Intervju med Urbanivation

Paul Göransson är utbildad civilekonom och har arbetat inom affärs- och

strategiutveckling för bolag i 15 år. Idag driver han konsultbolaget Urbanivation i Göteborg sen sex år tillbaka. Urbanivation arbetar med stads- och fastighetsutveckling i tidiga skeden. Främst arbetar Paul i team med andra arkitektbyråer där de tillsammans driver och utvecklar projekt i nära samarbete med kunden.

4.2.1 MILJONPROGRAM

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förklarar att han tillsammans med en kollega utförde en förstudie för ett bostadsbolag i syfte att rusta upp och lyfta miljonprogramsområdena Hammarkullen och Norra Biskopsgården i Göteborg.

Respondenten förklarar att de strävade efter att hitta en metod för att datadrivet fånga stadsdelarnas socioekonomiska status. Tillsammans fann de 26 olika variabler som mer objektivt kan mäta det berättar respondenten. Hammarkullen och Norra Biskopsgården är ett pågående stadsutvecklingsprojekt där upprustning och renovering av bostadsobjekten är centralt. P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förklarar att tanken är att bostadsbolaget ska bygga nya bostadsrätter i närheten. Respondentens arbete

tillsammans med sin kollega blev framgångsrikt på så sätt att en ny metod tillämpades för att fastslå hur stadsdelar såsom Hammarkullen och Norra Biskopsgården i Göteborg mår.

Tyvärr menar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) att

stadsutvecklingen i Sverige går långsamt. Idag är det fem år sedan han drev projektet i Göteborg och det har inte hänt lika mycket fysiska förändringar som han hade hoppats på. Respondenten förklarar att stadsdelarna har utvecklat organisationer, tillhandahållit mer resurser, men för nybyggnationer och upprustningen går det långsammare.

32

4.2.2 OMBILDNINGSPROCESSEN

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) tillsammans med sitt företag Urbanivation har inga erfarenheter av ombildningsprojekt. Dock finner respondenten att det finns ekonomiska hinder när det kommer till ombildning av hyresrätter till

bostadsrätter i miljonprogramsområden. Respondenten utgick från stadsdelen

Hammarkullen i sitt exempel och menar att det ekonomiska hinder som förekommer i dessa områden är att hyresgästerna inte når upp till bankernas kriterier för bolån och har svårt att förvärva sina hyresrätter, vilket respondenten anser är ett problem.

Som konsult skulle P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) ge rådet att utgå från UN-Habitats kriterier när bostadsbolag ska välja ut objekt för ombildning.

Respondenten berättar att i stadsdelen Hammarkullen är det nästan 90% hyresrätter i allmännyttan, enligt UN-Habitats kriterier ska det ligga runt 30–50 %. Det är viktigt att man tillför bostadsrätter och äganderätter för att få en blandning i en stadsdel menar respondenten. Detta gäller naturligtvis tvärtom, om det finns ett område med bara småhus så anser respondenten att det är nyttigt att tillföra bostads- och hyresrätter i syfte att uppnå en blandning i stadsdelen.

4.2.3 EVIDENSBASERAD STADSUTVECKLING

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förklarar att han tillämpar intressentevidensen i projekt genom att ställa boenden, studerande och arbetande frågor gällande projektet i området. I ett projekt som respondenten var delaktig i utfördes en stor dialog med hyresgästerna där deras åsikter om projektet beaktades. Det behöver inte alltid vara boenden som tillfrågas menar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) utan det är viktigt att ta hänsyn till människor som vistas i området. I ett annat stadsutvecklingsprojekt tillfrågades 100 olika besökare vad de gjorde på platsen, hur de uppfattar miljön och om de kände sig trygga eller otrygga på respektive plats sen försöker man väva in svaren förklarar respondenten.

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) tycker det är enkelt att väva in den professionella evidensen i projekt. Genom att få med sig olika typer av expertis från kunden som du samarbetar med och ibland behövs detta förstärkas ytterligare då kan man handplocka ämnet för experter. P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) anser att det handlar om att få ett brett medverkande där han börjar med att skapa ett kärnteam från kunden med fem till sex medarbetare som arbetar i workshops. Större workshop med 20 personer utförs med kunden när det tillkommer ytterligare perspektiv förklarar respondenten.

Inom den vetenskapliga evidensen utgår P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) alltid från UN-Habitats ramverk i de stads- och fastighetsutvecklingsprojekt han processleder tillsammans med kund. Respondenten berättar att det är relativt få parametrar men tillsammans skapas en bra analysbild av stadsdelen. Det är viktigt att beakta tätheten, gatunätets struktur, funktionsblandning med kontor, bostäder,

samhällsservice och kommersiell service. Dessutom menar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) att man ska se till att det inte blir för specialiserat på

33

kvartersnivå utan att det finns en blandning i kvarteret. Detta bidrar till en hälsosam balans utifrån den statistikkunskap som finns. P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) förklarar att han arbetar utifrån ett ramverk och en bas sedan beroende på frågeställning försöka läsa på kring specifika frågeställningar.

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) tycker att den organisatoriska evidensen är den svåraste av de fyra evidenserna. Respondenten vill gärna omformulera den till organisatorisk kapacitet, alltså vilken förmåga har ett specifikt fastighetsbolag eller kommun till att göra analyser, idéer och visioner verksamma. P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) berättar att ibland kommer man till insikt att just det här bolaget som han arbetar med inte är bäst lämpade att driva det aktuella stadsutvecklingsprojektet. Att ta fram någonting som bara ser bra ut på papper men som inte går att genomföra, blir varken han själv eller kunden glad över. Fastighetsägare är en viktig ståndpunkt för att kunna uppfylla visionen i stadsutvecklingsprojekt menar P.

Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021).

4.2.4 HÅLLBAR STADSUTVECKLING

Enligt P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) är definitionen hållbar stadsutveckling svår men i grund och botten handlar det om balansen mellan de ekonomiska, sociala och ekologiska parametrarna i samverkan. Definitionen får

förtydligas beroende på det aktuella projektet menar respondenten. När någon av delarna väger för tungt brister hållbarheten, att exempelvis göra ett projekt som bara går med vinst på bekostnad av ekologisk eller social hållbarhet menar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) är ingen hit. Ett annat exempel är planen för Frihamnen i Göteborg som vann planpriset 2016 för sin nytänkande hyressättningsmodell. Nu, fem år senare, har den ännu inte blivit verklighet vilket respondenten menar inte riktigt är en innovation utan en idé som stannade vid en idé. Detta kan vara orsaken till att

stadsutvecklingen har bromsat upp i Frihamnen i flera år eftersom man satte krav som inte var ekonomiskt hållbart att genomföra.

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) uppmanar till att hela tiden testa lösningarna, visionen och projektet mot en konkret kalkyl. Tiden är något som

underskattas i stads- och fastighetsprojekt i Sverige eftersom allt tar lång tid att

genomföra, för lång tid enligt respondentens egen åsikt. Om man hade blivit snabbare på att stämma av visionerna mot varandra och mot andra aktörer så hade mycket ledtid kunnat kapas menar respondenten. Detta medför att projekt blir klara tidigare och andra projekt kan påbörjas. Det finns goda förbättringspotential i branschen genom att

exempelvis stämma av visionen mot businesscase, vision mot intressenter och därefter gå till genomförande påpekar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021).

4.2.5 EKONOMISK HÅLLBARHET

Att definiera begreppet ekonomisk hållbarhet tycker respondenten är svårt men i varje projekt måste en kalkyl uppföras beroende på vem som driver projektet menar P.

Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021). Ekonomisk hållbarhet är ett

34

underbeforskat område, speciellt skärningspunkten mellan fastighetsekonomi och samhällsekonomi menar respondenten behövs bättre modeller för att utvärdera hur

stadsutvecklingsprojekt presterar över tid. Respondenten anser att det handlar om att hitta en balans mellan långsiktig hållbar samhällsekonomi och vad som anses hållbart för stad, region, kommun och vad som anses hållbart för privata fastighetsbolagen som ansvarar för investering, upprustning och förvaltning av stadsdelar. Om vi inte tar med

förvaltningskostnaden för underhåll i den totala samhällskalkylen är risken att man tittar alldeles för snävt på den.

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) påpekar ytterligare att vi är för dåliga på att förstå, beräkna och framför allt dela med sig information mellan kommun och fastighetsägare. Det finns en stor uppgift framöver att ta fram bättre modeller, visualisera och kommunicera dessa tidigt för att skapa klokare beslut. Samtidigt bör alla som påverkar ett stadsutvecklingsprojekt förstå konsekvenserna av beslut som tas, vilket människor är alldeles för dåliga på menar respondenten.

I projekt arbetar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) med ekonomisk hållbarhet genom kalkylering tidigt i stadsutvecklingsprocessen. Respondenten berättar att det är viktigt att upprätta kalkyler samt stämma av den mot förslaget som utvecklas.

Ett praktiskt exempel är om man i ett projekt inser att offentlig plats är väldigt viktigt, då ska detta beaktas och möjligtvis tillägga ett ex antal miljoner till i kalkylen för att förhöja kvaliteten och funktionaliteten på den offentliga platsen förklarar respondenten. Tas detta inte i anspråk tidigt i kalkylen finns risken att det tas bort i slutändan. Viktiga indikatorer inom ekonomisk hållbarhet menar respondenten är fastighetsvärdet och

avkastningskravet.

Enligt P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) är det möjligt att mäta ekonomisk hållbarhet men det behövs mer skarpare modeller som samtidigt

tillgängliggörs för mer människor. Specifikt behövs modeller kring skärningspunkten mellan den kommunala ekonomin och infrastrukturella investeringar samt privata och kommunala fastighetsbolagets kalkyl i syfte att gå ihop långsiktigt.

Självklart ska även den ekonomiskt tillväxt prioriteras i projekt påpekar respondenten.

Både kommun, stat, region och fastighetsbolag mäts på ett eller annat sätt i ekonomiska termer därav kan ekonomisk tillväxt ej bortses. Det viktiga menar P. Göransson

(personlig kommunikation, 19 april 2021) är att titta på olika sikt, beroende på vilken aktör, är det viktigt att vara långsiktig för att se till att det byggs någonting som ger värde över tid. Detta leder till att aktörerna gör exempelvis andra materialval som är mer hållbara eftersom tidshorisonten är betydligt längre.

4.2.5 UN-HABITAT

4.2.5.1 TÄTHET

Generellt är P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) positivt inställd till täthet i stadsdelar. I Linnéstaden i Göteborg bo ungefär 30 000 invånare / km² och är ett bra exempel på en stadsdel som når upp till UN-Habitats täthets kriterier, berättar

35

respondenten. Detta menar respondenten skapar underlaget som krävs för lokal

samhällsservice, kommersiell service, en mix av bostad- och hyresrätter. Detta har även visat sig vara en av sakerna som driver prisutvecklingen. På samma sätt återspeglar sig den höga tätheten på Södermalm i Stockholm med 30 000 till 40 000 invånare / km² som skapar en urban miljö som många söker sig till vilket avspeglar sig i exempelvis

bostadsrättspriser påpekar respondenten. I Sverige tror P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) generellt att vi behöver öka tätheten i

stadsutvecklingsprojekt.

4.2.5.2 GATUNÄT

Naturliga kopplingar mellan gatunäten är något som respondenten tycker man bör tänka igenom. I så fall behövs en större analys genomföras. P. Göransson (personlig

kommunikation, 19 april 2021) förklarar hur han i ett stadsutvecklingsprojekt har ökat analysområdet där respondenten beaktar området runt om och hur projektet kommer landa med de omkringliggande stadsdelarna, just för att skapa effektiva kopplingar. Detta menar respondenten har försummats de senaste 50–60 åren där man tittat på ett alltför litet område, en så kallad frimärksplanering. Konsekvenserna av detta kan vara att vägar, cykelvägar och naturliga passage blockeras på grund av en för liten områdesanalys har tillämpats menar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021).

4.2.5.3 FUNKTIONSBLANDNING

En blandning mellan kommersiell service, samhällsservice, kontor och bostäder leder till minskade transporter påpekar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021).

Motsatsen till detta är ABC-planeringen som populariserades under 50- och 60-talet där syftet var att arbeta på en plats, bo på en annan och åka och handla på en tredje plats vilket driver mycket transporter. Eftersom användningen av dessa platser är specificerade kring en viss tidpunkt leder denna typ av planering till stor otrygghet i samhället.

Respondenten refererar till Jane Jacobs teori “eyes on the street” vilket P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) menar inte uppfylls exempelvis på ett rent kontorsområde efter klockan 17 är det tomt vilket skapar otrygghet. I

fastighetsutvecklingsprojekt strävar respondenten efter en blandning. Respondenten anser att det tar tid att bryta den funktionsseparering som präglat Sveriges stadsutveckling senaste 80 åren. Eftersom funktionssepareringen har arbetats in i lagstiftningen och inte minst påpekar respondenten att den har genomsyrat arkitekternas utbildning. Dock förklarar P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) att tack vare UN-Habitat och teoribildning har populariserats senaste 10 åren bland fastighetsutvecklare och kommuner eftersträvas funktionsblandningen.

4.2.5.4 SOCIAL BLANDNING

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) tror inte att individnivån kan styras i en stadsdel däremot påpekar respondenten att vi kan styra blandningen mellan bostadsrätt, hyresrätt och äganderätt. Uppfylls detta skapas olika typer av

upplåtelseformer som kanske passar olika delar i livet menar P. Göransson (personlig

36

kommunikation, 19 april 2021). Finns det någonting för alla olika situationer i livet och inkomstnivåer, så passar det alla på en plats. Vilket leder till att människor inte tvingas flytta eller byta stadsdel på grund av förändrad livssituation påpekar respondenten.

4.2.5.5 BEGRÄNSAD MARKANVÄNDNINGSSPECIALISERING

P. Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) påpekar att det finns mycket forskning som visar att människor blir trygga av att se många andra människor. I stadsdelen Rosenlund i Göteborg förklarar respondenten att det för 10 år sedan var otroligt otryggt, både kvälls- och nattetid. Respondenten berättar även att dem stod inför ett val att antingen blockera av gatan och hindra människor att ta sig dit eller ska mer verksamheter tillföras. exempelvis kvällsöppna restauranger. Det senaste alternativet valdes ut och idag är det en av det bättre restauranggatorna i Göteborg. Detta menar P.

Göransson (personlig kommunikation, 19 april 2021) är ett lyckat exempel på en mångfunktionell stadsdel där tillförsel av mer varierande funktioner styr hur platsen nyttjas och vilka människor som vistas på platsen, vilket även ökar vistelsetiden och tryggheten.