Nettoomsättning
Nettoomsättningen för fastighetsverksamheten avser hyresintäkter samt vidaredebiterade kostnader. Hotellhyresintäkterna kommer från omsättningsbaserade hyresavtal, förutom en fastighet, vilket innebär att hyran beräknas som en procentuell andel av hotell
operatörens omsättning. Det innebär att en förändring av hotel
lens omsättning även förändrar Home Properties hyresintäkter.
Home Properties och hotell operatörerna har därmed samma eko
nomiska incitament att öka hotellens omsättning.
Hyresintäkterna uppgick till 235,1 MSEK, att jämföras med hyres intäkter om 216,7 MSEK föregående år. För jämförbara fastig heter ökade intäkterna med 2,4 procent.
nettooMsättning fastighetsverKsaMheten per land
Drifts- och förvaltningskostnader
Drifts och förvaltningskostnader uppkommer i den dagliga driften av fastigheterna såsom uppvärmning, el, vatten, försäkring, inhyr
da lokaler samt kostnader för förvaltningsarvoden. Driftskostnader såsom kostnader för uppvärmning, el och vatten vidaredebiteras i stor utsträckning till hyresgästerna. Under året uppgick drifts och förvaltningskostnaderna till 11,7 (11,3) MSEK.
Underhållskostnader
Underhållskostnader för att upprätthålla fastigheternas standard kan avse både inre och yttre underhåll. Ansvaret för olika typer av underhållsåtgärder regleras i hyresavtalet mellan Home Properties och hotelloperatören. Vanligtvis står hotellopera tören för mer
parten av kostnaderna vad gäller invändiga underhållsåtgärder.
Kostnaderna för ventilationsunderhåll, som Home Properties står för, har ökat sedan lagen om obligatorisk ventilationskon
troll, OVK, infördes i Sverige 1994. I enlighet med denna lag er
sätts miljöskadliga köldmedier i fastigheternas kylsystem succes
sivt med miljövänligare alternativ.
Under 2008 uppgick underhållskostnaderna till 9,9 (10,4) MSEK. Underhållskostnaderna avsåg främst ventilation, invän
diga och utvändiga åtgärder.
förvärv Förvärvstidpunkt Antal rum MSEK
Ibis Stockholm Hägersten maj 1999 190
Scandic Bollnäs maj 1999 111
Comfort Hotel Pilotti, Helsingfors/ Vanda oktober 1999 112 28
Comfort Hotel Nouveau, Helsingborg april 2000 92 36
Airport Hotel Bonus Inn, Helsingfors / Vanda oktober 2000 211 107
Scandic Malmen, Stockholm augusti 2001 327 283
19 hotellfastigheter från Home Invest januari 2004 2 299 1 603
Centralposthuset, Göteborg december 2005 – 190
Yasuragi Hasseludden, Nacka januari 2006 163 180
Comfort Hotel Jönköping, Jönköping juni 2007 97 55
Öresundspaviljongen, Malmö, Ioi maj 2007 – –
Quality Hotel Mastemyr, Oslo december 2007 152 162
Gotland Visby Hotellet 10 och 12 maj 2008 – 33
Quality Hotel 11, Göteborg januari 2009 260 600
Totalt 4 014 3 351
försälJningar Försäljningstidpunkt Antal rum MSEK
Hotel Anglais, Helsingborg januari 2000 46 10
Scandic Trondheim oktober 2003 154 47
Scandic Stavanger december 2003 153 44
Kontorsdelen, Scandic Uplandia, Uppsala december 2003 – 36
Täby Park Hotel december 2004 147 45
Aronsborgs Konferenshotell, Bålsta december 2004 196 355
Quality Hotel Sønderborg april 2005 102 22
14 hotellfastigheter till Norgani Hotels ASA juli 2005 2 164 1 300 16 hotellfastigheter till Hotelleiendom AS augusti 2005 2 909 1 350 6 hotellfastigheter till Norgani Hotels ASA december 2005 933 754
Hotel Opera, Göteborg juni 2006 75 54
Fastighets AB Centralposthuset maj 2008 – 269
Totalt 6 879 4 286
Sverige 81% Norge 19%
74
VERKSAMHETEN
Fastighetsskatt
För hotellfastigheter i Sverige utgår fastighetsskatt med 1 procent av taxeringsvärdet. Skattesatsen i Norge varierar mellan 0,0 och 0,7 procent. Fastighetsskatten uppgick under 2008 till 9,1 (7,2) MSEK. Under 2007 erhölls återbetalning avseende retroaktiv jus
tering av fastighetsskatten för 1 fastighet på 1,9 MSEK.
Tomträttsavgäld
En tomträtt är en form av nyttjanderätt av mark för vilken hyres
tagaren betalar en årlig avgift till ägaren. Per den 31 december 2008 innehade Home Properties 3 (3) hotellfastigheter med tomträtt.
Tomträttsavgälden uppgick till 1,8 (1,8) MSEK. Kvarvarande löp
tid på avgälderna är i genomsnitt 7 år.
Bruttoresultat
Bruttoresultatet uppgick till 203,6 (189,6) MSEK och direkt
avkastningen till 6,5 (6,4) procent.
Andra intäkter och värdeförändringar
Andra intäkter och värdeförändringar uppgick till 36,6 (603,0) MSEK och avser främst återföring garantier avseende de genom
förda fastig hetsaffärerna under 2005, värdeförändringar fastighe
ter samt realisationsresultat avyttring aktierna i Centralposthuset.
Samtliga fastigheter har internvärderats under december 2008.
Rörelseresultat
Fastighetsverksamhetens rörelseresultatet uppgick till 239,3 (789,1) MSEK.
fastighetsverKsaMhetens resultat
MSEK 20081) 20071) 20061) 20051) 2004
Nettoomsättning 235,1 216,7 200,1 320,2 413,3
Drifts- och förvaltningskostnader -11,7 –11,3 –15,32) –19,42) – 30,32) Underhållskostnader -9,8 –10,4 – 6,9 –19,2 – 23,6 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld -10,9 – 9,0 – 7,1 –18,5 – 26,3 Summa fastighetskostnader -32,4 30,7 – 29,3 – 57,1 – 80,3 Bruttoresultat 202,7 186,0 170,8 263,0 332,9 Andra intäkter och värdeförändringar 36,6 603,0 166,0 778,2 72,9 Rörelseresultat 239,3 789,1 336,8 1 041,2 405,8 Bokfört värde fastigheter 3 129,0 3 357,8 2 557,4 2 243,1 4 248,6 Direktavkastning fastigheter, % 6,5 6,4 7,1 7,2 7,7
Antal hotellfastigheter, st 22 22 20 20 57
Antal projektfastigheter, st 1 1 1 1 –
Information om redovisnings- och värderingsprinciper framgår av not 2 på sidan 70 och framåt.
För definitioner se sidan 94.
1) Inklusive projektfastigheterna Centralposthuset (t o m maj 2008) samt Gotland Visby Hotellet 10 och 12 (fr o m juni 2008).
2) Komponentavskrivning rörelsefastighet ingår.
VERKSAMHETEN
Fastighetsverksamhetens resultat per delmarknad I storstadsregionerna har nettoomsättningen för jämförbara fastig
heter ökat med 1,6 (14,7) procent samtidigt som de ökat med 3,4 (10,9) procent i regionstäderna.
resultat per delMarKnad1) 31 deceMBer 2008
Netto- Fastighets- Brutto- Direktavkast-
MSEK omsättning kostnader resultat ning2), %
Storstockholm 81,0 10,3 70,7 5,7 (5,7)
Göteborg 17,6 1,8 15,7 7,2 (7,2)
Öresundsregionen 4,9 0,7 4,2 6,0 (5,6)
Oslo 30,5 3,0 27,5 6,3 (5,8)
Summa storstadsregioner 134,0 15,8 118,2 6,0 (5,9)
Regionstäder 65,9 8,6 57,3 7,2 (6,9)
Övriga orter 35,1 6,5 28,7 7,9 (8,2)
Totalt hotellfastigheter 235,1 30,9 204,2 6,5 (6,4)
1) Exklusive projektfastigheten Gotland Visby Hotellet 10 och 12.
2) Siffrorna inom parantes visar direktavkastningen 2007.
nettooMsättning fastighetsverKsaMheten per region1)
resultatutvecKling storstocKholM
MSEK 2008 2007 2006 2005 2004
Nettoomsättning 81,0 80,7 69,8 85,0 116,3
Drifts- och förvaltningskostnader -2,4 – 2,2 – 2,0 – 3,1 –10,1 Underhållskostnader -3,4 – 2,3 –1,2 – 2,9 – 3,5 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld -4,4 – 2,7 – 2,7 –7,2 – 8,8 Summa fastighetskostnader -10,3 –7,3 – 5,9 –13,2 – 22,4
Bruttoresultat 70,7 73,4 63,9 71,9 93,9
Bokfört värde fastigheter 1 236,9 1 293,4 984,9 651,0 1 077,8 Direktavkastning fastigheter, % 5,7 5,7 6,4 6,6 7,4
Antal hotellfastigheter, st 3 3 3 2 6
Se fotnoter under tabellen Fastighetsverksamhetens resultat till vänster.
GÖTEBORG
I Göteborg äger Home Properties en hotellfastighet om cirka 13 950 kvm med 215 hotellrum. Nettoomsättningen uppgick till 17,6 (16,4) MSEK.
Hotellmarknaden i Göteborg består av 58 hotell med tillsam
mans cirka 6 500 hotellrum.
1) Exklusive projektfastigheten Centralposthuset.
STORSTOCKHOLM
Home Properties äger totalt tre hotellfastigheter med tillsammans 645 hotellrum och en total uthyrningsbar yta om cirka 45 100 kvm i Storstockholm. Nettoomsättningen uppgick till 81,0 (80,7) MSEK.
Hotellmarknaden i Storstockholm består av 231 hotell med till
sammans cirka 22 200 hotellrum.
STOROSLO
I Storoslo äger Home Properties tre hotellfastigheter med totalt 349 hotellrum och en uthyrningsbar yta på cirka 17 600 kvm.
Nettoomsättningen uppgick till 30,5 (17,7) MSEK.
Hotellmarknaden i Storoslo omfattar drygt 68 hotell med till
sammans omkring 12 500 hotellrum.
resultatutvecKling storoslo
MSEK 2008 2007 2006 2005 2004
Nettoomsättning 30,5 17,7 15,7 19,7 21,9
Drifts- och förvaltningskostnader -0,8 – 0,5 – 0,6 – 0,4 –1,0
Underhållskostnader -0,6 – 0,8 – 0,9 –1,1 –1,5
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld -1,6 –1,5 –1,5 –1,4 – 2,7 Summa fastighetskostnader -3,0 – 2,8 – 3,0 – 2,9 – 5,2
Bruttoresultat 27,5 14,9 12,7 16,8 16,7
Bokfört värde fastigheter 410,8 427,9 216,6 206,7 314,8 Direktavkastning fastigheter, %1) 6,3 5,8 5,9 5,3 5,3
Antal hotellfastigheter, st 3 3 2 2 3
Se fotnoter under tabellen Fastighetsverksamhetens resultat på sidan 37.
1) Justerat för förvärvad fastighet 2008.
resultatutvecKling regionstäder
MSEK 2008 2007 2006 2005 2004
Nettoomsättning 65,9 59,8 52,2 120,6 158,7
Drifts- och förvaltningskostnader -3,4 – 2,9 – 5,11) –10,01) –13,01) Underhållskostnader -2,5 – 2,1 – 2,2 – 8,8 –12,0 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld -2,8 – 2,6 –1,0 – 5,6 – 8,5 Summa fastighetskostnader -8,6 – 7,6 – 8,2 – 24,4 – 33,5
Bruttoresultat 57,3 52,2 44,0 96,2 125,1
Bokfört värde fastigheter 797,6 797,1 559,4 551,1 1 660,5 Direktavkastning fastigheter, % 7,2 6,9 8,3 8,1 7,9
Antal hotellfastigheter, st 9 9 8 8 29
Se fotnoter under tabellen Fastighetsverksamhetens resultat på sidan 37.
1) Komponentavskrivning rörelsefastighet ingår.
resultatutvecKling övriga orter
MSEK 2008 2007 2006 2005 2004
Nettoomsättning 35,1 35,6 35,3 37,5 37,1
Drifts- och förvaltningskostnader -3,1 – 2,8 – 2,5 – 2,6 –1,8
Underhållskostnader -2,3 – 2,4 – 0,9 –1,9 –1,1
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld -1,0 –1,0 –1,0 – 0,7 –1,2 Summa fastighetskostnader -6,5 – 6,3 – 4,5 – 5,2 – 4,1
Bruttoresultat 28,7 29,3 30,8 32,3 33,0
Bokfört värde fastigheter 361,1 356,4 368,8 382,2 405,9 Direktavkastning fastigheter, % 7,9 8,2 8,4 7,7 8,6
Antal hotellfastigheter, st 5 5 5 5 7
Se fotnoter under tabellen Fastighetsverksamhetens resultat på sidan 37.
ÖVRIGA ORTER
På övriga orter äger Home Properties fem hotellfastigheter, alla belägna i Sverige, med tillsammans 622 hotellrum. Den totala ut
hyrningsbara ytan är drygt 35 600 kvm. Nettoomsättningen upp
gick till 35,1 (35,6) MSEK.
Hotellmarknaden på Home Properties övriga orter består av 28 hotell med tillsammans cirka 1 600 hotellrum.
VERKSAMHETEN
resultatutvecKling öresundsregionen
MSEK 2008 2007 2006 2005 2004
Nettoomsättning 4,9 5,0 4,5 24,6 36,7
Drifts- och förvaltningskostnader -0,2 – 0,2 – 0,2 – 2,3 – 2,9 Underhållskostnader -0,1 – 0,5 – 0,3 – 2,9 – 3,4 Fastighetsskatt och tomträttsavgäld -0,4 – 0,4 – 0,2 –1,7 – 3,0 Summa fastighetskostnader -0,7 –1,0 – 0,7 – 6,9 – 9,3
Bruttoresultat 4,2 4,0 3,9 17,7 27,4
Bokfört värde fastigheter 70,3 70,1 56,7 47,1 311,7 Direktavkastning fastigheter, % 6,0 5,6 6,8 7,4 8,7
Antal hotellfastigheter, st 1 1 1 1 6
Se fotnoter under tabellen Fastighetsverksamhetens resultat på sidan 37.
ÖRESUNDSREGIONEN
Home Properties äger en hotellfastighet med 95 hotellrum i Helsingborg. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka 4 700 kvm.
Nettoomsättningen uppgick till 4,9 (5,0) MSEK.
Hotellmarknaden i Helsingborg omfattar 17 hotell med till
sammans omkring 1 500 hotellrum.
REGIONSTÄDER
Home Properties nio hotellfastigheter i regionstäder har tillsam
mans 872 hotellrum. Den totala uthyrningsbara ytan är drygt 51 900 kvm. Nettoomsättningen uppgick till 65,9 (59,8) MSEK.
Hotellmarknaden i Home Properties regionstäder består av 124 hotell med tillsammans närmare 9 100 hotellrum.
resultatutvecKling göteBorg
MSEK 2008 20071) 20061) 20051) 2004
Nettoomsättning 17,6 16,4 16,6 25,2 30,9
Drifts- och förvaltningskostnader -0,4 – 0,3 – 0,5 – 0,8 –1,1
Underhållskostnader -0,9 – 2,3 –1,4 –1,6 –1,9
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld -0,5 – 0,5 – 0,6 –1,4 –1,6 Summa fastighetskostnader -1,8 – 3,0 – 2,5 – 3,8 – 4,5
Bruttoresultat 15,7 13,4 14,0 21,4 26,4
Bokfört värde fastigheter 217,3 186,3 170,8 211,3 342,4 Direktavkastning fastigheter, % 7,2 7,2 7,3 7,6 8,0
Antal hotellfastigheter, st 1 1 1 2 4
Se fotnoter under tabellen Fastighetsverksamhetens resultat på sidan 37.
1) Exklusive projektfastigheten Centralposthuset.
VERKSAMHETEN
gemensamt ska kunna fatta rätt investeringsbeslut är det viktigt med ett nära samarbete och en fortlöpande dialog för ökad kun
skap och förståelse.
I dagsläget har samtliga, utom en, av Home Properties hotell
hyresgäster omsättningsbaserade hyresavtal. Hotellens hyra av
seende logiverksamheten har en högre procentsats än restaurang
verksamheten, eftersom kostnaden för att driva logiverksamhet är lägre än kostnaden för att driva restaurangverksamhet.
Av de omsättningsbaserade hyresavtalen har 95 procent någon form av minimihyra, vilket motsvarar 61 procent av de totala hy
resintäkterna.