Fastighetsbolagets agerande utifrån hållbar stadsutveckling: En studie om hur den ekonomiska dimensionen beaktas i upprustningsprojekt

(1)

Examensarbete

Bygg- och fastighetsekonomiprogrammet 180hp

Fastighetsbolagets agerande utifrån hållbar stadsutveckling

En studie om hur den ekonomiska dimensionen beaktas i upprustningsprojekt

Företagsekonomi 15hp

Halmstad 2021-06-20

Ajla Bekic och Rojda Taher

(2)

1

Förord

Inledningsvis vill vi tacka vår handledare Gunnar Wramsby för engagemang, vägledning och feedback under hela uppsatsprocessen. Ett stort tack till alla opponenter som gett oss värdefull kritik och gjort det möjligt att förbättra vår uppsats. Dessutom vill vi rikta ett stort tack till samtliga respondenter, utan er hade denna studie inte varit möjlig.

Avslutningsvis vill vi tacka varandra för ett gott samarbete och tre underbara år tillsammans på Högskolan i Halmstad.

Halmstad 2021-05-19

Ajla Bekic Rojda Taher

(3)

2

Sammanfattning

Titel: Fastighetsbolagets agerande utifrån hållbar stadsutveckling: En studie om hur den ekonomiska dimensionen beaktas i upprustningsprojekt

Författare: Ajla Bekic och Rojda Taher

Nyckelord: Hållbar stadsutveckling, ekonomisk hållbarhet, miljonprogrammet, UN- Habitat

Problemformulering:

Hur kan UN-Habitats fem principer för hållbar stadsutveckling hjälpa fastighetsbolag att tänka strategiskt kring ekonomisk hållbarhet?

Hur påverkas den ekonomiska hållbarheten vid ombildning av hyresrätter till

bostadsrätter och äganderätter i samband med upprustning av miljonprogramsområden?

Syfte: Syftet med uppsatsen är att förstå hur den ekonomiska hållbarheten beaktas i stadsutvecklingsprojekt och analysera hur hållbarheten påverkas av en ombildning.

Metod: I studien har en deduktiv forskningsansats antagits. Vidare har en kvalitativ studie genomförts med hjälp av semistrukturerade intervjuguider i syfte att åstadkomma öppna dialoger med samtliga respondenter

Slutsats: Resultatet av denna studie påvisar att ekonomisk hållbarhet beaktas i stadsutvecklingsprojekt vid balans med den ekologiska och sociala dimensionen.

Teorierna UN-Habitat och evidensbaserat arbetssätt är en vägledning till hållbar stadsutveckling i miljonprogramsområden. Ombildningsprocessen är möjlig i

miljonprogramsområden men ekonomiska hinder kan identifieras, därav uppmanas ett hållbart arbetssätt.

(4)

3

Abstract

Title: The real estate company's actions based on sustainable urban development: A study of how the economic dimension is considered in refurbishment project

Authors: Ajla Bekic and Rojda Taher

Keywords: Sustainable urban development, economic sustainability, the million program, UN-Habitat

Problem description:

How can UN-Habitat's five principles for sustainable urban development help real estate companies to think strategically about economic sustainability?

How is the economic sustainability affected by the conversion of tenancies into condominiums and proprietorship in connection with the refurbishment of million program areas?

Purpose: The purpose of the study is to understand how economic sustainability is considered in urban development projects and analyse how sustainability is affected by a conversion

Methodology: In the study, a deductive research approach has been adopted.

Furthermore, a qualitative study was conducted with the help of semi-structured interview guides to achieve open dialogues with all respondents

Conclusion: The result of this study shows that economic sustainability is considered in urban development projects when balancing with the ecological and social dimension.

The theories UN-Habitat and evidence-based work procedure are a guidance to a sustainable urban development in million program areas. The transformation process is possible in million program areas, but financial obstacles can be identified, which calls for a sustainable way of working.

(5)

4

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

1.Inledning ... 8

1.1 Bakgrund ... 8

1.2 Problemformulering ... 9

1.3 Syfte och frågeställning ... 11

1.4 Avgränsningar ... 11

1.5 Centrala begrepp ... 11

2. Metod ... 12

2.1 Fallstudie ... 12

2.2 Övergripande forskningsansats ... 12

2.3 Kvalitativ forskningsstudie ... 13

2.4 Litteraturgenomgång ... 13

2.5 Empirisk studie ... 13

2.5.1 Urvalsstrategi ... 13

2.5.2 Datainsamling ... 15

2.5.3 Dataanalys ... 16

2.6 Trovärdighet... 16

2.7 Etiska aspekter ... 17

3. Teoretisk referensram ... 18

3.1 Hållbar (stads)utveckling ... 18

3.1.1 Hållbar (stads)utveckling ... 18

3.1.2 Ekonomisk hållbar (stads)utveckling ... 20

3.1.3 UN-Habitat ... 20

3.1.4 Evidensbaserad stadsutveckling ... 23

3.2 Miljonprogrammet ... 24

3.2.1 Miljonprogrammet ... 24

3.3 Ombildningsprocessen ... 25

3.3.1 Ombildning av fastighet ... 25

3.6 Sammanfattning teoretisk referensram ... 25

4. Empiri ... 27

4.1 Intervju med Helsingborgshem ... 27

4.1.1 Historia bakom projektet ... 27

(6)

5

4.1.2 Området Närlunda ... 27

4.1.4 Ombildningsprocessen ... 28

4.1.6 Hållbar stadsutveckling ... 29

4.1.7 Ekonomisk hållbarhet ... 29

4.1.8 UN-habitat ... 30

4.2 Intervju med Urbanivation ... 31

4.2.1 Miljonprogram ... 31

4.2.4 Hållbar stadsutveckling ... 33

4.2.5 Ekonomisk hållbarhet ... 33

4.2.5 UN-habitat ... 34

4.3 Intervju med respondent 1 ... 36

4.3.1 Ombyggnation ... 36

4.3.2 Täthet och mångfunktionalitet ... 37

4.3.3 Social blandning ... 37

4.3.4 Skötsel och beteende i Närlunda ... 37

4.3.5 Boendekarriär ... 38

(7)

6

5. Analys ... 42

5.1 Hållbar stadsutveckling ... 42

5.2UN-habitat ... 42

5.2.1 Gatunät ... 42

5.2.2 Täthet ... 43

5.2.3 Funktionsblandning ... 43

5.2.5 Begränsad markanvändningsspecialisering ... 45

5.3 Evidensbaserat stadsutveckling ... 46

5.3.1 Organisatoriska evidensen ... 46

5.3.2 Professionella evidensen ... 47

5.3.3 Vetenskapliga evidensen ... 47

5.3.3 Intressentevidensen ... 48

5.4 Ombildningsprocessen ... 48

6. Diskussion och slutsats ... 50

6.1 Frågeställning 1 ... 50

6.1.1 Hållbar (stads)utveckling ... 50

6.1.2 UN-Habitat ... 50

6.1.2.1 Gatunät ... 50

6.1.2.2 Täthet ... 51

6.1.2.3 Funktionsblandning ... 51

6.1.2.4 Social blandning ... 52

6.1.2.5 Begränsad markanvändningsspecialisering ... 52

6.1.3 Slutsats och rekommendationer ... 52

6.2 Frågeställning 2 ... 53

(8)

7

6.2.4 Slutsats och rekommendationer ... 56

6.3 Praktiska och teoretiska implikationer ... 57

6.4 Förslag till vidare forskning ... 57

7. Källförteckning ... 58

8. Bilagor ... 63

8.1 Bilaga 1- Intervjuguide Helsingborgshem ... 63

8.2 Bilaga 2 - Intervjuguide Urbanivation ... 66

8.3 Bilaga 3- Intervjugudie boende i Närlunda ... 67

(9)

8

1.INLEDNING

I detta inledande kapitel introduceras arbetets bakgrund följt av problemdiskussion, syfte och frågeställning. Avslutningsvis presenteras avgränsningar som gjorts i arbetet.

1.1 BAKGRUND

FN:s boende och bosättnings organ, UN- Habitat, har en vision att skapa en bättre livskvalité för alla i den urbaniserade världen genom att bygga hållbara städer och samhällen (UN-Habitat, u.å.). UN-Habitat är verksamma i över 90 länder och arbetar för att främja förvandling i städer och bosättning med hjälp av kunskap, politisk upplysning, tekniskt stöd och samarbetsåtgärder.

Hållbarhet är en definitionsfråga och beskrivs på många olika sätt, dock är det människans gemensamma ansvar att beakta hållbarhetens alla dimensioner: den ekonomiska, ekologiska, sociala och tekniska (Ullstad, 2008).

Bruntlandrapporten grundade begreppet “hållbar utveckling” år 1987 som i sin tur ligger till grund för definitionen “hållbar stadsutveckling” (From,2011). Maclaren (1996) menar att begreppet hållbar stad och hållbar stadsutveckling lätt kan förväxlas inom litteraturen.

Vad som skiljer begreppen är att ordet utveckling i hållbar stadsutveckling, som författaren menar står för en process hållbarhet kan uppnås genom. Ordet hållbarhet beskrivs som en önskvärd uppsättning villkor som kvarstår en längre tidsperiod.

Det går inte att tala om Sveriges stadsbyggande idag utan att nämna miljonprogrammet, politikernas ekonomiska medel att åtgärda bostadsbristen på 1960-talet.

Miljonprogrammet var en vision att bygga en miljon nya bostäder under en tioårsperiod.

Framtidsvisionen implementerades dock uppfattades det av många som ett misslyckande innan det hann bli färdigbyggt. För Sveriges stadsutveckling har misslyckandet medfört stora konsekvenser. ”Betonglådor”, ”monotona höghus” och ”problemområden” är den vemodiga bilden som miljonprogramsområdets flerbostadshus skildras i media

(Tunström, 2012).

Miljonprogrammets lägenheter är vanligen väl genomtänkta och funktionella, dock fem decennier senare är många bostäder i akut behov av upprustning och energieffektivisering i syfte att upprätthålla fastigheternas tekniska livslängd. Upprustningen berör stambyten, nya elinstallationer och ventilationer, dessutom är fönster, balkonger och fasader i behov av förnyelse (Boverket a, 2020).

Behovet och förutsättningarna skiftar från bostadsområde och fastighet dessutom beror behoven på vilken byggteknik som tillämpats, vilket underhåll som utförts i fastigheterna och vilka förutsättningar fastighetsägarna har till finansieringen av upprustningen. Det är svårt att mäta hur stora behoven är och vilket belopp investeringar för upprustningen kommer hamna på, men uppskattningsvis rör det sig uppemot 500 miljarder kronor (Boverket a, 2020).

(10)

9

Ett av Helsingborgs åtta bostadsområden byggda under miljonprogrammet är området Närlunda som idag är ett pågående stadsutvecklingsprojekt. Närlunda är ett område söder om centrala Helsingborg med cirka 1300 invånare. Närlundas bostäder förvaltas av det kommunala fastighetsbolaget Helsingborgshem (Helsingborg, 2021). Helsingborgshem har utvecklat en vision, projektet Närlunda, i hopp om att skapa en attraktiv och

välfungerande stadsdel åt en mångfald av människor (Helsingborg, 2016).

Upprustningen av miljonprogramsområdet i Närlunda är påbörjat och i samband med renoveringen upptäckte det kommunala fastighetsbolaget möjligheten till ökad attraktivitet genom ombildning till bostadsrätter på Närlunda (Palm, 2019, 2 april). I samband med upprustningen finns möjligheten att beakta den hållbara stadsutvecklingen inom miljonprogramsområden. Upprustningen av husen byggda under miljonprogrammet är i full gång. Uppskattningsvis har renoveringstaketen ökat till 20 000 lägenheter årligen, detta är en fördubbling jämfört med år 2009 (SABO, 2017).

1.2 PROBLEMFORMULERING

Inom det valda ämnesområdet finns det tidigare forskning om hållbar stadsutveckling, ekonomiska hållbarhet och miljonprogrammet. Med en utgångspunkt från tidigare

forskning har en forskningslucka utvecklats och kommer presenteras i slutet av avsnittet.

Enligt KTH (2020) finns det två olika definitioner av ekonomisk hållbarhet och skillnaden mellan dessa är att man utgår från olika hållbarhetsmodeller. Första definitionen grundar sig på att ekonomisk utveckling inte ska bidra till negativa

konsekvenser för den ekologiska eller sociala hållbarheten. Detta innebär att en ökning i det ekonomiska kapitalet ej får ske på bekostnad av en reducering i naturkapital eller sociala tillgångar. Den andra definitionen menar att ekonomisk hållbarhet är detsamma som ekonomisk tillväxt, så länge den totala mängden kapital ökar bedöms det vara hållbart. Därmed finns det en möjlighet att ökat ekonomisk kapital kan ske på bekostnad av en minskning av diverse resurser bestående av naturtillgångar, ekosystemtjänster eller välfärd. Forskare är inte helt överens om vilka av de två definitionerna som bör ha överhand. Dessutom finns det människor som helt avstår att använda begreppet

ekonomisk hållbarhet och väljer i stället att se ekonomi som ett verktyg där struktur och inrättning antingen bidrar eller förhindrar en hållbar utveckling (KTH, 2020).

Miljonprogramsområden är en allt viktigare samhällsfråga eftersom underhåll har försummats i många utav dessa bostadsområden. Enligt Boverket b (2003) består uppemot en fjärdedel av Sveriges bostadsbestånd idag av bostäder byggda under

miljonprogrammet. Dessa bostäder har i början av 2000-talet uppnått den tidsperiod där bostäder nödvändigtvis bör upprätta genomgripande underhållsinsatser. Mjörnell et al.

(2019) påpekar hur en hållbar upprustning skapar möjligheten för minskade drift- och underhållskostnader. Dock har implementeringen av hållbara renoveringar i praktiken medfört konflikter mellan fastighetsägare och hyresgäst. Olsson et al. (2015) påvisar hur majoriteten av företag saknar en modell för hållbarhet i renoveringsprojekt. Hur

(11)

10

hållbarhetsdimensionerna behandlas beror i storts sett på engagemang och kompetens hos projektledaren. Dessutom påpekar författarna att projektledare har ett begränsat internt stöd när det kommer till när och hur man ska börja med hållbarhetsaspekterna i

upprustningsprojekt.

Upprustningen kommer behöva ske i stor skala i många drabbade bostäder och för att kunna utföra dessa nödvändiga underhållen ställs det krav på både utbildad arbetskraft och finansiella resurser. Ekonomiska och kunskapsmässiga hinder är idag faktorer som motverkar ett kunskapsrikt, kontinuerligt och varsamt underhåll (Boverket b, 2003).

Dessutom påvisar Olsson et al. (2015) hur hinder till genomförandet av

renoveringsprocessen, i syfte att upprätthålla mer hållbara byggnader, har studerats av exempelvis Thuvander et al., (2012), Cattano et al., (2013) och Häkkinen och Belloni (2011). Gemensamma hinder som identifierades i samtliga studier är bristande kunskap om hållbarhetsaspekten, oro för höga investeringskostnader samt problem med låg lönsamhet. Därav är det ett fåtal fastighetsägare som lyckas implementera

hållbarhetsaspekten i ett renoveringsprojekt på ett tillfredsställande tillvägagångssätt.

Behovet av kunskap om ekonomiska konsekvenser i hållbar stadsutveckling är stor.

Prioriteringar när det kommer till att värdera och mäta ekonomiska påföljder av renoveringsåtgärder är låga, detsamma gäller det politiska intresset till detta. Vidare upplysning om ekonomiska effekter av diverse fysiska och sociala åtgärder i

miljonprogramsområden är i stor omfattning bristfälliga (Boverket c, 2010). I det uppföljningsarbete som gjorts av statens satsning på hållbarhetsprojekt framkommer det också att den ekonomiska dimensionen inte får samma uppmärksamhet som det

miljömässiga och sociala i planeringsprojekt (Riksdagen, 2010). Dessutom indikerar även Wheeler (2010) att dem ekologiska och sociala dimensionerna har ett större fokus och synliggörs mer i olika stadsutvecklingsprojekt.

Att äga en fastighet under delar av sin livstid är vad majoriteten av den svenska

befolkning vill uppnå. Lind och Lundström (2007) förklarar dock att det kan uppkomma problematik mellan människans egna handlande och ekonomiska påföljder. Författarna menar att det behövs kapital för att förvärva en bostad och att problematiken kan uppstå i samband med kontantinsats och belåning från banken.

Hållbarhetsfrågan har fått en allt större betydelse i dagens samhälle och strävan att åstadkomma en hållbar stadsutveckling kan förmedlas på många olika sätt. Vi finner dock att det finns bristande forskning över hur upprustning och ombildning av miljonprogrammets bostäder behandlar den ekonomiska hållbarheten. Denna uppsats bidrar till att fylla denna forskningslucka genom att studera hur ett fastighetsbolag berör och hanterar den ekonomiska dimensionen i ett stadsutvecklingsprojekt. Studien

genomför i syfte att förstå om det är bristande kunskap om ekonomisk hållbarhet och om möjliga teoretiska åtgärder finns att implementera i framtida stadsutvecklingsprojekt.

(12)

11

1.3 SYFTE OCH FRÅGESTÄLLNING

Syftet med uppsatsen är att förstå hur den ekonomiska hållbarheten beaktas i stadsutvecklingsprojekt och analysera hur hållbarheten påverkas av en ombildning.

För att uppfylla avsikten med arbetet kommer följande frågeställningar besvaras:

• Hur kan UN-Habitats fem principer för hållbar stadsutveckling hjälpa fastighetsbolag att tänka kring ekonomisk hållbarhet?

• Hur påverkas den ekonomiska hållbarheten vid ombildning av hyresrätter till bostadsrätter och äganderätter i samband med upprustning av

miljonprogramsområden?

1.4 AVGRÄNSNINGAR

Uppsatsen är avgränsad till att undersöka hur hållbar stadsutveckling hanteras i samband med upprustning och ombildning av miljonprogramsområden. Arbetet har sin

utgångspunkt i den ekonomiska aspekten och kommer inte beakta de ekologiska och sociala dimensionerna i hållbar stadsutveckling. I ombildningsprocessen kommer arbetet förhålla sig till ombildningen från hyresrätt till bostadsrätt och äganderätt.

1.5 CENTRALA BEGREPP

Hållbar stadsutveckling

En grundläggande faktor i syfte att gynna hållbara städer och skapa en gemenskap och ett tryggt samhälle (United Nations, 2015).

UN-Habitat

En teori av FN:s boende och bosättningsorgan som belyser gynnsamma åtgärder för hållbar stadsutveckling. Teorin arbetar med att effektivisera stadsdelar med hänsyn till de boendes bekvämlighet och välmående samt främja ekonomin i staden (UN-Habitat, 2014).

Evidensbaserad stadsutveckling

En teoretisk förståelse för samspelet mellan praktik och forskning inom stadsutveckling i syfte att skapa hållbara städer och byggnationer (Forsmalm et al. 2019).

Miljonprogram

Gemensam benämning för Sveriges politiska bostadskampanj mellan åren 1964–1975 (Mangold et al. 2016).

Ombildningsprocess

Regleras i ombildningslagen och erbjuder hyresgäster förtur till att förvärva fastigheten i en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt (Grauers, 2016).

(13)

12

2. METOD

I följande kapitel beskrives vilken metod- och datainsamling som har används för att utföra studien. Dessutom beskrivs även hur vi har valt att genomföra intervjuerna till det empiriska avsnittet i uppsatsen. Holme & Solvang (1997) beskriver hur ett genomtänkt tillvägagångssätt är otroligt viktigt och kan underlätta genomförandet av vår studie. En forskare kan använda metoden som ett hjälpmedel med förhoppningen att finna lösningen till vårt problem och ett välplanerat tillvägagångssätt kan hjälpa oss nå dit.

2.1 FALLSTUDIE

Fallstudie är en forskningsstrategi och ingen metod, som det lätt kan sammankopplas med (Johannessen och Tufte, 2003). Fallstudier kan utföras på individnivå, gruppnivå, situationer på företag och organisationer, samtidigt som det utförs en djup redogörelse inom den valda avgränsningen. Fallstudier bidrar till insamling av djupgående

information och kan tillämpas genom både kvalitativa och kvantitativa forskningsansatser (Johannessen och Tufte, 2003).

Vi undersöker i studien stadsutvecklingsprojektet Närlunda i Helsingborgs stad och genomför en djup redogörelse över stadsutvecklingen på området, därav valdes fallstudie som forskningsstrategi. Stadsutvecklingsprojektet Närlunda blir fallet och vi integrerar därmed ett fastighetsbolag, en stadsutvecklingskonsult och flertal boende, för en djupare förståelse över stadsdelens stadsutveckling.

2.2 ÖVERGRIPANDE FORSKNINGSANSATS

När en forskare vill belysa relationen mellan teori och empiri finns det tre olika ansatser att utgå ifrån. Enligt Söderbom och Ulvenblad (2016) är detta induktiv, deduktiv och abduktiv forskningsansats. Den induktiva ansatsen börjar i verkligheten och utvecklar empirin, utifrån en problematisering. Forskarens teoretiska kunskap utvecklas sedan genom teori som är väsentlig till forskningsluckan. En deduktiv ansats startar däremot från teori och skapar sedan antagande och hypoteser. I den abduktiva ansatsen utgår forskaren från både induktion och deduktion vilket skapar en växelverkan mellan ansatserna (Söderbom och Ulvenblad, 2016).

I denna studie valde vi att anta en deduktiv ansats eftersom vi i tidigt skede påbörjade insamling av teori och tidigare forskning som skapat en grund för syfte och

problemformulering. Den teoretiska referensramen i studien grundas i vetenskapliga artiklar och teori som samlats in och granskats. Tillgången till teorin har varit tillräckligt bred och omfattande för huvudämnet och tillsammans med den deduktiva ansatsen har det bidragit till att vi har kunnat skapa relevanta frågor till intervjuguiden. Efter den insamlade empirin har ingen ny kunskap implementerats i teorin därav har ingen växelverkan mellan induktion och deduktion tillämpats. Studien landar därmed i en deduktiv ansats.

(14)

13

2.3 KVALITATIV FORSKNINGSSTUDIE

Bryman & Bell (2015) beskriver innebörden av en kvalitativ forskningsmetod och nämner att forskare utgår från den mest väsentliga informationen som respondenterna uppger. Kvalitativ forskning handlar även om förståelsen för respondenternas yttrande, värderingar samt beteenden.

Vi har tidigt i processen skapat förståelsen över komplexiteten för hållbara

stadsutvecklingsprojekt och hur stadsutvecklare, fastighetsbolag och intressenter har en väsentlig samverkan. Vi insåg därav att djupgående svar av empirin är nödvändiga med hänsyn till arbetets syfte. Den kvalitativa forskningsstudien hjälper oss därmed att åstadkomma djupgående svar och förståelse över respondenternas agerande i ett stadsutvecklingsprojekt.

2.4 LITTERATURGENOMGÅNG

I uppstartsskedet påbörjade vi tidigt att söka i databasen Google Scholar efter

vetenskapliga artiklar och lämplig litteratur till forskningsluckan. I syfte att effektivisera arbetets gång har vi skapat ett gemensamt dokument där artiklar sparats och

kommenterats. Litteraturen och artiklarna är utvalda utifrån senaste forskning för att uppfylla aktualiteten i arbetet.

Vi valde att utgå från evidensbaserad stadsutveckling eftersom teorin har tillämpats i en tidigare kurs på högskolan i Halmstad. I den evidensbaserad stadsutvecklings litteraturen tillämpas UN-Habitat teorin vilket har bidragit till en stor inspiration för oss i

forskningsstudien.

Utöver sökmotorn Google Scholar har vi tagit hjälp av högskolebiblioteket i Halmstad.

Förutom litteratur i fysisk form har bibliotekets egen databas, OneSearch, använts flitigt.

Sökord som angivits i de olika databaserna är exempelvis: hållbar stadsutveckling, ekonomisk hållbarhet, miljonprogrammet, ombildning. Sökorden har även angivits på engelska för att generera större utbud av artiklar.

I studien har vi utgått från referenssystemet APA. Enligt Mattson och Örtenblad (2008) är detta det vanligaste referenshanteringssystemet och utifrån vår tidigare erfarenhet med APA ansågs referenshanteringssystemet som det lämpligaste valet av referenshantering.

Samtliga referenser redovisas i bokstavsordning i kapitlet Källförteckning.

2.5 EMPIRISK STUDIE

2.5.1 URVALSSTRATEGI

Jacobsen (2002) påpekar hur kvalitativa metoder begränsar möjligheten till att intervjua många personer, eftersom datainsamlingen är krävande på grund av att intervjutillfällena

(15)

14

är detaljrika och kan ta upp till två timmar. Som urvalsstrategi har vi valt att tillämpa en trestegsstrategi som innebär att urvalet bestäms och begränsas i tre steg (Jacobsen, 2002).

Det första steget framhäver möjligheterna till undersökningen. Det andra steget skapar valbara kategorier och eventuella undergrupper som är relevanta för vår

problemställning. Det tredje steget definierar kriterier för vilka respondenter som är lämpligast i undersökningen (Jacobsen, 2002).

Inför intervjuerna valdes aktören som har en ledande och projektutvecklande roll i

stadsutvecklingsprojektet Närlunda. Det är otroligt viktigt att respondenten som valdes ut har den kompetensen att besvara frågor kopplade till forskningsområdet. Vi har i

samband vid kontakten med fastighetsbolaget Helsingborgshem efterfrågat en anställd med omfattande verksamhetsroll i stadsutvecklingsprojektet Närlunda. Helsingborgshem är det enda fastighetsbolaget i projektet, därav intervjuades Mia Larsson, affärsutvecklare på Helsingborgshem.

Vidare intervjuades fyra långtidsboenden på Närlunda som varit med om utvecklingen redan sen starten. Vi ansåg att det är viktigt att välja boende som varit närvarande på Närlunda redan innan stadsutvecklingsprojektets start och som genomgått eller fått möjligheten till en ny upplåtelseform, i syfte att få en helhetsbild över dåtida och nutida Närlunda.

Vidare intervjuades civilekonomen och stadsutvecklingskonsulten Paul Göransson från Urbanivation. Syftet med intervjun är att få en djupare inblick om stadsutveckling och de teoretiska begreppen UN-Habitat och evidensbaserad stadsutveckling som Paul

Göransson är väl bekant med. Paul Göransson är en av författarna till boken, Evidensbaserad stadsutveckling- bortom urbana anekdoter, som är en av teorierna i forskningsstudien.

Respondent Befattning Bolag/ Upplåtelseform

Mia Larsson Affärsutvecklare Helsingborgshem Paul Göransson Civilekonom & Konsult Urbanivation

Anonym Respondent 1 Privat hushåll i äganderätt Anonym Respondent 2 Privat hushåll i äganderätt Anonym Respondent 3 Privat hushåll i äganderätt Anonym Respondent 4 Privat hushåll i hyresrätt

(16)

15

2.5.2 DATAINSAMLING

I denna studie presenteras teoretiska arbetssätten, UN-Habitat och evidensbaserad stadsutveckling, som fastighetsbolag kan implementera vid stadsutvecklingsprojekt i syfte att uppnå ekonomisk hållbarhet. Eccles et al. (2014) förtydligar att ett hållbart företagande är när ett företag tillför en hållbar samhällsutveckling samtidigt som företaget skapar värde för sina aktieägare på lång sikt.

I vår studie tillämpas evidensbaserad stadsutveckling och UN-Habitat vilket vi kopplar till Beusch (2018), som påpekar att det är viktigt att samordna hållbarhetsfrågorna på samtliga nivåer och styrsystem i en verksamhet. Detta i syfte att uppnå en snabbare omvandling till hållbar utveckling i företag och samhället. Dessutom har behovet för företag att redovisa bolagets ekonomiska konsekvenser av hållbarhet för intressenter ökat menar (Rimmel et al., 2018). Definitionen på intressenter är aktörer som antingen berörs eller påverkar en verksamhet (Borglund et al., 2021). Det är allt vanligare att företag redovisar sitt hållbarhetsarbete i sin företagsrapportering, inte enbart för sig själva utan även för en ström av olika intressenter som berörs av företagets hållbarhetsaktivitet (Rimmel et al., 2018). Informationen i hållbarhetsredovisningen måste därmed vara kraftfullt, tillförlitligt och trovärdigt.

I teorierna UN-Habitat och evidensbaserad stadsutveckling uppmanas samverkan av olika inblandade aktörer med betydelsefulla roller i ett och samma projekt, i syfte att genom inkludering uppnå ett hållbarhetsarbete. Studien implementerar företagsekonomiska aspekter i ett samspel med ekonomiska hållbarhetsaspekter och därav formas en företagsekonomisk studie.

En semistrukturerad intervjuguide skapades med en blandning av öppna och slutna frågor. De öppna frågorna ställdes i syfte att ge respondenterna frihet och trygghet att svara öppet och fritt utifrån sina egna erfarenheter och kompetenser. Samtidigt vill vi skapa öppna dialoger som skapar utrymme för följdfrågor, vilket går att framhäva med semistrukturerad intervju menar Bryman och Bell (2013).

Antalet respondenter till intervjuer bestämdes inte i förväg. Alvehus (2013) förklarar hur en forskare kan uppleva mättnad inom den kvalitativa metoden. Mättnad innebär att en forskare upplever ett återkommande svarsmönster som forskare känner igen. Alvehus (2013) beskriver att det inte går att i förhand fastställa hur många intervjuer en forskare måste genomföra för att uppleva mättnaden. Vi insåg att svaren var återkommande och lika, därav fastställdes fyra kvalitativa djupgående intervjuer med de boende i Närlunda. I början av uppsatsprocessen var vår avsikt att analyser och jämföra fastighetsbolagets, Helsingborgshem, drift- och underhållskostnader före och efter ombildningsprocessen.

Dessvärre var detta inte möjligt att åstadkomma, vilket har medfört till att en djupare inblick i utfallet av ombildningen i Närlunda inte har uppnåtts i den mån vi önskat.

Alla intervjuer utfördes digitalt via plattformen Teams och telefon på grund av den rådande pandemin. Intervjuerna var lagom långa och omfattande med empiriska resultat.

Intervjuerna med boende pågick cirka 40 minuter var. Intervjun med Mia Larsson varade cirka en timme och intervju med Paul Göransson varade i en och en halv timme. För att

(17)

16

minimera kommunikationshinder via distans har intervjufrågor och väsentlig information skickats till respondenterna via mejl i förväg, där respondenterna kunde läsa och

förbereda svaren. Söderbom och Ulvenblad (2016) menar att det är en fördelaktighet att ljudinspela intervjun eftersom människans hjärna inte kan komma ihåg all information som sägs under intervjutillfället. Intervjuerna spelades därför in och transkriberades i efterhand i syfte att all väsentlig information tas i anspråk.

2.5.3 DATAANALYS

I en studie kan analyser bearbetas genom olika dataanalysmetoder, vi valde att genomföra en trestegsanalys. Metoden bidrar till att hitta och utveckla mönster, skapa innebörd av datainsamlingen och teorin samt göra jämförelser mellan teoretiska referensramen och empirin (Söderbom och Ulvenblad, 2016). Den bidrar även till en omfattande och välutvecklad analys som ger förutsättningar till diskussion och slutsats i studien (Söderbom och Ulvenblad, 2016).

I det första steget av analysmetoden ska skillnader och likheter i empirin analyseras menar Söderbom och Ulvenblad (2016). Vi har berört samtliga empirier från empiriska insamlingen och därefter analyserat empirin. Vi har i det första steget sammanställt alla likheter, skillnader och överenstämmelser av de olika respondenterna. I det andra steget ska teoretiska referensramen analyseras tillsammans med empirin (Söderbom och

Ulvenblad 2016). Vi har sammankopplat den empiriska analysen med teorin, vilket ökade vår förståelse för ämnet och därmed utvecklat analysen. Det tredje steget belyser

återkoppling från empirin till studiens problem (Söderbom och Ulvenblad, 2016). I det sista steget sammankopplades vårt forskningsproblem med våra empiriska resultat och teoretiska referensramen, vilket skapade förutsättningar för vår diskussion och slutsats.

2.6 TROVÄRDIGHET

I en studie beskrivs trovärdigheten genom två begrepp, validitet och reliabilitet

(Söderbom och Ulvenblad, 2016). När det kommer till begreppet validitet är det frågan om forskaren mäter det som avsetts att mäta. Reliabilitet däremot handlar om

tillförlitlighet och om samma resultat uppnås ifall studien genomförs på nytt.

I forskningsstudie har validitet skapat genom att intervjuguiden grundat sig på den teoretiska referensramen. De utvalda respondenterna har kunskap och insyn i

forskningsämnet vilket skapar tillförlitliga svar. Dessutom har respondenten fått ta del av intervjufrågorna i god tid innan intervjun, vilket även skapar genomtänkta svar.

Reliabilitet har i forskningsstudien skapat genom att ställa liknande frågor och även följdfrågor till fastighetsbolaget och stadsutvecklingskonsulten. Hyresgästerna i studien har dock besvarat identiska frågor. Eftersom liknande frågor framfördes kunde

respondenternas svar jämföras i efterhand.

(18)

17

2.7 ETISKA ASPEKTER

De etiska aspekterna beaktades genom godkännande från respondenterna för intervjun, information om röstinspelningsmomentet och möjligheten till anonymitet. Det gjorde respondenterna medvetna om att intervjun spelas in som hjälpmedel vid transkribering samt att respondenterna kunde vid önskan anonymiseras i arbetet. Vi ansåg att

huvudfrågorna inte berör ett känsligt kommunikationsämne som krävde en säker anonymitet och därför lämnades valet fritt. Dessutom förklarades att intervjun endast kommer användas till uppsatsens ändamål och inget ytterligare.

(19)

18

3. TEORETISK REFERENSRAM

I detta kapitel presenteras all teori som anses relevant för undersökningen och problemet i studien. Med hjälp av den teoretiska referensramen ska vi besvara syftet med uppsatsen och frågeställningarna, dessutom hjälpa läsaren öka förståelsen för vårt problemområde.

3.1 HÅLLBAR (STADS)UTVECKLING

3.1.1 HÅLLBAR (STADS)UTVECKLING

Dagens urbanisering är en av anledningarna till att hållbar utveckling i allt högre grad är beroende av hållbar stadsutveckling (Wangel, 2013). Den mest omtalade definitionen av hållbarhets begreppet finns i the Brundtland Report of the World Commission of

Enviroment and Development som FN uttalade sig år 1987 och kan översättas till

följande: Hållbar utveckling är en utveckling som ska tillfredsställa dagens behov utan att riskera framtida generationers förmåga att tillfredsställa sina egna behov (United Nations, 1987).

En viktig del för människans livskvalité är en hållbar stadsutveckling. Det är en

grundläggande faktor att främja hållbara städer för att skapa en gemenskap och ett tryggt samhälle (United Nations, 2015). Dock är det en utmaning att arbeta mot en hållbar stadsutveckling på grund av urbaniseringen som ständigt ökar i världen

(Naturvårdsverket, 2021).

Hållbar utveckling består av tre dimensioner; ekonomisk-, ekologisk- och social hållbarhet. Rogge et al. (2018) förklarar att den ekonomiska aspekten fokuserar på välstånd för alla människor, den ekologiska strävar efter bevarande av naturresurser och den sociologiska tar hänsyn till människans grundläggande behov. Det är inte självklart hur fördelningen mellan samtliga tre dimensioner ska göras vilket skapar flertal olika konkurrenskraftiga tolkningar (NE, u.å.). Yan et al. (2018) påpekar hur hållbar utveckling har under en längre period kämpat med svårigheten att gå från ett koncept till att tillämpa det i praktiken. Hållbar utveckling strävar alltså efter en balans mellan den sociala

rättvisan, den växande klyftan i samhället, ekonomin och de ekologiska och

klimatmässiga dimensionerna (Yan et al. 2018). Hållbar utveckling är inte ett svar utan rättare sagt en process där diverse synsätt kan förenas (NE, u.å.).

Hållbar utveckling är ett övergripande politiskt mål såväl nationellt som internationellt (Boverket d, 2020). Beroende på utgångspunkten finns det olika metoder att förhålla sig till i syfte att uppnå hållbar utveckling. Den klassiska modellen visar hur hållbar

utveckling uppnås genom att samtliga tre dimensioner är i fas med varandra. Modellen bygger på att alla tre dimensioner har lika värde och dess motsättningar skapar lösningar som är lämpliga för samtliga dimensioner. Hållbar utveckling åstadkoms när villkoren för dimensionerna uppfylls (Boverket d, 2020).

(20)

19

Figur 1: (Boverket d, 2020)

Ytterligare ett förhållningssätt, som vanligtvis används på global nivå, utgår från att en dimension skapa förutsättningarna till att uppnå hållbarhet i de övriga dimensionerna. Det vanligaste är att den ekologiska aspekten skapar förutsättningen för den sociala aspekten, som innebär ett bra socialt liv med målet att uppfylla människors behov. Den ekonomiska dimensionen anses i modellen som ett medel för att uppnå målet. Medel är exempelvis kommunala budgetar, politiska styrmedel och sociokulturella aspekter (Boverket d, 2020).

Figur 2: (Boverket d, 2020)

Hållbar stadsutveckling präglar många olika områden såsom forskning och utbildning, direktiv, politiska mål och organisationer på samtliga samhällsnivåer (Hedenfelt, 2013).

Vidare påpekar författaren att det finns en otydlighet mellan gränsen om vad som anses hållbart och ohållbart, vilket i sig skapar nya problem i hållbarhetsarbetet. Stor del av hållbarhet menar Hedenfelt (2013) handlar om makt där de som förfogar över makten även beslutar om vad som anses hållbart och kan påverka människan och naturen, såväl lokalt som globalt. Världen står idag inför utmaningar inom alla tre dimensioner av

(21)

20

hållbar utveckling (Khadra et al. 2020). För att uppnå hållbar utveckling menar

författarna krävs globala insatser för ytterligare ekonomiska och sociala framsteg och ett förstärkt miljöskydd.

3.1.2 EKONOMISK HÅLLBAR (STADS)UTVECKLING

Wheeler (2010) förklarar hur det har funnits och finns än idag diverse typer av fokus inom samhällsplaneringen, dock finns ingen specifik fokus om tankesättet kring ekonomi.

Grunden för den ekonomiska aspekten i hållbar utveckling handlar om att hitta effektiva sätt att behandla ekonomi och finansiella resurser (Hedenus et al. 2018). Ekonomisk hållbar stadsutveckling handlar om att beakta kraven för god livskvalité och uppfylla de grundläggande behoven, dessutom ska stadens invånare långsiktigt försörja sig menar Sveriges Kommuner och Landsting (2015).

En ekonomi som inte lyckas uppfylla medborgarnas ekonomiskt grundläggande behov, anses inte ekonomiskt hållbar. En grundläggande princip är att en människa har mat, skydd, kläder och övriga väsentligheter för att uppnå välbefinnande i livet. Dock är det viktigt att den framtida generationens möjligheter att möta sina ekonomiskt

grundläggande behov inte berövas av det nutida samhället. En hållbar ekonomi har i uppgift att upprätthålla dess produktivitet och värde för samhället på en obestämd tid, i stort sett för alltid (Ikerd, 2012).

Grankvist (2009) menar att begreppet hållbarhet är detsamma som ekonomisk tillväxt för företag i samhället. Att förbättra miljön är inte det enda syftet i hållbarhetsandan, utan det förekommer en ekonomisk drivkraft för majoriteten av företagen som får möjligheten att sälja sina projekt som är hållbara. Strävan att kunna hjälpa till att bygga hållbara bostäder ger företagen en möjlighet att utöka konkurrenskraften, innovationsförmågan och

lönsamheten jorden runt (Grankvist, 2009). Ur ett bostadsföretags perspektiv kan ett renoveringsprojekt beaktas ekonomiskt hållbart om det erhåller en acceptabel avkastning på investerat kapital (Lind et al. 2016). Renoveringsprojekt som blir beroende av

ekonomiskt stöd från den offentliga sektorn menar författarna kan knappast anses som en ekonomiskt hållbar situation.

3.1.3 UN-HABITAT

UN-Habitat är en teori skapat av FN och är FN:s boende och bosättningsorgan. Detta organ arbetar för att utveckla städer med hänsyn till hållbar utveckling. FN:s organ bildades 1978 och har idag sitt huvudkontor i Kenya (Höstmad, 2015). Teorin belyser gynnsamma åtgärder för hållbar stadsutveckling, det handlar om att effektivisera stadsdelar med hänsyn till invånarnas bekvämlighet och välmående samt främja ekonomin i staden (UN-Habitat, 2014). Teorin består av fem olika principer som är följande:

• Tillräckligt utrymme för gator och ett effektivt gatunät

(22)

21

• Hög täthet

• Funktionsblandning

• Social blandning

• Begränsad markanvändningsspecialisering 3.1.3.1 GATUNÄT

Enligt UN-Habitat (2014) strävar den första principen efter att gator ska ha tillräckligt med yta och skapa ett effektivt gatunät. Denna princip utvecklar en materiell grund för den hållbara stadsutvecklingen och effektiviserar gator och gatunät. Gatunätet blir effektivt när tillräckligt utrymme finns för både fordonstrafiken och cykel- samt gångtrafiken. En urban struktur bildas vilket leder till en hållbar stadsdel av gator, kvarteret, landskap och byggnaderna. Utrymmet ska beakta parkeringsbehovet i stadsdelen vilket kräver komplexa funktioner och vägutrymmen på cirka 30% av den befintliga marken. Teorin belyser även att gatusammankopplingar med olika

servicefunktioner i stadsdelen ska förstärkas och förbättra framkomligheten i staden.

Detta ska således bidra till ökad social interaktion, bekvämligheter och trygghet i stadsdelen (UN-Habitat, 2014).

3.1.3.2 TÄTHET

Den andra principen strävar efter en hög täthet i stadsdelen och därmed beaktas

befolkningstillväxten och den hastiga urbana utvecklingen (UN-Habitat, 2014). Teorin strider mot stadsutglesning och stutsar på täthet genom urbana tillägg i skattsedeln. Detta leder till en ökad koncentration av befolkning och verksamheter på specifika centrerade platser i stadsdelen. Fördelen med principen är att hög täthet bidrar till ökad ekonomi, social interaktion samt miljömässiga besparingar (UN-Habitat, 2014).

3.1.3.3 FUNKTIONSBLANDNING

Tredje principen behandlar blandad markanvändning. Teorin strävar efter varierande interaktioner i samma stadsdel. Dessa interaktioner menar UN -Habitat (2014) ska vara verksamheter som ska vara lämpligt utformade efter behov och sociala samt ekonomiska förbättringar. Blandningen skapar nya arbeten, stärker lokal ekonomi, ökar cykel och gångtrafik. Teorin belyser att monofunktionella områdesstrategier ska förhindras i en stadsdel då det historiskt skapat svårigheter för stadsdelen. Stadsutglesning har ökat samtidigt som bilberoendet har ökat vilket UN-habitat vill förhindra i framtida stadsdelar (UN-Habitat, 2014).

3.1.3.4 SOCIAL BLANDNING

Princip fyra handlar däremot om att skapa social blandning (UN-Habitat, 2014). En social beblandning innebär att befolkningen i stadsdelen har olika inkomster och olika

boendeutgifter. Syftet med social blandning är att skapa sammankoppling mellan invånare med olika sociala och ekonomiska klasser. Teorin vill hindra segregation och

(23)

22

homogena invånare på en och samma stadsdel, därför strävar teorin efter att skapa ett rättvist samhälle med rättvisa urbana möjligheter och således öka välmående i staden.

UN-Habitat (2014) förklarar att en blandad befolkning skapar också en

funktionsblandning vilket gör stadsdelen attraktiv. Samtidigt skapas arbeten i stadsdelen vilket i sin tur leder till social sammanhållning mellan olika klasser i stadsdelen och skapar mindre platsberoende för invånarna. Principen uppmanar även att blanda olika äganderätter i samma stadsdel, vilket innebär att en blandning av hyresrätter,

bostadsrätter och småhus uppstår. Teorin uppmanar också om förbättringar och

upprustningar av allmännyttiga bostäder samtidigt som olika boarea och planlösningar erbjuds i samma stadsdel, i syfte att öka mångfalden. UN-habitat belyser att

stadsplanering och kombinationer av olika boendeformer och mångfald av invånare är nödvändigt för anpassandet av urbana utmaningar på längre sikt (UN-Habitat, 2014).

3.1.3.5 BEGRÄNSAD MARKANVÄNDNINGSSPECIALISERING Den femte och sista principen behandlar markanvändningsspecialisering och dess begränsningar. Detta innebär att de monofunktionella områdena ska begränsas till maximalt 10% av mark andelen i en och samma kvarter. Här strävar teorin att skapa blandade funktioner och policy i syfte att begränsa funktionsseparering i staden.

Bilberoende, segregation och trängsel förhindras i mångfunktionella stadsdelar, samtidigt som efterfrågan i stadsdelen ökar och stadens lagar tillämpas samt respekteras (UN- Habitat, 2014).

3.1.3.6 SAMMANFATTNING UN-HABITAT

Syftet med principerna menar UN-Habitat (2014) är att effektivisera marken genom att bidra till statstillväxt med hög täthet och mindre stadsutbredning. Ytterligare faktorer är att bevara hållbar diversifiering och jämlikhet i samhället samt utöka det ekonomiska perspektivet. Syftet är även att minska biltrafiken, utveckla gångtrafiken och samtidigt skapa kopplingar med hjälp av gatunät där säkerhet och effektivitet främjas. Detta ska främja cyklister och gående men även säkra för bilförare. Att främja hög sysselsättning, produktionsutveckling och konsumtion i staden samt behandla bostadsbehoven genom skapandet av olika boendetyper med olika boarea är ytterligare syften med principerna (UN-Habitat, 2014).

UN-Habitat (2014) förklarar hur de fem olika principerna kan implementeras vid olika situationer. Den första implementeringen är användbar då staden är i snabb tillväxt och behöver skapa markområden, väl fungerande service och infrastrukturer i stadsdel. Detta förekommer vid exempelvis hög urbanisering och hög immigration från andra länder, till följd av katastrofer eller krig och lands konflikter. Den andra tillämpningen handlar om att principerna sätter en grund för den nya urbaniseringen, eftersom man beaktar nya principer och undviker upprepningar från tidigare misstag vid stadsplanering. Den tredje tillämpningen är användbar vid stadsförnyelse då städer vill omvandlas och förnyas.

Staden kan då beakta nya idéer som utvecklar staden och gör staden attraktiv. Den fjärde tillämpningen är användbar för städer som växer men inte har någon tillgång till

(24)

23

markområden för nya bebyggelser. Principerna kan då förenkla förtätningsprocessen och bidra till lämpligare planering och bygg val i stadsdelen (UN-Habitat, 2014).

3.1.4 EVIDENSBASERAD STADSUTVECKLING

Författarna Forsemalm et al. (2019) menar att evidensbaserad stadsutveckling utformades i syfte att skapa hållbara städer och byggnationer. Teorin ger en teoretisk förståelse för samspelet mellan praktik och forskning inom stadsutveckling. Teorin grundar sig på en strukturell modell baserat på fyra olika evidenser.

3.1.4.1 ORGANISATORISKA EVIDENSEN

Den första evidensen är den organisatoriska evidensen som handlar om samspelet mellan medarbetare och andra samarbetas entreprenörer. Den förtydligar att medarbetare bör ha tydliga dialoger och kritiskt ifrågasätta arbetets utveckling i förhållande till målen.

Förväntningar och ansvarstaganden bör diskuteras och fastställas därför är öppna dialoger en prioritering (Forsemalm et al., 2019)

3.1.4.2 PROFESSIONELLA EVIDENSEN

Den andra evidensen är den professionella evidensen som kompletterar den första

evidensen. Ett professionellt arbetssätt kräver rätt kompetenser och erfarenheter för utsatt arbete, därför handlar det professionella evidensen om att hitta och samla in kompetenser och erfarenheter samtidigt som de värderas. Författarna Forsemalm et al. (2019)

förtydligar att professionell evidens kalibrerar erfarenheter, kompetenser och ska vid behov av ny kompetens och erfarenhet inhämtas. Ibland kräver en välutvecklad stadsutveckling nya och annorlunda prövningar samt arbetsmodeller i arbetet, vilket uppmanas inom den professionella evidensen.

3.1.4.3 VETENSKAPLIGA EVIDENSEN

Den tredje evidensen är vetenskaplig evidens som grundar sig på den vetenskapliga metoden som tillämpas vid tillvägagångssättet. Författarna Forsemalm et al., (2019) förklarar att flera vetenskapliga metoder kan tillämpas och således triangulera det

vetenskapliga problemet. Insamlingen av forskningen är i syfte att skapa en tydlig bild av vetenskapliga fenomen som kan komma att påverka beslutsfattandet och valen för

projektet.

3.1.4.4 INTRESSENTEVIDENSEN

Den fjärde evidensen är intressentevidens som beskriver hur väsentliga intressenterna i ett projekt är för utformandet och resultatet av projektet (Forsemalm et al., 2019). Här iakttas alla parter som kommer beröras av det framtida projektet. Befolkning, företag, närboende och andra fastighetsaktörer kommer beröras vid ett stadsbygge och därför är deras åsikter och behov en viktig parameter att beakta vid stadsplanering. Författaren

(25)

24

beskriver att fördelarna med intresseevidens är att färre överklaganden uppstår samtidigt som ledtiderna kan kortas ner.

3.2 MILJONPROGRAMMET

3.2.1 MILJONPROGRAMMET

Mellan 1960- och 1970-talet var bostadsbristen stor i Sverige, i hopp om att lösa detta startade Sveriges regering i gång bostadskampanjen Miljonprogrammet (Mangold et al.

2016). Det byggdes ungefär en miljon nya bostäder mellan åren 1964 och 1975 i Sverige och många av dessa bostäder når nu slutet på sin livslängd och är i behov av förnyelse.

En tredjedel, ungefär 340 000, av lägenheterna byggda under miljonprogrammet stod SABO-företagen (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) för (Allmännyttan, 2018).

Höghusområden var inte det enda som byggdes under miljonprogrammet. En- och tvåvåningshus byggdes mer än någonsin samt radhus blev efterfrågat, likaså hos

Allmännyttan med en upplåtelseform som hyreshus. Totalt består miljonprogrammet av en tredjedel höghusområden, en tredjedel låga flerfamiljshusområden och en tredjedel småhusområden (Allmännyttan, 2018).

För att Sveriges regering skulle uppnå målet med miljonprogrammet krävdes en effektivisering och industrialisering av produktionen. När uppbyggandet av bostäderna påbörjades identifierades efter ett antal år ett mönster av storskaliga och monotona lägenhetskomplex, vilket skapade kritik från invånarna och opinionsbildare i media (Hall och Vidén, 2005). Eftersom effektivisering var en betydelsefull faktor förändrades den traditionella arkitekturen och lägenheternas utformning fastställdes i hög grad utifrån måtten på byggelementen. Bostäderna placerades även på områden där montagearbetet kunde förenklas (Allmännyttan, 2018). Totalt landade slutsiffran på 1 005 578 byggda bostäder av svensk bostadspolitik under rekordåren (Boverket a, 2020).

I ett tidigt skede fick miljonprogrammet kritik, många av de nyinflyttade blev besvikna eftersom hyrorna var höga, kommunikationen och servicen var för dålig, bostäderna hade i viss mån bra standard men bostadsområdena var för ensidiga och utemiljön var

obeaktad (Boverket a, 2020). Detta är konsekvenserna av att bygga billigt och effektivt vilket även har medfört att man inte lyckats vända miljonprogrammets bristande attraktivitet på bostadsmarknaden. Renoveringsåtgärder som är aktuella i dagens

miljonprogramsbostäder berör ventilationen, elinstallationer, fönsterbyten, balkong- och fasadrenovering samt stambyten (Boverket a, 2020). Dessutom har

miljonprogramsområden skapat en ökad social segregering runt om i landet (Boverket e, 2015).

Författarna Lind et al. (2016) förklarar att i flertal länder som har stora och gamla

flerfamiljhusbestånd byggda mellan åren 1945–1975 är huvudstrategin rivning. I Sverige är rivningen inte lika aktuell utan i stället är fokus på hur man renoverar dessa bostäder.

Baeten et al. (2017) förklara hur miljonprogrammets hyresfastigheter ofta hamnade i utkanten av staden och förvandlades till oattraktiva stadsdelar, vilket medförde ett lågt

(26)

25

intresse för den privata sektorn under en längre period. Under de senaste åren har dock de allmänna bostadsföretagen börjat sälja sina hyresfastigheter från rekordåren till aktörer från den privata sektorn som själva påbörjat upprustningsarbetet på bostäderna (Baeten et al. 2017). Lind et al. (2016) påpekar att både kommunala bostadsföretag och somliga privata ägare letar efter en alltmer hållbar renovering policy som beaktar den

ekonomiska, miljömässiga och sociala hållbarheten.

3.3 OMBILDNINGSPROCESSEN

3.3.1 OMBILDNING AV FASTIGHET

Moderniseringen av de nybyggda flerbostadshusen från miljonprogrammet var inte alltid lyckat och flera bostäder hade bristande kvalitet. I syfte att åstadkomma bättre standard i bostäderna beslutade politikerna år 1983 om att ett ROT-program (reparations-,

ombyggnads-, och tillbyggnadsåtgärder) ska introduceras (Boverket f, 2007). Processen påverkade även de boende som kände att det hade ett för lågt inflytande över sina hem.

Under denna tidsperiod bildades även ombildningslagen (Bengtsson et al. 2013).

Ombildningsprocessen regleras av lag (SFS 1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, som benämns ombildningslagen.

Grauers (2016) förklarar att syftet med lagen är att främja ombildningen från en hyresrätt till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt genom att erbjuda hyresgästerna i fastigheten förtur att förvärva bostaden, om fastighetsägaren överlåter fastigheten.

Som tidigare nämnt medför ombildningslagen den nybildade bostadsföreningen företräde vid försäljning av fastigheten. Hyresgästerna ska få möjligheten att förvärva bostaden till ett förmånligt pris. Det är vanligt att förhandlingarna börjar med fastighetsägaren där resultatet är beroende av fastighetsägarens intresse att sälja och hyresgästernas intresse att köpa bostaden (Victorin och Flodin, 2011).

3.6 SAMMANFATTNING TEORETISK REFERENSRAM

Hållbar utveckling omfattas av social, ekologisk och ekonomisk hållbarhet förklarar Rogge et al. (2018). Den ekonomiska hållbarheten har utifrån ett bostadsföretags perspektiv definierats som ett renoveringsprojekt, där det investerade kapitalet ska medföra gynnsam avkastning och ekonomiska förutsättningar (Lind et al. 2016). Vidare har stadsutveckling omfattats av begreppet UN-Habitat som belyser och eftersträvar effektivisering, kvalitet, bekvämlighet och ekonomisk tillväxt i en stadsdel (UN-Habitat, 2014).

Evidensbaserad stadsutveckling är en strukturell modell som bygger på fyra evidenser.

Denna modell skapar teoretisk förståelse för hållbar stadsutveckling, där praktik och forskning samspelar tillsammans (Forsemalm et al. 2019).

(27)

26

Baeten et al. (2017) förklarar att miljonprogrammets hyresrätter befinner sig i utkanten av städer vilket har skapat oattraktiva bostäder och minskat sin efterfrågan hos den privata sektorn. Upprustning med ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, ger boende möjligheten att förvärva bostaden till ett acceptabelt pris (Victorin och Flodin, 2011).

(28)

27

4. EMPIRI

I följande kapitel redovisas det empiriska resultatet som samlats in genom kvalitativa intervjuer. I ett senare avsnitt kommer respondenternas svar analyseras tillsammans med den teoretiska referensramen.

4.1 INTERVJU MED HELSINGBORGSHEM

Helsingborgshem är ett allmännyttigt bostadsbolag i Helsingborg som erbjuder ett stort utbud av bostäder till kunder med diverse behov och önskemål. Vi intervjuade

affärsutvecklaren Mia Larsson på Helsingborgshem. Mia arbetar med att utveckla bolagets byggrättsportfölj och forma nya projektidéer. Dessutom är hon ansvarig för köp och försäljning av mark för exploatering.

4.1.1 HISTORIA BAKOM PROJEKTET

Fastighetsbolaget har en stark strävan att skapa attraktiva stadsdelar i Helsingborg och utveckla diverse områden som idag är i behov av upprustning. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förklarar att bolaget själva har skrivit ihop en

översiktsbok som omfattas av fastighetsbolagets affärsidé, vision, mål och antaganden till vad som definierar en attraktiv stadsdel. Respondenten förtydligar att bolaget inte utgått från någon befintlig vetenskaplig teori, i stället har de skrivit ihop boken utifrån

stadsdelarnas behov vilket stadsutvecklingsprojektet på Närlunda utgår efter.

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förklarar även hur

fastighetsbolaget har som mål att öka variationen när det kommer till upplåtelseform, målgrupper och arkitektur i Helsingborg.

4.1.2 OMRÅDET NÄRLUNDA

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förklarar att området Närlunda består av två sidor, den ena sidan är Närlunda Norra och den andra kallas enbart för Närlunda. Respondenten förklarar att Närlunda Norra är det upprustade området och där stadsutvecklingsprojektet är aktuellt. Idag i Närlunda Norra finns radhus med

äganderätter som upplåtelseform och lägenheter med både bostadsrätter och hyresrätter, förklara M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021. Närlunda är den delen med enbart hyresrätter och som idag inte är upprustade, förtydligar respondenten.

4.1.3 MILJONPROGRAMMET

Bostäderna i Närlunda bebyggdes under miljonprogramsåren och respondenten förklarade att största orsaken till att stadsutvecklingsprojektet drog i gång var att den tekniska livslängden i fastigheterna hade nått slutet på sin livslängd. Detta resulterade i att Helsingborgshem behövde utföra stora ingripande insatser i de befintliga bostadshusen i Närlunda. Helsingborgshem har erbjudit ersättningslägenheter under renoverings

(29)

28

perioden och även jobbat med infasning, på grund av förhöjda hyran, med hyresgäster som valt att flytta tillbaka till sina ursprungliga bostäder. Detta har uppskattats av hyresgästerna menar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021).

Under upprustningen förklarar respondenten hur bolaget upptäckte möjligheten att bygga mer och utveckla Närlunda som stadsdel ytterligare genom flera bostäder.

Fastighetsbolaget bedömde även att det finns en möjlighet att ombilda ett antal hyresrättsbostäder till bostadsrätter men att detta skulle vara en svår uppgift eftersom marknaden inte riktigt var där än förklarar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021).

4.1.4 OMBILDNINGSPROCESSEN

Ett första steg i ett mer variationsrikt Närlunda var att stycka av 27 radhus och ändra upplåtelseformen till äganderätter under 2014. Boende i radhusen blev förfrågad om de vill köpa radhusen till äganderätter vilket majoriteten av de boende gjorde. Under 2018 förklarar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) att två av fyra

flerbostadshus upprustades och ombildning till bostadsrätter blev en stor succé.

Respondenten förklarar även att de boende har haft förtur att välja om de vill köpa

bostadsrätten men i detta fall var det bara en som tog möjligheten. I stället är det invånare från olika delar av Helsingborg som har sökt sig till Närlundas nya bostäder påpekar respondenten. Det är främst nya boende från mindre orterna utanför staden exempelvis från Bjuv, Gantofta och Mörarp. Detta menar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) är mycket lyckat eftersom målet var att locka och skapa en större variation målgrupper i stadsdelen. Efter att upprustningen på befintliga bostadshus har färdigställts har fastighetsbolagen märkt stora skillnader i drift och underhållskostnader. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) påpekar specifikt på att

uppvärmningskostnaderna har sjunkit något enormt.

4.1.5 EVIDENSBASERAD STADSUTVECKLING

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) menar att evidensbaserad stadsutveckling är en ny term som Helsingborgshem inte beaktat och författarna förklarade och förtydligade teorin under intervjun. Respondenten förtydligar att

Helsingborgshems översiktsplan inte grundar sig på någon specifik teori men den speglar sig starkt med den evidensbaserade teorin.

Ur intressentperspektivet berättar respondenten att kommunikationen mellan

fastighetsbolaget och intressenterna inför stadsutvecklingsprojektet och ombildningen har varit mycket viktigt. Helsingborgshem har beaktat hyresgästerna åsikter och haft ett flertal samtal med hyresgästerna i området. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) berättar att det var viktigt för Helsingborgshem att känna till vad

hyresgästerna vill åstadkomma med sin framtida boendekarriär.

Ur det professionella perspektivet berättar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) att fastighetsbolaget fick ett mycket tydligt direktiv från bolagets ägare.

(30)

29

Bolaget fick i uppgift att upprätta 300 nya bostäder och renovera 400 bostäder på ett år.

Detta är ett stort arbete för att vara en stad såsom Helsingborg menar respondenten. I syfte att driva stadsutvecklingen anställde fastighetsbolaget ett stort antal kompetenta projektledare och nyckelpersoner till projektet, exempelvis anställdes personal som tidigare arbetat med bostadsrätter och ägandeformer förklarade M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021). Respondenten förtydligar att Helsingborgshem ägs av staten och har ett 100% politiskt styre. Bolaget redovisade sina bygg och åtgärdsförslag för politikerna och fick förslagen godkända. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förtydligar att alla beslut och detaljplaner beslutats alltid politiskt.

Ur ett organisatoriskt perspektiv förklarar respondenten att Helsingborgshem har valt olika sätt att upphandla de olika stadsutvecklingsprojekten på. I projekt som

fastighetsbolaget har kunskap om och känt sig bekväma med har en totalentreprenad med lägsta pris upphandlats. I flera andra fall, exempelvis i ombildningsprojektet, har bolaget tagit hjälp av en så kallad partneringupphandling. I komplicerade och svåra projekt har fastighetsbolaget varit i behov av en kunnig entreprenör som har kunskapen till att räkna på olika alternativ. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förklarar att bolaget samarbetat med entreprenörer i tidigt skede där först vision och mål presenteras, därefter påbörjades en utredningsfas med entreprenören i syfte att hitta de bästa

lösningarna. Respondenten menar att samarbetet med entreprenörerna har varit till stor hjälp med både att hitta lösningar till boende för hyresgästerna under renovering och kommit med lösningar till sparande av exempelvis energi i bostäderna.

Ur det vetenskapliga perspektivet har Helsingborgshem upprättat en översiktsplan i form av en bok, som handlar om attraktiva stadsdelar och är den teori som bolaget förhåller sig till i stadsutvecklingsprojekt menar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021).

4.1.6 HÅLLBAR STADSUTVECK LING

Projektet har definierat hållbar stadsutveckling genom att väga de olika parametrarna i hållbarhetsaspekter med betoning på social, ekologi och ekonomi. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) berättar att Helsingborgshem beaktar alla tre aspekter gemensamt vid nya beslut. Hade bolaget enbart beaktat den ekonomiska aspekten hade Helsingborgshem inte omvandlat till bostadsrätter utan i stället äganderätter. Dock förtydligar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) att fastighetsbolaget satsar på hela stadsdelen och därmed vill försäkra att de boende speglar bolagets värderingar, mål och förväntningar.

4.1.7 EKONOMISK HÅLLBARHET

Respondenten förklarar att det fanns enstaka ekonomiska hinder men syftet med projektet var aldrig att maximera vinsten och tjäna pengar. Helsingborgshem fann möjligheten att uppföra en ny upplåtelseform och på så vis bidra till variation i stadsdelen och skapa en attraktiv stad. På lång sikt påpekar M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021)

(31)

30

att detta kommer stärka fastighetsbolagets värden. Möjligheten att ge de boende en boendekarriär genom att införa olika boendeformer prioriteras högt.

Synen på ekonomisk hållbarhet har varit stabil sedan starten av projektet. Däremot har Helsingborgshem finslipat en del ekonomiska beräkningsmodeller för

fastighetsvärderingar. Respondenten menar att inga ekonomiska kriterier har definierats, däremot är det möjligt att mäta den ekonomiska hållbarheten. Fastighetsbolaget mäter ständigt fastighetsvärdet och drar slutsatsen att marknadsvärdet generellt i Helsingborg har utvecklats positivt. Avkastningskraven har gått ner medan marknadsvärdet har gått uppåt. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förtydligar att bolaget använde ortsprismetoden vid värdering av fastigheter och att mäklare har varit involverade vid värderingsprocessen.

4.1.8 UN-HABITAT

4.1.8.1 FUNKTIONSBLANDNING

Det finns idag befintliga föreningslokaler, vårdcentral, livsmedelsbutik och inom snart framtid en BVC. Det finns dock inga aktörer som vill investera i verksamheter i Närlunda eftersom det finns tillräckligt med utrymmen i Helsingborg att ha sina verksamheter. M.

Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förtydligar att Helsingborgshem strävar efter ett mångfunktionellt samhälle med flertal verksamheter men att det inte finns någon tydlig plan och bestämmelse på nya verksamhetslokaler i dagsläget.

Det finns ingen ekonomi till verksamhetslokaler, i stället satsar Helsingborgshem på att samla alla parkeringsplatser till ett gemensamt parkeringshus och därmed återanvända marken till eventuella lokaler för bolag eller boende.

4.1.8.2 TÄTHET

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förtydligar att Närlunda klarar av hög täthet, däremot är tätheten till för att skapa kvalité i stadsdelen. Respondenten menar att Helsingborgshem kan skapa kvalitativ täthet i stadsdelen på mark som inte är bebyggd om det nyttjas rätt. Mobilisera nya parkeringsplatser och återanvända tidigare

parkeringsplatser till andra lokaler är en tydlig täthets ökning med kvalité påpekar respondenten. Även skapa parker och mötesplatser på områdets stora gräsmatta framför de flertal höghusen, är i M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) betoning täthet med hög kvalitet som bolaget önskar att skapa och uppnå.

4.1.8.3 GATUNÄT

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) berättar att runt Närlunda finns det grönområden som kommer inom snart framtid bli naturskyddsområden. Även andra närliggande områden korsar med Närlunda, som exempelvis Elineberg, Ramlösa och City. Respondenten menar att Helsingborgshem starkt satsar på att förtydliga gatunät och kopplingarna mellan områdena, samtidigt som de vill öka tryggheten och säkerheten på

(32)

31

gatunäten. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) förtydligar att bolaget bör bli bättre eftersom det tidigare inte gjort stora satsningar på effektiva gatunät.

4.1.8.4 SOCIAL BLANDNING

M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) menar att Helsingborgshem innebar att följa den sociala statistik för hela staden, när det gäller inkomst och

sjukpenning. Respondenten menar att fastighetsbolaget märker en relativ förbättring av en social blandning med olika inkomster. Detta är en långsiktig process i förhoppning om en mer attraktiv stadsdel.

4.1.8.5 BEGRÄNSAD MARKANVÄNDNINGSSPECIALISERING

Respondenten berättar att flera hyresgäster har kolonilotter i området Närlunda men att de ägs av kommunen. Detta är ett bra grönområde som skapar attraktivitet i stadsdelen även om bolaget inte förvaltar det. M. Larsson (personlig kommunikation, 12 april 2021) menar att koloniområdet bör vara öppet för allmänheten att strosa runt i, eftersom det skapar kvalitet och grönområde i stadsdelen.

4.2 INTERVJU MED URBANIVATION

Paul Göransson är utbildad civilekonom och har arbetat inom affärs- och

strategiutveckling för bolag i 15 år. Idag driver han konsultbolaget Urbanivation i Göteborg sen sex år tillbaka. Urbanivation arbetar med stads- och fastighetsutveckling i tidiga skeden. Främst arbetar Paul i team med andra arkitektbyråer där de tillsammans driver och utvecklar projekt i nära samarbete med kunden.

4.2.1 MILJONPROGRAM

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förklarar att han tillsammans med en kollega utförde en förstudie för ett bostadsbolag i syfte att rusta upp och lyfta miljonprogramsområdena Hammarkullen och Norra Biskopsgården i Göteborg.

Respondenten förklarar att de strävade efter att hitta en metod för att datadrivet fånga stadsdelarnas socioekonomiska status. Tillsammans fann de 26 olika variabler som mer objektivt kan mäta det berättar respondenten. Hammarkullen och Norra Biskopsgården är ett pågående stadsutvecklingsprojekt där upprustning och renovering av bostadsobjekten är centralt. P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förklarar att tanken är att bostadsbolaget ska bygga nya bostadsrätter i närheten. Respondentens arbete

tillsammans med sin kollega blev framgångsrikt på så sätt att en ny metod tillämpades för att fastslå hur stadsdelar såsom Hammarkullen och Norra Biskopsgården i Göteborg mår.

Tyvärr menar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) att

stadsutvecklingen i Sverige går långsamt. Idag är det fem år sedan han drev projektet i Göteborg och det har inte hänt lika mycket fysiska förändringar som han hade hoppats på. Respondenten förklarar att stadsdelarna har utvecklat organisationer, tillhandahållit mer resurser, men för nybyggnationer och upprustningen går det långsammare.