FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Kungsgatan 29 Drottninggatan 36 Baltzarsgatan 18 Kungsgatan 56 V Kvarngatan 64 Svidjevägen 8 Stora Gatan 16 Kyrkgatan 60 Box 7044
103 86 Stockholm 411 14 Göteborg 211 33 Malmö 601 86 Norrköping 611 32 Nyköping 904 40 Umeå 722 15 Västerås 831 34 Östersund 08 696 95 50 031 10 78 50 040 12 60 70 011 12 61 21 0155 778 70 076 846 99 55 021 665 53 15 076 114 99 88
Beskrivning och värdering avseende fastigheten
Jakobsskatan 2:1
Örnsköldsvik kommun
Figur 1. Bostadshus nr 1.
Kronofogdemyndighetens diarienummer F-1977-21-22
SAMMANFATTNING
Värderingsobjekten utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Fastigheten utgörs av två skiften. Det mindre skiftet håller byggnader och åkermark samt en mindre del skogsmark. Det större skiftet utgörs av skogsmark och impediment.
Värderingsobjektet är belägna ca 33 km fågelvägen nordost om Örnsköldsvik.
Marknadsvärdet av Jakobsskatan 2:1 bedöms vid värdetidpunkten 2021-12-16 vara 2 000 000 kronor.
UPPDRAG
Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten har uppdragit åt Forum
Fastighetsekonomi AB att värdera rubricerade fastighet.
Värderingsobjektens läge och omfattning framgår av kartbilagan.
Syfte Värderingen syftar till att bedöma fastighetens marknadsvärde och skall användas i samband med en eventuell exekutiv försäljning. Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en försäljning på den allmänna fastighetsmarknaden.
Värderingsobjekt Fastigheten Jakobsskatan 2:1 Örnsköldsvik kommun.
Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 2021-12-16
Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och tidigare boende på fastigheten. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse.
Utförd besiktning är ej av sådan karaktär att den uppfyller
säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt JB 4:19.
Underlag
- Besiktning av värderingsobjekten i november 2021.
- Utdrag ur fastighetsdataregistret - Ortsprismaterial.
- Kartmaterial.
BESKRIVNING
Lagfaren ägare Privatperson
Fastighetstyp Bebyggd lantbruksenhet (typkod 120) Förvärvstillstånd Förvärvstillstånd krävs ej
Läge Värderingsobjektet är beläget ca 33 km fågelvägen nordost om Örnsköldsvik. Se bifogad karta i bilaga 9.
Planförhållanden Inga kända.
Servitut/rättigheter Inga kända. Se fastighetsinformation bilaga 2.
Samfälligheter m.m. Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets del i samfällighet kan vara ofullständig. Se även
fastighetsinformation bilaga 2.
Inteckningar 8 inteckningar med ett totalt belopp om 300 000 kr. Se fastighetsinformation bilaga 2.
Inskrivningar Se fastighetsinformation bilaga 2.
Planer bestämmelser Inga kända.
Arrenden m.m. Inga kända.
Energideklaration Inga uppgifter
Arealer/tax .värde Värderingsobjekten utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Vid den senaste taxeringen för lantbruksenheter åsattes följande värden för Jakobsskatan 2:1. Arealer enligt taxeringen och uppmätt areal i digitalt kartmaterial:
Ägoslag/enhet Tax. värde (tkr) Taxerad areal Uppmätt areal*
Tomtmark 4 000 0,2
Skogsmark 2 674 000 60 51,3
Impediment 24 000 16 26,6
Åkermark 0 0 10,5
Betesmark 22 000 7 0,0
Övrig mark 0 4 1,1
Ekonomibyggnad 19 000
Vatten 0,2
Totalt 2 743 000 87 89,9
*Uppmätt areal används vidare i värderingen.
Försäkring Ingen uppgift
BESKRIVNING AV BOSTADSHUS NR 1
Figur 2. Baksida på hus nr 1.
Huset är en villa i 1 ½- plan. Nybyggnadsår okänt. Tomtmark omgiven av skog och åkermark. Husån rinner i norra änden av skiftet. På tomten står ett par enkla växthus samt en hundgård med en gammal hundkoja som inte är besiktad.
Grundläggning: Stensatt torpargrund.
Stomme: Timmer, osäkert om vinkelbyggnad är timrad.
Fasader: Stående lockläkt i stort behov av renovering och målning.
Yttertak: Korrigerad plåt. Inte tätt vid muren vilket medfört vattenskador på övre plan
Fönster: Dubbla enkelbågar. Flera trasiga utan skydd för väder och vind.
Värme: Gamla elradiatorer och vedspis. Från utsidan syns stora skador på skorstenen.
Anslutningar: Okänt.
Ventilation: Självdrag
Beskrivning: Nedre Plan:
Innanför entrén kommer man in i en mindre hall med två dörrar samt trapp till övre plan (ÖP). Till vänster leder en dörr in till vardagsrum och rakt fram ligger köket samt badrum.
Alla ytskikt är gamla och slitna varför en noggrann beskrivning bedöms överflödig. Äldre plastmattor och tapeter i kök, delvis furupanel på väggarna. Innertak utgörs delvis av vita skivor samt furutak ovan spis och skåpluckor. Träfärgad köksinredning med gamla vitvaror samt vedspis. Badrummet med duschutrymme har beige plastmatta och rosa tapet. I det andra rummet ligger ett slitet trägolv, troligen det ursprungliga underlagsgolvet. Ljusa tapeter på väggarna och vitt innertak
Övre plan:
På ÖP finns ett mindre utrymme ovan trappen rakt ovan ytterdörren där alla fönsterrutor saknas. Det finns också en mindre skrubb i anslutning till utrymmet. En äldre frysbox står intill med lucka till vinden ovanför. En dörr leder in till ett större rum, vilket i sin tur leder in till ett sovrum. Plastmatta och tapeter i det större rummet och tapet och trägolv i sovrummet. Vita tak i båda rummen.
Figur 3. Skadad skorsten bostadshus 1
Standard: Det är generellt gammalt och slitet och i princip alla ytskikt är i behov av åtgärd. Det finns också spår av vattenskador. Glipa mellan tak och mur har antagligen lett till de fuktskador som kan observeras i tak och i väggen mellan rummen på ÖP. Det
observerades också en rötskadad takbjälke på vinden.
Sammanfattningsvis är det svårt att bedöma omfattningen av de skador som observerats, men stora åtgärdsbehov finns innan huset är beboligt. Huset har också stått kallt under en längre tid, vilket aldrig är bra. På övre plan uppfattades en sur lukt, oklart av vad. Huset nyttjas som förråd vilket gör besiktning svår då många ytor är täckta.
Byggnadsarea: ca 60 kvm (uppmätt)
KOMPLEMENTBYGGNADER BOSTADSHUS 1.
Garagebyggnad
Enkel oisolerad träreglad byggnad med plåttak.
Figur 4. Husets framsida Byggnadsarea ca 27 kvm.
FRIGGEBOD
Mindre byggnad, troligen isolerad. Ej besiktad invändigt. Utvändigt bedöms byggnaden vara i normalt skick.
Byggnadsarea: ca 7 kvm plus altan (uppmätt)
BESKRIVNING AV BOSTADSHUS NR 2
Figur 5. Bostadshus nr2
Huset är en villa i 1 ½- plan. Nybyggnadsår okänt. Tomtmark omgiven av skog och åkermark. Tomten är inte hävdad på många år och är igenväxande. På gavel mot åker finns det en lucka som troligen leder till en jordkällare. Undertecknad lyckades dock inte öppna luckan.
Grundläggning: Stensatt torpargrund, med jordkällare.
Stomme: Timmer
Fasader: Stående lockläkt i stort behov av renovering och målning Yttertak: Korrugerad plåt, svårbedömd pga. snö
Fönster: Dubbla enkelbågar i dåligt skick, någon ruta saknas.
Värme: Gamla elradiatorer.
Anslutningar: El och vatten har varit inkopplade. Avstängda idag och funktion osäker. Avlopp troligen endast gråvatten.
Ventilation: Självdrag
Beskrivning: Nedre Plan:
Gammalt hus i enkel standard när nedre plan utgörs av en mindre hall med trapp till övre plan (ÖP) samt ett rum och kök. Från hallen leder dörr in till kök. Ytskikt utgörs av tapet plastmatta samt målad träpanel runt köksinredningen. Det finns även en öppen spis i köket. Vitvaror är gamla. Köksskåp endast under köksbänk. Ovan köksbänk finns enklare hyllor. Vitmålat innertak i trä. Det andra rummet har en äldre plastmatta och tapet.
Figur 6. Husets baksida
Övre plan:
Övre plan utgörs av en hall med furupanel ovan trappen. Hallen leder ledet till två separata rum, varav ett är inrett. I det andra rummet är innervägg och innertak delvis utrivet. Troligen på grund av vattenskada då tydliga rötskador kan ses i timmerväggen längs ena långsidan. Det finns även spår av fuktskador i nedre delen av innertak i skrubben längs den andra långsidan.
Standard: Det är generellt gammalt och slitet och i princip alla ytskikt är i behov av åtgärd. Det finns också spår av vattenskador och tydliga skador på timmerstommen. Huset har också stått kallt under en längre tid, vilket aldrig är bra. Huset nyttjas som förråd vilket gör besiktning svår då många ytor är täckta.
Byggnadsarea: ca 53 kvm (uppmätt)
KOMPLEMENTBYGGNADER BOSTADSHUS 2.
STÖRRE EKONOMIBYGGNAD
Äldre enkel byggnad i dåligt skick. Åtkomst in i byggnaden var inte möjlig så bedömning är gjord endast från utsidan. Till höger i bild ses skullbro med åtkomst till övre plan. Träreglad byggnad i två plan i stort behov av renovering. Noggrannare besiktning på framför allt bärande delar är nödvändig.
Byggnadsarea: ca 180 kvm (uppmätt på ortofoto)
MINDRE EKONOMIBYGGNAD
Enklare lada med plåttak i dåligt skick Byggnadsarea: ca 20 kvm (uppmätt på ortofoto)
ÄLDRE BYGGNAD MED TIMMERSTOMME
Äldre byggnad med timmerstomme. Timmerstommen delvis i dåligt skick.
Byggnadsarea: ca 20 kvm (uppmätt på ortofoto) BESKRIVNING AV BRO
För åtkomst till skiftet med byggnaderna måste man passera Husån, vilket görs över bron som ses på bilden ovan.
Fastighetsgränsen till värderingsobjektet går i åkanten och själva åns sträckning utgör en egen fastighet. Vem som äger bron är inte utrett.
Körbanan i trä är upprutten och behöver bytas. Bron är gammal och rostig, men med ny körbana görs bedömningen att den håller för persontrafik i många år till. Observera att undertecknad inte är expert på broar och inte behörig att göra en kvalificerad
bedömning.
BESKRIVNING AV SKOGSMARK
Areal Ca 51,3 hektar utgörs av produktiv skogsmark.
Skogstillstånd Skogsmarken är fördelad över 33 bestånd i varierande ålder där medelålders skog dominerar. Området är relativt fragmenterat med många insprängda myr- och bergimpediment.
Åtgärdsbehovet utgörs av gallring i avdelning 7 samt mindre
arealer röjning. Avd. 33, 32 och 22 är nyligen gallrade. Flera av ungskogarna är glesa där föryngringen verkar gått dåligt.
Områdets medelbonitet har bedömts till 4,0 m3sk/ha och år.
Virkesförrådet uppskattas till 5 369 m3sk.
BESKRIVNING AV ÅKERMARK
Areal Åkermarken omfattar ca 10,5 ha. Då marken var snötäckt var det delvis svårt att avgöra, men den ser inte ut att ha brukats på flera år. Att döma av ortofoto är den inte heller täckdikad då grunda diken kan ses på fotot. Inga uppgifter om eventuella arrenden.
Användning Igenväxande.
VÄRDERING
Allmänt Av värderingstekniska skäl används en delvärdesmetod, vilken innebär att det inför värdebedömningen görs en uppdelning av värderingsobjekten i delobjekt. Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektens marknadsvärde.
VÄRDERING AV BOSTADSBYGGNADER OCH KOMPLEMENTBYGGNADER
Värderingsmetod Normalt sett värderas småhusenheter med hjälp av en jämförelse av sålda småhusenheter inom värderingsobjektets bedömda värdeområde. I det här fallet bedöms det dock vara omöjligt att ta fram ett jämförbart material, framför allt eftersom skador och brister inte framgår av taxeringsuppgifter på jämförelseobjekt. I många fall är taxeringsuppgifterna också felaktiga. Det går inte heller med säkerhet att säga att de köpen med låga köpeskillingar är marknadsmässiga.
Marknadsvärde Med hänsyn till husens stora brister är det svårt att värdera.
Antalet köpare som är intresserade av den här typen av hus för att renovera bedöms vara mycket få. Det är också stor osäkerhet vilka dolda skador som finns, vilket sannolikt sänker betalningsviljan avsevärt.
Med hänsyn till ovan förda resonemang bedöms värdet av bostadshusen och komplementbyggnader på värderingsobjektet på erfarenhetsmässig grund till 50 000 kr.
Då byggnaderna bedöms hålla ett så lågt värde bedömdes det relevant att kontrollera tomtmarkspriserna i området. Ett
beräknat taxeringsvärde enligt senaste taxeringsår ger ett taxerat tomtmarksvärde om 9 000 kronor för en normal tomt. En
eftersökning av sålda tomter inom värdeområdet ger ett väldigt magert resultat som det inte går att dra några slutsatser av.
Bedömningen är att värdet av rätten att bebygga marken, om den varit obebyggd är relativt blygsam. Även om mikroläget kan bedömas relativt attraktivt är avstånden till större orter för långt för att driva upp priset. Markvärdet av tomtmarken bedöms till 50 000 kr.
Då mark och byggnader hänger ihop kan man inte summera de bedömda värdena. Någon som bara vill köpa en tomt för att bygga på ser t. ex. troligen befintliga byggnader endast som en
belastning.
Med beaktande av ovanstående bedöms marknadsvärdet för Byggnader och tomtmark på Jakobsskatan 2:1 till 50 000 kr.
VÄRDERING AV SKOGSMARKEN
Värderingsmetoder
Beståndsmetoden Skogen har värderats med beståndsmetoden, som är en
intäkts/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Redovisade värden är marknadsanpassade genom att kalkylräntan
(diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av
genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,5 och 2,7 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår.
Utöver skogsvärdet har följande övriga värdepåverkande faktorer värderats eftersom de inte beaktas i beståndsmetoden:
- Jaktmarksvärdet har värderats genom analyser av jaktarrende, fällavgifter samt möjlighet att arrendera rätt att jaga i området.
- Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt.
Värdekalkylen grundas på ett uttag år 0 om ca 711 m3sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Värdeberäkning har skett med gällande
virkesprislistor från Sveaskog som grund.
Skogsvårdslagens ransoneringsregel
(11 § SVL, 1979:429) Värderingsobjekten, betraktat som en brukningsenhet, omfattas av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har beaktats i värderingen.
Naturvårdshänsyn enligt
30 § Skogsvårdslagen I värdekalkylen har av naturvårdsskäl 2 % klassats som skog som i normalfallet lämnas av miljö- eller naturvårdshänsyn. Enskilda avdelningar är åsatta en högre avsättning.
Enligt bilaga 4 bedöms värdet för all skogsmark på
värderingsobjektet enligt avkastningsmetoden till avrundat 1 805 000 kr exklusive jaktvärde.
Jaktvärde Fastighetens jaktliga tillhörighet har jag inte lyckats utreda.
Jaktvärdet bedöms till 20 kr/ha. Kapitaliserat med 4 % ränta ger ett värde om ca 500 kr/ha. Applicerat på värderingsobjektets areal ger det ett bedömt värde om 45 000 kr.
Sammantaget bedöms värdet Jakobsskatan 2:1 till 1 850 000 kr enligt Beståndsmetoden
Ortsprismetoden Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden som bygger på en jämförelse med likartade skogsfastigheter som sålts inom
ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjekten. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot
jämförelseobjekten. Inför värdebedömningen bör normeringar av olika slag göras, till exempel kr/hektar eller kr/m3sk.
Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av ett ortsprismaterial för fastigheter sålda från 2018-01-01 och framåt med ett virkesförråd mellan 60 – 150 m3sk/ha i
kommunerna Örnsköldsvik, Sollefteå, Kramfors och Nordmaling.
Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden.
Ortsprismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 105 m3sk/ha och boniteten är 4,5 m3sk/ha och år.
En analys av jämförelseobjekten visar med hänsyn tagen till prisutvecklingen på en marknadsvärdenivå vid värdetidpunkten om ca 350 kr/m3sk inkl. jaktvärde. Se ortsprismaterial i bilaga 5.
Direkt överfört på värderingsobjekten erhålls sammanlagt:
5 369 m3sk x 350 kr = 1 880 000 kr Avvägning mellan de
båda metoderna I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjekten, medan
ortsprismetoden ger en direkt indikation om marknadsvärdenivån.
Värderingsobjektet har en lägre bonitet än snittet av
jämförelsematerialet och bedöms också vara något sämre främst avseende kvaliteten i ungskogarna. Ur värdehänseende bedöms detta påverka värdet negativt. Erfarenheten visar också att jämförelseköpen inte tar full hänsyn till värdepåverkande förhållanden, varken uppåt eller nedåt med full effekt, utan strävar mot mitten.
Marknadsvärde Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken på värderingsobjektet inklusive jaktvärde till:
1 860 000 kr
VÄRDERING AV ÅKERMARK
Marknadsvärde Riktvärdenivån för åkermark i den senaste fastighetstaxeringen avseende lantbruksfastigheter i det aktuella området är ca 14 000 kr/ha för åkermark normal beskaffenhet och tillfredställande.
dränering. Detta motsvarar en marknadsvärdenivå ca 19 000 kr/ha (14 000/0,75).
Ortprismaterialet för åkermark och betesmark i området är begränsat och svåranalyserat då de flesta köp håller mer än ett ägoslag. Är det åkermark inkluderat är det ofta ett hus med också, vilket gör det svårt att bedöma värdet av åkermarken
Åkermarkens kvalité bedöms vara sämre än snittet i området. Till största del bedöms den inte vara täckdikad. Kvalité på jord och dränering var annars svårbedömd under vinterförhållanden. På plussidan ligger dock den relativt stora arealen som om marken täckdikades skulle göra brukandet rationellt.
Med stöd av Skatteverkets riktvärdenivåer och med hänsyn till åkermarkens bedömda kvalité bedöms marknadsvärdet för åkermarken till 15 000 kr/ha. Applicerat på värderingsobjektets areal om 10,5 ha ger det avrundat: 160 000 kr
SUMMA DELVÄRDEN JAKOBSSKATAN 2:1
Bostadshus inklusive kompl. byggn. och tomtmark: 50 000 kr Skogsmark: 1 860 000 kr Åkermark: 160 000 kr Summan av delvärdena blir avrundat 2 070 000 kr.
MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING
Marknadsvärdet för hela fastigheten kan normalt inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden då dessa värderats som självständiga enheter. Vid en sammanvägning bör man oftast ta hänsyn till att en trolig köpare troligen inte är lika intresserad av alla delar. Det är t.ex. svårt att bedöma vilken belastning en trolig köpare anser husen utgör, vilket såklart också varierar mellan olika köpare. Någon ser kanske till och med ett visst värde där.
Marknadsvärdet för fastigheten Örnsköldsvik Jakobsskatan 2:1 bedöms vid värdetidpunkten december 2021 till:
[ 2 000 000
/ tvåmiljoner kronor ]
Forum Fastighetsekonomi AB Umeå 2021-12-16
Arvid Jonsson
Skoglig Magister
Arvid Jonsson
Elektroniskt undertecknad av Arvid Jonsson
SN: cn=Arvid Jonsson, o=Forum Fastighetsekonomi AB, ou=Umea, email=arvid.jonsson@fforum.se, c=SE Datum: 2021.12.16 14:32:19 +01'00'
Bilagor
1. Allmänna villkor för värdeutlåtande
2. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter
3. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning (R12, R01, R03, R10)
4. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar, skogsmark (R02, R07, R11) 5. Ortsprismaterial skogsfastigheter
6. Kartor
2017-01-18 Ver 3
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE
Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna.
Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande;
1 Värdeutlåtandets omfattning
1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av ut- drag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet.
1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads- tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.
1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighets- ägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.
2 Förutsättningar för värdeutlåtande
2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har in- samlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värde- raren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”.
2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdrags- givaren/ägaren eller dennes ombud.
2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndig- hetstillstånd för dess användning på sätt som anges i ut- låtandet.
3 Miljöfrågor
3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sane- ring eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
4 Besiktning, tekniskt skick
4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens under- sökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderings- objektet förutsätts ha det skick och den standard som okulär- besiktningen indikerade vid besiktningstillfället.
4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för
• sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka.
• funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos bygg- nadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter.
5 Ansvar
5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värde- ringen).
5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värde- ringstidpunkten.
6 Värdeutlåtandets aktualitet
6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlå- tandet.
6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebe- dömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling.
7 Värdeutlåtandets användande
7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.
7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1.
Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta.
7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värde- ringsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
Sida 1 av 4 2021-10-26
038 Allmän+Taxering 2021-10-26
Fastighet Beteckning Örnsköldsvik Jakobsskatan 2:1
UUID:
909a6a82-35ec-90ec-e040-ed8f66444c3f Nyckel:
220161071 Län- och kommunkod
2284 Senaste ändringen i inskrivningsdelen
2021-10-22 Distrikt
Gideå
Socken: Gideå
Distriktskod
321040 Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen
2021-10-25
Adress Adress
Källfors 133-135 896 93 Gideå
Läge, karta
Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM)
1 7052042.8 702988.6
2 7051253.9 702358.5
Areal
Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal
Totalt 87 4800 kvm 87 4800 kvm
Lagfart
Köp (även transportköp): 1986-12-31 Ingen köpeskilling redovisad.
Sida 2 av 4 2021-10-26
22-IM4-77/109.1 22-IM4-67/3693.1
Innehåll Inskrivningsdag Akt
Utmätning 2021-10-19 360 163 sek jämte ränta och kostnader,
beslutsnummer 12214810678 2021-10-21 D-2021-00474178:1
Anmärkningar:
Avser inteckning 99/2369
Utmätning 2021-10-19 360 163 sek, beslutsnummer 12214810736 2021-10-21 D-2021-00474727:1 Inteckningar
Totalt antal inteckningar: 8 Totalt belopp: 300.000 SEK
Nr Belopp Inskrivningsdag Akt
1 1.300 SEK 1906-07-23 06/267
2 15.000 SEK 1955-09-07 55/2337
5 10.000 SEK 1982-06-02 82/3951
6 20.000 SEK 1986-02-05 86/917
7 40.000 SEK 1986-12-17 86/16365
8 48.700 SEK 1987-04-08 87/4157
9 15.000 SEK 1992-12-03 92/9937
10 150.000 SEK 1999-07-09 99/2369
Inskrivningar
Nr Inskrivningar Inskrivningsdag Akt
3 Avtalsservitut
kraftledning mm 1967-08-16 67/3693
4 Avtalsservitut
kraftledning mm 1977-01-12 77/109
Rättigheter
Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig
Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Rättighetsbeteckning
Se beskrivning Last Avtalsservitut
Beskrivning: Kraftledning mm
Se beskrivning Last Avtalsservitut
Beskrivning: Kraftledning mm Taxeringsuppgifter
Taxeringsenhet
Lantbruksenhet, bostadsbyggnadsvärde under 50 000 kr (113) 340450-7
Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet.
Taxeringsvärde
Taxeringsår Taxeringsvärde därav markvärde
2020 2.743.000 SEK 4.000 SEK
Sida 3 av 4 2021-10-26
Tomtmark 4.000 SEK
Skogsmark 2.674.000 SEK 60 ha
Skogsimpediment 24.000 SEK 16 ha Skogsmark med
avverkningsrestriktion 0 SEK 0 ha
Åkermark 0 SEK 0 ha
Betesmark 22.000 SEK 7 ha
Ekonomibyggnad 19.000 SEK
Övrig mark 4 ha
Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp
Värderingsenhet småhusmark på lantbruk 033412498.
Taxeringsvärde
4.000 SEK Riktvärdeområde 2284900
Tomtareal 2 000 kvm
Strand
(Inte strand eller strandnära) mer än 150 m
Vatten o avlopp
Enskilt vatten året om Enskilt avlopp
Antal lika 1
Värderingsenhet skog 033408498.
Taxeringsvärde
2.674.000 SEK Riktvärdeområde 0002201
Areal
60 ha Virkesförråd, barr
276 kbm/ha Virkesförråd, löv 38 kbm/ha Bonitetsklass
C
Värderingsenhet skogsimpedimentsmark 033409498.
Taxeringsvärde
24.000 SEK Riktvärdeområde 0002201
Areal 16 ha
Värderingsenhet betesmark 033410498.
Taxeringsvärde
22.000 SEK Riktvärdeområde 0022007
Beskaffenhet
Minst 30% lägre avkastning och kvalitet, ev. skogsmark i framtiden (5)
Areal 7 ha
Sida 4 av 4 2021-10-26
Källa: Lantmäteriet Copyright © 2017 Metria
22-GID-911 Taxeringsvärde
19.000 SEK Riktvärdeområde 0022007
Byggnadsyta
122 kvm Byggnadsvolym Byggnadskategori
Djurstall, maskinhall mm, värdeår före 1980 (11) Beskaffenhet i
poäng Beskaffenhet i klass
Sämre (3) Värdeår Under byggnad
Nej
Andel i gemensamhetsanläggningar och samfälligheter
Samfällighetsutredning ej verkställd, redovisningen av fastighets andel i samfällighet kan vara ofullständig Åtgärd
Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt
Sammanläggning 1956-02-11
Ursprung
Örnsköldsvik Gideå-Hundsjö 1:51, 1:63, 1:64, 1:67 Örnsköldsvik Jakobsskatan 1:12
Tidigare Beteckning
Beteckning Omregistreringsdatum Akt
Y-Gideå Jakobsskatan 2:1 1989-09-27 2284-89/58
Ajourforande inskrivningsmyndighet Lantmäteriet Kontorbeteckning:
Härnösand
0771-63 63 63 Telefon:
FORUM FASTIGHETSEK. AB Jakobsskatan 2:1 Datum: 2021-12-16
UMEÅ Körningsnr:22-1-0001/00
Kommun:
Västerbottens län Län:
Fältarbete:
Församling:
Arealfördelning Virkesförråd
(exkl. hänsynsmark) m3sk %
% ha
70 3 714
Tall 57
Produktiv skogsmark 51,3
24 1 308
Gran 0
Hänsynsmark 0,0
0 10
Löv 30
Skogsimpediment 26,6
6 337
Björk 12
10,5 Åkermark
0 0
Contorta 0
0,0 Betesmark
0 0
Ek 1
1,3 Övrig mark
0 0
Bok 0
Vatten 0,2
5 369 Totalt förråd
89,9 Total areal
105 Förråd per ha
Föreslagen avverkn. under tio års perioden Bonitet och löpande tillväxt
m3sk 1 529 Slutavverkning
m3sk per ha Medelbonitet: 4,0
m3sk Gallring 0
m3sk Tillväxt per år: 4,3
207,0 m3sk Ideal prod.förmåga:
1 529m3sk Totalt
Medeltransportavstånd Medeluttag per avverkn. under tio års perioden m
Slutavverkning: 420 Slutavverkning 191m3sk
m
Gallring: 401 Gallring 0m3sk
m
Medel: 409 Medel ttrp.avst 538m
Ålderklassfördelning
Areal %
Ålder
ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp År 7
FASTIGHET: Jakobsskatan 2:1 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk %
Församling: Tall 3714 70 3776 72
Kommun: Gran 1308 24 1289 25
Län: Västerbottens län Löv 10 0 0 0
Värderare: Björk 337 6 178 3
Fältarbete: Contorta 0 0 0 0
Värderingstidpunkt: 2021-10-25 Ek 0 0 0 0
0
0 0 0
Bok
5243 5369
Virkesförråd m3sk
ÄGOSLAG Virkesförråd m3sk/ha 105 102
Produktiv skogsmark 51.3 ha
Hänsynsmark 0.0 ha
Skogsimpediment 26.6ha Medelbonitet, m3sk/ha, år: 4.0
Åkermark 10.5ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 4.3
Betesmark 0.0 ha
Övrig mark 1.3 ha
ha 0.2 Vatten
Totalareal 89.9 ha
SKOGSTILLSTÅND OCH AVVERKNING
AVVERKNING ÅR 1 - 10 AVVERKNING ÅR 0
TILLSTÅND VID INVENTERING ÅLDERS-
KLASS
GALLR SLUTAVVERKN.
GALLR SLUTAVVERKN.
FÖRRÅD, m3sk BON
AREAL
/ha ha m3sk m3sk ha m3sk m3sk
tot m3
% ha
0 0
0.0 0
0 0.0
0 0
1 1.8 0.5
Kalm.
0 0
0.0 0
0 0.0
1 1
2 3.4 0.9
1-10
0 0
0.0 0
0 0.0
13 127
19 4.4 9.9
11-20
0 18
0.2 0
0 0.0
41 41
2 3.4 1.0
21-30
0 0
0.0 0
0 0.0
119 1804
30 4.4 15.2
31-40
0 0
0.0 0
99 0.9
136 993
14 4.7 7.3
41-50
0 0
0.0 0
79 0.4
106 393
7 3.8 3.7
51-60
0 0
0.0 0
0 0.0
0 0
0 0.0 0.0
61-70
0 372
2.7 0
0 0.0
145 726
10 3.1 5.0
71-80
0 0
0.0 0
0 0.0
125 125
2 2.7 1.0
81-90
0 0
0.0 0
128 0.9
119 226
4 2.9 1.9
91-100
0 0
0.0 0
0 0.0
120 72
1 1.6 0.6
101-110
0 0
0.0 0
68 0.4
175 70
1 4.3 0.4
111-120
0 0
0.0 0
765 3.9
203 791
8 3.7 3.9
121+
- 0
( 0.0) -
0 ( 0.0)
0 0
- 0.0 ( 0.0)
ÖF
- 0
( 0.0) -
0 ( 0.0)
0 0
- 0.0 ( 0.0)
ÖVR.SK.
--- ---
--- ---
--- ---
--- ---
--- --- ---
---
0 390
2.9 0
1139 6.5
-- 5369
100 --- 51.3
SUMMA
IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK
SKOG, areal 0.0ha, förråd 0m3sk m3sk ha, förråd
MYR, areal 17.8 0
m3sk BERG, areal 8.8ha, förråd 0
ALLMÄNNA UPPGIFTER SKOGSEGENSKAPER Invent.tidp. År 7
FASTIGHET: Jakobsskatan 2:1 (exkl. hänsynsmark) m3sk % m3sk %
Församling: Tall 3714 70 3776 72
Kommun: Gran 1308 24 1289 25
Län: Västerbottens län Löv 10 0 0 0
Värderare: Björk 337 6 178 3
Fältarbete: Contorta 0 0 0 0
Värderingstidpunkt: 2021-10-25 Ek 0 0 0 0
0
0 0 0
Bok
5243 5369
Virkesförråd m3sk ÄGOSLAG
102 105
Virkesförråd m3sk/ha 51.3 ha
Produktiv skogsmark
ha 0.0 Hänsynsmark
Skogsimpediment 26.6ha
4.0 Medelbonitet, m3sk/ha, år:
10.5 ha Åkermark
Betesmark 0.0 ha Löpande tillv, m3sk/ha, år: 4.3
ha 1.3 Övrig mark
ha 0.2 Vatten
ha 89.9 Totalareal
SKOGSTILLSTÅND OCH ÅTGÄRDER
TILLV ÅR 1 - 10
ÅR 0 TILLSTÅND VID INVENTERING
HUGG- NINGS-
LÖP
KLASS AREAL BON FÖRRÅD, m3sk AVVERKNING SKOGS- AVVERKNING SKOGS-
m3sk
/ha m3sk ha VÅRDha m3sk ha VÅRDha
tot m3
% ha
0.0 0.5
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 1 1.8
0.5 K1
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 K11
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 K2
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 K21
0.7 0.1
0 0.0 0.8
0 0.0 1
1 2 3.4
0.9 R1
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 R11
2.3 0.0
0 0.0 3.4
0 0.0 14
154 21 4.3
10.7 R2
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 R21
5.5 4.2
390 2.9 0.0
178 1.3 121
3528 57 4.3
29.1 G1
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 G2
3.6 0.9
0 0.0 0.0
128 0.9 149
134 2 4.3
0.9 S1
3.9 4.3
0 0.0 0.0
833 4.3 200
861 8 3.8
4.3 S2
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 S21
3.5 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 141
691 10 2.4
4.9 S3
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 E1
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 E2
0.0 0.0
0 0.0 0.0
0 0.0 0
0 0 0.0
0.0 E3
0.0 -
0 ( 0.0) -
0 ( 0.0) 0
0 - 0.0
( 0.0) ÖF
0.0 -
0 ( 0.0) -
0 ( 0.0) 0
0 - 0.0
( 0.0) ÖVR.SK
--- ---
--- --- ---
--- --- ---
--- --- ---
--- ---
-- 10.0
390 2.9 4.2
1139 6.5 --
5369
100 ---
51.3 SUMMA
IMPEDIMENT OCH HÄNSYNSMARK
SKOG, areal 0.0ha, förråd 0m3sk m3sk ha, förråd
MYR, areal 17.8 0
m3sk BERG, areal 8.8ha, förråd 0
