Evidensbaserat stadsutveckling

Evidensbaserad stadsutveckling ökar förståelsen för samspelet mellan praktik och forskning vid stadsutvecklingsprojekt, menar Forsemalm et al. (2019).

5.3.1 ORGANISATORISKA EVIDENSEN

Den organisatoriska evidensen ger uppkomst till bättre kommunikation, samarbete och kritiskt arbetssätt på arbetsplatser (Forsemalm et al. 2019). P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) berättar att den organisatoriska evidensen utformar analyser om fastighetsbolaget har kapaciteten att driva ett stadsutvecklingsprojekt. P.

Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förtydligar att evidensen hjälper företag att identifiera om bolaget är lämpat för projektet, annars blir projektets idé inte genomförbar utifrån uppsatta förväntningar.

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) poängterar att rätt kompetens av upphandlare och entreprenadformer är viktiga att beakta under ett

stadsutvecklingsprojekt, därav har Helsingborgshem upphandlat med en

47

partneringentreprenad i Närlunda. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förklarar att samarbetet påbörjades i tidigt skede och bidragit till ombytta lösningar inom ombildnings- och renoveringsprocessen.

De intervjuade bostadsgästerna uttalade sig kring Helsingborgshems professionalitet vid upprustningen och samtliga respondenter förklarade att upprustningsprocessen utfördes smidigt utan större störningar. Däremot menar respondent 4 att miljön upplevs stökigare än innan projektet, till följd av ökad byggtrafik.

5.3.2 PROFESSIONELLA EVIDENSEN

Den professionella evidensen strävar efter rätt kompetenser och erfarenheter i stadsutvecklingsprojekt (Forsemalm et al. 2019). Författarna förtydligar att

stadsutvecklingsprojekt ibland kräver nya arbetsmodeller och prövningar för ett lyckat projekt.

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förklarar att Helsingborgshem anställde flertal nya kompetenta projektledare, affärsutvecklare och nyckelpersoner som tidigare arbetat med bostadsrätt och äganderätter. Syfte var att utöka fastighetsbolagets gemensamma kompetenser och utföra projektet i Närlunda, menar respondenten.

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förtydligar att den professionella evidensen är enkelt att tillämpa i projektarbeten, detta genom att utöka kompetenser och experter inom projektets område. Vidare poängterar P. Göransson (personlig

kommunikation, 19 april 2021) att det viktigaste är att alla medarbetare är medvetna om projektets syfte och därmed utbyta nya perspektiv på lösningar.

5.3.3 VETENSKAPLIGA EVIDENSEN

Tillvägagångssättet i ett stadsutvecklingsprojekt tillämpas genom den vetenskapliga evidensen menar Forsemalm et al. (2019). De vetenskapliga metoderna i projektet bidrar till insamling av tidigare forskning vilket framhäver effektivare beslutstagande i projekt (Forsemalm et al., 2019).

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) framhäver Helsingborgshems översiktsbok om hur attraktiva stadsdelar ska kunna uppnås i Helsingborg, vilket är den teoretiska forskningen som bolaget förhåller sig till i stadsutvecklingsprojekt.

Den vetenskapliga evidensen beaktas genom en helhetsbild över hela stadsdelen och omkringliggande områden, menar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) Insamlingen av information kring områdets gatunät, täthet, bostäder och funktionsblandning är ett bra vetenskapligt tillvägagångssätt att tillämpa vid ett stadsutvecklingsprojekt, förtydligar P.Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021).

48

5.3.3 INTRESSENTEVIDENSEN

Intressentevidensen skapar dialoger med boende, besökare och allmänheten, förklara Forsemalm et al., (2019). Möjligheten till dialoger skapar insikt över allmänhetens önskningar, behov och efterfrågan, något som minskar överklagningar och långa ledtider i ett stadsutvecklingsprojekt (Forsemalm et al., 2019).

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) bekräftar att Helsingborgshem haft goda dialoger med sina boende vid bland annat ombildningsprocessen från hyresrätt till äganderätt. Vidare har Helsingborgshem infört nya dialoger med hyresgästerna, kring dess boendekarriär och erbjudit förtur till upprustade hyresrätter men även ombildade bostadsrätter. Respondenten poängterar även att dialoger är väsentliga för att

Helsingborgshem ska kunna ge boende möjlighet att påverka sin boendekarriär.

Även P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) tillämpar

intressentevidensen genom tydliga dialoger med boende, besökare och allmänheten vid stadsutvecklingsprojekt. Respondenten menar att åsikterna hos människorna som på något vis berörs av projektet är viktiga att beakta.

Respondent 1, 2 och 3 instämmer med att Helsingborgshem erbjudit hushållen en boendekarriär genom ombildning från hyresrätt till äganderätt. Respondenterna

förtydligar att det är genom kommunikation med Helsingborgshem som ombildningen var möjlig att genomföra samtidigt som de boende fick sina röster hörda. Respondent 1 och 3 förtydligar att fastighetsbolaget bytte ut alla vitvaror som behövdes innan förvärvet av fastigheten efter flertal felanmälningar. Respondent 4 förklarar att fastighetsbolaget erbjöd en boendekarriär men respondenten valde att bo kvar i sin hyresrätt. Vidare tydliggör respondent 4 att kontakten med Helsingborgshem är fortfarande god.

5.4 OMBILDNINGSPROCESSEN

I UN-Habitats fjärde princip tydliggörs att upprustning av allmännyttiga bostäder är gynnsamt, eftersom fastigheterna erbjuder olika boareor till invånarna som sedan kan leda till ökad mångfald (UN-Habitat 2014).

Hyresfastigheter byggda under miljonprogrammet har skapat oattraktiva stadsdelar och ett lågt engagemang hos den privata sektorn menar Baeten et al. (2017). Dock tydliggör författarna att försäljningen av hyresfastigheter från miljonprogrammet har ökat hos allmänna bostadsföretag de senaste åren.

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) berättar att Helsingborgshem upptäckte möjligheten att utveckla Närlunda som stadsdel. Genom upprustningen lyckades Helsingborgshem skapa nya utrymmen och boareor, vilket gav

utvecklingsmöjligheter för lägenheterna på Närlunda. Fastighetsbolaget lyckades ombilda flertal hyresrätter byggda under miljonprogrammet till bostadsrätter och äganderätter bekräftar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021),

49

Ur ett bostadsföretags perspektiv anses ekonomisk hållbarhet uppfyllt om ett

renoveringsprojekt erhåller en god avkastning på investerat kapital (Lind et al. 2016).

Vidare menar författarna att ekonomisk hållbarhet inte uppnås om ett renoveringsprojekt är beroende av ekonomiskt bidrag av den offentliga sektorn.

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) har tidigare inte arbetat med ombildningsprojekt däremot bekräftar han att det finns ekonomiska hinder vid

ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) anser att hyresgästerna i miljonprogramsområden inte alltid uppnår bankernas bolåns kriterier, därmed kan dem inte genomgå en ombildning och uppmanas till flytt.

Vidare förtydligar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) att detta är ett problem, därför uppmanar repondenten att fastighetsbolag ska upprätta olika

upplåtelseformer i samma stadsdel i syfte att undvika flytt från stadsdelen.

Ikerd (2012) förtydligar att ekonomisk hållbarhet inte kan uppnås om boendes

ekonomiskt grundläggande behov inte uppfylls. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) bekräftar att Helsingborgshem har erbjudit olika upplåtelseformer i området och berörda hyresgäster i ombildningsprocessen fick förtur till både

äganderätterna och bostadsrätterna i Närlunda. Ombildningslagen medför möjligheten att erbjuda hyresgästerna företräde och förmånligt pris i samband med försäljningen menar Victorin och Flodin (2011). Vidare berättar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) att flertal boende har valt att förvärva äganderätterna, däremot var efterfrågan hos dem befintliga hyresgästerna inte lika stark vid ombildning av bostadsrätterna.

Respondenten förklarar att nya boende flyttade in till bostadsrätterna och hyresgästerna erbjöds andra hyresrätter. Vidare berättar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) att Helsingborgshem inte fann några större ekonomiska hinder i

ombildningsprocessen i Närlunda.

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) anser att ekonomisk hållbarhet är underbeforskat och uppmanar till bättre utvärderingsmodeller för att mäta

stadsutvecklingsprojekts prestationer över tid. Respondenten menar att förståelsen och kommunikationen mellan kommunen och fastighetsägare bör förbättras för att klokare beslut ska tas i tidigt skede vid stadsplanering. Vidare anser P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) att samtliga inblandade i stadsutvecklingsprojekt har dålig kännedom om konsekvenser som kan uppstå vid beslutsfattande. Respondenten anser även att ett ekonomiskt hållbart arbetssätt implementeras genom uppsatta kalkyler i tidigt skede samt stämma av den med projektets krav och vision. P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förtydligar att arbetssättet skapar medvetenhet om vilka platser som bör prioriteras i stadsdelen, exempelvis offentliga platser. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) bekräftar att Helsingborgshem har under stadsutvecklingsprojektet arbetat med ekonomiska beräkningsmodeller men att dessa har fått justerats under projektet.

50