Jernhusen

Jernhusen bildades 2001, i samband med bolagiseringen av affärsverket Statens Järnvägar. Företaget utvecklar och förvaltar fastigheter längs den svenska järn- vägen. Kunderna är tågoperatörer (som framför allt hyr depåer, omlastnings- centraler och utrymmen i stationer), och företag som hyr lokaler i Jernhusens centralt belägna fastigheter (t.ex. kontor, restaurang- och butikslokaler). Företagets fastighetsbestånd är värderat till ca 10 miljarder kronor och de omsätter ca 1,1 mil- jarder kronor.

Varifrån kommer underlaget (data) till kostnadsberäkningen?

Underlaget för kalkylerna är väl samlat i affärsredovisningen. Varje utgift (på fak- tura eller som lön) konteras på kostnadsställen. De löpande utgifterna uppstår dels i driften och förvaltningen av fastighetsbeståndet, dels i processerna på huvud- kontoret. Därutöver genererar alla nya fastigheter (antingen om de köps eller byggs av Jernhusen) en stor utgift. Nästan alla utgifter (för nybyggnation och

drift/förvaltning) kan knytas till enskilda kostnadsställen. Detaljerad information om allt detta finns i affärssystemet.

Den huvudsakliga kostnaden för ett fastighetsbolag är kapitalkostnaden (oavsett om den uppstår som räntekostnader till externa långivare eller avkastning till ägarna). Fastigheterna skrivs dock inte av på samma sätt som tillgångar i affärs- redovisningen, i andra företag. Istället för att skrivas av redovisas tillgångarna i årsredovisningen till ”verkligt värde” (fair value), dvs. fastigheternas återanskaff- ningsvärde. Därför går aldrig kostnaderna för de gjorda investeringarna (fastig- hetsinköpen eller nybyggnationerna) mot noll. Snarare följer värdet (på tillgång- arna) konjunkturen och inflationen, vilket gör att de ofta ökar i värde.

Beräkningen av tillgångarnas värde görs alltså inte i affärsredovisningen, utan istället manuellt en gång per år, genom att jämföra varje fastighet med värdet på liknande (kringliggande) fastigheter och sedan justera för ev. olikheter. För de kommersiella lokalerna i bolagets centrala fastigheter är detta ganska lätt, eftersom det finns liknande kontors- och butikslokaler i kvarteren runt omkring. Men för företagets unika fastigheter (som det inte finns några riktigt relevanta jämförelse- objekt för) är det svårare. En schablonmässig teknik för att beräkna det verkliga värdet av en unik fastighet är att räkna upp den initiala utgiften med inflationen. Jernhusen gör själva denna årliga värdering av fastighetsbeståndet, men den kon- trolleras också av en extern analytiker.

Vilka kostnader ingår i kalkylerna?

Jernhusen arbetar inte med traditionella självkostnadskalkyler. Istället används en variant på bidragkalkyl, där hyresintäkterna minskas med fastighetens löpande drift och underhållskostnader. Mellanskillnaden kallas driftsöverskottet. Driftöver- skottet divideras därefter med fastighetens verkliga värde. Kvoten visar avkast- ningen på fastigheten. För varje fastighet bestämmer Jernhusen ett avkastnings- krav. Om avkastningen överstiger denna nivå är resultatet positivt men om den ligger lägre är intäkterna för låga för att fastigheten ska bära sig (dvs. att överskot- tet täcker avkastningskraven och tar höjd för riskexponeringen). Då måste hyrorna höjas eller underhållskostnaderna sänkas så att fastigheten bär sina egna kostnader.

”Driften” av stationernas allmänna ytor, dvs. den stationsservice som erbjuds i vänthallen, säljer Jernhusen till tågoperatörerna. Operatörerna betalar för detta i relation till sin andel av ankomster/avgångar till stationen. Kostnaderna för ser- vicen, som bl.a. omfattar städning, säkerhet, tekniskt underhåll, porterservice, för- varingsutrymmen, är tämligen stabila. Om en ny operatör börjar trafikera en sta- tion, betyder det att denna fasta kostnad för stationsdriften slås ut på fler avgångar (och operatörer). Kostnaderna för stationsdriften är enkla att summera eftersom varje utgift är direkt knuten till en unik fastighet.

”Driftkostnaderna” innehåller också ett litet fördelat påslag för fastighetsadmi- nistration (dvs. kostnader för vissa processer på huvudkontoret).

Hur hanteras samkostnader? Vad fördelas och vad behålls centralt?

Huvudkontorets kostnader hanteras på två sätt. Kostnader för mer fastighetsnära processer kallas fastighetsadministration och omfattar t.ex. ekonomi, HR och IT. Fastighetsadministrationen fördelas ut på varje kostnadsställe per kvadratmeter. Fördelningen är inte rak, utan fastigheter med många hyresgäster (och kortare kontraktstider) belastas med en högre kostnad per kvadratmeter än fastigheter med få (ibland bara en) hyresgäst. Motsvarande fördelning görs också på försäljningen av stationsservice, men då används inte kvadratmeter som nyckel.

Övriga kostnader på huvudkontoret, t.ex. ledning, styrelse och viss affärsut- veckling, kallas central administration och fördelas inte ut på kalkylobjekten alls.

För vilka kalkylobjekt beräknas kostnader?

Kalkylobjekten är relativt enkla i Jernhusen. De utgörs av byggnaderna i beståndet. Driftkostnaderna avser hela byggnaden. Intäkterna kommer antingen från en hyresgäst (som hyr hela byggnaden), eller från många mindre hyresgäster (som tillsammans generera intäkten för kalkylobjektet).

Stationstjänsten är också ett kalkylobjekt. Samtliga kostnader för att upprätthålla serviceutbudet på en station summeras och fördelas på antal avgångar. Varje tåg- operatör (som trafikerar respektive station) faktureras för sin andel av den totala servicekostnaden för den stationen (i förhållande till sin andel av avgångarna).

I vilka kalkylsituationer och för vilka beslut används kostnadsinformationen?

Kalkylering och värdering av fastighetsbeståndet görs för olika typer av situationer. Till att börja med använder Jernhusen ”verkliga värden” i sin årsredovisning för att ge en korrekt bild av tillgångarnas värde. Värderingen görs internt och granskas av en extern expert.

Värderingen av beståndet ligger också till grund för prissättningen. Genom att ange ett avkastningskrav (olika för olika fastigheter) som baseras på det verkliga värdet för varje fastighet, innehåller produktkalkylen dels ”kostnaden” för fastigheten dels kostnaderna för drift, förvaltning och fastighetsnära central administration. Om värdet på fastigheterna stiger ”ökar” så att säga kostnaden för fastigheten vilket måste resultera i att hyran höjs för att fastigheten ska nå sitt avkastningskrav (i %) och bära sina egna kostnader. Naturligtvis har detta lett till vissa protester från en del hyresgäster som anser att det är omotiverat att höja hyrorna när en fastighet blir äldre. Istället tycker de att hyran borde sänkas eftersom fastigheten har skrivits av och därmed ”kostar” mindre. Just principen för vad som ska betraktas som ”kost- naderna” för fastigheterna har prövats av Transportstyrelsen och de har bekräftat att återanskaffningsvärde/verkligt värde är en rimlig princip. Och att den får ligga till grund för produktkalkylen och prissättningen.

Den tredje kalkylsituationen handlar om interna kostnads/intäkts-analyser. Både bedömningar inför satsningar (investeringsanalyser) och löpande utvärdering av lönsamheten i verksamheten. Dessa utgår också från den kalkylmall som baseras på avkastningskrav på fastigheternas verkliga värde.

Lagstiftningen ställer också särskilda krav på Jernhusen. Verksamheten regleras dels av järnvägslagen, som ställer krav på hur fastigheter och byggnader som är en del av järnvägssystem ska se ut och vilka villkor som ska gälla när aktörerna i järn- vägssystemet vill använda dem (t.ex. stationer, omlastningscentraler och depåer), dels av hyreslagen, som inte bara skyddar konsumenter, utan även kommersiella

hyresgäster (t.ex. vad gäller besittningsskydd och bedömning av skälighet i hyres- sättningen). Om en kommersiell hyresgäst t.ex. anser att en fastighetsägare höjer hyran för mycket kan de överklaga detta hos Hyresnämnden. Hyresnämnden gör då en jämförelse av den aktuella hyresnivån, för den specifika fastigheten, med hyresnivån för likvärdiga objekt. För normala kontors- och butikslokaler är detta inget problem (eftersom det finns relevanta referensobjekt i närheten), medan det kan vara svårt att hitta ett relevant jämförelseobjekt för en specialbyggd depå, på en specifik plats. ”Produktkalkylen”, som bygger på en värdering av fastighetens åter- anskaffningsvärde, är därmed inte en självklar referenspunkt för hyressättningen. Hyresnämnden kan besluta att hyrorna istället ska läggas på en helt annan nivå – som ligger närmare vad de betraktar som jämförbara objekt.