jobba med för att få ett fungerande system och följa utvecklingen, menar Fastighetsägarna.
Enligt Hyresgästföreningen så har de sett ett större utbud av tilläggstjänster och en positiv utveckling för tilläggstjänster, i de flesta hyresrätterna erbjuds det exempelvis fiber med olika paket som en tilläggstjänst för hyresgästen. Hyresgästföreningen upplever att det inte finns så mycket fler faktiska tilläggstjänster idag men att de ställer sig positiva till de utveckling de tror komma skall, så länge allt baseras på frivillighet.
4.4. Hur fastighetsbolagen ser på efterfrågan för tilläggstjänster
I stort ser de fastighetsbolag vi intervjuat ingen direkt efterfrågan på tilläggstjänster hos bostadsinnehavaren. De anser att den lilla efterfrågan som finns gäller framförallt bredband, tv och telefoni, vilket borde vara att betrakta som en standardiserad tilläggstjänst idag. Det alla respondenter är överens om är att samhället allt mer efterfrågar tjänster som gör livet lättare för den enskilde individen. Dessa tjänster efterfrågar konsumenten inte av
fastighetsbolagen idag utan istället vänder man sig direkt till företagen som tillhandahåller tjänsten.
De fastighetsbolag vi har intervjuat förbiser generellt intäktspotentialen i kopplingen mellan de själva, de boende och leverantörerna av service och tjänster. Istället står de bredvid och låter sina fastigheter nyttjas som marknadsplats, utan att själva vara delaktiga. Svenska Bostäder menar till och med att man med 594 000 personer i bostadskön nästintill eliminerat intresset hos fastighetsbolagen att ens försöka bemöta efterfrågan på tilläggstjänster.
Genom våra efterforskningar hittar vi på andra sidan de mer framtidsfokuserade aktörerna, vars intressen ligger i att följa och gå i bräschen för samhällsutvecklingen kopplat till boende.
PropTech-bolagen TMPL och BASE2, samt intresseorganisationen Fastighetsägarna diskuterar t.ex. möjligheten att använda redan befintliga flöden för att höja tillgängligheten och genom den boendekvalitén och intäkterna. För de är det viktigaste att just bemöta
efterfrågan och också försöka förutspå utvecklingen av densamma. En stor initial utmaning är dock att inte ens de boende själva ännu känner till, använder eller ens efterfrågar
tilläggstjänster genom sitt boende i tillräckligt hög utsträckning. TMPL tydliggör
problematiken väl: ”Skulle du gå ut och fråga boende i vilken fastighet som helst idag: ‘Vilka tilläggstjänster skulle du vilja ha?’ så skulle de fråga: ‘Vad menar du?’...” Detta gör det såklart svårt för utvecklarna att hitta det optimala utgångsläget: “Kommer utbudet eller efterfrågan först?” (Bohlin, 2018).
BASE2 upplever att det också är väldiga skillnader i attityd kring frågan fastighetsbolagen emellan, mycket beroende på vilken kunskap de besitter i ämnet. De anser det inte heller vara rimligt att en större upphandling och koordinering av tilläggstjänster är något som det
enskilda fastighetsbolaget ska kunna ha möjlighet att lösa själv, utan att den för alla fördelaktigaste lösningen är att ta in en extern aktör.
Intresseorganisationen Fastighetsägarna bekräftar bilden av att det är stor variation på
efterfrågan av tilläggstjänster i branschen, där det finns fastighetsbolag som inte tänkt tanken och andra som är väldigt nyfikna. De säger vidare att den stora utmaningen är att det finns många och kritiska aspekter att ta hänsyn till innan fastighetsbolagen kan applicera de system som behövs för att kunna erbjuda denna typ av tjänster till de som nyttjar fastigheterna.
Särskilt pekar man på säkerheten och det utökade ansvaret kring integritet kopplat till personuppgiftsbehandling.
4.5. Hur fastighetsbranschen ser på framtiden för tilläggstjänster
Fastighetsbranschen överlag är positiv till och tror att tilläggstjänster är framtiden. De ser det som en naturlig utveckling på den e-handeln som redan sker från hemmet.
Uppfattningen delas av hela spannet på aktörer vi träffat: från de privata till de kommunala och även de kooperativa fastighetsbolagen.
Atrium Ljungberg tror att utbudet av tilläggstjänster kommer att öka och likaså efterfrågan hos lägenhetsinnehavare. De tror att efterfrågan kommer börja i det kapitalstarka segmentet och sedan sprida sig vidare. De pekar på de senaste 10 åren där man kan se att ett flertal tjänster har tillkommit, såsom exempelvis städhjälp, matkassar och liknande tjänster. Problemet enligt Atrium Ljungberg är att bedöma hur stort tilläggstjänster kommer bli i framtiden, hur mycket resurser man ska lägga på det och inom vilken tidsaspekten. Att det kommer efterfrågas och implementeras ser de inte som något tvivel, men i vilken regi återstår att se.
Stena Fastigheter tror att det finns mycket att utforska när det kommer till tilläggstjänster. I appen Stena Brf, som de erbjuder sina bostadsrättsinnehavare, har de flera tjänster idag och genom den kan de enkelt addera ytterligare tjänster – något som de planerar att utveckla ytterligare i framtiden. Vidare tror Stena Fastigheter att framförallt hemförsäkringar är en framtida tilläggstjänst, och att även andra typer av försäkringar sedermera kan komma att bli intressanta. De hävdar att fastighetsbolagen förmodligen kommer agera mellanhand, eller bilda ett nätverk – som exempelvis Airbnb, kanske också i en delningsekonomi.
Stockholmshem tror att det kommer finnas mer tilläggstjänster som hjälper till att skapa ett flexibelt boende. De gissar att ett regeringsskifte troligen i förlängningen innebär fler arbetstillfällen utan högre utbildningskrav, vilket skulle kunna leda till att segmentet
