I detta kapitel redovisas allt insamlat och transkriberat material från de semistrukturerade intervjuerna med de auktoriserade fastighetsvärderarna. Efter varje fråga ges en kort sammanfattning och slutligen ges kommentarer i relation till forskningsfrågorna.
8.1 Hur går auktoriserade värderare till väga när de bedömer ett marknadsvärde på ett småhus?
Värderare 1
Det man behöver är en fastighetsbeteckning så man kan identifiera fastigheten som man ska värdera, sen åker man ut och gör ett platsbesök. I förberedelserna inför det där platsbesöket finns mycket arkiv att rota i där det lagras mycket information. Vi brukar alltid ta ett utdrag ur fastighetsregistret för den fastighet som ska värderas där man får uppgifter om hur fastigheten identifieras i fråga om vad den heter, vilken adress och naturligtvis vart den ligger och så vidare.
Sedan inleds platsbesöket med att sätta sig ner för att gå igenom de uppgifterna som är kända för mig som utomstående och för att få kompletterande information från ägarna. Vid platsbesöket är jag tydlig med ägarna att värderingen ska försöka efterlikna en tilltänkt försäljningssituation då det är ett marknadsvärde som ska sättas. Och marknadsvärdet är ju “det mest sannolika priset om man tänker sig att man ska sälja det här objektet på fri öppen marknad”. Sedan under platsbesöket noterar vi standarder, skick och så vidare på objektet.
Efter platsbesöket tar man fram ett ortsprismaterial som är underlaget för värdeutlåtandet.
Objekten som ingår i ortsprismaterialet är registrerade uppgifter för försålda fastigheter. Vi använder ortsprissystemet UC bostadsvärdering som är ett system som möjliggör sökningar i
38
lagfartsregistret och där du kan ställa upp massa urvalskriterier. Exempelvis om du bara vill ha med bebyggda småhusfastigheter med en viss tomtareal eller om du ringar in ett område och får alla försäljningar inom den polygonen. Sen kanske inte alla objekt är jämförbara rent arkitektoniskt eller liknande så då får man gå in och peta i materialet. I det sista steget författas ett värderingsutlåtande och där finns en del som vi kallar för värdediskussion. Denna säger dels vad uppdraget är och hur man går till väga, vilken värderingsmetod är det man tillämpar dels även hänvisningar till hur det sett ut då. Det ska också framgå vilka urvalskriterier man har i ortsprismaterialet. I utlåtandet brukar det redovisas undre kvartil, median och övre kvartil på köpeskilling, inte kronor per kvadratmeter. Jag brukar inte gilla att hänvisa till K/T-talet heller då jag tycker att det finns brister i att utgå ifrån att Skatteverket är de som är bäst på att värdera fastigheter.
Värderare 2
Den gamla klassiska modellen är ortsprismetoden och först börjar man med all formalia runt omkring. Vad är det för objekt? Vem är uppdragsgivare? Vem ska betala och så vidare. Sen tar vi ju fram ett underlag då vi har tillgång till fastighetsdatautdrag och då får man fram vem som är ägare, taxeringsvärde och tomtens storlek och så vidare. Sen kan vi gå in i ett ortsprissystem som exempelvis Värderingsdata, UC eller Valueguard som har registrerat alla försäljningar som är gjorda den senaste tiden. Den ger en lista på jämförelseobjekt som förhoppningsvis stämmer någorlunda överens med värderingsobjektet. Sedan åker man ut på ett platsbesök för att kolla skick, standard, planlösning, läge och storlek på värderingsobjektet och sedan åker vi även runt och kollar på jämförelseobjekten från ortsprismaterialet. Vissa kan behöva strykas för att de inte är tillräckligt representativa för det aktuella objektet och då kan vi behöva utöka området för att få in fler jämförelseobjekt. Sen när vi har ett ortprismaterial som är bra och representativt görs ett värdeutlåtande och då tittar jag på vad som är det minsta och högsta värdet i materialet samt medianen och medelvärdet. Då får man som ett prisspann och då använder jag mig av olika metoder som exempelvis K/T-metoden (köpeskillingskoefficientmetoden) eller värdearean för att ta fram ett marknadsvärde. Absolut i slutänden så måste jag sätta ner foten och säga; det här är marknadsvärdet vid den här värdetidpunkten med ett osäkerhetsintervall. I värdeutlåtandet måste ett värderesonemang finnas och ortsprismaterialet redovisas.
Sammanfattning
Det inledande steget om att ta fram ortsprismaterial skiljer sig inte mellan Värderare 1 och Värderare 2. Båda tar ut ett registerutdrag för värderingsobjektet innan ett platsbesök görs. De är även överens om att ortsprismaterialet kan komma att behöva justeras för att det ska bli mer representativt för objektet. Skillnaden uppstår i den slutliga beräkningen av marknadsvärde då de använder sig av olika metoder. Värderare 2 använder sig av bland annat. K/T-metoden vid framtagning av marknadsvärde vilket utgår från samtliga fastigheters olika taxeringsvärde.
Värderare 1 tycker istället att denna metod inte är tillräckligt lämplig med tanke på att “...det finns brister i att utgå ifrån att Skatteverket är de som är bäst på att värdera fastigheter”.
39
8.2 Hur skulle auktoriserade värderare värdera ett småhus vid lånelöfte, bodelning, omförhandling av ett lån och vid en exekutiv försäljning?
Värderare 1
Uppdraget är detsamma, jag gör ingen skillnad på definitionen av begreppet marknadsvärde beroende på de här fyra olika situationerna. Tillvägagångssättet är ju detsamma som jag beskrev i fråga 1. Det som kan skilja sig är möjligtvis att vid en bodelning skickar vi med mer bakgrundsmaterial då det ska till en bodelningsförrättare och det kan i sin tur skickas till Tingsrätten för bodelningsbeslut. Då är utlåtandet fler sidor med hur vi upplevt objektet och vad vi sett vid platsbesöket. Generellt vad gäller uppdrag till banken såsom lånelöfte och omförhandling av lån så blir det färre och färre av de uppdragen. Jag tror att bankernas automatiska värderingssystem i de flesta fallen löser situationen. Men det finns ju exempel på där deras automatiska system inte tar hänsyn till att en fastighet har sjöutsikt eller att den har egen strand som ingen annan närbelägen fastighet har eller liknande. Då kan någon behöva åka ut och göra en riktig värdering och då är det ju ofta objekt som av någon anledning sticker ut.
Möjligtvis finns det skillnader mellan mig som fastighetsvärderare och en mäklare som gör värderingar för att mäklarens huvudsakliga verksamhet består i att förmedla objekt och de är beroende av återkommande kunder.
Värderare 2
För mig är det ingen skillnad. Vi ska ju alltid leta efter marknadsvärdet och det spelar ingen roll vem som är uppdragsgivare och det spelar ingen roll vad värderingen ska användas till. Vad gäller lånelöfte är det inte så ofta numera som bankerna hör av sig till oss av den anledningen att det finns system man kan mata in adress och så vidare så kommer det fram ett värde. Men det är här det sista finliret aldrig kommer med, som känslan för skick, standard, planlösning, läge och storlek. Min erfarenhet är att det då främst går till mäklaren, oftast den mäklaren som just håller på och säljer det här objektet. Vid bodelning är det också ren fastighetsvärdering som vi ska göra och då åker vi ut och kollar på objektet och sätter ett värde och metoden och tillvägagångssättet är ju helt på samma sätt hela tiden för mig. Det har ingen betydelse vilket ändamålet är eller så. Omförhandling av lån får vi inte speciellt ofta heller och det går lite tillbaka där vid lånelöfte och där är det precis samma sak, att vi tittar på marknadsvärde.
Exekutiv försäljning är för Kronofogden och även där är metoden och sättet att angripa uppdraget och värdebedömningen precis samma.
Sammanfattning
I frågan om skillnad i värdering med avseende på de fyra scenarierna svarade båda respondenter att värderingen är densamma och att marknadsvärdets definition inte påverkas av vilken situation det handlar om. Enligt Värderare 1 kräver bodelningsförrättaren vid en bodelning mer underlag för marknadsvärdet än vad det krävs vid de andra scenarierna då underlaget ska användas till ett bodelningsbeslut i tingsrätten. Detta nämner Värderare 2 inte något om. Dock
40
nämner Värderare 2 att uppdrag från banken angående omförhandling av lån eller lånelöfte inte förekommer lika ofta nu för tiden. Detta med anledning av att banken i stället använder sig av automatiska värderingssystem, något även Värderare 1 bekräftar. Men i slutändan är båda värderare ense om att tillvägagångssättet för att ta fram ett marknadsvärde inte spelar någon roll utifrån scenario. Värderare 1 säger att där kan deras värdering skilja sig mot en mäklares prissättning med tanke på att de inte ska förmedla köpet vilket mäklaren gör.
8.3 Hur tar du hänsyn till eventuella förändringar av husets värde över tid?
Värderare 1
Det är alla fastigheters förändring av värde över tid som man intresserar sig av. Jag får uppdraget att uttala mig om värdet idag. Det man är intresserad av är hur mycket en fastighet som såldes för x antal år sen för så här mycket pengar, hur mycket den skulle sålts för idag med allt annat lika på fastigheten. Det går ju inte att använda köpeskillingen från säg tre år tillbaka.
Det man är intresserad av är att man kan göra alla köpeskillingar, alltså realiserade köpeskillingar, jämförbara med varandra över tid vid värdetidpunkten idag. Då kan man använda indexserier från ett företag som heter Valueguard som levererar marknadsinformation på hur prisutvecklingen varit för de specifika sålda objekten. Så det vi kollar på är tidsjusterat pris för de sålda objekten men värdetidpunkten och uppdraget är ju här idag.
Värderare 2
Man tittar ju idag så att säga. Vad som har hänt innan och vad som kommer att hända efteråt är ju egentligen inte intressant, utan det som är intressant är hur det såg ut precis just här och nu och vad får det för konsekvenser för värdet. Vi gör en vanlig värdering, då är det ju verkligen det jag kan se på plats just här och nu, varken framåt eller bakåt, som är intressant. Vi ska ju spegla marknaden som den är, så är det så att marknaden går upp, då går det upp, går den ner då går den ner. Det är bara så.
Sammanfattning
Båda respondenter är tydliga med att värderingen som görs idag ska motsvara ett värde idag.
Värderare 2 exemplifierar detta med att om marknaden går upp så går den upp och ner om den går ner men värdet speglar dagens marknad.
41
8.4 Ställs det några krav på det värdeutlåtande som du ger? Vilka och av vem?
Värderare 1
Vi har inte upplevt att det är någon annan organisation eller något som ställer krav på vad som ska finnas med. Det är väl vi som utifrån hur vi har jobbat åtminstone upplever att vi tycker att ett värderingsutlåtande ska se ut. På det sättet som vi skriver våra värderingsutlåtande så tror jag att de nog innehåller mer än något generellt formkrav för vad en värdering egentligen ska innehålla. Det har inte hänt att någon skulle sagt att det står i strid med god värderarsed.
Värderare 2
Vi är ju auktoriserade av Samhällsbyggarna och det finns ju ett antal krav och regler för hur och vad som ska omfattas av ett utlåtande. Det ska finnas en vettig presentation av själva objektet, det måste finnas ett ortsprismaterial som redovisas, ett värderesonemang och ett tydligt åsatt marknadsvärde. De som hör av sig till oss och vill ha våra uppdrag, de vill ju också ha våra utlåtanden som ser ut så som jag beskrev. De ställer ju de kraven att allt det ska finnas med i utlåtandet. Men i slutändan är det ju den som tar emot värderingen och som ska använda den, om det nu är banken eller advokaten, som ska godkänna den. Så ställs det några krav? Ja, det gör det ju, både från våra kunder och från vår branschorganisation.
Sammanfattning
Krav på utlåtande kan ställas både av värderarens branschorganisation och av kunder.
Samhällsbyggarna ställer krav om utformning av utlåtande vilket berör alla auktoriserade värderare. Däremot upplever inte Värderare 1 krav från någon annan organisation medan Värderare 2 uttrycker att kunderna i slutändan kan ställa krav.
8.5 Finns det något annat du skulle vilja tillägga/berätta om marknaden för småhus i relation till belåning samt värdering?
På denna fråga hade endast en av värderarna något att tillägga. Värderare 2 berättar att bankerna på senaste tiden har blivit tuffare med att låna ut pengar samtidigt som kraven på underlag för utlåningen minskat. “Numera med kraven på hur mycket pengar du kan låna och hur mycket av din värdering eller ditt värde på din fastighet du kan belåna så är kraven mycket lägre på själva värderingsidan. Då räcker det med att man kör ut de här
snabbvärderingarna ur ett automatiskt system och det är ju lite lustigt att det är på det sättet.
Det går inte riktigt hand i hand”.
42
8.6 Kommentarer
Det kan konstateras utifrån svaren att båda värderare beskriver tillvägagångssättet på liknande sätt. Processen inleds med att ta fram ett registerutdrag för objektet och sedan åker de ut och gör ett platsbesök. De använder sedan ett värderingsverktyg för att ta fram ett ortsprismaterial i form av jämförelseobjekt. Ena värderaren använder sig slutligen av K/T-metoden för att ta fram ett marknadsvärde. Den andra värderaren tar fram ett marknadsvärde genom att normera justerade köpeskillingar då värderaren anser att det finns brister i hur Skatteverket beräknar taxeringsvärden. Något värderarna är överens om är att tillvägagångssättet för att ta fram ett marknadsvärde är oberoende av scenario. Även definition av ett marknadsvärde är densamma i alla situationer enligt båda värderare.
Båda värderarna nämner att de väldigt sällan utför värderingar för banken när det gäller lånelöfte och omförhandlingar av lån då banken har sina automatiska värderingssystem som löser det åt dem. Men den ena värderaren tillägger att systemen inte alltid tar hänsyn till platsspecifika faktorer som är utmärkande för fastigheten gentemot andra fastigheter, i så fall krävs det ett platsbesök. I de fall värderarna utför värdering åt banken ställs de krav som banken utformat.
I värderingssammanhang är en värderares roll att sätta ett marknadsvärde som ska spegla det pris ett objekt kan få vid en öppen och fri försäljning. I och med att värderarens enda uppgift är att göra en värdering har de ingen vinning i att sätta ett högre eller lägre värde. Det kan således konstateras att de har en tydlig oberoendeställning.