Styrelsen och verkställande direktören för Home Properties AB (publ) får härmed avge följande årsredovisning och koncernredo-visning för 2008. Bolaget konsolideras av Home Invest AS, med säte i Oslo, som i sin tur konsolideras av Anker Holding AS, med säte i Oslo.
Home Properties AB (publ), org nr 556547-6073, har sitt säte i Stockholm.
Verksamheten
Home Properties affärsidé är att äga och aktivt förvalta fastig-heter på den nordiska hotellmarknaden. Målet är att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden samt att övriga hyres-gäster ska uppfatta Home Properties som den bästa fastighets-ägaren. Fastighetsbeståndet bestod den 31 december 2008 av 23 fastigheter, varav 18 hotellfastigheter och en projektfastighet i Sverige samt fyra hotellfastigheter i Norge. Projektfastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12 ska konverteras till hotell med 70 nya rum. Rummen kommer att hyras ut till Clarion Hotel Wisby.
Alla hotellfastigheter, förutom fem, ligger i storstadsregioner och regionstäder. Verksamheten i Home Properties hotellfastigheter drivs av välkända hotelloperatörskedjor som är anslutna till eta-blerade hotelldistributörer med starka och välkända varumärken.
Home Properties driver hotellverksamhet via ett hälftenägt bolag, Aronsborgs Konferenshotell, i en extern fastighet. Via det hälften-ägda PASAB Fastighetsutveckling AB har ett samarbete inletts för att utveckla och genomföra hotellfastighetsprojekt. Per 31 decem-ber 2008 finns sju projekt samt en kontorsfastighet i bolaget. Per den 31 december 2008 uppgick den totala uthyrningsbara ytan i Home Properties till cirka 172 000 kvm och det totala antalet ho-tellrum till cirka 2 800. Fastigheternas totala bokförda värde upp-gick den 31 december 2008 till 3 129,0 (3 357,8) MSEK.
Home Properties är noterat på listan för medelstora bolag vid OMX Nordic Exchange Stockholm AB under beteckningen HOPR.
Fastighetsbeståndet per delmarknad 31 december 2008
Antal hotell
Antal
hotell-rum
Bokfört värde Direkt-
Storstockholm 3 645 1 236,9 40,0 1 918 5,7 18,8
Göteborg 1 215 217,3 7,0 1 011 7,2 35,6
Öresundsregionen 1 95 70,3 2,3 740 6,0 0,4
Storoslo 3 349 410,8 13,3 1 177 6,3 3,4
Summa storstadsregioner 8 1 304 1 935,4 62,5 1 484 6,0 58,3
Regionstäder 9 872 797,6 25,8 915 7,2 7,4
Övriga orter 5 622 361,1 11,7 581 7,9 6,9
Totalt hotellfastigheter 22 2 798 3 094,1 100,0 1 106 6,5 72,5
Projektfastighet, Visby 1 - 34,9 34,9
Totalt fastigheter 23 2 798 3 129,0 107,4
1) Bruttoresultat exklusive avskrivningar, justerat för köpta och sålda fastigheter, dividerat med bokfört värde fastigheter inklusive inventarier i hotelloperatörsverksamheten, omräknat med genomsnittlig valutakurs.
koncernens nyckeltal
IFRS1)
2008 2007 2006 2005 2004
Resultaträkningar, MSEK
Nettoomsättning 236,7 222,9 209,2 320,2 502,6
varav hyresintäkter 235,1 216,7 200,1 320,2 413,3
Bruttoresultat 203,6 189,6 175,3 263,0 342,9
Andra intäkter och värdeförändringar 36,6 603,0 166,0 778,2 72,9
Rörelseresultat 218,1 768,9 312,2 1 018,0 537,9
Resultat före skatt 118,1 741,0 333,0 905,7 415,8
Resultat kvarvarande verksamheter 116,9 635,0 245,8 1 152,8
-Resultat avvecklade verksamheter - 0,4 66,4 2,9
-Resultat efter skatt 116,9 635,4 312,2 1 155,7 402,3
Fastighetsrelaterade
Bokfört värde fastigheter, MSEK 3 129,0 3 357,8 2 557,4 2 243,1 4 248,6
Yta, kvm 172 109 193 708 175 114 159 057 418 422
Antal hotellfastigheter, st 22 22 20 20 57
Antal hotellrum, st 2 798 2 798 2 515 2 387 8 462
Antal projektfastigheter, st 1 1 1 1
-Direktavkastning fastigheter, % 6,5 6,4 7,1 7,2 7,7
Finansiella
Räntetäckningsgrad, ggr 2,22) 3,22) 35,2 - 4,3
Avkastning på eget kapital, % 6,1 27,4 11,3 51,7 31,5
Soliditet, % 42,7 42,5 55,7 77,6 36,7
Data per aktie, SEK
Resultat efter skatt3) 6,04 31,42 14,33 50,75 17,20
Resultat kvarvarande verksamheter 6,04 31,40 11,28 50,62 17,20
Resultat avvecklade verksamheter - 0,02 3,05 0,13
-Resultat efter skatt exklusive
realisationsres. rörelsefastigheter 6,04 31,42 14,33 50,75 10,68 Nettovinst från den löpande
verksamheten4) 4,48 4,63 5,02 3,24 5,86
Utdelning 0,005) 3,50 3,50 3,00 5,00
Utdelning i % av nettovinsten - 72,0 67,0 92,5 82,5
Information om redovisnings- och värderingsprinciper framgår av not 2 sidan 70 och framåt.
1) International Financial Reporting Standards.
2) Exklusive engångseffekter.
3) Resultat efter skatt beräknat på genomsnittligt antal aktier.
4) Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar och övriga realisationsresultat belastat med 28 procent schablonskatt beräknat på genomsnittligt antal aktier.
5) Föreslagen utdelning.
Väsentliga händelser under året
Den 21 februari 2008 ingick Home Properties ett köpeavtal med Älvstranden Utveckling AB. Avtalet innebär att Home Properties förvärvar mark med tillkommande byggrätt om cirka 12 000 kvm vid kajen vid Lindholmens varv på Norra Älvstranden för cirka 18 MSEK. Projektet har per maj avyttrats till intressebolaget PASAB Fastighetsutveckling AB, se nästa sida.
Den 30 maj 2008 förvärvades fastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12 av GE Real Estate AB för 32,8 MSEK.
Fastigheten, som ligger bredvid Home Properties fastighet Clarion Hotel Wisby, är på cirka 3 300 kvm. Fastigheten ska konverteras till ett hotell med 70 rum och hyras ut till Clarion Hotel Wisby.
Den 30 maj 2008 inledde Home Properties AB och AB
ÅRSREDOVISNING2008 Invest AS via det gemensamt ägda projektbolaget PASAB
Fastighetsutveckling AB (PASAB) ett samarbete för att utveck-la och genomföra både befintliga och nya hotellfastighetsprojekt.
PASAB ägs av parterna med 50 procent var.
Totalt har sju projekt tillförts PASAB med dotterbolag. Projekten är Centralposthuset i Göteborg, Öresundspaviljongen i Malmö, Norra Älvstranden i Göteborg, Hyllie i Malmö, Nationalarenan i Solna, Gardermoen i Oslo och Kastrup i Köpenhamn. Totalt omfattar projekten cirka 2 500 hotellrum som beräknas färdig-ställas under de närmaste fem åren. Projekten Centralposthuset i Göteborg, Öresundpaviljongen i Malmö och Norra Älvstranden i Göteborg som tidigare redovisats hos Home Properties har över-låtits till intressebolaget PASAB.
Home Properties har genom uppgörelsen med Norgani Hotels ASA den 21 juni 2007 lösts från de hyresgarantier som kvarstod efter uppgörelsen avseende 16 hotellfastigheter som såldes till Hotelleiendom AS. Hyresgarantin avsåg vissa förutbestämda hy-resnivåer till och med den 30 juni 2015. Som en följd av att Scandic har förnyat samtliga 16 avtal, meddelade Norgani under 2008 att de lämnade hyresgarantierna inte längre gällde, vilket innebar en positiv resultateffekt för Home Properties på cirka 90 MSEK.
Quality Hotel 11 på Norra Älvstranden i Göteborg förvärvades i december men tillträds i januari 2009. Fastigheten, tidigare gam-la Eriksbergsvarvet, omvandgam-lades 1993 till ett modernt hotell samt Eriksbergshallens kongresscenter och består av 15 800 kvm hotell fördelat på 260 rum, kontor om 9 800 kvm samt Eriksbergshallen om 5 300 kvm. Förvärvspriset för fastigheten uppgick till cirka 600 MSEK.
Slutet av 2008 präglades av stor oro och osäkerhet på världens finansmarknader. Detta har lett till konjunkturnedgång och osä-kerhet om hur konjunkturen kommer att utvecklas på kort och lång sikt.
Hotellmarknaden i Norden
Den nordiska hotellmarknaden följer med viss eftersläpning BNP-utvecklingen. Hotellmarknaden befinner sig i en stark utvecklings-fas, vilket resulterat i många nya hotell och en ökad rumskapaci-tet. Under perioden december 2007 till och med november 2008 ökade antalet sålda rum samt rumskapaciteten på den nordiska hotellmarknaden med 1,2 respektive 2,1 procent jämfört med hel-året 2007, vilket medförde en minskning i hotellbeläggningen med -0,9 procent. Under perioden ökade även det genomsnittliga pri-set per sålt rum (ARR) med 4,1 procent och den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) med 3,2 procent jämfört med 2007.
På Home Properties hotellmarknader, det vill säga storstadsre-gioner och regionstäder i Sverige och Norge, ökade antalet sålda hotellrum under perioden december 2007 till och med november 2008 med 2,3 procent jämfört med 2007. Samtidigt ökade rumska-paciteten med 3,8 procent, vilket medförde en minskning i hotell-beläggningen med -1,4 procent. Det genomsnittliga priset per sålt rum (ARR) ökade med 5,2 procent. Sammantaget innebar detta
att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) ökade med 3,6 procent.
Resultaträkningar
kvartalsFördelade resultaträkningar
MSEK 2008 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1
Nettoomsättning 236,7 57,8 63,9 62,1 52,8
Rörelsens kostnader -33,1 -11,4 -6,2 -7,4 -8,1
Bruttoresultat 203,6 46,4 57,7 54,8 44,7
Andra intäkter och värdeförändringar1) 36,6 -64,1 0,0 9,5 91,2
Administrationskostnader -22,1 -6,2 -5,0 -5,3 -5,5
Rörelseresultat 218,1 -24,0 52,6 59,0 130,5
Finansnetto -98,9 -15,5 -17,9 -57,4 -8,2
Resultat från andel i intresseföretag2) -1,1 1,3 -2,1 -0,3 0,0
Resultat före skatt 118,1 -38,2 32,7 1,2 122,4
Skatt -1,2 14,7 -9,8 2,7 -8,7
Resultat efter skatt 116,9 -23,6 22,9 3,9 113,6
Ingen utspädningseffekt finns.
1) Avser återföring garantier samt värdeförändring fastigheter.
2) Aronsborgs Konferenshotell och PASAB Fastighetsutveckling (fr o m juni 2008).
Nettoomsättning
Nettoomsättningen avser hyresintäkter, vidaredebiterade kostna-der från fastighetsverksamheten samt intäkter från förvaltnings-verksamheten. Nettoomsättningen uppgick till 236,7 (222,9) MSEK.
Rörelsens kostnader
Rörelsens kostnader avser drifts- och förvaltningskostnader, under-hållskostnader, fastighetsskatt samt tomträttsavgäld från fastighets-verksamheten. Dessutom ingår kostnader från förvaltningsverk-samheten. Rörelsens kostnader uppgick till -33,1 (-33,3) MSEK.
Bruttoresultat
Bruttoresultatet uppgick till 203,6 (189,6) MSEK. Ökningen för-klaras främst av högre hyresintäkter bland annat som en följd av genomförda förvärv men även till viss del av den under 2008 po-sitiva hotellkonjunkturen.
Andra intäkter och värdeförändringar
Andra intäkter och värdeförändringar uppgick till 36,6 (603,0) MSEK och avser främst återföring avsättningar om 91,4 (218,1) MSEK, nettovärdeförändring fastigheter om -65,4 (384,9) MSEK och resultat från avyttring av fastigheten Stampen 1:1, Centralposthuset i Göteborg till PASAB Fastighetsutveckling AB om 10,1 MSEK.
Samtliga fastigheter har internvärderats under december 2008 i en-lighet med koncernens princip. Värdeförändringen förklaras av för-ändringar i kassaflödet, främst lägre hyresintäkter, se not 2 och 5.
ÅRSREDOVISNING 2008
Administrationskostnader
I administrationskostnaderna ingår kostnader för bolagets ledning, koncerngemensamma funktioner, upprätthållande av börsnotering, aktiemarknadsinformation samt avskrivningar på kontorsutrust-ning. Administrationskostnaderna uppgick till -22,1 (-23,7) MSEK, varav personalkostnaderna inklusive styrelsearvoden uppgick till 15,3 (17,8) MSEK, börsnoteringskostnaderna till 1,8 (2,5) MSEK och de övriga administrationskostnaderna till 5,0 (3,4) MSEK.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet, vilket har belastats med avskrivningar om -0,2 (-0,4) MSEK, uppgick till 218,1 (768,9) MSEK.
Finansnetto
De finansiella intäkterna uppgick till 41,8 (35,7) MSEK och avsåg ränteintäkter. De finansiella kostnaderna uppgick till -140,8 (-64,0) MSEK och avsåg i huvudsak räntekostnader om 99,0 MSEK samt värdeförändring konverteringsrätt om -38,8 MSEK. Närmare re-dogörelse för de finansiella riskerna lämnas i not 4.
Resultat från andelar i intresseföretag
Resultat från andelar i intresseföretag uppgick till -1,1 (0,5) MSEK efter skatt och avser resultatandel från Home Properties inne-hav i de hälftenägda Aronsborgs Konferenshotell AB och PASAB Fastighetsutveckling AB (fr o m 2008).
Skatt
Årets skatt uppgick till -1,2 (-106,1) MSEK. Koncernens skatte-sats under året var 1 (14) procent, exklusive andra intäkter upp-går skatte satsen till 28 procent. Den låga skattesatsen förklaras dels av omvärdering av uppskjutna skattefordringar/skulder be-roende på sänkt skattesats från och med 2009, från 28 procent till 26,3 procent, cirka 10 MSEK och dels av återföring av uppskju-ten skatteskuld på värdeförändring konverteringsrätt option cir-ka 11 MSEK.
Skatteverket har till kammarrätten överklagat länsrättens beslut att medge underskottsavdrag om cirka 175 MSEK motsvarande en skatteeffekt om cirka 45 MSEK. Härutöver finns ytterligare 492 MSEK i underskottsavdrag, motsvarande cirka 130 MSEK i skatte-effekt. Dessa är ej föremål för rättslig prövning. Beloppen har redo-visats som uppskjuten skattefordran i balansräkningen.
Skatteverket har beslutat upptaxera bolaget för försäljningen av handelsbolagsandelar som genomfördes 2004 och 2005. Beslutet har överklagats till länsrätten och uppskov har erhållits för betal-ning av tillkommande skatt. Total skatteeffekt uppgår till cirka 450 MSEK inklusive skattetillägg och nettokostnad cirka 315 MSEK.
Beloppet redovisas som eventualförpliktelse.
Länsrätten har beslutat att ej medge avdrag för kapitalför-lust på likvidationen av handelsbolagen hos de köpande bolagen.
Garantianspråk har riktats mot Home Properties, vilket maximalt kan uppgå till 132 MSEK. Besluten kommer att överklagas till kammarrätten. Beloppet redovisas som eventualförpliktelse.
Bolagets uppfattning är att samtliga affärer och yrkanden ge-nomförts i enlighet med gällande lagstiftning.
Resultat avvecklade verksamheter
Den 17 januari 2007 utskiftades dotterbolaget Home Capital AB till aktieägarna. Resultat fram till utskiftningsdagen redovisas som avvecklade verksamheter och uppgick till - (0,4) MSEK.
Resultat efter skatt
Resultat efter skatt uppgick till 116,9 (635,4) MSEK, vilket motsva-rar ett resultat per aktie om 6,04 (31,42) MSEK. Nettovinsten från den löpande verksamheten uppgick till 86,6 (93,7) MSEK.
Resultat per segment
FASTIGHETSVERKSAMHETEN
Hotellhyresintäkterna kommer från omsättningsbaserade hyres-avtal med hotelloperatörerna, vilket innebär att hyran beräknas som en procentuell andel av hotelloperatörernas omsättning. Det innebär att en förändring av hotellens omsättning även förändrar Home Properties hyresintäkter. Home Properties och hotellopera-törerna har därmed samma ekonomiska incitament att öka hotel-lens omsättning. Av Home Properties 22 hotellfastigheter har en-dast en ett fast hyresavtal, Quality Hotel Mastemyr, som förvärva-des den 31 december 2007.
Home Properties hyresintäkter uppgick till 235,1 (216,7) MSEK.
För jämförbara fastigheter, beståndet exklusive de under 2007 för-värvade fastigheterna Comfort Hotell Jönköping, Quality Hotel Mastemyr samt den sålda projektfastigheten Centralposthuset ökade hyresintäkterna till 218,4 (213,3) MSEK, vilket motsvarar en ökning med 2,4 procent. Av hyresintäkterna svarade Sverige för 81 procent och Norge för 19 procent.
Intäkterna utvecklas olika under året där kvartal 3 och 4 är de starkaste. Påsken, som infaller i kvartal 1 eller 2, har en påverkan på intjäningen och medför lägre intäkter vilket måste beaktas när jämförelse görs.
Drifts- och förvaltningskostnader uppkommer i den dagliga driften av fastigheterna såsom kostnader för uppvärmning, el, vat-ten, försäkring samt förvaltningsarvoden. Kostnaderna uppgick till 11,7 (11,3) MSEK. Driftskostnader såsom uppvärmning, el och vat-ten vidaredebiteras i stor utsträckning till hyresgästerna.
Underhållskostnader är kostnader som uppkommer i samband med att fastighetens standard och skick upprätthålls. Under 2008 uppgick underhållskostnaderna till 9,9 (10,4) MSEK. De största un-derhållskostnaderna avsåg ventilations-, in- och utvändiga åtgärder.
Fastighetsskatt utgår i Sverige för hotellfastigheter med 1,0 pro-cent av taxeringsvärdet. Skattesatsen i Norge varierar mellan 0,0 och 0,7 procent. Fastighetsskatten uppgick till 9,1 (7,2) MSEK.
Under 2007 har återbetalning erhållits avseende retroaktiv juste-ring av fastighetsskatten för en fastighet på 1,9 MSEK.
Per den 31 december 2008 innehade Home Properties tre (tre) ho-tellfastigheter med tomträtt. Tomträttsavgälden uppgick till 1,8 (1,8) MSEK. Kvarvarande löptid på avgälderna är i genomsnitt 7 år.
ÅRSREDOVISNING2008 Fastighetsverksamhetens bruttoresultat uppgick till 202,7
(186,0) MSEK. För jämförbara fastigheter ökade bruttoresultatet med 1,2 procent, vilket främst förklaras av högre hyresintäkter och ett fortsatt fokus på kostnader.
Fastighetsverksamhetens rörelseresultat uppgick till 239,3 (789,1) MSEK. Förändringen förklaras främst av återföring av av-sättningar om 91,4 (218,1) MSEK, nettovärdeförändring fastighe-ter om -65,4 (384,9) MSEK och realisationsresultat om 10,1 MSEK avseende avyttringen av aktierna i Fastighets AB Centralposthuset till PASAB Fastighetsutveckling AB.
Under 2007 träffades en uppgörelse med Norgani Hotels ASA avseende de 16 hotellfastigheter som såldes till Hotelleiendom AS, varvid Home Properties löstes från merparten av de ursprungliga åtagandena. Som en följd av att Scandic förnyat samtliga 16 hy-resavtal meddelade Norgani under 2008 att de lämnade garan-tierna inte längre gällde, vilket innebar en positiv resultateffekt.
Avsättningarna uppgår därefter till 50,2 MSEK och grundar sig på en bedömning av framtida åtaganden. Nettovärdeförändringen fastigheter beror på förändringar i kassaflödet, främst lägre hyres-intäkter. Samtliga fastigheter har internvärderats under december 2008. Direktavkastningen uppgick till 6,5 (6,4) procent.
FöRVAlTNINGSVERKSAMHETEN
Förvaltningsverksamheten avsåg teknisk förvaltning av 16 hotell-fastigheter i Sverige för Hotelleiendom AS räkning. Uppdraget avslutades den 30 juni 2008. Nettoomsättningen i förvaltnings-verksamheten uppgick till 1,5 (6,2) MSEK och bruttoresultatet till 0,9 (3,5) MSEK.
HOTEllOpERATöRSVERKSAMHETEN
Hotelloperatörsverksamheten har per den 1 januari 2007 överlåtits till Home Invest AS som äger Choice Hotels Scandinavia. Skälen till överlåtelsen var bland annat att hotelloperatörsverksamhet idag är en mycket kunskapskrävande och systemtung bransch.
Investeringar och förvärv
Investeringarna uppgick till 107,4 (162,9) MSEK inklusive förvär-vet av projektfastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12 om 32,8 MSEK. De enskilt största investeringarna avser uppgradering av spa/wellnessdelen på Stenungsbaden Yacht Club samt receptionen och trädgården på Yasuragi Hasseludden.
Försäljningar
Som en följd av att projektbolaget PASAB Fastighetsutveckling AB har etablerats har Fastighets AB Centralposthuset i Göteborg avyttrats till detta bolag.
Fastighetsvärdering
Home Properties har som princip att internvärdera samtliga fastig heter. Per december har samtliga fastigheter internvärderats.
Per juni 2007 genomfördes även en extern värdering av 13 fastig-heter motsvarande cirka 80 procent av beståndet. Värdeförändring under året uppgick till -65,4 (384,9) MSEK beroende på föränd-ringar i kassaflödet, främst lägre hyresintäkter. Det totala fastig-hetsvärdet per den 31 december 2008 uppgick till 3 129,0 (3 357,8) MSEK. För ytterligare information se not 2 och not 5.
Vakansgrad
Den ekonomiska vakansgraden för 2008, såväl som den ytmäs-siga vakansgraden per den 31 december 2008, var nära 0 (0) pro-cent. I projektfastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12, som ska konverteras till ett hotell, är samtliga ytor friställda som ett led i projektet.
Miljöpåverkan
Bolaget bedriver ej någon verksamhet som är anmälningsplik-tig enligt miljöbalken. Skyldighet finns dock att rapportera köld-mediemängder, eventuellt läckage samt påfyllning av kylsystem till respektive kommun. För att förbättra fastigheternas status och i samband med uppgradering av ventilations- och kylsystem avveck-las successivt miljöfarliga ämnen som exempelvis freoner.
Fordran avseende konvertibelt skuldebrev
Koncernen har en fordran avseende ett konvertibelt skuldebrev utställt av Home Capital AB om nominellt 200 MSEK. Fordran löper till och med den 30 december 2011 med en fast ränta om 4 procent. Konverteringskursen uppgår till 58,67 SEK per ak-tie. Konvertering kunde ske från och med den 1 juli 2007 och till och med den 30 december 2011. Vid konvertering ökar anta-let nya aktier i Home Capital med 3 408 739.Handeln med ak-tierna i Home Capital har upphört och tvångsinlösenförfaran-de avslutatvångsinlösenförfaran-des untvångsinlösenförfaran-der 2008. Konverteringsrättens verkliga värtvångsinlösenförfaran-de per den 31 december 2008 bedöms vara nära noll (27,9) MSEK netto efter skatt.
Finansiering och likviditet
De räntebärande skulderna per den 31 december 2008 uppgick till 2 124,8 (1 810,0) MSEK, varav 210 MSEK är kortfristigt och avser finansiering av projektfastigheten Centralposthuset inom PASAB, vilken motsvaras av en långfristig lånefordran på samma belopp.
Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 23,9 (0,2) månader och den genomsnittliga räntesatsen per den 31 decem-ber 2008 till cirka 2,9 (4,8) procent. Kapitalbindningstiden upp-gick till 3,2 (4,0) år och belåningsgraden till cirka 61 procent, be-räknat på räntebärande skulder minskat med 210 MSEK. Home Properties har inga utestående konvertibla lån eller teckningsop-tioner.
Home Properties säkerställer den kortsiktiga betalningsbered-skapen genom att hålla en likviditetsreserv i form av kassamedel
ÅRSREDOVISNING 2008
och kortfristiga likvida placeringar. Home Properties likvida me-del uppgick den 31 december 2008 till 593,5 (308,6) MSEK. Utöver detta fanns - (299,8) MSEK placerade i räntebärande certifikat samt 19,1 (52,3) MSEK i spärrade bankmedel.
Home Properties finanspolicy innebär att finansieringsrisken ska minimeras långsiktigt genom säkerställandet av långsiktig fi-nansiering i form av bekräftade lånefaciliteter. Ränterisken fast-ställs för låneportföljen som ett intervall inom vilket den genom-snittliga räntebindningstiden tillåts variera. För närvarande är det-ta intervall mellan ett till tre år med möjlighet för styrelsen att bestämma annat. Ränteswapavtal kan användas för att förändra ränte bindningstiden på nettoskulden i önskvärd riktning samt för att minimera inverkan av räntefluktuationer.
De norska dotterbolagen, förutom ett, är finansierade med in-terna lån i lokal valuta. Valutaexponeringen begränsas därmed till de koncerninterna lånen, det egna kapitalet samt det löpande re-sultatet i respektive dotterbolag i Norge. Det egna kapitalet i de norska dotterbolagen uppgick till 111,0 (115,1) MNOK.
Riskhanteringen beskrivs närmare i not 4.
Återköp av egna aktier
Årsstämman har bemyndigat styrelsen att besluta om förvärv och avyttring av egna aktier. Förvärv får ske upp till maximalt 10 pro-cent av samtliga aktier. Syftet med förvärv av egna aktier är att för-bättra koncernens kapitalstruktur och på så sätt höja avkastningen på eget kapital och vinst per aktie. Styrelsen har även möjlighet att avyttra egna aktier, med avvikelse från aktieägares företrädesrätt, som likvid vid förvärv av bolag eller verksamheter. Bemyndigandet gäller fram till nästa årsstämma.
Under året har 46 100 aktier återköpts för 4,4 MSEK till en snittkurs av 95,82 SEK. Under 2007 återköptes 1 568 675 aktier för 167,3 MSEK till en snittkurs av 106,64 SEK. Vid en extra bo-lagsstämma i oktober 2007 beslutades om indragning av 1 191 775 återköpta aktier genom att bolagets aktiekapital nedsattes med 6 554 762 kronor och 50 öre. Minskningen avsattes till fond för att användas enligt beslut av bolagsstämman. Bolagets bundna ka-pital återställdes genom en fondemission, utan utgivande av nya aktier, om 7 897 166 kronor. Nedsättningen av aktiekapitalet re-gistrerades den 30 oktober 2007. Det totala antalet aktier uppgick den 31 december 2008 till 19 742 915 med ett kvotvärde om 5 kro-nor och 90 öre.
Ägarstruktur
Per den 31 december 2008 uppgick antalet aktieägare i Home Properties till 1 910 (2 065). De utländska ägarna svarade för 1,7 (1,4) procent av ägandet.
home properties aktieägare 31 december 2008
Kapitalandel/röster, % Justerad röstandel1), %
Home Invest AB 40,8 41,7
Choice Capital AB 38,5 39,3
Skandia 3,9 3,9
Magnus & Märta Vahlquist 1,3 1,3
Spar Hotel AB 1,3 1,3
Provobis Invest 1,2 1,3
Mikael Altefelt 0,9 0,9
Robur fonder 0,9 0,9
DnBNOR Bank ASA 0,8 0,8
Nordnet Pensionsförsäkringar 0,6 0,6
Övriga aktieägare 7,7 8,0
Externa ägare 97,9 100,0
Home properties AB 2,1
Totalt 100,0 100,0
1) Röstandel justerad för Home Properties återköpta aktier. Källa: NCSD
Moderbolaget
Verksamheten utgörs av koncerngemensamma funktioner samt av ägande och förvaltning av tre (tre) svenska hotellfastigheter.
Nettoomsättningen under året uppgick till 40,5 (48,0) MSEK.
Resultat före skatt uppgick till 116,3 (277,0) MSEK och resul-tat efter skatt till 126,6 (268,8) MSEK. Totalt bokfört fastighets-värde uppgick till 342,5 (345,1) MSEK. Likvida medel vid årets utgång uppgick till 554,2 (294,7) MSEK. Utöver detta fanns - (299,8) MSEK placerade i räntebärande certifikat och 19,1 (52,3) MSEK i spärrade bankmedel. Moderbolaget innehar ett konver-tibelt skulde brev utställt av Home Capital AB på nominellt 200,0 MSEK. Konverteringsrättens verkliga värde uppgick till nära noll (27, 9) MSEK, netto efter skatt. Investeringarna uppgick till 3,3 (23,0) MSEK.
Händelser efter räkenskapsårets utgång
Förvärvet av Quality Hotel 11 i Göteborg fullföljdes den 1 janua-ri 2009.
Perioden har präglats av fortsatt oro och osäkerhet på världens finansiella marknader. Osäkerhet om hur konjunkturen kommer utvecklas på kort och lång sikt kvarstår.
Bolagsstyrning
Home Properties tillämpar svensk kod för bolagsstyrning från och med den 1 juli 2008. En särskild bolagsstyrningsrapport, som ej
Home Properties tillämpar svensk kod för bolagsstyrning från och med den 1 juli 2008. En särskild bolagsstyrningsrapport, som ej