Innehåll. Välkommen till Home Properties! Affärsidé Att äga och aktivt förvalta fastigheter i Norden.

20 08

Innehåll

VD HAR ORDET 6

Ett aktivt år på en stark hotellmarknad 6

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 8

Ledande position i Norden 8

ÅRET SOM GÅTT 11

AKTIEN 14

EKONOMISK ÖVERSIKT 17

Femårsöversikt 17

MÖJLIGHETER OCH RISKER 18

Känslighetsanalys 19

FINANSIERING 20

DEN NORDISKA HOTELLMARKNADEN 21

Aktörer på hotellmarknaden 22

Kundsegment 23

Marknadsutveckling 24

Trender och utveckling på hotellmarknaden 25

HOTELLMARKNADSSTATISTIK NORDEN 26

VERKSAMHETEN 31

Positionering 32

Fastighetsbeståndet 33

Hotellens storlek och status 34

Investeringar 34

Förvärv och försäljningar 34

Hyresavtalen 40

Förfallostruktur 40

Vakansgrad 40

Förvaltningsverksamheten 40

Hotelldistributörer 41

Fastighetsvärdering 42

Miljöpåverkan 43

Projekt som affär 45

HOME PROPERTIES HOTELLFASTIGHETER 47

Fastighetsförteckning 48

Hotellförteckning 49

ÅRSREDOVISNING 2008 53

Förvaltningsberättelse 54

Resultaträkningar 60, 65

Balansräkningar 62, 67

Förändring i eget kapital 63, 68

Kassaflödesanalyser 64, 69

Redovisningsprinciper och noter 70

Revisionsberättelse 85

BOLAGSSTYRNING 86

Styrelse och revisor 90

Ledande befattningshavare 91

KONCERNEN OCH ORGANISATIONEN 92

DEFINITIONER 94

Välkommen till Home Properties!

Affärsidé

Att äga och aktivt förvalta fastigheter i Norden.

Vår verksamhet

Home Properties är ett nordiskt hotellfastighetsbolag som äger hotellfastigheter i Sverige och Norge. För att ge våra aktieägare en så bra avkastning som möjligt förvaltar vi aktivt våra fastigheter. Vi arbetar långsiktigt med professionella hotell­

operatörer som marknadsför hotellen under starka och välkända varumärken.

Våra omsättningsbaserade hyresavtal får oss att gemensamt arbeta för att öka hotellens omsättning – när det går bra för våra hotelloperatörer går det också bra för oss.

Home Properties är noterat på OMX Nordic Exchange Stockholm AB:s lista för medelstora bolag och äger 23 fastigheter, varav 18 hotellfastigheter och en projektfastighet i Sverige samt fyra hotell­

fastigheter i Norge. Det totala antalet hotellrum uppgår till cirka 2 800. Det bokförda fastighetsvärdet är drygt 3,1 miljarder kronor.

Information från Home Properties

Home Properties har alltid haft som målsättning att löpande och snabbt informera marknaden och våra intressenter om vår verksamhet på ett öppet och tydligt sätt. Vi träffar regelbundet analytiker, kredit- givare och aktieägare. Home Properties har vid flera tillfällen fått olika utmärkelser för informationsarbetet, bland annat i tävlingarna Årets börsbolag och Bästa årsredovisning i fastighetsbranschen. Vår årsredo- visning 2007 vann klassen för medelstora bolag i Stockholmsbörsens tävling Bästa redovisningen.

De tryckta delårsrapporterna och årsredovisningen distribueras till de aktieägare som så önskar ha våra rapporter. De kan även laddas ner i pdf-format på Home Properties hemsida.

Våra pressmeddelanden, inklusive våra delårsrapporter samt bok- slutskommunikén, finns tillgängliga på vår hemsida direkt efter offent- liggörandet och översätts till engelska inom några dagar.

www.homeproperties.se

ToTalavkasTning

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

15 50 100 150 200 250 300

Home Properties (inkl. utdelning) SIX Avkastningsindex

Källa: NASDAQ OMX Kr

09

Nyckeltal

Årsstämma

Aktieägarna hälsas varmt välkomna till Home Properties års stämma onsdagen den 1 april 2009 klockan 17. 00 på Quality Hotel Globe, Arenaslingan 7, Stockholm.

Historik

Diligentias och PriFasts fastighetsport­

följer med totalt 37 hotellfastigheter i Sverige, Norge och Danmark, med cirka 5 700 hotellrum.

I slutet av året förvärvade PriFast Diligentias andel i Home Properties. Kort därefter beslutade en extra bolagsstäm­

ma i PriFast att aktierna i Home Properties skulle över­

föras till aktieägarna i PriFast. Överföringen genomfördes genom att aktieägarna i PriFast fick inlösenaktier i propor­

tion till sitt innehav i PriFast. Inlösenaktierna noterades på Stockholmsbörsen i december.

I mars ersattes inlösenaktierna med aktier i Home Properties.

En inlösenaktie gav en Home Properties­aktie. Aktierna no­

terades på dåvarande O­listan vid Stockholmsbörsen den 15 mars. I maj förvärvades två hotellfastigheter i Sverige, Ibis Stockholm Hägersten och Scandic Bollnäs.

I oktober förvärvades Home Properties första hotellfastighet i Finland, Comfort Hotel Pilotti i Helsingfors/Vanda.

I januari sålde Home Properties Hotel Anglais i Helsingborg. I april förvärvades Comfort Hotel Nouveau i Helsingborg. I oktober förvärvades Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors/Vanda.

REsUlTaT, UTDElning oCH DiREkTavkasTning PER akTiE

1997 1998 1999

Pressmeddelanden 2008

2008–12–19 Beslut vid Home Properties extra bolagsstämma 2008–12–04 Kallelse till Home Properties extra bolagsstämma 2008–11–28 Home Properties förvärvar Quality Hotell 11 2008–10–15 Delårsrapport januari–september 2008 2008–10–07 Home Properties valberedning utsedd 2008–07–14 Delårsrapport januari–juni 2008

2008–07–04 Home Properties utvecklar nytt 400-rums hotell

2008–05–30 Home Properties fullföljer förvärvet av Hotellet 10 och 12 i Visby 2008–05–19 Home Properties bildar projektbolag

2008–05–09 Home Properties förvärvar i Visby 2008–04–28 Delårsrapport januari–mars 2008 2008–04–08 Beslut vid Home Properties årsstämma

2008–03–25 Home Properties löses från kvarstående hyresgarantier 2008–03–10 Kallelse till Home Properties årsstämma

2008–02–21 Home Properties förvärvar på Norra Älvstranden i Göteborg 2008–02–07 Bokslutskommuniké 2007

2008–01–09 Home Properties fullföljer förvärvet av Quality Hotel Mastemyr i Oslo

BokföRT väRDE PER REgion¹⁾ nETToomsäTTning fasTigHETs- vERksamHETEn PER REgion¹⁾

Nyckeltal

I januari sålde Home Properties Hotel Anglais i Helsingborg. I april förvärvades Comfort Hotel Nouveau i Helsingborg. I oktober förvärvades Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors/Vanda.

I augusti förvärvade Home Properties Scandic Malmen i Stockholm.

En genomgripande reno­

vering av Radisson SAS Strand Hotel påbörjades.

Airport Hotel Bonus Inn i Vanda uppgraderades.

Home Properties avyttrade Scandic Trondheim i oktober. I december avyttra­

des Scandic Stavanger och kontorsdelen av Scandic Uplandia i Uppsala. Förhandlingar inleddes med Home Invest AB.

I slutet på januari förvärvade Home Properties 19 hotell­

fastigheter från Home Invest AB. Efter sommaren invig­

des 66 nya rum samt konferensytor på Scandic Kolding i Danmark. Samtidigt avslutades en ombyggnad av Clarion Collection Hotel Savoy i Oslo som gav 13 nya hotellrum.

I december avyttrades Täby Park Hotel, inklusive hotell­

operatörsrörelsen, samt Aronsborgs Konferenshotell.

1) Exklusive projektfastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12.

konCERnEns nYCkElTal

IFRS¹⁾

2008 2007 2006 2005 2004

Resultaträkningar, MSEK

Nettoomsättning 236,7 222,9 209,2 320,2 502,6

varav hyresintäkter 235,1 216,7 200,1 320,2 413,3

Bruttoresultat 203,6 189,6 175,3 263,0 342,9

Andra intäkter och värdeförändringar 36,6 603,0 166,0 778,2 72,9

Rörelseresultat 218,1 768,9 312,2 1 018,0 537,9

Resultat före skatt 118,1 741,0 333,0 905,7 415,8

Resultat kvarvarande verksamheter 116,9 635,0 245,8 1 152,8 –

Resultat avvecklade verksamheter ­ 0,4 66,4 2,9 ­

Resultat efter skatt 116,9 635,4 312,2 1 155,7 402,3

Fastighetsrelaterade

Bokfört värde fastigheter, MSEK 3 129,0 3 357,8 2 557,4 2 243,1 4 248,6

Yta, kvm 172 109 193 708 175 114 159 057 418 422

Antal hotellfastigheter, st 23 22 20 20 57

Antal hotellrum, st 2 798 2 798 2 515 2 387 8 462

Antal projektfastigheter, st 1 1 1 1 –

Direktavkastning fastigheter, % 6,5 6,4 7,1 7,2 7,7

Finansiella

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2²⁾ 3,2²⁾ 35,2 – 4,3

Avkastning på eget kapital, % 6,1 27,4 11,3 51,7 31,5

Soliditet, % 42,7 42,5 55,7 77,6 36,7

Data per aktie, SEK

Resultat efter skatt³⁾ 6,04 31,42 14,33 50,75 17,20

Resultat kvarvarande verksamheter³⁾ 6,04 31,40 11,28 50,62 17,20

Resultat avvecklade verksamheter³⁾ ­ 0,02 3,05 0,13 ­

Res. efter skatt exkl. realisationsres. rörelsefast.³⁾ 6,04 31,42 14,33 50,75 10,68

Nettovinst från den löpande verksamheten⁴⁾ 4,48 4,63 5,02 3,24 5,86

Utdelning 0,00⁵⁾ 3,50 3,50 3,00 5,00

Utdelning i % av nettovinsten ­ 72,0 67,0 92,5 82,5

Information om redovisnings­ och värderingsprinciper framgår av not 2 på sidan 70 och framåt. För definitioner se sidan 94.

1) International Financial Reporting Standards.

2) Exklusive engångseffekter.

3) Resultat efter skatt beräknat på genomsnittligt antal aktier.

4) Resultat före skatt, exklusive värdeförändringar och övriga realisationsresultat belastat med 28 procent schablonskatt beräknat på genomsnittligt antal aktier.

5) Föreslagen utdelning.

anTal HoTEllRUm PER REgion

Hotellet 10 och 12 i Visby

Quality Hotel 11 på Norra Älvstranden i Göteborg förvärvades i december 2008 med tillträde i januari 2009. Fastigheten, tidigare gamla Eriksbergsvarvet, om- vandlades 1993 till hotell samt Eriksbergshallens kongresscenter och består av 15 800 kvm hotell, 9 800 kvm kontor samt Eriksbergshallen om 5 300 kvm.

Projektbolaget PASAB Fastighetsutveckling AB bildades. Företaget ägs av Home Properties och AB Invest AS med 50 procent var.

Ett köpeavtal har ingåtts med Älvstranden Utveckling AB, innebärande uppföran- de av ett hotell med 250 rum på Norra Älvstranden i Göteborg. Projektet kommer att genomföras av PASAB.

Ett köpeavtal har tecknats med Råsta Holding AB, innebärande att ett hotell med 400 rum kommer att uppföras i direkt anslutning till nya Nationalarenan i Solna.

Projektet kommer att genomföras av PASAB.

Home Properties löstes från kvarstående hyresgarantier i samband med en upp- görelse med Norgani Hotels ASA, vilket innebar en positiv resultateffekt om cirka 90 MSEK för Home Properties.

Gotland Visby Hotellet 10 och 12 förvärvades. Fastigheten ligger i anslutning till Clarion Hotel Wisby och kommer efter ombyggnad utgöra en del av Clarion Hotel Wisby som därmed utökar rumskapaciteten med cirka 70 rum.

2008 i sammandrag

2008 har varit ett fortsatt aktivt år för Home Properties med bildandet av PASAB Fastighetsutveckling AB som den enskilt viktigaste händelsen.

Nationalarenan

I april avyttrades Quality Hotel Sønderborg.

I maj förvärvades en företagsgrupp om fem bolag. I juni tecknades avtal om försäljning av 14 respektive 16 hotellfastigheter. Home Properties förvärvade Centralposthuset i Göteborg och ytterligare sex hotellfastig­

heter avyttrades i december.

Bolagets firma ändrades från Capona AB till Home Properties AB och verksamheten breddades. I januari förvärvades Yasuragi Hasseludden i Nacka. I juni avyttrades Hotel Opera i Göteborg och 39,3 procent av aktierna i Rica Hotels ASA förvärvades. I november fattades beslut att dela upp bola­

get i ett fastighetsbolag och ett kapitalförvaltningsbolag.

Dessutom såldes aktierna i Rica Hotels ASA.

I maj ingicks ett markanvis nings avtal med Malmö stad som innebär en möjlighet att förvärva Öresundspaviljongen med tillkommande byggrätt, vilket medför en ny­ och ombyggnadsrätt om cirka 20 000 kvm. I juni förvärvade Home Properties fastigheten Comfort Hotel Jönköping. Projektet Centralposthuset i Göteborg beräknas vara klart 2010 /2011. I december förvärvade Home Properties fastigheten Quality Hotel Mastemyr i Oslo.

Quality Hotel 11

Årets resultat före skatt uppgick till 118,1 (741,0) MSEK och efter skatt till 116,9 (635,4) MSEK.

Resultatet per aktie efter skatt uppgick till 6,04 (31,42) kronor.

Nettoomsättning var 236,7 (222,9) MSEK varav hyresintäkter 235,1 (216,7) MSEK.

Soliditeten uppgick till 43 procent.

2005 2006 2007

Ett aktivt år på en stark hotellmarknad

VD HaR oRDEt

År 2008 kännetecknas för Home Properties vidkommande av fortsatt hög aktivitet både vad gäller projekt och förvärv.

Hyresintäkterna för jämförbara fastig heter ökade under året med 2,4 procent och bruttoresultatet med 1,2 procent. Året avslutades med att vi förvärvade en fastighet i Göteborg för cirka 600 mil­

joner kronor.

Projekt och transaktioner

Under ett antal år har vi satsat på att utveckla bolaget genom oli­

ka typer av projekt i våra befintliga fastigheter. Vi har till exem­

pel investerat i bergvärmeanläggningar på Yasuragi Hasseludden och på Stenugnsbaden Yacht Club, satsningar som minskat olje­

förbrukningen med 90 procent. Vi har samtidigt skapat stora framtida projektmöjligheter, exempelvis Centralposthuset och Nationalarenan.

För att genomföra dessa projekt så effektivt och bra som möj­

ligt bestämde vi oss för att söka en partner med unika projekt­

ledaregenskaper. Detta skedde genom att vi under året skapade PASAB Fastighetsutveckling AB tillsammans med AB Invest AS, ett bolag som ägs av bland annat Arthur Buchardt. Han har se­

dan 1991 drivit och genomfört ett antal hotell projekt varav det senaste är Clarion Hotel Sign på Norra Bantorget i Stockholm.

Genom PASAB ska vi utveckla sju stora projekt, varav tre är under produktion. Dessa är Centralposthuset i Göteborg, Nationalarenan i Solna och Gardermoen, Oslo, ett hotell vid Gardermoens flygplats.

Centralposthuset ska utvecklas till ett högklasshotell, under varumärket Clarion, med 550 rum, konferensytor, kongressmöj­

lighet, restauranger, spa, gym m.m. Nationalarenan i Solna ska bli ett Quality hotell med 400 rum och restauranger samt konferens­

ytor. Gardermoen blir ett högeffektivt Comfort hotell med 300 rum beläget i anslutning till Clarion Hotel Gardermoen.

På Yasuragi Hasseludden har vi fortsatt att utveckla anlägg­

ningen. Butiken, receptionen och lobbyn har byggts om och vi har anlagt en japansk trädgård. Vi har även installerat en ny ven­

tilationsanläggning vilket avsevärt förbättrat inomhusmiljön för hotellets gäster.

SYC, Stenungsbaden Yacht Club, går in i slutskedet genom skapandet av en wellnessdel, som blir sista delen i omvandlingen av hela anläggningen till ett hotell i Newport­stil.

Quality Hotel Globe avslutades efter två år som projekt. Det som varit roligt och utmanande med detta projekt är att sam­

tidigt som vi skapade 40 nya rum och byggde på en hel våning så fortsatte verksamheten att gå på högvarv. Det här är ett bra och tydligt exempel på hur viktigt det är att fastighetsägare och hyres gäst arbetar tillsammans och att hotellet har möjlighet att fortsätta med sin dagliga drift av hotellverksamheten.

Dessa projekt som vi driver i egen regi, är samtliga offensiva satsningar som genomförts under goda år så att anläggningarna ska vara färdigställda, fräscha och attraktiva när tiderna blir säm­

re. Totalt har vi i dessa projekt satsat cirka 150 miljoner kronor.

Under året har vi köpt fyra fastigheter för cirka 700 mil­

joner kronor. Dessa är Norra Älvstranden i Göteborg och Nationalarenan i Solna som båda såldes vidare till det av oss delägda projektbolaget PASAB. Vidare förvärvade vi fastighe­

ten Gotland Visby Hotellet 10 och 12 som ligger i direkt an­

slutning till vårt hotell Clarion Hotel Wisby. Fastigheten ska byggas om och bli en del av Clarion Hotel Wisby som där­

med får 70 nya hotellrum. Året avslutades med att vi förvärvade Quality Hotel 11, en fantastisk fastighet med 260 hotellrum och Eriksbergshallens kongresscenter samt knappt 10 000 kvadrat­

meter kontor på Norra Älvstranden precis vid Göta älv.

Home Properties omvärld och marknader

De marknader som vi i dagsläget befinner oss på, storstäder i Sverige och Norge, har under stora delar av året utvecklats po­

sitivt. I slutet av året kunde vi dock notera en nedgång i belägg­

ningen samtidigt som det genomsnittliga priset fortsatte att sti­

ga. Tillsammans resulterade det i en fortsatt positiv RevPAR­

utveckling, det vill säga genomsnittlig intäkt per hotellrum.

Andra halvan av 2008 har annars präglats av oron på kredit­

marknaden och den påföljande lågkonjunkturen. Finansiella institutioner har fått problem, regeringar har presenterat stöd­

paket, och stora varsel har lagts med arbetslöshet som följd.

Att i dessa tider se hur hotellmarknaden har fortsatt att ut­

vecklas med ett positiv RevPAR är därför särskilt glädjande. En viktig förklaring till denna utveckling är att de stora hotellked­

jorna idag är starka och professionella och väl medvetna om ris­

kerna med priskrig. Branschen har sedan krisen på 90­talet för­

stått hur viktigt det är att hålla priserna på en bra nivå även om detta medför att beläggningen kan komma att sjunka. Det här innebär att när beläggningen sedan vänder upp så sker det från en, förhoppningsvis, bibehållen prisnivå.

Vad det gäller ny kapacitet på marknaden kan jag konstate­

ra att allt fler projekt läggs på is och att inte många nya tillkom­

mer. Det här är bra för det visar att ny kapacitet drivs av markna­

den och branschen och inte av skäl som inte är kommersiella och ekonomiskt sunda.

Finansiell styrka

Under 2008 uppgick nettoomsättningen till 236,7 ( 222,9) mil­

joner kronor och bruttoresultatet till 203,6 (189,6) miljoner kro­

nor, en ökning med 6,2 procent respektive 7,4 procent jämfört

med föregående år. Resultatet efter skatt uppgick till 116,9 (635,4) miljoner kronor, vilket motsvarar ett resultat om 6,04 (31,42) kronor per aktie.

Vi har under många år förvissat oss om att vi ska ligga på en bra soliditet och räntetäckningsgrad. Idag har vi en soliditet på cirka 43 procent och en räntetäckningsgrad exklusive engångs­

effekter på 2,2 gånger vilket klart är över våra mål. Våra fastig­

heter värderas till 3 129 miljoner kronor, vilket ger en direktav­

kastning på cirka 6,5 procent.

Framtiden

Home Properties kommer att fortsätta att utvecklas positivt även under kärvare tider. Jag är övertygad om att välordnade och väl­

skötta bolag alltid kan göra bra affärer, både i hög­ och i lågkon­

junkturer.

2008 har verkligen varit ett ytterligheternas år. Det började med att världsekonomin fortsatte att visa styrka och de svenska bolagen levererade rekordresultat. Råvarupriserna skjöt i höj­

den med högre inflation och högre räntor som följd. Få lyssna­

de på den som sa att inga träd växer till himlen. Så småningom började kreditmarknadskrisen komma smygande för att full­

ständigt explodera under hösten. Jag är övertygad om att kredit­

marknadens värsta kris är över och att systemet är under stabili­

sering. Jag är också övertygad om att 2009 kommer att bli ett år då vi kavlar upp skjortärmarna och jobbar oss igenom olika ut­

maningar.

Under 2009 ska vi fortsätta att utveckla bolaget dels genom fortsatta projekt, både egna och i PASAB:s regi samt genom bra förvärv. Vi kommer inte att tveka om att genomföra en affär om alla våra grundkrav är uppfyllda: rätt läge, rätt produkt och rätt kalkyl. Vår koncentration av fastighetsbeståndet till storstads­

regioner ska fortsätta eftersom det är här som vi uppnår den hög­

sta beläggningen och den starkaste intjäningen.

Vi kommer att se sämre tider 2009 än 2008 men ingen vet hur mycket sämre. Vad jag dock vet är att Home Properties har rustat sig för detta under 2008, vi är både välkonsoliderade och vältrimmade och inga utmaningar kommer att vara för små eller för stora för oss. Vi är helt enkelt redo.

Stockholm den 27 januari 2009

Clas Hjorth, Verkställande direktör

VD HaR oRDEt

Vår koncentration av fastighets-

beståndet till storstadsregioner

ska fortsätta eftersom det är

här som vi uppnår den högsta

beläggningen och den starkaste

intjäningen.

Home Properties äger och förvaltar 23 fastigheter, varav 22 ho­

tellfastigheter med tillsammans 2 800 hotellrum och en projekt­

fastighet. Det bokförda fastighetsvärdet uppgår till cirka 3,1 mil­

jarder kronor. Fastigheterna är belägna i Sverige och Norge. Home Properties är noterat på OMX Nordic Exchange Stockholm AB:s lista för medelstora bolag under beteckningen HOPR.

Home Properties företagsledning och styrelse har även bred kunskap och stor erfarenhet av andra slags fastigheter än hotell­

fastigheter. Det gör att Home Properties kan förvärva och förvalta andra typer av fastigheter som bedöms som intressanta och utveck­

lingsbara. Bedömningen ska bland annat baseras på att fastighe­

terna ligger strategiskt i anslutning till befintliga hotellfastigheter, att de kan konverteras till hotellfastigheter eller att de på annat sätt bedöms som intressanta att utveckla och förädla med inriktning på att skapa långsiktig värde tillväxt. På samma sätt som för hotell­

fastigheter ska andra typer av fastigheter vara belägna på långsik­

tigt uthålliga marknader i Norden samtidigt som förvaltningen av dessa ska vara aktiv.

Den positiva utvecklingen av våra hyresintäkter och rörelse­

resultat ser vi som ett bevis på att vi har en framgångsrik affärsidé och väl fungerande strategier.

Ledande position i Norden

affärsidé, mål och strategier

NETTOOMSÄTTNING FASTIGHETSVERKSAMHETEN

Affärsidé

Att äga och aktivt förvalta fastigheter i Norden.

En av grundpelarna i Home Properties affärsidé är att äga ho­

tellfastigheter som är belägna på långsiktigt uthålliga marknader i Norden. Hotellmarknaderna i Sverige, Norge, Danmark och Finland liknar varandra och kännetecknas av stabilitet och säker­

het. Hotellgästerna är till cirka 80 procent inomnordiska, vilket gör att variationer i det internationella resandet får begränsad ef­

fekt på den nordiska hotell näringen.

En annan grundpelare är den aktiva förvaltningen. Att för­

valta aktivt tar sig olika uttryck i verksamheten. Bland annat ser vi till att våra hyresgäster är professionella hotelloperatörer som marknadsför hotellen under starka och välkända varumärken. Vi är noga med att rätt varumärke kopplas till rätt hotellfastighet.

En förutsättning för en aktiv förvaltning är ett nära och lång­

siktigt samarbete med hotelloperatörerna. Vi tecknar därför långa och omsättningsbaserade hyresavtal, där båda parter vinner på att hotellen får en ökad omsättning. Denna form av hyresavtal leder till gemensamma ansträngningar att på bästa sätt förvalta och an­

passa hotellfastigheterna. Vi arbetar endast med hotelloperatörer som är så finansiellt starka att de kan driva framgångsrik hotell­

verksamhet även i konjunkturnedgångar.

Övergripande verksamhetsmål

Att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden.

Att vara ledande betyder bland annat att våra medarbetare ska besitta en kunskap, en vilja och en initiativkraft som gör Home Properties till den mest kompetenta hyresvärden för våra hotell­

operatörer och övriga hyresgäster. Detta innebär hårt arbete och vi måste vara lyhörda och ha en tät dialog med operatörerna för att utveckla hotellen så att de motsvarar hotellgästernas förvänt­

ningar. Bara på detta sätt kan hotelloperatörerna öka sin omsätt­

ning, något som i sin tur leder till ökade hyresintäkter för Home Properties.

Som ledande aktör deltar vi i branschens utveckling, bland an­

nat genom information till olika intressenter för att öka förståel­

sen för branschen och dess förutsättningar.

Vår aktivitet på hotellmarknaden och vårt målmedvetna arbete att ta position som det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden innebär att inget intressant fastighetsobjekt kommer ut till försälj­

ning utan att Home Properties kontaktas.

Finansiella mål

Att avkastningen till aktieägarna ska vara högre än avkastningen på andra jämförbara placerings- alternativ sett över en konjunkturcykel.

Under 2008 sjönk Home Properties börskurs med ­55 (+12) procent och aktiens totalavkastning med ­53 (+16) procent. Sedan börs­

introduktionen i december 1998 har totalavkastningen uppgått till 290 procent. Under samma period har SIX Avkastningsindex stigit med 39 procent.

I diagrammen nedan visas utvecklingen för Home Properties­

aktiens börskurs sedan introduktionen i december 1998 jämfört med SIX Generalindex och Carnegies Real Estate Index. Dessutom visas utvecklingen för aktiens totalavkastning, det vill säga Home Properties börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning, jämfört med SIX Avkastningsindex.

98 00 01 02 03 04 05 06 07 08

15 20 40 60 80 100 120 140 160

Källa: NASDAQ OMX Home Properties

SIX Generalindex Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl. efteranm.)

2 4 6 8 10

000 000 000 000 000 Antal

09 Kr

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

15 50 100 150 200 250 300

Home Properties (inkl. utdelning) SIX Avkastningsindex Källa: NASDAQ OMX Kr

09

affärsidé, mål och strategier

TOTAlAVKASTNING Börskurs

SOlIdITET RÄNTETÄcKNINGSGRAd

Att soliditeten långsiktigt ska uppgå till cirka 30 procent och räntetäckningsgraden lägst ska vara 1,5 gånger, baserat på nuvarande sammansättning av fastighetsbestånd och ränteläge.

Sedan 1998 har soliditeten överstigit 30 procent och räntetäck­

ningsgraden varit högre än 1,5 gånger.

affärsidé, mål och strategier

Strategier

Home Properties äger och förvaltar aktivt fastigheter på den nor­

diska hotellmarknaden. För att nå våra mål arbetar vi efter strate­

gier som är indelade i två grupper; Strategier för fastighetsbestån­

det och Strategier för aktiv förvaltning.

strategier för fastighetsbeståndet

Fastighetsportföljen ska koncentreras till storstads- regioner och regionstäder i Norden.

Huvuddelen av Home Properties hotellfastigheter ligger i storstads­

regioner och regionstäder i Sverige och Norge. Förutsättningarna för hotelloperatörsverksamhet i större städer är generellt sett bättre, med högre beläggningsgrad och rumspriser, än för riks­

genom snitt et i respektive land. Av årets totala hyresintäkter kom 84 procent från hotellfastigheter belägna i storstads regioner och regionstäder .

På den specifika orten ska hotellfastigheten vara lokaliserad till citylägen, vid företagsbyar, i närhet av flygplatser eller vid strategis­

ka infarter med goda förbindelser till city, flyg och tåg. Dessa lägen attraherar både affärs­, konferens­ och fritidsgäster samt grupp­

resenärer.

Övriga fastigheter ska också koncentreras till storstäder och regionstäder eftersom det är på dessa attraktiva marknader som fastig heterna har den värdemässigt säkraste utvecklingen. Det be­

ror framförallt på färre vakanser, högre hyror, en högre tillväxt samt en större efterfrågan.

Hotellfastighetsbeståndet ska bestå av större hotell med minst 100 hotellrum och ligga i segmentet mellan- till högklass.

Av Home Properties 2 798 hotellrum finns 66 procent i hotell­

fastigheter med fler än 100 hotellrum. Samtliga hotell ligger i seg­

mentet mellan­ till högklass. Detta segment efterfrågas av de flesta kategorier av hotellgäster i Norden.

Home Properties ska delta aktivt i omstruktureringen av hotellfastighetsmarknaden och utnyttja möjligheter till lönsamma strukturaffärer.

När vi utvärderar potentiella förvärv är långsiktig lönsamhet och möjlighet till förädling av hotellet de viktigaste variablerna. Home Properties har sedan 1999 förvärvat 30 hotellfastigheter och två projektfastigheter med ett sammanlagt fastighetsvärde om cirka 3,4 miljarder kronor. Fastigheterna passar väl in i våra strategier och har på ett positivt sätt bidragit till Home Properties goda resultat­

utveckling. Under samma period har 45 hotellfastigheter avyttrats för cirka 4,3 miljarder kronor.

Home Properties ska kontinuerligt förbättra fastigheternas miljöanpassning.

Vi arbetar tillsammans med hotelloperatörerna för att förbätt­

ra hotellfastigheternas miljöanpassning och främja en inriktning mot långsiktiga miljömål, enligt FN:s miljödeklaration Agenda 21. Detta sker främst vid val av teknik och byggnadsmaterial i ho­

tellfastigheterna.

Övriga fastigheter ska också kontinuerligt förbättras och anpas­

sas till de miljökrav som samhället ställer idag.

strategier för aktiv förvaltning

Hotellen ska drivas av professionella hotelloperatörer och marknadsföras via hotelldistributörer med starka och välkända varumärken.

Verksamheten i Home Properties hotellfastigheter drivs av mark­

nadens mest professionella hotelloperatörer kopplade till välkända varumärken. Detta säkerställer en långsiktigt stark intjänings­ och hyresbetalningsförmåga.

Omsättningsbaserade hyresavtal ska utgöra basen i de ekonomiska mellanhavandena med hotelloperatörerna.

Hotellhyresintäkterna i Home Properties kommer från omsätt­

ningsbaserade hyresavtal. Omsättningsbaserade hyresavtal inne­

bär att hyran utgör en procentuell andel av hotelloperatörens om­

sättning. Home Properties och hotelloperatören har därmed sam­

ma ekonomiska incitament att genomföra investeringar för att öka hotellets omsättning. Detta i sin tur ökar Home Properties hyres­

intäkter.

Nära och långsiktiga samarbeten ska upprätthållas med hyresgästerna.

Hyresgästerna i Home Properties övriga fastigheter ska ut göras av professionella och framgångsrika aktörer med god hyres­

betalningsförmåga som efterfrågar funktionella lokaler med hög standard. Nära och långsiktiga samarbeten prioriteras eftersom det är både resurskrävande och kostsamt att som hyresgäst lämna en lokal och som fastighetsägare att anpassa och hyra ut lokalen till nya hyresgäster.

Hyresavtal som tecknas med hotelloperatörerna löper vanligt­

vis på mellan 15 och 20 år. Nuvarande hyresavtal med operatörer­

na har en genomsnittlig löptid på 11 år. Det skapar ett långsiktigt engagemang i hotelloperatörernas verksamhet och vi planerar till­

sammans hur hotellen ska utvecklas. På så vis skapas en produkt som kontinuerligt marknadsanpassas och där hotellfastighetens möjligheter tas tillvara på bästa sätt. Tillsammans med hotellope­

ratörerna skapar Home Properties på så sätt förutsättningar för att optimera hotellens omsättning.

Året som gått

2008 har varit ytterligare ett aktivt år för Home Properties, med bildandet av PASAB Fastighetsutveckling AB som den

enskilt viktigaste händelsen.

2008 ett bra år

2008 har varit ytterligare ett bra år för Home Properties.

Hotellkonjunkturen i Norden utvecklades lokalt sett positivt un­

der 2008, dock inte lika positivt som under 2007. Slutet av 2008 har präglats av stor oro och osäkerhet på världens finansiella mark­

nader, vilket har medfört en allmän försiktighet och osäkerhet om hur konjunkuren kommer att utvecklas på kort och lång sikt. De marknader som Home Properties valt att befinna sig på, storstä­

der och regionstäder i Sverige och Norge, är bland de starkaste i Norden vilket bland annat visat sig i att vi har en positiv utveck­

ling jämfört med föregående år.

Säkerhet och låg risk

Home Properties är noterat på Stockholmsbörsen och som sådant följs och granskas bolaget av externa analytiker hos banker och fondkommissionärer.

Informationsgivning är ett prioriterat område för Home Properties och ska kännetecknas av snabbhet, öppenhet och tyd­

lighet. Ledord för bolagets förvärv är säkerhet och försiktighet.

Årets projekt och förvärv har samtliga genomförts i enlighet med Home Properties krav på låg risk.

ett samarbete för att utveckla och genomföra både befintliga och nya hotellfastighetsprojekt. PASAB ägs av parterna med 50 procent var.

AB Invest AS ägs av Arthur och Anders Buchardt.

Sju projekt har tillförts PASAB med dotterbolag, varav fyra från Home Properties. Projekten är Centralposthuset i Göteborg, Öresundspaviljongen i Malmö, Norra Älvstranden i Göteborg, Hyllie i Malmö, Nationalarenan i Solna, Gardermoen i Oslo och Kastrup i Köpenhamn. Totalt omfattar projekten cirka 2 400 rum som beräknas färdigställas under de närmaste fem åren och kom­

mer att hyras ut till Choice Hotels Scandinavia.

Arthur Buchardt har under de senaste 18 åren framgångsrikt ut­

vecklat ett antal hotellfastighetsprojekt, nu senast Clarion Hotel Sign vid Norra Bantorget i Stockholm.

året som gått

PASAB Fastighetsutveckling bildas

Home Properties AB och AB Invest AS har genom det gemensamt ägda projektbolaget PASAB Fastighetsutveckling AB (PASAB) inlett

2008

Året som gått

Ekologisk frukost på alla Choice hotell.

Spektakulära byggnader och nytänk. PASAB Fastighetsutveckling AB bildas.

2008 har varit ytterligare ett aktivt år för Home Properties, med bildandet av PASAB Fastighetsutveckling AB som den enskilt viktigaste händelsen.

De är försiktigare än de flesta tror och de vet vad de gör.”

Anders Daag, analytiker på Swedbank

Spektakulära byggnader och nytänk

Framtidens hotell bygger på nytänkande och framtidstro. Det är därför Home Properties genom PASAB, bygger något helt nytt som ingen annan har skapat tidigare: hotell och spa­anläggningen Lernacken vid Öresundsbron i Malmö.

Det vinnande arkitektförslaget presenterades i januari 2008 och är framtaget av norska Space Group.

Samarbetet med Arthur Buchardt ser jag som mycket positivt. Han har vi- sat stor skicklighet i att driva projekt.

PASAB får genom detta samarbete både tillgång till befintliga och nya projekt.”

Clas Hjorth, vd Home Properties

året som gått

2009

2008 ett bra år.

Miljöcertificering av samtliga Choice hotell.

Vi måste vara modiga och tänka annor lunda när det gäller Sveriges frontlinje mot kontinenten.”

Petter A Stordalen, styrelseordförande i Home Properties och ägare till Choice Hotels Scandinavia

juli augusti september oktober november december

Förvärv i Göteborg

Quality Hotel 11 på Norra Älvstranden i Göteborg förvärvades i december. Tillträdet till fastigheten ägde rum i januari 2009.

Fastigheten, tidigare gamla Eriksbergsvarvet, omvandlades 1993 till hotell samt Eriksbergshallens kongresscenter och består av 15 800 kvm hotell, 9 800 kvm kontor samt Eriksbergshallen om 5 300 kvm.

Citaten är hämtade ur artiklar i följande publikationer: Bokningsbolaget – Tid för konferens, Pressmeddelande Home Properties, Punkt.se Öresund, Privata Affärer och byggvarlden.se.

Nytt hotell i Solna.

Förvärvet är väldigt strategiskt och hotellet kommer att ligga i ett av Stockholmsregionens mest expansiva och dynamiska områden.”

clas hjorth, Vd home Properties

Vi vill tilltala våra gäster och deras förnuft genom vår utpräglade känsla för service och vårt samhällsansvar, exempelvis genom en väl genomtänkt miljöfilosofi.”

Petter A Stordalen, styrelseordförande i Home Properties och ägare till Choice Hotels Scandinavia

Arkitekterna tänker nytt och annorlunda och anläggningen är i hög grad miljöanpassad. Hotellet kommer bland annat att an­

vända återvärmningen från havet. Ett annat exempel är att taket kommer att vara täckt av växtlighet, vilket leder till att värmen i glasbyggnaden dämpas.

Choice Hotels först med miljöcertifiering

Under 2008 har sex Choice­hotell certifierats och resterande hotell certifieras under 2009. Som första hotellkedja i världen har Choice Hotels Scandinavia bestämt sig för att miljöcertifiera hela hotell­

kedjan efter ISO 14001­standard.

Ekologisk frukost på alla Choice-hotell

Från och med den 1 februari 2008 erbjuder vår största hyresgäst Choice Hotels Scandinavia ekologisk frukost på alla hotell i Norden.

Quality Hotel 11 förvärvades.

Gästerna ges därmed möjlighet till en sundare livsstil som även är bättre för miljön.

Nytt hotell i Solna

Home Properties tecknade i juli avtal med Råsta Holding om för­

värv av mark med tillkommande byggrätt om cirka 18 000 kvm i direkt anslutning till nya nationalarenan, Swedbank Arena, som ska byggas i Solna. Projektet har överlåtits till PASAB. Formgivare är Bau Arkitekter.

Hotellet ska innehålla cirka 400 rum, bankettsal för 2 000 per­

soner, 27 möteslokaler, restaurang, bar samt spa/relax­avdelning på takvåningen. Hotellet beräknas stå klart år 2012.

Home Properties är noterat på listan för medelstora bolag vid OMX Nordic Exchange Stockholm AB under beteckningen HOPR. Varje aktie i Home Properties berättigar till en (1) röst.

En börspost består av 100 aktier. Home Properties hade inga ut­

färdade optioner eller konvertibla skuldebrev per den 31 december 2008. Home Properties­aktiens genomsnittliga omsättning under 2008 uppgick till 2 200 aktier per dag.

Vid en extra bolagsstämma den 18 oktober 2007 beslutades att minska bolagets aktiekapital med 6 554 762 kronor och 50 öre ge­

nom indragning av 1 191 775 återköpta aktier. Syftet var att öka ut­

rymmet för ytterligare återköp. För att möjliggöra ett snabbt in­

dragningsförfarande beslutades vidare att återställa aktiekapitalet genom en fondemission utan utgivande av nya aktier. Det inne­

bar att bolagets aktiekapital ökades med 7 897 166 kronor samti­

digt som bolagets fria egna kaptial minskades med motsvarande belopp. Det nya kvotvärdet av bolagets aktier uppgår därefter till 5 kronor och 90 öre.

Under 2007 utskiftades dotterbolaget Home Capital. Under 2007 hade Home Invest AS förvärvat 90 procent av rösterna och och ett tvångsinlösenförfarande har avslutats under 2008.

Återköp av egna aktier

Årsstämman 2008 gav styrelsen ett bemyndigande att fatta beslut om att fram till nästa årsstämma förvärva högst 10 procent av bo­

lagets aktier. Årsstämman beslöt vidare att avyttring av bolagets egna aktier som likvid i samband med förvärv skulle medges.

Under 2008 återköptes 46 100 aktier för 4,4 MSEK till en snitt­

kurs av 95,82 kronor. Under 2007 återköptes 1 568 675 aktier för 167,3 MSEK till en snittkurs av 106,64 kronor. Under 2007 drogs 1 191 775 återköpta aktier in. Per den 31 december 2008 uppgick Home Properties totala antal aktier till 19 742 915.

Home Properties starka ekonomiska ställning innebär att bo­

laget har möjlighet att göra ytterligare lönsamma förvärv. Dessa förvärv matchas i sin tur mot alternativet att återköpa egna aktier.

AKTIEKAPITAlETS FÖRÄNdRING

År Händelse Förändring av antalet aktier Antal aktier Kvotvärde Förändring av aktiekapital Totalt aktiekapital

1997 Bolaget bildades – 100 000 10,00 1 000 000 1 000 000

1998 Split 2:1 100 000 200 000 5,00 – 1 000 000

1998 Nyemission 19 840 046 20 040 046 5,00 99 200 230 100 200 230

2002 Indragning –1 044 100 18 995 946 5,00 – 5 220 500 94 979 730

2004 Nyemission 6 000 000 24 995 946 5,00 30 000 000 124 979 730

2005 Indragning – 2 223 100 22 772 846 5,00 –11 115 500 113 864 230

2006 Indragning –1 838 156 20 934 690 5,00 – 9 190 780 104 673 450

2006 Fondemission – 20 934 690 5,50 10 467 345 115 140 795

2006 Split 2:1 20 934 690 41 869 380 2,75 – 115 140 795

2007 Indragning – 20 934 690 20 934 690 2,75 – 57 570 397 57 570 397

2007 Fondemission – 20 934 690 5,50 57 570 397 115 140 795

2007 Indragning –1 191 775 19 742 915 5,50 – 6 554 762 108 586 033

2007 Fondemission – 19 742 915 5,90 7 897 166 116 483 199

aktien

Aktien

HOME PROPERTIES AKTIEÄGARE 31 dEcEMbER 2008

Kapitalandel /röster, % Justerad röstandel¹⁾, %

Home Invest AB 40,8 41,7

Choice Capital AB 38,5 39,3

Skandia 3,9 3,9

Magnus & Märta Vahlquist 1,3 1,3

Spar Hotel AB 1,3 1,3

Provobis Invest 1,2 1,3

Mikael Altefelt 0,9 0,9

Robur fonder 0,9 0,9

DnBNOR Bank ASA 0,8 0,8

Nordnet Pensionsförsäkringar AB 0,6 0,6

Övriga aktieägare 7,7 8,0

externa ägare 97,9 100,0

Home Properties AB 2,1 –

totalt 100,0 100,0

Återköpen av egna aktier ska därför ses som ett alternativ och kom­

plement till direkta förvärv för att justera bolagets kapitalstruktur.

I valet av investeringsalternativ prioriteras alltid aktieägarnas lång­

siktiga avkastning.

Ägarstruktur

Per den 31 december 2008 uppgick antalet aktieägare i Home Properties till 1 910 (2 065). De utländska ägarna svarade för cirka 1,7 (1,4) procent av ägandet i Home Properties.

Aktiekapital

Aktiekapitalet i Home Properties uppgår till 116,5 MSEK, mot­

svarande 19 742 915 aktier. Varje aktie har ett kvotvärde om 5,90 kronor.

1) Röstandel justerad för Home Properties återköpta aktier. Källa: NCSD

aktien

dATA PER AKTIE

2008 2007 2006 2005 2004

Resultat efter skatt¹⁾, SEK 6,04 31,42 14,33 50,75 17,20 Res. kvarvarande verksam.¹⁾, SEK 6,04 31,40 11,28 50,62 17,20 Resultat efter skatt exklusive realisa-

tionsresultat rörelsefastigheter¹⁾, SEK 6,04 31,42 14,33 50,75 10,68 Nettovinst från den löpande

verksamheten¹⁾, SEK 4,48 4,63 5,02 3,24 5,86

Kassaflöde^{1, 2)}, SEK 4,98 5,18 6,99 – 4,23 7,96

Utdelning, SEK 0,00³⁾ 3,50 3,50 3,00 5,00

Utdelning i % av nettovinsten 0,00 72,0 67,0 92,5 82,5 Eget kapital⁴⁾, SEK 99,20 98,57 130,59 121,71 74,7 Fastigheternas bokförda värde⁴⁾, SEK 161,96 173,39 122,16 98,50 186,6

Börskurs, SEK 41,80 92,75 83,00⁵⁾ 123,50 94,75

Direktavkastning, % - 3,8 4,2 2,4 5,3

P/E-tal 6,9 3,0 5,8 2,4 5,5

P/CE-tal 9,0 13,9 8,9 4,7 6,2

Ebdit-multipel 9,6 18,6 7,1 7,6 9,0

Antal aktier, milj.

Genomsnittligt antal, utestående 19,3 20,2 21,8 22,8 23,4 Totalt antal, exklusive återköpta 19,3 19,4 20,9 22,8 22,8

Totalt antal 19,7 19,7 20,9 22,8 25,0

Information om redovisnings- och värderingsprinciper framgår av not 2 på sidan 70 och framåt.

För definitioner se sidan 94.

1) Beräknat på genomsnittligt antal aktier.

2) Kassaflöde före förändring av rörelsekapital.

3) Föreslagen utdelning.

98 00 01 02 03 04 05 06 07 08

15 20 40 60 80 100 120 140 160

Källa: NASDAQ OMX Home Properties

SIX Generalindex Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl. efteranm.)

2 4 6 8 10

000 000 000 000 000 Antal

09 Kr

bÖRSKuRS

99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

15 50 100 150 200 250 300

Home Properties (inkl. utdelning) SIX Avkastningsindex

Källa: NASDAQ OMX Kr

09 TOTAlAVKASTNING

Antal Andel av alla Antal Andel av Antal aktier aktieägare aktieägare, % aktier alla aktier, %

1–500 1 418 74 214 523 1

501–1 000 214 11 181 241 1

1 001–2 000 127 6 209 403 1

2 001–5 000 88 4 304 648 2

5 001–10 000 29 2 219 686 1

10 001–20 000 13 1 177 715 1

20 001–50 000 9 1 231 542 1

50 001–100 000 0 0 0 0

100 001– 12 1 18 204 157 92

totalt 1 910 100 19 742 915 100

Källa: VPC och Bolagsverket ÄGARSTRuKTuR STORlEKSFÖRdElAd 31 dEcEMbER 2008

4) Beräknat på utestående antal aktier.

5) Exklusive inlösenaktien i Home Capital.

Aktiens utveckling

Under 2008 sjönk Home Properties börskurs med ­55 (+12) pro­

cent. Under samma period sjönk SIX Generalindex med ­42 (­7) procent och Carnegie Real Estate Index med ­27 (­23) procent.

Under året var aktiens totalavkastning, det vill säga Home Properties börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning på 0,00 (3,50) kronor, ­53 (+16) procent. Under samma period sjö­

nk SIX Avkastningsindex med ­39 (­3) procent.

I diagrammen nedan visas utvecklingen för Home Properties­

aktiens börskurs sedan introduktionen i december 1998 jämfört med Carnegies Real Estate Index och SIX Generalindex. Dessutom visas utvecklingen för aktiens totalavkastning jämfört med SIX Avkastningsindex.

FÖRdElNING AV AKTIEÄGANdET

aktien

Utdelningspolicy och utdelning

Styrelsens mål är att utdelningen till aktieägarna ska uppgå till lägst 70 procent av nettovinsten från den löpande verksamhe­

ten. Utdelningen under enskilda år kan dock komma att varie­

ra beroen de på läge i konjunkturcykeln, koncernens resultat och finansiella ställning samt investeringsmöjligheter.

Styrelsen föreslår en utdelning om 0,00 ( 3,50) kronor per aktie. Som skäl till detta anförs bland annat den mycket svåra situa tion som råder på kreditmarknaderna med bland annat sto­

ra problem med både nyupplåning och refinansiering för företag.

Vidare står bolaget för stora investeringar genom sina projekt­

engagemang.

Analytikerförteckning

Home Properties verksamhet följs av ett antal fondkommissio­

närer, vilka kontinuerligt analyserar och kommenterar bolagets uveckling och resultat.

ANAlYTIKER SOM KONTINuERlIGT FÖlJER HOME PROPERTIES

Fondkommissionär Analytiker Telefon

ABG Sundal Collier Jonas Andersson + 46 8 566 286 00

D. Carnegie Fredrik Skoglund + 46 8 676 88 00

Hagströmer & Qviberg Olof Nyström + 46 8 696 17 00

Handelsbanken Tobias Kaj + 46 8 701 80 16

Swedbank Markets Andreas Daag + 46 8 585 916 24

2008 2007 2006 2005 2004 resultaträkningar¹⁾, msek

Nettoomsättning 236,7 222,9 209,2 320,2 502,6

Rörelsens kostnader -33,1 – 33,3 – 33,9 – 57,1 –159,7

Bruttoresultat 203,6 189,6 175,3 263,0 342,9

Andra intäkter och värdeförändringar 36,6 603,0 166,0²⁾ 778,2 72,9 Administrationskostnader -22,1 – 23,7 – 23,8 – 23,3³⁾ – 30,4⁴⁾

Övriga externa kostnader⁵⁾ - – – 5,3 – –

Realisationsresultat rörelsefastigheter - – – – 152,5

rörelseresultat 218,1 768,9 312,2 1 018,0 537,9

Finansnetto -98,9 – 28,3 20,7⁶⁾ –112,2⁷⁾ –122,1

Resultat från andelar i intresseföretag⁸⁾ -1,1 0,5 0,1 – –

resultat före skatt 118,1 741,0 333,0 905,7 415,8

Skatt -1,2 –106,1 – 87,2 247,1 –13,5

resultat kvarvarande verksamheter 116,9 635,0 245,8 1 152,8 -

Resultat avvecklade verksamheter - 0,4 66,4 2,9 –

resultat efter skatt 116,9 635,4 312,2 1 155,7 402,3 Balansräkningar⁹⁾, msek

Tillgångar

Fastigheter¹⁰⁾ 3 129,0 3 357,8 2 557,4 2 243,1 4 248,6

Finansiella anläggningstillgångar 736,5 458,1 295,6 300,9 68,9 summa anläggningstillgångar 3 865,5 3 815,9 2 853,0 2 544,0 4 317,4

Varulager - – – 0,3 0,7

Kortfristiga fordringar 28,0 367,7 91,2 70,7 31,8

Likvida medel 593,5 308,6 1 916,5 956,3 287,0

summa omsättningstillgångar 621,5 676,3 2 007,7 1 027,3 319,5

Tillgångar avvecklade verksamheter - – 44,6 – –

summa tillgångar 4 487,1 4 492,2 4 905,3 3 571,3 4 637,0 Eget kapital

Aktiekapital 116,5 116,5 115,1 113,9 125,0

Övrigt eget kapital 5,7 47,6 121,2 393,8 353,6

Balanserat resultat 1 794,3 1 744,8 2 497,6 2 263,9 1 222,5

summa eget kapital 1 916,4 1 908,9 2 733,9 2 771,6 1 701,1 Skulder

Långfristiga skulder 2 295,7 2 234,2¹¹⁾ 1 994,8¹¹⁾ 685,2 2 635,4

Kortfristiga skulder 274,9 349,1¹¹⁾ 134,3¹¹⁾ 114,5 300,5

Skulder avvecklade verksamheter - – 42,2 – –

summa eget kapital och skulder 4 487,1 4 492,2 4 905,3 3 571,3 4 637,0 nyckeltal

Fastighetsrelaterade

Direktavkastning fastigheter, % 6,5 6,4 7,1 7,2 7,7

Överskottsgrad, % 86,3 86,0 86,7 82,9 82,5

Belåningsgrad, % 61,2¹²⁾ 53,9 52,8 – 55,6

Finansiella

Räntetäckningsgrad, ggr 2,2¹³⁾ 3,2¹³⁾ 35,2 – 4,3

Avkastning på eget kapital, % 6,1 27,4 11,3 51,7 31,5

Avkastning på sysselsatt kapital, % 6,3 21,6 8,4 38,0 13,3

Nettoskuldsättningsgrad, ggr 0,6 0,5 – – 1,2

Genomsnittlig räntesats, % 2,9 4,8 3,4 – 5,0

Genomsnittlig räntebindningstid¹³⁾ 23,9 7 7 – 1,8

Soliditet, % 42,7 42,5 55,7 77,6 36,7

Femårsöversikt

öVersikt

Information om redovisnings- och värderingsprinciper framgår av not 2 på sidan 70 och framåt. För definitioner se sidan 94. Siffror har avrundats, medan beräkningar utförts utan avrundning. Detta medför att vissa belopp och nyckeltal till synes inte summerar korrekt. Information om data per aktie för 2004 –2008 finns på sidan 15. Ställda säkerheter och eventualförpliktelser har ökat med 507,6 MSEK under året och uppgår till 3 024,4 MSEK. Avvecklade verksamheter avser det utskiftade Home Capital (2007/ 2006) samt hotelloperatörsverksamheten (2006 /2005).

1) Ingen utspädningseffekt finns.

2) Inklusive tilläggsköpeskilling avseende fastighetsförsäljningar 2006 samt återföring garantier.

3) Ersättning för förvaltningsuppdragen ingår.

4) Inklusive kostnader för avgångsvederlag till tidigare VD om 6,2 MSEK.

5) Kostnader för utskiftning av Home Capital.

6) Inklusive realisationsvinst sålda aktier i Norgani Hotels ASA.

7) Inklusive kostnader för förtida lösen av lån samt stängning av ränteswapavtal samt realisationsvinst sålda aktier i Hotelleiendom AS.

8) Avser Aronsborgs Konferenshotell och fr o m juni 2008 PASAB.

9) Balansräkningen 2006 är inklusive det under 2007 utskiftade Home Capital.

10) Förvaltnings- och rörelsefastigheter, hotellinventarier samt pågående nyanläggningar.

11) Räntebärande skulder uppgår till 2 124,8 (1 810,0) MSEK. Garantier avseende genomförda fastighetsförsäljningar under 2005 uppgår till 50,2 (148,6) MSEK, varav 0,4 (94,2) MSEK är kortfristiga. Räntebindningstid 23,9 (0,2) månader.

12) Beräknat på räntebärande skulder exklusive lån Centralposthuset 210 MSEK.

13) Exklusive engångseffekter.

NETTOOMSÄTTNING FASTIGHETS- VERKSAMHETEN PER REGION¹⁾

bOKFÖRT VÄRdE PER REGION¹⁾

1) Exklusive projektfastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12 .