JM Bostad Riks
JM BOSTAD RIKS
Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksam-heten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, plan-arbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entrepre-nadverksamhet.
Intäkter Rörelseresultat Antal anställda
Januari–december
Mkr 2006 2005
Intäkter 3 788 3 012
Rörelseresultat 1) 563 341
Rörelsemarginal (%) 14,9 11,3
Genomsnittligt operativt kapital 606 539
Avkastning operativt kapital (%) 92,9 63,2
Operativt kassaflöde 304 544
Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 293 817
Antal disponibla byggrätter 10 300 8 400
Antal produktionsstartade bostäder 1 566 1 451
Antal sålda bostäder 1 412 1 411
Antal anställda 620 600
1) Varav fastighetsförsäljningar 1 16
RESULTATUTVECKLING
Efterfrågan är fortsatt god och intresset för nya bostäder är stort. Bostadspriserna är försiktigt stigande på det flesta orter inom affärssegmentet och stigande i särskilt attraktiva områ-den. Affärssegmentets intäkter ökade med 26 procent till 3 788 mkr (3 012) och rörelseresultatet ökade med 65 procent till 563 mkr (341) inklusive resultat från fastighetsförsäljningar om 1 mkr (16). Rörelsemarginalen ökade till 14,9 procent (11,3).
Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till högre prisnivå i projekten, genomfört effektiviseringsarbete och god kostnads-kontroll. Ökningen av intäkterna är hänförlig till att antalet pro-duktionsstarter successivt har ökat under de senaste åren samt högre prisnivå i projekten. Årets lägre kassaflöde beror på ökade investeringar i exploateringsfastigheter.
BYGGRÄTTER
Under året har byggrätter motsvarande drygt 2 700 bostäder förvärvats, merparten i Malmö, Helsingborg, Mölndal, Göteborg och Uppsala. Dessutom har cirka 50 byggrätter sålts i Västerås.
PRODUKTIONSSTARTER
Under året har produktionsstarter skett för 1 236 bostäder i flerbostadshus bland annat 384 i Storgöteborg, 220 i Uppsala, 209 i Skåne, 72 i Västerås, 67 i Örebro och 62 i Halmstad.
Produktionsstart har också skett för 330 småhus, bland annat 172 i Skåne, 19 i Trosa, 25 i Uppsala och 35 i Vallentuna.
Sjudargården vid Sigtunafjärden, Sigtuna. Lomma Hamn vid Öresund, Skåne.
42 AFFÄRS S EGM E NT JM UTL AND
JM Utland
JM UTLAND
Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien.
Intäkter Rörelseresultat Antal anställda
Januari–december
Mkr 2006 2005
Intäkter 2 673 2 069
Rörelseresultat 1) 253 183
Rörelsemarginal (%) 9,5 8,8
Genomsnittligt operativt kapital 1 041 1 118
Avkastning operativt kapital (%) 24,3 16,4
Operativt kassaflöde 335 115
Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 120 632
Bokfört värde projektfastigheter 27 271
Antal disponibla byggrätter 7 200 5 600
Antal produktionsstartade bostäder 796 1 088
Antal sålda bostäder 747 1 075
Antal anställda 304 271
1) Varav fastighetsförsäljningar 18 11
RESULTATUTVECKLING
En längre tid av stigande bostadspriser har lockat nya aktörer till JMs utlandsmarknader vilket i sin tur drivit upp priserna på nya byggrätter. Nuvarande innehav av byggrätter ger dock generellt goda förutsättningar för JMs affär. Affärssegmentets intäkter ökade med 29 procent till 2 673 mkr (2 069) till följd av intäktsökningar i Danmark och Norge. Rörelseresultatet ökade till 253 mkr (183) främst hänförligt till högre priser samt resultat vid fastighetsförsäljning i Belgien under första kvartalet. Rörelsemarginalen ökade till 9,5 procent (8,8). Kassa-flödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat och årets fastighetsförsäljningar.
NORGE
Bostadsmarknaden i Norge kännetecknas av fortsatt god efter-frågan och fortsatt ökande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort samtidigt som konkurrensen om mark för bostäder är fortsatt hög. Ökningen av produktionskostnaderna har fortsatt under 2006 och en historiskt låg arbetslöshet i Norge har lett till arbetskraftsbrist inom byggbranschen. Arbetet med förstärkt kostnadskontroll i projekten inför produktions-start samt förseningar i vissa detaljplaneprocesser har begränsat antalet produktionsstarter och därmed tillgängligt antal bostäder för försäljning. Under året har 611 bostäder (717) sålts och 403 bostäder (852) produktionsstartats, varav cirka 170 produktions-starter i Osloområdet, 80 i Tönsberg samt 80 i Stavanger. Under året har cirka 1 000 byggrätter förvärvats, varav 450 i Oslo och drygt 350 i Bergen. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 5 450 bostäder (4 600).
DANMARK
Under andra halvåret har efterfrågan på nyproducerade bostä-der i Köpenhamn dämpats markant. Bostadsmarknaden i stort har kännetecknats av ett stigande utbud och minskad efterfrågan.
Bostadspriserna har dämpats efter kraftig uppgång under 2005 och början av 2006 och uppvisar en vikande tendens. Den höga aktivitetsnivån i byggsektorn har lett till stigande produktions-kostnader och förseningar i projekt. Under året har 99 bostäder (251) sålts och 356 bostäder (166) produktionsstartats. Försälj-ningen begränsas av den låga efterfrågan samt förseningar i ett antal projekt. Drygt 230 av årets produktionsstarter skedde på Sluseholmen och ett 70-tal i Havnestad Syd, i attraktiva hamn-områden i centrala Köpenhamn. Ett 50-tal produktionsstarter skedde i hamnen i Køge. Under året har 165 byggrätter förvär-vats i Ørestad Syd, en ny stadsdel i Köpenhamn, samt ytterligare 450 i Köpenhamnsområdet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 1 000 bostäder (700).
BELGIEN
Belgien kännetecknas av fortsatt stark bostadsmarknad med ökat utbud av nya bostäder. I Brysselregionen har priserna planat ut
på en högre nivå, försäljningstakten har dämpats och produk-tionskostnaderna har ökat något. Under året har 37 bostäder (107) sålts och 37 bostäder (70) produktionsstartats. Samtliga produktionsstarter skedde i kommunen Jette i Bryssel. Den låga försäljningen i Belgien är ett resultat av förseningar i planpro-cessen i ett antal projekt. Belgien har förvärvat 200 byggrätter i Namur. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 500 bostäder (300). Under året har ett 99-årigt nyttjanderättsavtal tecknats med en irländsk investerare avseende kontorsfastigheten Science i Bryssel. Uppgörelsen innebar att en förskottsbetalning om 295 mkr erhölls i mars.
FINLAND
Etableringen i Finland fortgår och kommunstyrelsen i Kerava stad, beläget utanför Helsingfors, har beslutat att sälja 14 000 kvm mark till JM. Under året har även samarbete inletts med Nurmijärvi kommun utanför Helsingfors om cirka 200 byggrät-ter. Disponibla byggrätter i Finland motsvarar cirka 250 bostäder (0). JM har anställt en verkställande direktör till det finska dot-terbolaget under 2006.
43 JM FA STIGHETSUT VECKLING AFFÄRS S EGM E NT
JM Fastighetsutveckling
JM FASTIGHETSUTVECKLING
Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bo -stads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärs-segmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastig-heter avsedda för projektutveckling.
Intäkter Rörelseresultat Antal anställda
Januari–december
Mkr 2006 2005
Intäkter 81 211
Rörelseresultat 1) 122 212
Genomsnittligt operativt kapital 926 1 704
Avkastning operativt kapital (%) 13,2 12,4
Operativt kassaflöde 164 1 247
Bokfört värde exploateringsfastigheter 140 136
Bokfört värde projektfastigheter 793 840
Antal anställda 26 29
1) Varav fastighetsförsäljningar 128 186
RESULTATUTVECKLING
Affärssegmentets intäkter uppgick till 81 mkr (211) och rörelse-resultatet minskade till 122 mkr (212). Förändringen är till största delen hänförlig till ett lägre resultat från fastighetsförsäljningar.
Driftnettot under året minskade till 26 mkr (65) som en natur-lig följd av ett minskat bestånd av projektfastigheter. Resultatet av fastighetsförsäljningar under året uppgick till 128 mkr (186) varav till bostadsrättsföreningar 45 mkr (108). Kassaflödet upp-gick under året till 164 mkr.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
Under året genomfördes en bytesaffär där kvarvarande fastig-hetsbestånd i Vaxholm avyttrades med ett resultat om 42 mkr.
Det nyuppförda äldreboendet i Silverdal, Sollentuna kommun, såldes till Kungsleden för 114 mkr med resultat om 20 mkr.
I resultat från fastighetsförsäljningar ingår tilläggsköpeskillingar om 3 mkr, ej ianspråktagna hyresgarantier om 6 mkr samt upp-lösning av tidigare gjorda reserveringar i samband med fastig-hetsförsäljningar om 10 mkr. Överenskommelse träffades i juli med Vasakronan om förvärv av mark för cirka 2 000 bostäder i Solna och Sundbybergs kommun. Affären innebär samtidigt att Vasakronan av JM skall förvärva två färdigställda kontorsbygg-nader om totalt 23 000 kvm i Frösunda med tillträde 2007 och 2009 samt två byggrätter under 2007 i samma område om totalt cirka 20 000 kvm.
PROJEKTUTVECKLING
I kontorsprojektet Frösunda Park hus 1, Rosenborg 1, tecknades tre hyresavtal under året vilket innebär att uthyrningsgraden där-med är 43 procent av den totala ytan. Intresset för resterande ytor är stort. I Älta pågår förbättringsprojekt i bostadsområdet med syfte att öka trivseln i området. I centrumdelen har stads-bibliotekets nya lokaler blivit en ny mötesplats för Ältaborna.
Programmet för nya bostäder i Älta går planenligt och den för-sta detaljplanen omfattande cirka 200 lägenheter är planerad till första halvåret 2007. I Bolinder strand, Järfälla kommun fort-sätter utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till bostadsprojektet. Ett flertal nyuthyrningar och expansioner har genomförts under året. Som ett led i projektutvecklingen av bostäder förvärvades bostadsfastigheter under året vid Gull-marsplan och i Hammarbyhöjden, Stockholms kommun.
BYGGRÄTTER
JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt cirka 86 000 kvm med ett bokfört värde om 140 mkr.
Frösunda Park i Solna – här bygger JM kontor med Sveriges bästa skyltläge.
44 AFFÄRS S EGM E NT JM PRODU KTION
JM Produktion
JM PRODUKTION
Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholms-området.
Intäkter Rörelseresultat Antal anställda
Januari–december
Mkr 2006 2005
Intäkter 1) 1 440 1 197
Rörelseresultat 2) 94 58
Rörelsemarginal (%) 6,5 4,8
Operativt kassaflöde 111 155
Antal anställda 382 513
1) Varav internt 624 418
2) Varav fastighetsförsäljningar 10
-RESULTATUTVECKLING
Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god och affärssegmentet har ett bra orderläge. Affärs-segmentets intäkter uppgick till 1 440 mkr (1 197) och rörelse-resultatet ökade till 94 mkr (58). Rörelsemarginalen uppgick till 6,5 procent (4,8). Resultat från försäljning av en fastighet, där krossverksamhet har bedrivits, uppgick till 10 mkr.
PROJEKT
Affärssegmentet har under året erhållit större uppdrag inom anläggningsdelen som omfattar nybyggnation på Arlanda åt Luftfartsverket samt markarbeten bland annat i Bromma åt KF Fastigheter, på Sophiahemmet åt Stiftelsen Sophiahemmet Ideell Förening, vid Hammarby Sjöstad åt Stockholms Stad samt inom före detta Sabbatsbergs sjukhusområde åt Anders Bodin För-valtnings AB. Ett annat större uppdrag är nybyggnad av bostäder i Sundbyberg åt JM Bostad Stockholm samt vägombyggnad åt Huddinge kommun. De största uppdragen som pågår är ombygg-nad av kontorsfastigheten Bremen på Gärdet åt Vasakronan och nybyggnad av kontor i Frösunda åt JM Fastighetsutveckling.
ORGANISATION
Avyttring av måleriverksamheten inom JM Produktion under första kvartalet 2006 har inneburit att antalet anställda minskat med cirka 150.
Arbetsplats på Lilla Essingen, Stockholm.
45
46 BOL AGS ST YRNINGSR APPORT