D E L Å R S R A P P O R T J A N U A R I – J U N I 2 0 0 9
• Intäkterna ökade till 631 mkr (603)
• Förvaltningsresultatet ökade med 38 procent till 252 mkr (183), motsvarande 1,57 kr per aktie (1,11)
• Resultat efter skatt uppgick till 111 mkr (100), motsvarande 0,69 kr per aktie (0,61)
• Eget kapital per aktie uppgick till 24,78 kr (25,09) vilket, i förhållande till börskursen per sista juni, innebär en sub- stansrabatt om 27 procent (27)
• Prognosen över förvaltningsresultatet höjs. Enligt den nya
prognosen förväntas förvaltningsresultatet för 2009 uppgå
till minst 440 mkr (355), vilket skulle motsvara 2,74 kr per
aktie (2,17). Enligt föregående prognos skulle resultatet
klart överstiga 355 mkr.
Stabil bas i föränderlig omvärld
”Klövern presenterar sitt bästa halvårsresultat någonsin och står på en stabil grund. Strukturerat arbete med att forma kundstocken, fastighets- beståndet och fi nansportföljen gör att bolaget är väl rustat för tuffare tider.
Genom fokuserat arbete vid om- och nyförhand- lingar har vi lyckats förlänga den genomsnittliga kontraktstiden till 3,1 år och kunderna utgör en bra mix av offentlig och privat verksamhet.
Via strategiska försäljningar och förvärv har fastighetsbeståndet, med inriktning mot kontor i bra kommunikationslägen och företagsparker, koncentrerats till tio starka städer. Hyresnivåerna är oförändrade under första halvåret, men gamla hyresavtal omförhandlas fortfarande till högre hyresnivåer än tidigare.
Slutligen har vi valt att räntesäkra hela låneport- följen genom swapavtal och räntetak, vilket tryg- gar kassafl ödet vid en kommande ränteuppgång”, säger Klöverns VD Gustaf Hermelin.
VD:s kommentar
Periodens resultat, mkr
jan–jun2009 jan–jun2008Hyresintäkter 618 580
Övriga intäkter 13 23
Drift- och centrala kostnader –262 –254
Finansnetto –117 –166
Förvaltningsresultat 252 183
Värdeförändringar, fastigheter och derivat –133 –37
Uppskjuten skatt och aktuell skatt –8 –46
Resultat efter skatt 111 100
Klövern är ett fastighetsbolag som med närhet och engagemang möter kundens behov av lokaler och tjänster i svenska tillväxtregioner. Klövern har affärsenheter i tio städer: Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norr- köping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro.
Per den 30 juni uppgick fastigheternas värde till ca 12 miljarder och hyresvärdet till 1,4 miljarder kronor.
Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs i Stockholm, listan för medelstora företag.
Resultatposter jämförs med motsvarande period före- gående år och balansposter med senaste årsskifte.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden på Klöverns orter, som till största delen utgörs av regionstäder i Mellansverige, är fort- satt god. Främsta anledningen är att vakanserna på samtliga orter väsentligt har reducerats under de senaste åren, vilket lett till brist på, framför allt, moderna och fl exibla kontor.
Hyresnivåerna har under första halvåret varit sta- bila men efterfrågan har, jämfört med föregående år, mattats något. Utsikterna för resterande del av 2009 är relativt goda även om uthyrningsproces- serna tar längre tid än tidigare och variationen mellan orterna är större.
Vi kan konstatera att i Uppsala Business Park, där Klövern har sin största vakans, är det en positiv utveckling på både uthyrningsgrad och efterfrågan.
Kunder
Till följd av några kända stora avfl yttningar, blev det en sammanlagd nettoutfl yttning under andra kvar talet med –8 mkr (10). Sony Ericsson aviserade redan under sommaren 2008 sin neddragning i Kista och avfl yttade under andra kvartalet från 3 500 kvm med ett kontraktsvärde om 5 mkr. Under perioden, med infl yttning senare under 2009 eller under 2010, har bland annat följande större avtal tecknats:
• Västerås Gustavsvik 13, 20-årigt avtal med Västerås Stad, årligt kontraktsvärde om 3,5 mkr
• Uppsala Business Park, 8-årigt avtal med Upp- sala Vatten, årligt kontraktsvärde om 2,4 mkr
• Kista Gullfoss 3, 10-årigt avtal med ICA, årligt kontraktsvärde om 1,6 mkr.
Största hyresgäst är Ericsson, som genom 34 olika avtal och en genomsnittlig återstående kontraktslängd på 4,4 år, svarar för 14 procent av Klöverns totala kontraktsvärde. Klöverns totala återstående genom- snittliga kontraktstid uppgick till 3,1 år. Kontrakts- värdet per 30 juni fördelar sig med 47 procent på privata företag, 36 procent publika företag samt 17 procent stat och kommun.
Periodens resultat
Periodens resultat efter skatt uppgick till 111 mkr (100). I resultatet ingår värdeförändringar på fastig- heter med –189 mkr (–106) och värde för ändringar för derivat med 56 mkr (70). Förvaltningsresultatet, dvs resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, ökade med 69 mkr till 252 mkr (183). Eget kapital uppgick till 3 985 mkr (4 035) och soliditeten var vid periodens slut 32 procent (32).
RESULTAT FÖR JÄMFÖRBART BESTÅND*
2009-06-30 2008-06-30
Yta, tkvm 1 374 1 368
Verklig värde, mkr 11 747 12 065
Avkastningskrav, % 7,2 6,6
Uthyrningsgrad, % 89 89
Periodens resultat, mkr jan-jun2009 2008 jan-jun
Hyresintäkter 612 572
Övriga intäkter 13 23
Driftkostnader –225 –221
Driftöverskott 400 374
* Avser de fastigheter som ägts under hela första halvåret både 2008 och 2009.
Uppsala Business Park. Utvecklingen av uthyrningsgrad och efterfrågan i Uppsala Business Park är fortsatt positiv.
Klövern har bl a tecknat ett 8-årigt avtal med Uppsala Vatten.
till 1,5 procent (3,9) den sista juni. Den genom- snittliga räntebindningstiden uppgick till 3,4 år (1,1).
Kreditvolymer med swapavtal betraktas som ränte- bundna. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (2,6).
Intäkter och uthyrningsgrad
Intäkterna under perioden uppgick till 631 mkr (603), varav hyresintäkter 618 mkr (580). Övriga intäkter, vilka utgörs av intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal, uppgick till 13 mkr (23). Uthyrnings- graden uppgick till 89 procent (90) vid periodens slut.
Kostnader och överskottsgrad
Fastighetskostnaderna uppgick till 228 mkr (224) under perioden. I fastighetskostnaderna ingår kundförluster om 3 mkr (1). Driftöverskottet blev 403 mkr (379), vilket innebar en överskottsgrad på 64 procent (63). Centrala administrationskostnader är belastade med 3 mkr avseende avsättning till Klöverns vinstandelsstiftelse för 2008.
Fastigheternas värde och värdeförändringar
Det verkliga värdet för Klöverns fastigheter uppgick per 30 juni 2009 till 11 887 mkr (11 895). Under perioden uppgick fastigheternas värdeförändringar till –189 mkr (–106). I värdeförändringarna ingår realiserade värdeförändringar om 34 mkr (32) och orealiserade värdeförändringar om –223 mkr (–138).
De negativa orealiserade värde förändringarna på- verkar inte kassafl ödet. I genomsnitt har Klöverns fastighetsbestånd per 30 juni värderats med ett avkastningskrav på 7,2 procent.
Klövern värderar varje kvartal 100 procent av fastig- hetsinnehavet. 20–30 procent av värderingarna utförs av ett externt värderingsföretag och resterande värde- ringar görs internt. Detta innebär att varje fastighet i beståndet externvärderas under en rullande 12-måna- ders period. De externa värderingarna har utförts av DTZ Sweden som också varit rådgivande när avkast- ningskraven i de interna värderingarna bestämts.
För utförlig beskrivning av värderingsprinciper, se Klöverns årsredovisning för 2008.
FÖRÄNDRING VERKLIGT VÄRDE MKR Verkligt värde per 1 januari 2009 11 895
Förvärv 142
Investeringar 186
Försäljningar –147
Värdeförändringar –189
Verkligt värde per 30 juni 2009 11 887
Finansiering
Vid periodens slut uppgick de räntebärande skulderna till 7 781 mkr (7 645). Outnyttjade kredit volymer uppgick till 868 mkr, inklusive outnyttjad check- kredit om 200 mkr. Den genomsnittliga räntan för hela fi nansportföljen uppgick till 2,8 procent (4,2), efter en nedgång med 1,4 procentenheter under första halvåret 2009. Exkluderas derivat samt kost- nad för kreditavtal och checkkredit uppgick räntan
%
Genomsnittlig ränta 2005–2009
2004-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2007-12-31 2008-12-31 2009-06-30
2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 6,00
FÖRFALLOSTRUKTUR
Ränteförfall Kreditförfall Förfalloår
Låne- volym, mkr
Genom- snittlig ränta, %
Avtals- volym,
mkr Utnyttjat, mkr
Rörlig 3 651 1,4 — —
2009 216 5,2 577 377
2010 32 3,8 2 678 2 546
2011 82 5,8 2 608 2 147
2012 — — 1 075 1 000
2013 — — 1 704 1 704
2014 — — 7 7
2015 1 400 3,6 — —
2016 1 400 4,4 — —
2017 1 000 3,9 — —
Totalt 7 781 2,8 8 649 7 781
Klövern innehar fi nansiella instrument i form av räntetak och ränteswappar i syfte att minska ränte- risken och samtidigt behålla rörliga låns fl exibilitet i jämförelse med bundna lån. Vid periodens slut hade Klövern räntetak om 3 999 mkr (3 829), varav 400 mkr förfaller under 2009 och resten fördelat under åren 2010–2014. Ett tak på 500 mkr, med löptid till 2014 och lösenränta på 4,25 procent, har tecknats under andra kvartalet 2009. Merparten av övriga räntetak ligger med lösenränta på 4,5 pro- cent och några på 4,0 procent.
Historiskt låga långa räntor, samt en strategi om att jämna ut kassafl öden över tiden, innebar att Klövern under första halvåret 2009 ingick nya rän- teswapavtal om 2 800 mkr, varefter ränteswapavta- len uppgick till totalt 4 000 mkr. Ett avtal på 200 mkr löper ut under slutet av 2009. Övriga swapav- tal löper till 2015–2017.
Klöverns ränteswappar och räntetak begränsar effektivt Klöverns ränterisk. En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle bara höja Klöverns genomsnittliga upplåningsränta med knappt en halv procentenhet.
RÄNTEKÄNSLIGHETSANALYS
Förändring av marknadsräntan med X %-enheter
–0,5 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 Klöverns genom-
snittliga ränta, % 2,6 2,8 3,0 3,3 3,5 3,8 Räntetäcknings-
grad, ggr 3,4 3,1 2,9 2,7 2,5 2,4
Genomsnittlig ränta baseras på Klöverns aktuella ränta per 2009-06-30.
Räntetäckningsgrad baseras på förändring av marknadsräntan i relation till periodens resultat.
Derivat ska marknadsvärderas över resultaträk- ningen enligt IFRS. Stigande räntor under andra kvartalet 2009 innebar stigande värden på Klöverns derivat. Värdeförändringarna för derivat uppgick till 56 mkr (70) under första halvåret och den sista juni var värdet –5 mkr (–62). Värdeförändringen är inte kassafl ödespåverkande. Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll.
Skattesituation
Utfall i skattemål
Under perioden har Klövern vunnit ett skattemål från taxeringsåret 2002, som innebar att skattetillägg om 12 mkr undanröjts och ytterligare underskott om 122 mkr fastställts. Samtidigt förlorade Klövern tre mindre skattemål från taxeringsåren 2002 och 2003, vilket innebar ett totalt skattetillägg om 5 mkr som har betalats under perioden. I bokslutet per 31 december 2008 ingick ansvarsförbindelser om 21 mkr för pågående skattemål och efter fastställda domar uppgår motsvarande belopp till 4 mkr.
Kvarvarande mål har avgjorts efter periodens utgång, se Händelser efter periodens utgång.
Periodens skatt
Periodens resultat exklusive värdeförändringar, d v s den löpande fastighetsrörelsen, har belastats med uppskjuten skatt om –40 mkr. Tack vare nya underskott från vunnet skattemål har skattefordran och resultatet ökat med 32 mkr. Totalt har föränd- ringen av uppskjuten skattefordran belastat perio- dens resultat med –8 mkr.
I periodens resultat ingår orealiserade värdeför- ändringar för fastigheter och fi nansiella instrument med –167 mkr. Temporära skillnader mellan verk-
ligt värde och skattemässigt restvärde har sjunkit.
Med hänsyn taget till skattemässiga avskrivningar och förvärvade temporära skillnader avseende fastig- heter har uppskjuten skatt om 4 mkr återförts i resultaträkningen.
Totalt ingår kostnad för uppskjuten skatt med –4 mkr och aktuell skatt om –5 mkr i periodens resultat.
Eventuellt nytt underskottsavdrag
Förutom Klöverns fastställda underskott gjorde bolaget 2002, i sin tidigare verksamhet som IT-bolag, en förlust om ca 5 000 mkr. I slutet av 2003 begärde Klövern att samma års taxering skulle omprövas med syftet att pröva om Klövern hade rätt till även detta underskottsavdrag. Under våren 2006 åter- kallade Klövern sin begäran om omprövning. Ett av Skatteverket påfört skattetillägg om 493 mkr, i detta ärende, undanröjdes av länsrätten i december 2007. Skattetilläggsärendet har av Skatteverket, under februari 2008, överklagats till kammarrätten och dom förväntas under tredje kvartalet 2009.
Klövern lämnade 2006 in en ny begäran avseende underskottsavdraget. Den förnyade begäran har avslagits av länsrätten i februari 2009 och Klövern kommer att överklaga ärendet till kammarrätten.
Effekter av eventuellt nytt underskottsavdrag och eventuellt skattetillägg har ej bokförts.
Fastighetsförvärv
Under januari 2009 har två fastigheter i Kista res- pektive Borås tillträtts. Totala köpeskillingen upp- gick till 117 mkr. Vidare har under april två fastig- heter Nyköping om totalt 9 250 kvm förvärvats till ett pris om 25 mkr.
Avtal har tecknats om förvärv av en fastighet i Västerås med en köpeskilling om 10 mkr. Fastig- heten tillträds i december 2009.
Fastighetsförsäljningar
Klövern har under perioden sålt två fastigheter i Linköping för 147 mkr. Försäljningen innebär en realiserad värdeförändring om 34 mkr. De sålda fastigheterna är centralt belägna och den uthyr- ningsbara ytan uppgick till 8 900 kvm.
Mjölkfl askan 6. Den 1 april 2009 tillträdde Klövern två fastigheter i Nyköping; Mjölkfl askan 6 samt Glödlampan 16.
Vidare har avtal tecknats om försäljning av fastig- heten Sågen 7 i Karlstad, med frånträde 1 oktober 2009. Försäljningspriset uppgår till 5,9 mkr, vilket ger en realiserad värdeförändring om 0,7 mkr.
Fastighetsinnehav och resultat per ort
Per den 30 juni 2009 omfattade Klöverns innehav 219 fastigheter (217). Totala hyresvärdet uppgick till 1 382 mkr (1 360) och fastigheternas verkliga värde var 11 887 mkr (11 895). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 1 395 tkvm (1 382). Den genom- snittliga kontraktstiden var 3,1 år (3,1).
Resultat per ort visar den löpande verksamheten, vilket inkluderar under perioden förvärvade fastig- heter samt gjorda investeringar. Nyckeltal per ort däremot avser situationen vid respektive halvårs- skifte varför siffrorna i de två tabelldelarna inte är helt jämförbara. Under posten ”Övrigt” fi nns resul- tat från utlösen av hyresavtal samt hyresgarantier.
RESULTAT OCH NYCKELTAL PER ORT
Resultat
Intäkter, mkr Kostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Bokförda invest, mkr
2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008
Ort jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun
Kista 168 155 –51 –50 117 105 70 68 120 150
Karlstad 90 88 –32 –30 58 58 64 66 12 15
Västerås 69 65 –30 –27 39 38 56 59 17 69
Linköping 74 67 –24 –23 50 44 68 66 4 14
Nyköping 51 47 –16 –17 35 30 68 65 –2 20
Norrköping 45 41 –22 –23 23 18 51 44 13 23
Uppsala 32 35 –20 –24 12 11 37 31 8 10
Täby 32 30 –11 –11 21 19 66 64 1 7
Örebro 34 30 –12 –12 22 18 64 59 8 2
Borås 23 21 –9 –8 14 13 62 61 2 3
Övrigt* 13 24 –1 1 12 25 — — 3 —
Totalt 631 603 –228 –224 403 379 64 63 186 313
* Intäkterna består av hyresgarantier.
Kostnaderna består av poster som ej är direkt hänförliga till den normala fastighetsdriften.
Nyckeltal
Verkligt värde, mkr Avkastningskrav, % Yta, tkvm Hyresvärde, mkr Uthyrningsgrad, % Ort 2009-06-30 2008-06-30 2009-06-30 2008-06-30 2009-06-30 2008-06-30 2009-06-30 2008-06-30 2009-06-30 2008-06-30
Kista 4 101 4 065 6,5 5,9 252 237 368 331 94 94
Karlstad 1 483 1 588 7,4 6,9 207 209 192 190 94 94
Västerås 1 226 1 325 7,5 6,9 216 216 161 146 85 88
Linköping 1 350 1 513 7,3 6,8 166 179 159 161 89 85
Nyköping 890 909 7,6 7,3 134 127 109 102 94 94
Norrköping 839 831 7,4 6,9 145 145 108 101 82 80
Uppsala 531 479 8,6 7,7 66 66 98 97 64 66
Täby 528 562 7,5 6,8 68 67 69 67 93 94
Örebro 544 565 7,0 6,6 62 62 67 63 94 93
Borås 395 390 7,8 7,2 79 74 51 46 88 95
Totalt 11 887 12 227 7,2 6,6 1 395 1 382 1 382 1 304 89 89
0 50 100 150 200 250 300
2009 2010 2011 2012 2013 2014–
Kontraktsstruktur
Kontraktsvärde, mkr Yta, tkvm
Kistamässans nya entré. I maj 2009 invigdes Kistamässans nya, permanenta entré i fastigheten Isafjord 1.
Investeringar och projekt
Projekt och större hyresgästanpassningar i det egna fastighetsbeståndet är särskilt intressant i tider med få förvärvsobjekt. Projektutveckling kan ske i out- nyttjade byggrätter, enskilda fastigheter eller genom omvandling av hela områden. I samtliga fall krävs ett aktivt samarbete med hyresgäster och kommu- nala myndigheter.
Genom att Klövern medvetet förvärvat fastighe- ter med en relativt hög vakansgrad har företaget utvecklat en bred och god kompetens inom fastig- hets- och projektutveckling.
Under första halvåret 2009 genomfördes ett antal projekt i befi ntliga fastigheter. Totalt investerades 186 mkr (308). I de projekt som avslutats under första halvåret 2009, och i vissa fall påbörjats tidi- gare år, uppgick investeringarna till 176 mkr (93).
Utöver de projekt som avslutades under första halvåret 2009, är fortfarande ett stort antal större och mindre investeringar under utförande. Totalt pågår 114 projekt (140) till en beräknad investering om sammanlagt 803 mkr (865). Totalt återstår 122 mkr att investera i dessa projekt.
Återköp av egna aktier
Klöverns styrelse har bemyndigande om återköp av egna aktier till högst 10 procent av totalt antal registrerade aktier. Klövern har i enlighet med tidi- gare tagna beslut återköpt 5 741 463 aktier, mot- svarande 3,4 procent av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är förvärvade till genomsnittskur- sen 22,15 kr per aktie. Under perioden har inga nya återköp gjorts.
STÖRSTA AKTIEÄGARNA
Ägare per 2009-06-30 Antal aktier,
tusental Andel röster
och kapital, % Förändring 2009,
%-enheter
Corem Property Group 19 130 11,9 1,0
LRF 17 117 10,7 0,0
Arvid Svensson Invest 17 017 10,6 0,0
Investment AB Öresund 15 296 9,5 1,7
Brinova Inter 6 856 4,3 0,4
HQ fonder 6 295 3,9 0,3
Länsförsäkringar fonder 5 414 3,4 0,0
Swedbank Robur fonder 5 164 3,2 0,5
Skandia Liv 4 148 2,6 –0,9
Länsförsäkringar Södermanland 4 130 2,6 0,1
Summa största ägare 100 567 62,6 3,1
Övriga ägare 60 236 37,5
Summa utestående aktier 160 803 100,0
Återköpta egna aktier 5 741
Totalt registrerade aktier 166 544
Klövernaktien
Klövern OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index
Omsatt antal aktier 1 000-tal (inkl. efteranm.)
(c) NASDAQOMX
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
20 000 15 000 10 000 5 000 40
35 30 25
20
15
10
Aktien och ägarna
Klövernaktien är noterad på Nasdaq OMX Nord- iska Börs i Stockholm, listan för medelstora bolag.
Den 30 juni var börskursen 18,10 kronor per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om 3,0 miljar- der kronor. Per 30 juni var antalet aktier i Klövern 166 544 326. Antalet aktieägare uppgick till 30 353.
Ny prognos för 2009
Tack vare lägre räntekostnader och bibehållna hyresintäkter höjs prognosen för förvaltningsresul- tatet avseende helåret 2009. Enligt den nya prog- nosen förväntas förvaltningsresultatet för 2009 uppgå till minst 440 mkr (355), vilket skulle mot- svara 2,74 kr per aktie (2,17). Enligt den gamla prognosen skulle resultatet klart överstiga 355 mkr.
Presentation av delårsrapport
Rapporten för första halvåret 2009 presenteras i Båstad den 9 juli kl 14.30. För att på distans delta i pre- sentationen hänvisas till telefon +46 8 505 202 70, +44 20 881 793 01, eller länk på Klöverns webb- sida, www.klovern.se, under rubriken Kalendarium.
Kalendarium 2009
Delårsrapport januari–september 2009 presenteras torsdagen den 22 oktober 2009.
Rapporter fi nns tillgängliga på Klöverns webbsida www.klovern.se, där det också ges möjlighet att prenumerera på årsredovisningar, delårsrapporter och pressmeddelanden.
Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av Klöverns revisorer.
Nyköping 9 juli 2009
Klövern AB Styrelsen
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
Klöverns väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2008 års årsredovisning på sidorna 44–47.
Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.
Redovisningsprinciper
Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. De redovisningsprinci- per som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Klöverns årsredovisning för 2008, not 1.
Händelser efter rapportperiodens utgång
Klövern har den 1 juli sålt en centralt belägen mindre fastighet i Nyköping. Köpeskillingen upp- gick till 8 mkr och försäljningen innebar en reali- serad värdeförändring om 0,7 mkr.
Under inledningen av juli 2009 meddelades dom i ett skattemål från taxeringsåret 1999. Domen innebar att Klövern ska betala ett skattetillägg om 4 mkr plus ränta, vilket kommer att belasta tredje kvartalets resultat. I bokslutet per 30 juni 2009 återstod ansvarsförbindelser om 4 mkr för skatte- mål. Efter domen uppgår ansvarsförbindelserna till noll.
Koncernens resultaträkning
mkr
2009 3 mån apr–jun
2008 3 mån apr–jun
2009 6 mån jan–jun
2008 6 mån jan–jun
2008 12 mån jan–dec
Rullande 12 mån jul–jun
Hyresintäkter 307,2 291,4 617,6 580,3 1 178,3 1 215,6
Övriga intäkter 1) 6,9 13,5 13,0 23,0 42,2 32,2
Summa intäkter 314,1 304,9 630,6 603,3 1 220,5 1 247,8
Fastighetskostnader –108,0 –107,0 –228,0 –224,2 –462,3 –466,1
Driftöverskott 206,1 197,9 402,6 379,1 758,2 781,7
Central administration –16,0 –16,4 –34,0 –30,2 –57,0 –60,8
Finansnetto –56,2 –85,5 –116,7 –166,2 –346,3 –296,8
Förvaltningsresultat 133,9 96,0 251,9 182,7 354,9 424,1
Värdeförändringar fastigheter –49,8 –150,1 –188,9 –106,2 –759,6 –842,3
Värdeförändring derivat 87,3 95,1 56,1 69,7 –155,2 –168,8
Resultat före skatt 171,4 41,0 119,1 146,2 –559,9 –587,0
Aktuell skatt –4,6 0,0 –4,6 0,0 –0,2 –4,8
Uppskjuten skatt –12,3 –12,6 –3,8 –45,7 84,3 126,2
Periodens resultat 154,5 28,4 110,7 100,5 –475,8 –465,6
Övrigt totalresultat — — — — — —
Periodens summa totalresultat 154,5 28,4 110,7 100,5 –475,8 –465,6
Resultat per aktie, kr 0,96 0,17 0,69 0,61 –2,92 –2,89
Antal aktier vid periodens utgång, miljoner 160,8 163,6 160,8 163,6 160,8 160,8 Genomsnittligt antal aktier, miljoner 160,8 164,4 160,8 164,9 163,2 161,2
Det föreligger ej några utestående teckningsoptioner eller konvertibler.
1) Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal.
Koncernens balansräkning
mkr 2009-06-30 2008-06-30 2008-12-31
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 887,1 12 227,3 11 894,9
Maskiner och inventarier 10,8 12,4 11,8
Derivat — 162,7 —
Uppskjuten skattefordran 398,9 443,0 407,0
Kortfristiga fordringar 87,2 197,2 116,3
Likvida medel 49,3 15,2 67,1
Summa tillgångar 12 433,3 13 057,8 12 497,1
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 985,1 4 668,5 4 035,2
Uppskjuten skatteskuld 304,7 474,9 309,0
Räntebärande skulder 7 780,8 7 357,5 7 644,6
Derivat 5,2 — 62,1
Leverantörsskulder 34,5 90,1 132,0
Övriga skulder 18,5 181,5 32,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 304,5 285,3 282,1
Summa eget kapital och skulder 12 433,3 13 057,8 12 497,1
Koncernens förändring av eget kapital
mkr
Eget kapital 2008-01-01 4 867,4
Utdelning –247,7
Återköp egna aktier –108,7
Årets resultat –475,8
Eget kapital 2008-12-31 4 035,2
Utdelning –160,8
Periodens resultat 110,7
Eget kapital 2009-06-30 3 985,1
Koncernens kassafl ödesanalys
mkr
2009 3 mån apr–jun
2008 3 mån apr–jun
2009 6 mån jan–jun
2008 6 mån jan–jun
2008 12 mån jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 171,4 41,0 119,1 146,2 –559,9
Justering för poster som inte ingår i kassafl ödet –1,2 55,7 171,4 70,0 956,9
Betald inkomstskatt –4,6 0,0 –4,6 –0,2 –15,9
Kassafl öde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 165,6 96,7 285,9 216,0 381,1
Förändring av rörelsefordringar 29,0 –5,9 29,0 –12,9 67,9
Förändring av rörelseskulder –57,0 –11,6 –88,7 –277,3 –212,4
Summa förändring av rörelsekapital –28,0 –17,5 –59,7 –290,2 –144,5
Kassafl öde från den löpande verksamheten 137,6 79,2 226,2 –74,2 236,6
Investeringsverksamheten
Avyttring av fastigheter 114,1 0,0 114,1 238,0 290,6
Förvärv av och investeringar i fastigheter –139,5 –270,4 –328,9 –446,2 –827,0
Förvärv av maskiner och inventarier –0,4 –0,5 –0,5 –0,6 –1,5
Investering i fi nansiella tillgångar –4,2 — –4,2 — —
Kassafl öde från investeringsverksamheten –30,0 –270,9 –219,5 –208,8 –537,9
Finansieringsverksamheten
Förändring av räntebärande skulder –34,7 449,4 136,2 510,6 637,7
Återköp egna aktier — –35,6 — –51,8 –108,7
Utdelning –160,8 –247,7 –160,8 –247,7 –247,7
Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten –195,5 166,1 –24,6 211,1 281,3
Periodens kassafl öde –87,9 –25,6 –17,9 –71,9 –20,0
Ingående likvida medel 137,2 40,8 67,2 87,1 87,1
Likvida medel vid periodens slut 49,3 15,2 49,3 15,2 67,1
Koncernens nyckeltal
2009 3 mån apr–jun
2008 3 mån apr–jun
6 mån2009 jan–jun
6 mån2008 jan–jun
2008 12 mån jan–dec
Rullande 12 mån jul–jun
Avkastning på eget kapital, % 3,9 0,6 2,8 2,1 –10,7 –10,4
Soliditet, % 32,1 35,8 32,1 35,8 32,3 32,1
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 2,1 3,1 2,1 2,0 2,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,83 0,58 1,57 1,11 2,17 2,63
Eget kapital per aktie, kr 24,8 28,5 24,8 28,5 25,1 24,8
Skuldsättningsgrad, ggr 2,0 1,6 2,0 1,6 1,9 2,0
Belåningsgrad fastigheter, % 65 60 65 60 64 65
Uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 90 89
Överskottsgrad, % 66 65 64 63 62 63
Moderbolagets resultaträkning
mkr
2009 3 mån apr–jun
2008 3 mån apr–jun
2009 6 mån jan–jun
2008 6 mån jan–jun
2008 12 mån jan–dec
Nettoomsättning 25,9 30,9 49,4 63,9 102,3
Kostnad sålda tjänster –19,1 –19,1 –36,6 –39,8 –78,3
Bruttoresultat 6,8 11,8 12,8 24,1 24,0
Central administration –16,0 –13,8 –34,0 –30,2 –57,0
Rörelseresultat –9,2 –2,0 –21,2 –6,1 –33,0
Resultat från övriga värdepapper — — — — 0,5
Ränteintäkter 0,0 0,1 0,0 0,2 0,9
Räntekostnader –0,6 –1,5 –1,1 –2,3 –2,9
Resultat efter fi nansiella poster –9,8 –3,4 –22,3 –8,2 –34,5
Aktuell skatt –4,6 0,0 –4,6 0,0 —
Skatt hänförlig till koncernbidrag — — — — 48,6
Uppskjuten skatt 10,6 –14,8 –8,1 –31,0 –67,0
Resultat efter skatt –3,8 –18,2 –35,0 –39,2 –52,9
Moderbolagets balansräkning
mkr 2009-06-30 2008-06-30 2008-12-31
Tillgångar
Maskiner och inventarier 4,1 4,1 3,5
Andelar i koncernföretag 319,9 319,9 319,9
Fordringar på koncernföretag 3 282,5 3 279,8 3 340,9
Uppskjuten skattefordran 398,9 443,0 407,0
Kortfristiga fordringar 2,8 2,7 8,6
Likvida medel 26,8 15,1 13,1
Summa tillgångar 4 035,0 4 064,6 4 093,0
Eget kapital och skulder
Eget kapital 2 890,0 3 031,5 3 085,8
Skulder till koncernföretag 1 106,6 977,3 972,5
Leverantörsskulder 2,2 3,0 7,2
Övriga skulder 11,6 15,9 15,7
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24,6 36,9 11,8
Summa eget kapital och skulder 4 035,0 4 064,6 4 093,0
Femårsöversikt
2008 2007 2006 2005 2004
Hyresvärde, mkr 1 360 1 309 1 276 798 596
Nettoomsättning, mkr 1 220 1 207 808 635 485
Resultat efter skatt, mkr –476 1 226 631 379 213
Resultat per aktie, kr –2,92 7,36 5,04 3,27 2,30
Verkligt värde fastigheter, mkr 11 895 12 154 10 701 5 968 4 193
Uthyrningsgrad, % 90 88 84 87 87
Överskottsgrad, % 62 63 60 61 59
Soliditet efter utspädning, % 32,3 37,4 33,7 34,8 36,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,6 2,0 2,0
Skuldsättningsgrad, ggr 1,9 1,4 1,8 1,8 1,6
Belåningsgrad fastigheter, % 64 58 64 67 64
Avkastning på EK efter utspädning, % –10,7 28,1 20,6 19,1 16,1
Utdelning, kr 1,00 1,50 1,25 1,00 0,75
Eget kapital per aktie, kr 25,09 29,36 23,23 18,81 16,08
Klövern AB (publ), Box 1024, 611 29 Nyköping • Tel 0155-44 33 00 • Fax 0155-44 33 22 Org.nr 556482-5833 • Styrelsens säte: Nyköping • Hemsida: www.klovern.se
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Gustaf Hermelin, VD
tel 0155-44 33 10, 070-560 00 00 gustaf.hermelin@klovern.se Caesar Åfors,
Ekonomidirektör och vice VD tel 0155-44 33 02, 070-662 48 48 caesar.afors@klovern.se Britt-Marie Einar,
Finans- och informationschef tel 0155-44 33 12, 070-224 29 35 britt-marie.einar@klovern.se
Definitioner
Nyckeltal baserade på genomsnittligt antal aktier har beräknats utifrån vägda genomsnitt.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt i relation till genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt med återläggning av fi nansnetto samt värde- förändring derivat i relation till genomsnittligt totalt kapital.
Belåningsgrad, fastigheter
Räntebärande skulder avseende fastigheter i förhållande till fastigheternas redovisade värde.
Driftöverskott
Totala intäkter minus kundförluster, drift- och underhållskost- nader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt.
Eget kapital per aktie
Redovisat eget kapital i relation till antalet aktier vid periodens utgång.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar och skatt.
Hyresvärde
Kontraktsvärde plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Orealiserade värdeförändringar fastigheter
Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.
Realiserade värdeförändringar fastigheter
Periodens fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.
Resultat per aktie
Periodens resultat i relation till genomsnittligt antal aktier.
Räntetäckningsgrad
Resultat, exklusive värdeförändringar, efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader i relation till fi nansiella kostnader.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Redovisat eget kapital i relation till redovisade totala tillgångar vid periodens utgång.
Uthyrningsgrad
Kontraktsvärde i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång.
Överskottsgrad
Driftöverskott i procent av totala intäkter.
Övriga intäkter
Intäkter från hyresgarantier och utlösen av hyresavtal.
