Innehåll
– KORT OM JM 1 ÅRET I KORTHET
2 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 4 JM-AKTIEN
6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 8 AFFÄREN JM
10 MARKNADSÖVERSIKT 18 BOSTADSBYGGRÄTTER
20 KUNDER
24 PROJEKTFASTIGHETER
25 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 30 MEDARBETARE
36 RISKER OCH RISKHANTERING 40 AFFÄRSSEGMENT
46 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
FINANSIELLA RAPPORTER 52 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
KONCERNEN:
55 RESULTATRÄKNING 56 BALANSRÄKNING 58 KASSAFLÖDESANALYS
60 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 61 KONCERNENS NOTER
MODERBOLAGET:
76 RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS 77 BALANSRÄKNING
78 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 79 MODERBOLAGETS NOTER 82 FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN 84 KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN 85 KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT 86 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 87 REVISIONSBERÄTTELSE
88 STYRELSE, LEDNING OCH REVISORER 90 JMs FASTIGHETER
95 DEFINITIONER OCH ORDLISTA – KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH
FINANSIELL KALENDER
” Vi arbetar för att JM skall vara kundens naturliga förstahandsval vid köp av en ny bostad.”
2
20
25
I marknadsöversikten presenteras JMs tio största projekt – en boende-
miljö där människor skall trivas i decennier framöver.
En av fördelarna med att köpa nytt är att kunna välja inredning.
Låt dig inspireras på www.jm.se
Hur vi handskas med miljön idag kommer att sätta sina spår långt fram i tiden.
13
JM utvecklar nya bostadsområden i attraktiva lägen och för människor med höga krav på sitt boende.
Vårt arbete präglas av helhetstänkande och omsorg om detaljer – de bostäder och bostadsområden som vi utvecklar ska vi kunna vara stolta över länge.
JM AB (publ)
Å R S R E D O V I S N I N G
ÅRSREDO VISNING – JM
Omslagsbilden: Känslan att vara först är oslagbar! Kunden behöver inte lägga ner tid och pengar på renovering
Innehåll
– KORT OM JM 1 ÅRET I KORTHET
2 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 4 JM-AKTIEN
6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 8 AFFÄREN JM
10 MARKNADSÖVERSIKT 18 BOSTADSBYGGRÄTTER
20 KUNDER
24 PROJEKTFASTIGHETER
25 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 30 MEDARBETARE
36 RISKER OCH RISKHANTERING 40 AFFÄRSSEGMENT
46 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
FINANSIELLA RAPPORTER 52 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
KONCERNEN:
55 RESULTATRÄKNING 56 BALANSRÄKNING 58 KASSAFLÖDESANALYS
60 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 61 KONCERNENS NOTER
MODERBOLAGET:
76 RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS 77 BALANSRÄKNING
78 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 79 MODERBOLAGETS NOTER 82 FEMÅRSÖVERSIKT – KONCERNEN 84 KVARTALSÖVERSIKT – KONCERNEN 85 KVARTALSÖVERSIKT – AFFÄRSSEGMENT 86 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 87 REVISIONSBERÄTTELSE
88 STYRELSE, LEDNING OCH REVISORER 90 JMs FASTIGHETER
95 DEFINITIONER OCH ORDLISTA – KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH
FINANSIELL KALENDER
” Vi arbetar för att JM skall vara kundens naturliga förstahandsval vid köp av en ny bostad.”
2
20
25
I marknadsöversikten presenteras JMs tio största projekt – en boende-
miljö där människor skall trivas i decennier framöver.
En av fördelarna med att köpa nytt är att kunna välja inredning.
Låt dig inspireras på www.jm.se
Hur vi handskas med miljön idag kommer att sätta sina spår långt fram i tiden.
13
JM utvecklar nya bostadsområden i attraktiva lägen och för människor med höga krav på sitt boende.
Vårt arbete präglas av helhetstänkande och omsorg om detaljer – de bostäder och bostadsområden som vi utvecklar ska vi kunna vara stolta över länge.
Å R S R E D O V I S N I N G
ÅRSREDO VISNING – JM
RÖRELSERESULTAT, Mkr
0 500 1000 1500 2 000
2004 2005 2006
792
1231
1881 INTÄKTER, Mkr
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000
2004 2005 2006
8 532
9 887
12 065
Sverige
Danmark Norge
Belgien
Finland Stockholm
Övriga Sverige Utland GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER
49%
30%
21%
JM ÄR EN AV NORDENS LEDANDE projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngd- punkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entrepre- nadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljö- arbete. Vi omsätter cirka 12 miljarder kronor och har cirka 2 200 medarbetare.
JM AB är ett publikt bolag noterat på den Nordiska Börsens lista, segmentet Large Cap.
AFFÄRSIDÉ
Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som upp- fyller individuella behov idag och i framtiden.
VISION
JM skapar hus att trivas i.
ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL
Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, dvs. utdel- ning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofi l.
KORT OM JM
Välkommen till JMs årsstämma
Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 26 april 2007 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Telegraf gatan 4, Solna.
ANMÄLAN
Aktieägare, som önskar deltaga i stämman, skall dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken senast fredagen den 20 april 2007, dels anmäla sig till bolaget före kl. 16.00 fredagen den 20 april 2007 på något av följande sätt:
Post: JM AB, 169 82 Stockholm Telefon: 08-782 87 00
Fax: 08-782 86 12
E-post: maylis.ahlstedt@jm.se JM ABs webbplats: www.jm.se
Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar deltaga i stämman, måste genom förvaltares försorg tillfälligt låta
inregistrera aktierna i eget namn, så att vederbörande är införd i aktieboken fredagen den 20 april 2007.
Inträdeskort till stämman kommer ej att utsändas.
UTDELNING, INLÖSENPROGRAM
Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 4,50 kronor per aktie. Beslutar stämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC måndagen den 7 maj 2007. Där utöver föreslår styrelsen ett inlösenprogram om cirka 1,0 mdkr.
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN
26 april 2007 Delårsrapport januari–mars 2007 Årsstämma
17 augusti 2007 Delårsrapport januari–juni 2007
Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas
från JM AB, Koncernstab Kommunikation, tel. 08-782 87 00,
fax 08-782 86 10, eller via www.jm.se.
RÖRELSERESULTAT, Mkr
0 500 1000 1500 2 000
2004 2005 2006
792
1231
1881 INTÄKTER, Mkr
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000
2004 2005 2006
8 532
9 887
12 065
Sverige
Danmark Norge
Belgien
Finland Stockholm
Övriga Sverige Utland GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER
49%
30%
21%
JM ÄR EN AV NORDENS LEDANDE projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngd- punkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entrepre- nadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljö- arbete. Vi omsätter cirka 12 miljarder kronor och har cirka 2 200 medarbetare.
JM AB är ett publikt bolag noterat på den Nordiska Börsens lista, segmentet Large Cap.
AFFÄRSIDÉ
Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som upp- fyller individuella behov idag och i framtiden.
VISION
JM skapar hus att trivas i.
ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL
Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, dvs. utdel- ning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofi l.
KORT OM JM
Välkommen till JMs årsstämma
Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 26 april 2007 kl. 16.00 på JMs huvudkontor, Telegraf gatan 4, Solna.
ANMÄLAN
Aktieägare, som önskar deltaga i stämman, skall dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken senast fredagen den 20 april 2007, dels anmäla sig till bolaget före kl. 16.00 fredagen den 20 april 2007 på något av följande sätt:
Post: JM AB, 169 82 Stockholm Telefon: 08-782 87 00
Fax: 08-782 86 12
E-post: maylis.ahlstedt@jm.se JM ABs webbplats: www.jm.se
Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar deltaga i stämman, måste genom förvaltares försorg tillfälligt låta
inregistrera aktierna i eget namn, så att vederbörande är införd i aktieboken fredagen den 20 april 2007.
Inträdeskort till stämman kommer ej att utsändas.
UTDELNING, INLÖSENPROGRAM
Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 4,50 kronor per aktie. Beslutar stämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC måndagen den 7 maj 2007. Där utöver föreslår styrelsen ett inlösenprogram om cirka 1,0 mdkr.
KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN
26 april 2007 Delårsrapport januari–mars 2007 Årsstämma
17 augusti 2007 Delårsrapport januari–juni 2007
Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas
från JM AB, Koncernstab Kommunikation, tel. 08-782 87 00,
fax 08-782 86 10, eller via www.jm.se.
1 ÅRE T I KORTHE T
Fortsatt hög lönsamhet
• Intäkterna ökade med 22 procent till 12 065 mkr (9 887) och antal sålda bostäder uppgick till 3 790 (4 240)
• Resultatet före skatt förbättrades kraftigt till 1 852 mkr (1 151) och årets resultat efter skatt ökade till 1 568 mkr (976). Rörel- semarginalen ökade till 15,6 procent (12,5)
• Fastighetsförsäljningar om 1 000 mkr (1 752) gav ett resultat om 169 mkr (247)
• Räntabiliteten på eget kapital ökade kraftigt till 45,4 procent (28,8). Resultatet per aktie ökade till 16,40 kronor (9,30)
• Koncernens kassaflöde inklusive försäljningar av fastigheter uppgick till 664 mkr (3 368)
• Styrelsen föreslår utdelning om 4,50 kronor (2,50) per aktie.
Därutöver föreslår styrelsen utskiftning av cirka 1,0 mdkr genom inlösen av aktier motsvarande cirka 11 kronor per aktie.
Mkr 2006 2005
Intäkter 12 065 9 887
Rörelseresultat 1 881 1 231
Resultat före skatt 1 852 1 151
Kassaflöde från den löpande
verksamheten 664 3 368
Rörelsemarginal (%) 15,6 12,5
Räntabilitet på eget kapital (%) 45,4 28,8
Soliditet (%) 43 41
Resultat per aktie (kr) 16,40 9,30
Antal produktionsstartade bostäder 4 132 4 476
Antal sålda bostäder 3 790 4 240
INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT
JM Bostad Stockholm 37 % JM Bostad Riks 30 %
JM Utland 21 %
JM Fastighetsutveckling 1 % JM Produktion 11 %
RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT
JM Bostad Stockholm 47 % JM Bostad Riks 29 %
JM Utland 13 %
JM Fastighetsutveckling 6 % JM Produktion 5 %
JM tillämpar International Financial Reporting Standards – IFRS.
För definitioner, se sid 95.
2
Vi kan se tillbaka på ett mycket bra år. Det är tredje året i rad med stabil utveckling för JM. 2006 har även varit ett mycket bra år för JMs aktieägare med en totalavkastning i aktien som uppgick till 94 procent.
Vi har en stark balansräkning där vi under året skiftade ut cirka en miljard kronor till aktieägarna genom ett inlösenprogram.
Vi har samtidigt fått en mer balanserad kapitalstruktur i bolaget med bibehållen offensiv kapacitet.
Under året genomförde vi dessutom en split där en aktie blev fyra.
STRATEGIFÖRÄNDRING BÄR FRUKT
Vår verksamhet omfattar delmarknaderna Sverige, Norge, Dan- mark samt Belgien och under året har vi etablerat oss med egen organisation i Finland. Denna marknad är under tillväxt och med förutsättningar liknande Sveriges.
Strategiförändringen från bygg- och fastighetsbolag till pro- jektutvecklare av bostäder bar frukt även under 2006. Byggverk- samhet industrialiseras och blir mer processinriktad. Med ett utvecklat modultänkande och sovring i antalet underleverantö- rer har vi effektiviserat produktionen med bibehållen valfrihet för våra kunder.
Modultänkande innebär att vi i alla de bostäder som JM pro- ducerar, med olika storlek och form, installerar fast utrustning i kök och badrum från ett mer strikt sammanhållet sortiment.
Genom större volymer minskar kostnaderna för inköp, samtidigt som våra kunder har stora valmöjligheter.
LÅNGSIKTIGT PERSPEKTIV
I denna årsredovisning presenteras JMs tio största projekt där vi deltagit i utformningen av boendemiljöer där människor skall tri- vas i decennier framöver. Vi arbetar med ett långsiktigt perspek- tiv. Det vi utvecklar idag kommer att prägla stadsbilden och män- niskors vardagsliv i generationer. Därför är det av stor betydelse för oss att i god tid kunna läsa förändringar i samhället och förstå människors ändrade krav på sina levnadsförhållanden. Vi måste agera med respekt för framtiden, för miljön, för kunden, för de anställda och för bolagets långsiktiga värdetillväxt.
Ett begrepp som används allt oftare är CSR, Corporate Social Responsibility eller hållbarhetsfrågorna, som de också benämns.
Samhällsansvaret måste delas mellan den offentliga sektorn och näringslivet, alla är vi del av samhället. Våra kunder, de som ska bo i våra bostäder, kommer från olika kulturer. Vi måste kunna möta behov och krav från alla och erbjuda en palett av bostä- der som passar individuella behov. Under året utvecklade vi ett radhusprojekt med energiklokt boende i Tensta utanför Stockholm. Projektet tillhör långt ifrån våra tio största, men
Ännu ett bra år
KONCE RNCHE FE N S KOM M E NTAR
kommer att ge oss värdefull kunskap om vad som krävs och om hur vi kan erbjuda attraktiva boendelösningar i andra liknande områden.
ENERGISNÅLT I HELA LOGISTIKKEDJAN
Ett utslag av vårt samhällsansvar är att bygga energisnålt. Här finns EU:s energidirektiv i botten, som visar på normer för den totala energiförbrukningen i våra bostäder. Men som projekt- utvecklare av bostäder vill vi ta ett bredare ansvar. I framtiden måste vi i större utsträckning ta ställning till energikonsumtionen i hela logistikkedjan. Det är inte säkert att sten från andra sidan jordklotet, som byggnadsmaterial för hus i Sverige, är mest eko- nomiskt bara för att inköpspriset är lågt.
MÅNGFALD STÄRKER JM
Vi kommer att möta en starkare konkurrens från nya aktörer.
Byggverksamhet internationaliseras i allt högre grad, samtidigt som människor rör sig friare över gränserna. Vi måste kunna erbjuda unga människor attraktiva arbetsmiljöer och vara öppna för förändringar.
Traditionella gränser mellan tjänstemän och hantverkare suddas ut. Mer flexibla arbetstider blir ett konkurrensmedel.
Vi behöver fler kvinnor och personer med olika etnisk bak- grund. JM har för avsikt att ligga i utvecklingens framkant i dessa frågor.
Dialogprojekt är ett led i att skapa förståelse i organisationen för vårt varumärke och hur viktig var och en är för utvecklingen av detta. All personal involveras i projektet, som handlar om att utveckla JMs kultur, baserad på gemensamma värderingar. Enga- gemang, långsiktighet, pålitlighet, lyhördhet, stilkänsla och kvalitet är värderingar, som i seminarieform ges bakgrund och innehåll.
Syftet är att skapa förståelse för hur vi gemensamt möter kun- dernas krav och ser förändringar i ett längre perspektiv.
KUNDERNAS KRAV VIKTIGA FÖR UTVECKLING
Kunderna betalar för produkterna som JM åstadkommer. Kan vi inte möta kraven från våra kunder, söker de sin bostad hos någon annan. Vi skall skapa attraktionskraft i såväl till talande arkitektur som i praktiskt boende. Vi arbetar för att JM skall vara kundens naturliga förstahandsval vid köp av en ny bostad.
Att kunden står i centrum är ett begrepp som kan uppfattas som en plattityd. Men det är ett faktum att kunderna ställer allt högre krav. Det måste vi kunna möta. Tiden är förbi då det var viktigare att ställa upp fyra väggar för att ge kunden tak över huvudet än att tänka på attraktionskraften i våra produkter. Kan vi inte möta kundens krav när de bostäder vi projekterar idag står inflyttningsklara om fem år, tappar vi i konkurrensförmåga.
För att leverera vad ägarna har rätt att kräva av oss, värde-
tillväxt och utdelning på det kapital de satt oss att förvalta, är det
viktigare än någonsin att skapa en organisation som med effekti-
vitet och lyhördhet bygger det kunderna och samhället förväntar
sig såväl idag som i framtiden. I denna utveckling, som för JMs del
under 2006 varit mycket positiv, har jag stor anledning att rikta
ett stort tack till alla engagerade medarbetare.
3 KONCE RNCHE FE N S KOM M E NTAR
En fortsatt god marknad och stor efterfrågan för våra nypro- ducerade bostäder har resulterat i ännu ett rekordår för JM.
Den starka försäljningen och stort antal produktionsstartade bostäder till högre prisnivåer innebär fortsatt hög lönsamhet.
Vårt effektiviseringsarbete i projekten bidrar till fortsatt god kostnadskontroll. En hög försäljningsnivå i pågående produktion och den fortsatt stora efterfrågan på huvuddelen av våra mark- nader medför goda förutsättningar även för 2007.
Stockholm i mars 2007
Johan Skoglund
4 JM -AKTIEN
God kurs- utveckling
AKTIEKAPITAL
JM-aktien är noterad på den Nordiska Börsens lista, segmentet Large cap. Aktiekapitalet uppgår till 92,3 mkr fördelat på 92,3 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt.
Börsposten är 200 aktier.
AKTIEÄGARMÅL
JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, dvs. summa av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med lik- nande verksamhet och riskprofil.
KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING
JM-aktien ingår i OMX Stockholmsbörsens index ”SX4040 Real Estate_PI”. Under 2006 ökade JMs aktiekurs med 89 procent, att jämföras med en ökning om 41 procent för SX4040, och en ökning om 19 procent för ett annat relevant jämförelseindex för JM, SX201020. Det generella indexet på OMX Stockholmsbör- sen, OMX Stockholm_PI, steg 24 procent under 2006. JM-aktien noterades som högst under året till 168,50 kr den 27 december och som lägst till 87,50 kr den 2 januari. Direktavkastningen, dvs. föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 2,7 procent (2,8). Totalavkastningen under 2006 uppgick till 94 procent (91).
Totalavkastning
2006 Genomsnitt per år 2002–2006
JM 94 % 45 %
Stockholmsbörsen 28 % 17 %
OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE
JM-aktier till ett värde av totalt 11,8 mdkr (8,0) omsattes under 2006. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 47 mkr (30). Omsättningshastigheten, dvs. aktiens likviditet, uppgick till 104 procent (123) under året att jämföra med hela börssnit- tet på 145 procent (115). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 15,3 mdkr (8,7).
ÄGARSTRUKTUR
Per den 31 december 2006 uppgick antalet aktieägare till 8 172 (5 447). De tio största svenska ägarna stod för 36,4 procent (39,5) av kapitalet och de utländska ägarna för 47,4 procent (40,3).
UTDELNINGSPOLICY
Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhe- tens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäk- ningen. Den föreslagna utdelningen för 2006 uppgår till 4,50 kronor (2,50) per aktie.
INLÖSEN AV AKTIER
JM prioriterar aktiv hantering av koncernens balansräkning. Om soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunk- ten, lämplig form. Utöver förslag om en höjning av utdelningen för 2006, har JMs styrelse föreslagit ett inlösenprogram om cirka 1,0 mdkr. Inlösenprogrammet beräknas vara avslutat senast i slu- tet av augusti 2007. JM har efter inlösen fortsatt god finansiell kapacitet för nya projekt.
Aktieägare per 31 december 2006
Ägare Procent av antal aktier
Robur fonder 9,3
AFA Försäkringar 8,4
AMF Pensionsförsäkrings AB och AMF fonder 4,9
SEB fonder och Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 3,4
Fjärde AP-fonden 2,2
Catella fonder 2,2
Handelsbanken fonder 2,2
Andra AP-fonden 1,7
Stefan Persson Placering AB 1,1
Livförsäkrings AB Skandia 1,0
Länsförsäkringar – fonder 1,0
Utländska aktieägare 47,4
Övriga aktieägare 15,2
Summa 100,0
Antal aktieägare per 2006-12-31: 8 172 Antalet aktier per 2006-12-31: 92 289 764
Överföring till aktieägare, Mkr
Utdelning Återköp Inlösen Summa
2002 420 116 536
2003 281 154 435
2004 140 140
2005 196 966 1 162
2006 247 1 002 1 249
Summa 1 284 270 1 968 3 522
5 JM -AKTIEN
AKTIEDATA
1)Kronor per aktie 2006 2005 2004 2003 2002
Börskurs per den 31/12 166 88 48 26,5 40,5
Högst/lägst betalkurs under året 168,5/87,5 90/46 48,5/25,5 40,5/20,5 68/37,5
Direktavkastning per den 31/12 (%) 2,7 2,8 3,7 4,7 6,2
Börsvärde per den 31/12 (mkr) 15 320 8 686 5 375 2 975 4 889
Resultat per aktie före och efter utspädning
4)16,40 9,30 4,20 1,70 2,10
Exploateringsfastigheter
Marknadsvärde 77 46 36 45 45
Bokfört värde 47 30 26 32 33
Projektfastigheter
Marknadsvärde 12 15 23 29 30
Bokfört värde 9 12 20 25 24
Eget kapital (redovisat) 39 34 31 29 30
Utdelning 4,50
2)2,50 1,80 1,30 2,50
Utdelning i % av resultat per aktie 27 27 41 75 118
P/E tal per den 31/12
4)10 10 11 16 19
Antal aktier per den 31/12 92 289 764 98 705 520 112 261 628 112 261 628 117 854 456
3)Genomsnittligt antal aktier före utspädning 95 453 698 105 390 727 112 261 628 113 246 820 119 429 944
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 95 453 698 105 390 727 112 261 628 113 246 820 119 817 440
1)
Historiska tal har omräknats till följd av aktiesplit avseende de tal som berörs
2)
Enligt styrelsens förslag
3)
3 600 000 återköpta aktier ingår ej
4)
Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att IFRS principerna avseende goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2002 och 2003.
ÄGARBILD PER 2006-12-31
Aktieinnehav Antal aktieägare Procent av alla aktieägare Äger tillsammans antal aktier Procent av aktiekapital
1–500 5 035 61,6 960 614 1,0
501–1 000 1 349 16,5 1 093 153 1,2
1 001–5 000 1 249 15,3 2 804 805 3,1
5 001–20 000 258 3,2 2 605 742 2,8
20 001–100 000 141 1,7 6 657 874 7,2
100 001– 140 1,7 78 167 576 84,7
Summa 8 172 100,0 92 289 764 100,0
FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET 2002–2006
År Nyemission, mkr Split Inlösen av aktier, mkr Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktiekapital mkr
2002 0,2* 30 363 614 4 kr 121,4
2003 0,007* – 9,2 28 065 407 4 kr 112,2
2004 28 065 407 4 kr 112,2
2005 – 13,5 24 676 380 4 kr 98,7
2006 – 6,4 23 072 441 4 kr 92,3
2006 4:1 92 289 764 1 kr 92,3
* Konvertering av skuldförbindelser
KURSUTVECKLING
5 000 10 000 15 000 20 000 25 000
20 40 60 80 100 120 140 160 180
01 02 03 04 05 06
Antal Kr
3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 18 000
80 90 100 110 120 130 140 150 160 170
Jan 06
Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec
Antal Kr
Källa: Findata Direkt SX4040 Real Estate_PI Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.)
JM OMX Stockholm_PI
6
FINANSIELLA MÅL
UTDELNINGSMÅL – Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt.
MARGINALMÅL – Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1–2 procentenheter.
SOLIDITETSMÅL – Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 pro cent över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form.
AFFÄRS IDÉ , MÅL OCH STR ATEGIE R
AFFÄRSIDÉ
Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller indi- viduella behov idag och i framtiden.
Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljö- erna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt.
VISION
JM skapar hus att trivas i.
Visionen innebär att det är lika viktigt med trivsel i JMs hus långt in i framtiden som idag.
ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL
Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil.
STRATEGI
För att, inom ramen för affärsidén, nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi:
JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostä- der i Norden. Med ledande avses såväl marknadsposition på de marknader som JM verkar som kvalitet i produkten. Utveck-
Ledande projekt- utvecklare i
Norden
0 10 20 30 40 50 60
2004 2005 2006
%
Mål 50 % * Ej inkluderat inlösenprogram.
41
27 27
Utdelning*, andel av resultat efter skatt
ling av bostäder ska ske på tillväxtorter med goda demografiska och socioekonomiska förutsättningar på lång sikt. En växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet för att nå framgång i JMs affär.
JM ska strategiskt vara tydligt inriktat mot kvalitativa och miljö- anpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kon- torsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning.
Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet att stärka koncernens position på befintliga marknader. Tillväxt ska ske med krav på god lönsam- het och marknadsledande position. Internationell tillväxt ska ske med försiktighet beaktat vikten av mycket god kontroll av den operativa risken i JMs kapitalintensiva affär.
Produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktion.
Följsamhet till JMs så kallade beslutsgrindar är ett centralt krav.
Detta inkluderar adekvat nivå på bokning och kontraktsskriv- ning av bostäder före produktionsstart. JM ska långsiktigt säkra produktionskostnaderna och därför upprätthålla en begränsad men effektiv egen entreprenadverksamhet. Den egna effektivi- teten ska dock alltid ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser.
JM ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balans- räkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genom- förande och försäljning av fastighetsprojekten.
TILLGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR
JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs-
och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projekt utvecklings-
verksamhet.
7 AFFÄRS IDÉ , MÅL OCH STR ATEGIE R
Byggrättsportföljen ska optimeras över tiden med avseende på efterfrågan, planerad produktion och kapitalbindning. Balansräk- ningen ska normalt ej innehålla exploateringsfastigheter översti- gande fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter.
Balansposten projektfastigheter ska i sin helhet utgöras av projekttillgångar och främst bestå av bostadsfastigheter för projektutveckling, i form av ombildning till bostadsrätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska säljas efter färdigställande.
Den cykliska karaktären på kontorsutveckling, samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning, innebär att posten projektfastigheter kan variera i storlek.
Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgå- ende analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk.
Med nuvarande verksamhetsinriktning och struktur på rörel- sekapital bedöms JMs bostadsrättsaffär ha en nettoskuld som över tiden uppgår till noll. Den inbördes relationen mellan koncernens olika rörelserisker och tillgångsslag innebär dock att optimerad skuldsättningsgrad för koncernen kan variera.
Dessutom omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom en rent modellmässig beräkning av opti- mal kapitalstruktur.
AVKASTNINGSKRAV
För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når kon- cernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad.
Investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav.
0 2 4 6 8 10 12 14 16
2004 2005
9,3
12,5
15,6
2006
%
Mål 10 %
Rörelsemarginal
0 10 20 30 40 50
2004 2005
42 41
2006
%
Mål 35 %
43
Soliditet
KAPITALKOSTNAD EGET KAPITAL
• Riskfri ränta – aktuell bedömning av uthållig avkastning på tio- åriga statsobligationer är cirka 3 till 4 procent.
• Riskpremie – för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5 procent.
• Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus risk- premie) är således 8 till 9 procent.
KAPITALKOSTNAD LÅNAT KAPITAL
• Riskfri ränta – aktuell bedömning av uthållig avkastning på statsobligationer med löptid om 2 år, motsvarande en genom- snittlig projektlöptid, uppgår till 2,5 till 3,5 procent.
• Riskpremie för lånefinansiering antas i genomsnitt uppgå till 1 procent.
• Avdragsrätt – eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir räntekostnaden i realiteten lägre, med en bolagsskatt på 28 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 28 procent till 2,5 till 3,2 procent.
KAPITALSTRUKTUR
• Skuldsättningsgrad – JM har som mål att skuldsättningsgraden i de enskilda projekten i genomsnitt skall uppgå till 1,0.
Nya projekts vägda kapitalkostnad (WACC) uppgår därmed till
5,7 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga investe-
ringar måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga
operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på minst
5,7 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma.
8
0 1 2 3 4 5 6
Värde
PROCESSER
1OCH VÄRDEKEDJA
2I PROJEKTUTVECKLINGEN
År
Marknadsprocess Produktionsprocess Värdekedja
1)
Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt.
2)
Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då råmarken omvandlas till färdig byggrätt och markanvändningen konkretiseras.
Marknadsundersökning
Idéarbete Planarbete Detaljplan/bygglov Produktion Förvaltning åt bostadsrättsförening Prissättning
Projektering
Bokning Inflyttning/Boende
Försäljning Kundanpassning
rar bland annat centrala projekteringsval i projektutvecklingen.
Projekteringsanvisningar har utarbetats av JMs mest kvalificerade projekteringsledare, projektledare och hantverkare och baseras på beprövade och kostnadseffektiva arbetsmetoder samt mate- rialval. Detta så kallade verksamhetssystem dokumenterar verk- samhetens processer och fastställda affärskritiska krav.
PROJEKTUTVECKLINGENS FASER
JMs projekt startar vanligtvis med ett markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och läge.
Processen från att marken förvärvats till att de nya bostä- derna är klara för inflyttning är alltid flerårig och inleds med en dialog och samarbete med berörd kommun för att slå fast hur marken kan användas. Därefter startar en projekteringsfas där arkitekter och andra konsulter kopplas in. Försäljning påbörjas och när en viss andel av de planerade bostäderna har bokats av kunder påbörjas byggandet. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning.
VÄRDEUTVECKLING
Markförvärv och idéfas är mycket viktiga inom projektutveckling.
Att hitta utvecklingsbar mark till rätt pris och att utveckla bostä- der och bostadsområden som tilltalar kunderna är centralt för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet.
Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.
Det är i denna fas som råmarken omvandlas till byggrätter. Värde- utveckling sker stegvis i takt med att markanvändningen konkre- tiseras. När detaljplanen fastställts och bygglov erhållits, vilket kan ta mellan ett och fem år, och projektet har sålts till kund så har det fulla markvärdet uppnåtts. En aktiv fastighets ägare kan påverka planprocessen men den är också beroende av den kommunala planprocessen och eventuella överklaganden.
I tillägg till förvärv av råmark, förvärvar JM även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till attraktiva bostäder eller moderna kontor. I dessa fall skapar JM värdetillväxt genom för- tätning, ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, rivning samt om- och tillbyggnad.
Projektutveckling innebär att förvärva bebyggd eller obebyggd mark. Genom ny- eller ombyggnation för ädlas fastigheter till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler.
BOSTÄDER
JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verk- samheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sve- rige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bo sta den. I många fall innebär JMs projekt att nya bostadsområden skapas.
JMS KONKURRENSFÖRDELAR
Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och planpro- cesser till produktion, försäljning och förvaltning. JM har en lång erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom en nära kontakt med våra slutkunder. Pro- jekten är ofta stora och komplexa, till exempel omvandlingen av industriområdet Essinge Udde i Stockholm till ett populärt bostadsområde. Andra stora, pågående projekt är Liljeholmen i Stockholm, Eriksbergsområdet i Göteborg och Dockanområdet i Malmö som omvandlas till nya stadsdelar. JM har arbetat med projektutveckling av bostäder i mer än 60 år och har en ledande roll vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete.
GEMENSAMT ARBETSSÄTT
JM arbetar med ett övergripande ledningssystem, framtaget för att säkerställa ett gemensamt arbetssätt i JMs alla projekt, som också stödjer effektiv kontroll och styrning. Systemet inklude-
Värdeskapande genom projekt- utveckling
AFFÄRE N JM
9
KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT
Brf = Bostadsrättsförening INBETALNINGAR
UTBETALNINGAR
JM säljer ev.
förvärvade bostäder
JM förvärvar ev.
osålda bostäder JM förvärvar mark
Förvärvsbeslut Beslut produktionsstart
Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och brf.
Slutfaktura JM fakturerar brf.
Brf. betalar mark
Produktionskostnader
AFFÄRE N JM
KOMMERSIELLA LOKALER
Merparten av JMs verksamhet avser bostäder, men JM utvecklar även kommersiella lokaler. Projektutveckling av kommersiella lokaler är i högre grad än projektutveckling av bostäder påver- kad av konjunkturutvecklingen och är därmed mer cyklisk till sin karaktär.
Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer i detta arbete.
Projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stock- holmsområdet och skall primärt stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett attraktivt område. Äldre bostadsområden kan förtätas med bostäder och tillhörande centrum moderniseras.
I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder. När projektutvecklingen är slutförd säljer JM vanligtvis fastigheten eller använder den färdigutvecklade fastig- heten som byte till nya projektfastigheter eller byggrätter.
KASSAFLÖDESHANTERING
Det är för JM speciellt viktigt att kassaflödeshanteringen är effek- tiv, då projekten löper över lång tid. JMs styrsystem och proces- ser är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimu- lera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktions- start är väsentliga affärsbeslut som har stor kassa flödespåverkan och de föregås av särskild analys och utvärdering.
Mark som JM förvärvat bokas inledningsvis upp som exploate- ringsfastigheter i balansräkningen, men överförs vid produktions- start från balansräkningen in i respektive projektetapp. Marken säljs till en nybildad bostadsrättsförening, som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan.
Föreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden genom byggnadskreditiv.
Västra Sannegårdshamnen, Göteborg
10
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Prisutveckling bostadsrätter (Sverige), ägarlägenheter (utland)
Stockholm innerstad Oslo Göteborgs kommun Malmö kommun
Köpenhamn Storstockholm
Källa: Mäklarstatistik, NEF, EFF, FINN.no, ECON och Realkreditrådet SEK, NOK, DKK/ kvm
MARKNADSÖVE RS IKT
Stark efterfrågan, men avmattning i Köpenhamn
JMs bostadsproduktion är i huvudsak koncentrerad till storstads- områden och andra tillväxtorter i Sverige, Norge och Danmark.
Under 2006 produktionsstartades 3 336 bostäder i Sverige varav cirka 87 procent utgörs av lägenheter i flerbostadshus och 13 procent av småhus. I utlandet produktionsstartades 796 bostäder varav 77 procent utgörs av lägenheter och 23 procent av småhus.
UTBREDD BOSTADSBRIST I TILLVÄXTOMRÅDEN
Befolkningstillväxt har en stark påverkan på efterfrågan på nya bostäder. I Norden ökar befolkningen mest i storstadsområden och universitets- och högskoleorter, samt i kringliggande orter på pendlingsavstånd. Genom inflyttning ökar dessutom ett redan stort behov av nya bostäder. I Sverige bor närmare 60 procent av befolkningen i orter med bostadsbrist. I många av de största stä- derna, som Stockholm, Göteborg, Malmö och Oslo, har politiska program antagits för att öka nybyggnationen. I Belgien är den politiska viljan stor att öka bostadsbyggandet och då framför allt i Brysselregionen. I Köpenhamn däremot har de kraftigt ökade priserna på bostäder och pågående nybyggnation lett till en ned- gång i efterfrågan på bostäder och förväntan om prisfall.
FORTSATT STIGANDE BOSTADSPRISER
De svenska bostadsrättspriserna ökade med i genomsnitt 11 procent under 2006, i storstadsområdena Stockholm, Göteborg
och Malmö var uppgången mellan 4 och 24 procent. I Stockholms innerstad ökade priserna med 16 procent.
I Norge steg priserna med 19 procent, i Oslo med 17 procent.
De danska priserna på ägarlägenheter steg med 9 procent, i Köpenhamn med 8 procent. Efterfrågan på bostäder i Köpen- hamn har avtagit i slutet av året. Under andra halvåret har pri- serna stått stilla i Danmark.
Efterfrågan på bostäder i Finland var fortsatt stark under 2006 trots höjda räntenivåer. Utländska byggföretag väntas öka sin marknadsandel de närmaste åren. De finska priserna på andra- handsmarknaden ökade med 8 procent under 2006, i Helsing- forsregionen med 9 procent.
Trots stora prisökningar är det, enligt de flesta marknads- bedömare, låg risk för kraftiga prisfall. Hushållens växande skuld- sättning kompenseras av ett lågt ränteläge och priserna styrs i allmänhet av normala efterfråge- och utbudsförhållanden.
ÖKAT BOSTADSBYGGANDE I SVERIGE OCH DANMARK
I Sverige uppgick nyproduktionen av bostäder 2006 till 41 500, upp från 31 800 bostäder 2005 (källa: SCB). I Norge ökade anta- let byggstarter från 31 600 år 2005 till 32 700 år 2006 (Källa:
Statistisk Sentralbyrå). I Danmark har bostadsbyggandet avtagit under 2006 och 23 000 bostäder påbörjades jämfört med 28 300 under 2005.
0 400 000 800 000 1200 000 1600 000 2 000 000
1998 1997
1996 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Befolkningsutveckling storstadsregioner i Sverige 1996–2006
Storstockholm Storgöteborg Stormalmö
Ökningen i Storstockholm ligger på 15 000–17 000/år och i Storgöteborg/Stormalmö på 7 000–9 000/år.
Uppgifterna avser förhållandena den 31 december. Källa: SCB
11 MARKNADSÖVE RS IKT
JMs största delmarknader är storstadsområdena Stock- holm, Göteborg och Öresundsregionen samt Oslo- området. Bostadsproduktion bedrivs även i Belgien och etablering pågår i Finland.
Efterfrågan på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge var fortsatt stark under 2006, pådriven av stabil ekonomisk tillväxt, bostadsbrist och ett lågt ränteläge. Marknaden i Köpenhamn visade en avmattning under andra hälften av 2006.
Bedömd marknadsposition 2006 på orter där JM har verksamhet Marknad JM Större konkurrenter
Sverige 1 NCC, Peab, Skanska, HSB och Riksbyggen
Norge 4 Veidekke, Skanska och Block Watne
Danmark 4* Sjaelsø Gruppen, Nordicom, Kuben, Arkitektgrup- pen och NCC
Belgien 10 CIB, Thoma & Piron, Besix, BPI/CFE och Skyline
Finland ** YIT, Skanska, NCC, Palmberg
* Köpenhamnsregionen
** Finland: nybildat dotterbolag
STOCKHOLM
JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Storstock- holm med projekt i flertalet kommuner i länet. Marknadsande- len avseende nyproduktion av bostadsrätter är 30–40 procent.
Några av JMs större, pågående projekt är Långbro, Liljeholmen/
Årstadal, Kojan/Västra Kungsholmen, Bolinder Strand/Järfälla, Silverdal/Sollentuna, Norra Frösunda/Solna och Hägernäs/Täby.
Stockholms stad har under 2003–2006 tagit fram detaljplaner för 20 000 nya bostäder och har som mål att under perioden 2007–2010 ta fram detaljplaner för ytterligare 15 000 bostäder.
Stora nybyggnadsprojekt pågår i Hammarby Sjöstad, i Lilje- holmen/Årstadal och på nordvästra Kungsholmen, som är ett
av innerstadens största nybyggnadsområden under kommande år. Det råder stark efterfrågan på bostäder i sjönära lägen och lägen med goda kommunikationer. Stora prisstegringar i innerstaden leder också till ökad efterfrågan på bostäder i krans kommunerna.
GÖTEBORG
JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Storgöte- borg med för närvarande drygt 15 projekt, flertalet i Göteborgs kommun men också i kranskommunerna Kungälv och Mölndal.
Vattennära projekt vid Norra Älvstranden står för en stor del av volymen. Marknadsandelen avseende nyproduktion av bostads- rätter ligger runt 30–40 procent.
Göteborgsregionen fortsätter att växa. Det stora stads- omvandlingsprojektet på Norra Älvstranden fortsätter och nu startar, i och med färdigställandet av Götaleden, omvandlingen även på älvens södra sida, där nya bostäder och kontor skall utvecklas. Genom att fortsätta omvandlingen av gamla industri- områden som Gullbergsvass, Frihamnen och Kvillebäcken kom- mer det att beredas plats för ytterligare 30 000 boende och 40 000 arbetsplatser i de centrala delarna av Göteborg. Kom- munerna runt Göteborg, som Kungälv, Mölndal, Härryda, Lerum och Kungsbacka, utvecklas på ett mycket positivt sätt med stabil tillväxt och inflyttning. Planering av ett antal större bostadspro- jekt där JM deltar pågår i dessa kommuner.
ÖRESUNDSREGIONEN
JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Malmö/
Lund med en marknadsandel om 20 procent avseende nyproduk- tion av bostadsrätter. I Köpenhamnsregionen är JM en av de fyra största aktörerna. JM driver ett 15-tal projekt i Öresundsregio- nen. De största avser nybyggnation i tidigare hamn områden:
Danviks Strand, Nacka.
12 MARKNADSÖVE RS IKT
Dockan området i Malmö, Lomma Hamn utanför Malmö samt Islands Brygge/Havnestad och Sydhavnen/Sluseholmen i Köpen- hamn. I Danmark bygger även finansiella aktörer bostäder. Öre- sundsregionen blir alltmer integrerad och antalet in- och utflyt- tare samt pendlare mellan Sverige och Danmark ökar. Befolk- ningstillväxt är en viktig drivkraft för efterfrågan.
NORGE
JM är genom sitt dotterbolag Byggholt en av Norges fyra största bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Gren- land, Bergen och Stavanger. JMs marknadsandel varierar mellan delmarknader och uppgår i genomsnitt till cirka 10 procent. JMs största delmarknader i Norge är Oslo-området och Bergen och cirka 30 projekt var i produktion vid årsskiftet. Bland stora pro- jekt kan nämnas Billingstadlia i Oslo, Bragenes Strand i Drammen, Stongafjellet utanför Bergen samt Natland i Bergen.
Den norska bostadsmarknaden är gynnsam och antalet pro- duktionsstarter och prisnivån är högre än någonsin tidigare.
Liksom i Danmark bygger finansiella aktörer bostäder. I Norge har också möjligheten att köpa bostäder för att hyra ut i andra hand skapat en investeringsmarknad. I Oslo planeras omfattande nybyggnation i hamnområden runt staden, projekt Fjordbyen.
Projekt i Tjuvholmen är långt framskridna och Bjørvika planeras att byggas ut från och med 2008.
BELGIEN
JM utvecklar bostäder i Belgiens fransktalande delar, regionen Bryssel och provinsen Valloniet. Kunderna är nationella och internationella privatpersoner, företag och institutioner. Investe- ring i bostäder sker i syfte främst för eget nyttjande men också för uthyrning. JM tillhör de 10 ledande i Brysselregionen. Bryssel- regionen planerar stora bostadsprojekt i före detta hamn- och järnvägsområden. JM utvecklar stora bostadsområden i Namur.
FINLAND
JM har under året etablerat verksamhet i Finland med fokus på den så kallade Huvudstadsregionen, det vill säga Storhelsingfors.
Dels planeras ett småhusområde i Kytömaa, Kerava stad, där JM förvärvat en exploateringsfastighet för cirka 40 bostäder och dels ett i Kivistö, Vantaa stad med cirka 60 bostäder. Produktions- och försäljningsstart planeras till hösten 2007.
0 500 000 1 000 000 1 500 000 2 000 000 2 500 000
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Genomsnittspris* för JMs säljstartade bostäder 1999–2006, Sverige
Stockholm Övriga Sverige Kr/bostad
* Pris = insats
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
< 1 mkr 1–2 mkr 2–3 mkr 3–4 mkr > 4 mkr
Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika prisintervall 2003–2006, Sverige
2003 2004 2005 2006
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
30–50 kvm 51–70 kvm 71–90 kvm 91–110 kvm 111–130 kvm 131–150 kvm > 150 kvm
Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika
storleksintervall 2003–2006, Sverige
2003 2004 2005 2006
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
1–2 mkr 2–3 mkr 3–4 mkr > 4 mkr
Andel av JMs säljstartade äganderätter (småhus) i olika prisintervall 2004–2006, Sverige
2004 2005 2006
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
71–90 kvm 91–110 kvm 111–130 kvm 131–150 kvm > 150 kvm
Andel av JMs säljstartade äganderätter (småhus) i olika
storleksintervall 2004–2006, Sverige
2004 2005 2006
13 JMs 10 STÖRSTA PROJE KT 20 0 6 MARKNADSÖVE RS IKT
Silverdal
Den nya trädgårdsstaden i Sollentuna
Vackert belägen med närhet till vatten, skog och ängar växer en ny träd- gårdsstad fram runt en stor nyanlagd park med damm. Här finns också lekplatser, cykelbanor och promenadstråk. Servicen är väl utbyggd med Kista centrum bara ett par kilometer från Silverdal. Den gemensamma nämnaren för husen är en modern ljus arkitektur.
Ort: Sollentuna
Utvecklingsperiod: 2001–2009 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: 400 – Påbörjade: 199
– Prod. startade under 2006: 54 Lägenhetsstorlekar: 134–135 kvm, 5 Rum och kök
Genomsnittpris
1): 20 700 kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 190 Läge: Natur och vattennära Kommunikation: Buss
Avstånd till Stockholm centrum:
10 km
1)
Insats, senaste etappen
Långbro
En ny stadsdel i Långbro Park
Långbro Park ligger i en vacker dalgång i stadsdelen Älvsjö, sydväst om Stockholms city. Här pågår en varsam men genomgripande omvandling, där befintliga sekelskiftesbyggnader och den klassiska parkanläggningen bevaras och utvecklas. I parken finns ett värdshus och trädgårdsmästeri med gamla anor, samt den vackra dammen. Dessutom finns vackra Lång- sjön med badplats på sommaren och plogad skridskoslinga på vintern.
Ort: Stockholm
Utvecklingsperiod: 2000–2012 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: 760 – Påbörjade: 418
– Prod. startade under 2006: 91 Lägenhetsstorlekar: 58–101 kvm, 2–4 Rum och kök
Genomsnittpris
1): 23 750 kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 340 Läge: I parkmiljö
Kommunikation: T-bana, pendeltåg Avstånd till Stockholm centrum:
10 km
1)
Insats, senaste etappen
Bolinder Strand
Ett nytt bostadsområde vid Mälaren
Bolinder Strand intill Mälarens strand är ett området som präglas av rofylld natur, sjöliv och en unik kulturhistoria. Bolinders gamla fabriksområde med vackra tegelbyggnader från början av 1900-talet är ett charmigt och kontrast rikt inslag i områdets i övrigt stilfulla ljusa arkitektur. I närområdet finns båtklubbar och en badstrand.I närheten ligger också Görvelns natur- reservat med vackra strövområden.
Ort: Järfälla
Utvecklingsperiod: 2001–2009 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: ca 600 – Påbörjade: 386
– Prod. startade under 2006: 46 Lägenhetsstorlekar: 67–102 kvm, 2–4 Rum och kök
Genomsnittpris
1): 22 800 kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 210 Läge: Centralt
Kommunikation: Pendeltåg Avstånd till Stockholm centrum:
24 km
1)
Insats, senaste etappen
MARKNADSÖVE RS IKT JMs 10 STÖRSTA PROJE KT 20 0 6 14
Utsikt från JMs projekt på Liljeholmskajen.
15 JMs 10 STÖRSTA PROJE KT 20 0 6 MARKNADSÖVE RS IKT
Liljeholmskajen
En ny stadsdel i Stockholm
Inflyttningen på Liljeholmskajen har börjat och området börjar sakta men säkert utveckla sitt eget sociala mönster. Caféer, restauranger och butiker öppnar successivt kring de nya bostäderna. Här är stadsmiljö och natur- upplevelser i fin balans. Söder och resten av innerstaden ligger på andra sidan Liljeholmsbron. Årstaviken, sjön Trekanten och Mälarens vatten nere vid Vinterviken ger fantastiska möjligheter till rekreation året runt.
Ort: Stockholm
Utvecklingsperiod: 2001–2015 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: drygt 2 700 – Påbörjade: 1 168
– Prod. startade under 2006: 305 Lägenhetsstorlekar: 38–111 kvm, 1–5 Rum och kök
Genomsnittpris
1): 35 000 kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter:
1 570 Läge: Centralt
Kommunikation: T-bana, buss Avstånd till Stockholm centrum:
5 km
1)
Insats, senaste etappen
16 MARKNADSÖVE RS IKT JMs 10 STÖRSTA PROJE KT 20 0 6
Västra Sannegårdshamnen
Ort: Göteborg
Utvecklingsperiod: 2002–2008 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: 482 – Påbörjade: 326
– Prod. startade under 2006: 154 Lägenhetsstorlekar: 30–149 kvm, 1–5 Rum och kök
Genomsnittpris
1): 26 950 kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter:
156
Läge: Vattennära Kommunikation: Buss/Båt Avstånd till Göteborg centrum:
5 km
1)
Insats, senaste etappen
”Staden på Norra Älvstranden”
Längs norra Älvstranden växer ”den goda staden” fram. Där båtarna förr lade till växer nu en ny stadsdel, Sannegårdshamnen, upp. På norra Älv- stranden kombineras boende, kultur och arbetsplatser som tillsammans bildar en levande stadsmiljö. Sannegårdshamnen är något av en mittpunkt i denna utveckling där kvarteren ligger omgivna av Sörhallsberget, Sörhalls- parken och hamnbassängen.
Dockanområdet
Dockan – Där staden möter havet
Mitt i Öresundsregionen, i en historisk del av Malmö, tar Dockan form. Ett område som visar upp det nya Malmö och som anpassats för både euro- peiska företag och nordiskt boende. Ett unikt läge, nära staden och med utsikt över Öresund har gjort Dockan till ett av de mest populära områ- dena att bo i.
Ort: Malmö
Utvecklingsperiod: 2003–2013 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: ca 950 – Påbörjade: 484
– Prod. startade under 2006: 64 Lägenhetsstorlekar: 60–145 kvm, 2–4 Rum och kök
Genomsnittpris
1): 36 650 kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 460 Läge: Centrumnära/intill havet Kommunikation: Buss Avstånd till Malmö centrum:
0,5 km
1)
Insats, senaste etappen
Lomma Hamn
Småstaden vid havet
Här växer en småstad fram med låga kvarter i en stimulerande miljö med smak av sol, sand och hav. Hamnen, med fiskeriverksamhet, varv, rökeri och småbåtshamn, ger området en genuin och livfull karaktär året om. En livfull blandning av bostadsrätter med havs- eller parkutsikt och strandnära radhus med äganderätt – så nära havet det går att komma.
Ort: Lomma
Utvecklingsperiod: 2003–2012 Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder:
– Totalt: ca 850 – Påbörjade: 203
– Prod. startade under 2006: 67 Lägenhetsstorlekar: 42–142 kvm, 1–4 Rum och kök
Genomsnittpris
1): 29 100 kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 650 Läge: Intill havet
Kommunikation: Buss
Avstånd till Lund/Malmö centrum:
8/10 km
1)
Insats, senaste etappen
17 JMs 10 STÖRSTA PROJE KT 20 0 6 MARKNADSÖVE RS IKT
Industristaden
Uppsalas nya entré mot söder
Med Industristaden omvandlas traditionsrik industrimark till en helt ny stadsdel, strax söder om Uppsalas gamla stadskärna. Med eftertanke i varje detalj byggs ett modernt cityboende. Trivsamma stadskvarter med rymd och ljus. Gemytliga innergårdar och alléer skapar gröna rum med plats för möten och avkoppling. De naturliga fördelar som finns i olika lägen tas till vara, exempelvis i form av takterrasser eller små trädgårdar.
Ort: Uppsala
Utvecklingsperiod: 2002–2014 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: ca 1 100 – Påbörjade: 228
– Prod. startade under 2006: 44 Lägenhetsstorlekar: 57–122 kvm, 1–5 Rum och kök
Genomsnittpris
1): 18 100 kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 900 Läge: Centrumnära
Kommunikation: Buss Avstånd till Uppsala centrum, Stora Torget: 0,7 km
1)
Insats, senaste etappen
Bragernes Strand
En ny del i Drammen centrum
Inflyttningen på Bragernes Strand har börjat. De nya bostäderna har alla utsikt över Drammenselva.
Ort: Drammen – Oslo, Norge Utvecklingsperiod: 2004–2009 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: 329 – Påbörjade: 211
– Prod. startade under 2006: 32 Lägenhetsstorlekar: 31–133 kvm, 2–4 Rum och kök
Genomsnittpris
1): NOK 32 307/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 118 Läge: Centralt vid Drammenselva Kommunikation: Tåg, buss Avstånd till Drammen centrum:
500 m
1)
Senaste etappen
Islands Brygge
Havnestad, Islands Brygge, Köpenhamn
Havnestad är en ny stadsdel, som ligger centralt i Köpenhamn med utsikt över hamnen och Köpenhamns siluett. Havnestad ligger i förlängningen av den äldre bebyggelsen på Islands Brygge. Den nya stads delen ligger attrak- tivt mellan rekreationsområdet på Amager och hamnen. Havne stad är näs- tan fullt utbyggt med cirka 1 500 bostäder. Den sista etappen inom Havne- stad utvecklas under 2007 och 2008.
Ort: Köpenhamn, Danmark Utvecklingsperiod: 2001–2009 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder:
– Totalt: 480 – Påbörjade: 420
– Prod. startade under 2006: 73 Lägenhetsstorlekar: 70–160 kvm
Genomsnittpris
1): 46 000 DKK/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 60 Läge: Centralt
Kommunikation: T-bana, buss Avstånd till centrum: 2 km
1)
Senaste etappen
18 BOSTADS BYGGR ÄT TE R
Bostadsbyggrätter ger goda
förutsättningar
JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion och hade vid årsskiftet 29 800 disponibla byggrät- ter jämfört med 23 200 året innan. Byggrätterna var geografiskt fördelade med 41 procent i Storstockholm, 35 procent i övriga Sverige och 24 procent i Norge, Danmark, Finland och Belgien.
Den disponibla byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag; byggrätter i balansräkningen, cirka 19 300 (15 000), samt bygg rätter som disponeras genom villkorade förvärv eller sam- arbetsavtal, cirka 10 500 (8 200). Byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal tillgångsförs ej i balansräkningen. I många fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas.
Därutöver finns cirka 3 000 bostadsbyggrätter (3 000) som JM inte avser att genomföra inom de närmaste 5–6 åren. Kapitalbind- ningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgick till 4 208 mkr (2 786) vid utgången av året.
BRA SAMMANSÄTTNING
JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostads- marknader och i nya framväxande.
Många av de planerade bostäderna tillfredsställer köpares krav på goda kommunikationer, ett sjönära läge och närhet till service och skolor.
Stigande bostadspriser gör att många bostadssökande söker sig allt längre ut från de största städerna. Förbättrade kommuni- kationer har också ökat möjligheterna till ett längre pendlings- avstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har gjort nya bostadsmarknader attraktiva.
JMs DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER
Geografiskt område Antal byggrätter
Storstockholm exkl. Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje 12 300
Malmö/Lund/Helsingborg/Halmstad 3 050
Storgöteborg 2 900
Uppsala inkl. Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje 2 850
Västerås, Linköping, Jönköping, Örebro 1 500
Osloområdet, Bergen, Stavanger 5 450
Storköpenhamn 1 000
Bryssel 500
Helsingfors 250
Totalt (cirka) 29 800
JM har goda förutsättningar att bibehålla en hög nivå på produktionsstarter, då ett stort antal planerade bostäder omfattas av färdiga detaljplaner.
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000
Översiktsplan Detaljplan Bygglov
Antal bostäder i olika planskeden, Storstockholm
2004 2005 2006
Antal bostäder
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000
Översiktsplan Detaljplan Bygglov
Antal bostäder i olika planskeden, övriga Sverige
2004 2005 2006
Antal bostäder
