Frågeställning 2

Hur påverkas den ekonomiska hållbarheten vid ombildning av hyresrätter till

bostadsrätter och äganderätter i samband med upprustning av miljonprogramsområden?

6.2.1 EVIDENSBASERAD STADSUTVECKLING

Utifrån teori och empiri konstaterar vi att de fyra evidenserna i evidensbaserad stadsutveckling hjälper fastighetsbolag att identifiera ett stadsutvecklingsprojekt.

6.2.1.1 ORGANISATORISKA EVIDENSEN

Organisatoriskt evidensbaserat arbetssättet ger fastighetsbolagen förutsättningar att kommunicera och analyser möjligheterna till att driva stadsutvecklingsprojektet

(Forsemalm et al. 2019). Vi sammankopplar teorin till Paul Göranssons uttalande om att företag behöver analyser sin kapacitet inför ett stadsutvecklingsprojekt. Mia Larsson berätta också att Helsingborgshem upphandlade en partneringentreprenad med kapacitet till ombildningsprojekt då fastighetsbolaget själva inte besatt kapaciteten. Vi ser ett tydligt samband mellan Helsingborgshems agerande, Paul Göranssons uttalande och teorin om organisatoriska evidensen och konstaterar att organisatoriska evidensen är nödvändig vid definiering av kapaciteter för ett ombildningsprojekt, annars kan projektet inte genomföras och bidra till ekonomiska resultat.

6.2.1.2 PROFESSIONELLA EVIDENSEN

Rätt kompetenser och personal eftersträvas i den professionella evidensen (Forsemalm et al. 2019). Vi ser stark koppling mellan professionella evidensen och Mia Larssons uttalande om hur viktigt det är för Helsingborgshem att anställa kompetent och erfaren personal samt upphandlare, till ett ombildningsprojekt. Boende respondent 1 och 2 förtydligar även att Helsingborgshem utförde upprustningen och ombildningen av lägenheterna utan störningar som påverkade respondenternas boendemiljö. Paul

Göransson menar även att personalen måste besitta kompetens och att bolaget måste ha kapaciteten att genomföra projektet. Därmed konstaterar vi att den professionella evidensen ger förutsättningar till ett kompetensfyllt arbetssätt vid

stadsutvecklingsprojekt.

6.2.1.3 VETENSKAPLIGA EVIDENSEN

Den vetenskapliga evidensen ger upphov till effektivare beslutstagande i ett

stadsutvecklingsprojekt, genom beaktning av tidigare forskning (Forsemalm et al. 2019).

54

Helsingborgshem har genom sin översiktsbok tillämpat den vetenskapliga evidensen då väsentlig information om stadsutveckling och attraktiva stadsdelar insamlats och

applicerats i projektet Närlunda. Paul Göransson förtydligar att insamling av information om stadsdelens täthet, gatunät, bostäder och funktionsblandning bör beaktas vid

stadsutvecklingsprojekt. Vi hävdar att den vetenskapliga evidensen är nödvändig vid ett ombildningsprojekt eftersom helhetsbilden över området, ombildningsbehoven och investeringsmöjligheter kommer diskuteras vilket kommer främja ett effektivare beslutstagande.

6.2.1.4 INTRESSENTEVIDENSEN

Vid tillämpning av intressentevidensen skapas kommunikationstillfällen med stadsdelens aktörer, vilket framhäver aktörernas efterfrågan, önskningar och behov samtidigt som ledtiderna och överklagningar minskar (Forsemalm et al., 2019). Både Mia Larsson och respondenterna i Närlunda förtydligar att Helsingborgshem kommunicerat med sina boende och erbjudit möjligheten till ombildning av deras bostäder. Respondent 1 förtydligar även att Helsingborgshem beaktade hushållets felanmälan före köpet av äganderätten. Paul Göransson förtydligar att dialoger med alla berörda aktörer i ett

stadsutvecklingsprojekt är väsentliga. Vi ser starkt att Helsingborgshem tillämpat delar av ett evidensbaserat arbetssätt då kommunikation med enbart boende har utförts. Däremot kan vi inte intyga att Helsingborgshem inkluderat andra aktörer som exempelvis,

besökare, fastighetsskötare, eventuellt nya intresserade bostadsrättsköpare i

kommunikationen för att identifiera dess behov. Vi kan konstatera att ett fastighetsbolag bör beakta ett intressentevidensensbaserat arbetssätt i syfte att identifiera behoven hos områdets berörda och lyckas matcha invånarnas efterfrågan med fastighetsbolagets utbud.

Vi intygar om att en fastställd skärningspunkt mellan fastighetsbolag och berörda skapar säker försäljning då behoven säkerställts innan ombildningsfasen och bidrar till

ekonomisk lönsamhet för både fastighetsbolag och boendena i stadsdelen.

6.2.2 MILJONPROGRAMMET

Till följd av miljonprogrammet har flertal stadsdelar i Sveriges fått kritik och dyster områdesbild (Tunström, 2012). Den privata sektorn har ett lågt engagemang för

miljonprogrammets hyresrätter eftersom miljonprogrammet skapat oattraktiva fastigheter och stadsdelar. Dock har det under de senaste åren skapats försäljning av

miljonprogrammets hyresfastigheter till bostadsrätter av de allmänna bostadsföretagen (Baeten et al. 2017). Vi kan intyga genom intervju med Mia Larssons att Närlunda i Helsingborg är ett miljonprogramsområde med förutsättningar för upprustning. Vidare menar Mia Larsson att Helsingborgshem lyckades genom upprustningen skapa

förutsättning för ombildning av hyresrättsfastigheterna i området. UN-habitats fjärde princip bekräftar att upprustning och ombyggnation är gynnsamt eftersom upprustningen kan bidra till olika boareor och ökad social blandning (UN-Habitat 2014).

55

6.2.3 OMBILDNINGSPROCESSEN

Vi ser ett starkt samband mellan miljonprogrammets behov av upprustningsprocessen och förutsättningar till ombildningsprocessen, eftersom miljonprogramsområden är lämpliga för ombildning i stadsdelar med stort behov av upprustning, integration och attraktivitet.

Vi kan bekräfta att upprustning av bostäder i miljonprogramsområden är en förutsättning till ombildning och försäljning av bostäder. Däremot har vi bekräftat tydliga ekonomiska hinder i samband med ombildning av miljonprogramsområden.

Paul Göransson förtydligar att ekonomiska hinder vid ombildningsprocessen uppstår när hyresgästerna i upprustningslägenheterna erbjuds ombildning och inte har ekonomiska kapaciteten att uppnå bankens krav för bolån. Paul Göransson menar att hyresgäster tvingas genomgå flytt. Mia Larsson bekräftar att fåtal hyresgäster valde att förvärva sin lägenhet och i stället flyttade nya invånare till Närlunda som köpte bostadsrätterna. Vi konstaterar därav att ekonomiska hinder kan uppstå vid ombildningsprocessen i miljonprogramsområden till följd av hyresgästernas låga inkomstnivåer. Därav är det viktigt att beakta alla möjliga ekonomiska hinder och förutsättningar i ett

ombildningsprojekt, i syfte att lyckas matcha rätt invånare med rätt bostäder i området.

När fastighetsbolag investerar i ett upprustningsprojekt av fastigheter, skapas ekonomisk hållbarhet om avkastningen är vinstgivande (Lind et al. 2016).

Vi kan bekräfta att Helsingborgshem inte lyckats iaktta de ekonomiska hindren i

stadsutvecklingsprojekt Närlunda eftersom flertal hyresgäst flyttade från fastigheten. Vi diskuterar kring om syftet med Helsingborgshem verkligen var att bevara

låginkomsthyresgästerna. Eller om Helsingborgshems syfte var att flytta ut

låginkomsttagare från stadsdelen och skapa möjligheten för högre inkomsttagare att flytta till bostäderna, för att lyckas inhämta hög avkastning på det investerade upprustnings kapitalet. Lind et al. (2016) menar att när fastighetsbolag investerar i ett

upprustningsprojekt av fastigheter, skapas ekonomisk hållbarhet om avkastningen är vinstgivande.

Mia Larsson förtydligar att stadsutvecklingsprojektet i Närlunda inte är ett vinstorienterat projekt vilket vi inte kan bekräfta då Helsingborgshem valde att ombilda och skapa lönsam avkastning. Vi konstaterar att Helsingborgshem uppnått ekonomisk hållbarhet vid ombildning, däremot försummas låginkomsthyresgästernas ekonomiska hållbarhet, till följd av att boendekarriären inte lyckats investera i bostäderna och uppnå ekonomisk lönsamhet på sikt.

Paul Göransson förtydligar att utvärderingsmodeller för projektets prestationer behöver generellt förbättras i stadsutvecklingsprojekt, i syfte att öka kännedomen och kunskapen om konsekvenser för olika beslutsfattande och aktörer i stadsutvecklingsprojekten.

Ekonomisk hållbarhet uppnås även när fastighetsbolag lyckats uppfylla boendenas ekonomiska behov i stadsutvecklingsprojekt menar Ikerd (2012).

Paul Göranssons förklarar vikten av att upprätta ekonomiska kalkyler i syfte att stämma av med projektets uppsatta mål och därmed intyga om att ekonomisk hållbarhet har uppnåtts. Även Mia Larsson förtydligar att Helsingborgshem justerat sina ekonomiska

56

kalkyler för fastighetsvärden, under ombildningsprocessen i syfte att uppnå ekonomisk hållbar stabilitet. Vi ser ett starkt samband med Paul Göransson, Mia Larssons uttalanden och teorin, om vikten av ekonomiska kalkyler. Vi intygar att uppsatta kalkyler och värderingsmodeller är viktigt att upprätta och följa upp i syfte att arbeta ekonomiskt hållbart, i ett stadsutvecklingsprojekt. Vi uppmanar fastighetsbolag att beakta

ekonomiska kalkyler vid ombildningsprojekten i syfte att uppnå ekonomiskt hållbara beslut och resultat.

Fastighetsbolaget Helsingborgshems agerande för skapandet av olika upplåtelseformer är en början till en vändning mot ekonomisk tillväxt i ett miljonprogramsområde. Vi har i Närlunda sett att upprustningen ger fastighetsbolaget Helsingborgshem möjlighet till ombildning vilket skapar attraktivitet och efterfrågan på bostäderna. Hyreslägenheterna som ombildades fick hög efterfrågan av invånare från andra stadsdelar, det innebär att miljonprograms invånare inte förvärvat sina tidigare hyreslägenheter och därmed inte haft möjligheten att skapa sig på sikt en ekonomisk hållbar bostadsinvestering på Närlunda.

Däremot kan vi starkt intyga att ombildningen av äganderätter fick hög efterfrågan av Närlunda invånarna. Vi ser därav en stark koppling till att ombildningsprojektet skapat bostadsförsäljningarna på Närlunda och bidragit till ekonomisk lönsamhet för

fastighetsbolaget och invånare samtidigt som det bidragit till en attraktiv stadsdel.

6.2.4 SLUTSATS OCH REKOMMENDATIONER

Vi kan dra slutsatsens att miljonprogramsområden kräver ökad attraktivitet och därmed är upprustningsprojekt väsentliga i liknande områden. Vi drar även slutsatsen att

ombildningsprocessen kan utföras i miljonprogramsområden, till följd av upprustningsprojekt.

Vi drar slutsatsen att ombildningsprocessen kan medför tydliga ekonomiska hinder för bostadsbolagen, när hyresgäster inte väljer att genomgå ombildning av sin hyresrätt. Vi har dock kommit fram till att projektet Närlundas ekonomiska hinder däremot ersattes snabbt med nya invånare, som valde att köpa bostadsrätterna. Vi uppmanar därav fastighetsbolag att alltid beakta ekonomiska hinder och skapa gynnsamma åtgärder för både fastighetsbolaget och dess hyresgäster.

Vi kan dra slutsatsen att ombildningsprocessen berör en större aspekt än vad vi tidigt i studien hade förutsatt. Det räcker inte med att ombildningsprocessen i

miljonprogramsområden enbart berör äganderätter och bostadsrätter, i syfte att uppnå ekonomisk hållbarhet. Det gäller även att införa verksamhetslokaler och främja

näringslivet i stadsdelen. Varje stadsdel har unika behov och förutsättningar vilket kan definieras genom ett evidensbaserat arbetssätt. Vi drar slutsatsen att de fyra

evidensbaserad arbetssätten ger upphov till ett hållbart stadsutvecklingsprojekt som främjar nytänkande vid ombildning, i hållbara stadsutvecklingsprojekt. På sikt definieras attraktiviteten och efterfrågan kan öka i stadsdelen, vilket bidrar till ekonomisk

lönsamhet.

57